物业服务安全及消防管理方案.docx

物业服务安全及消防管理方案
概述：
青龙园位于北京城东地带，住宅、商铺二种业态并存，整个社区呈全封闭型，社区规模大、业主户数多，安全、消防管理成为物业管理的重中之重。
一、安全管理
（一）安全管理特点分析
1、多种物业类型并存，安全管理重点各有侧重；
多、高层住宅居家生活以及商业活动，其不同的服务群体对安全管理提出了不同的服务标准和要求，给安全统一管理带来新的课题。
2、施工时间跨度大，且与交付使用时间有交叉；
青龙园工程施工时间跨度较大，物业竣工交付入伙的时间有先后，这就使物业安全管理必须同时面对工程施工、入伙装修、入住生活或办公的管理。而建设施工和业主入伙装修，会面临施工人员、装修人员、搬运人员和其它外来人员出入频繁现象，给物业成品保护、公共秩序维护、安全管理带来很大困难。
（二）安全管理总体思路
五合华居物业针对青龙园的地理环境、功能布局、物业特点，在对青龙园邀标书、物业及周边环境详细调查分析的基础上，提出“公共区域统一调配，类型物业分级管理，人防、技防紧密结合”的安全管理思路，针对青龙园住宅安全管理的特点，设置层级安全屏障，对每一处安全关键点设定相对应的管理防范措施，以周密、细致的工作安排确保青龙园的公共安全秩序。
（三）资源支持
五合华居物业公司就青龙园成立管理处，在管的”北京市电信第二长话大楼”距青龙园项目只有只有5分钟距离，可以保证在紧急状况下，以最短的时间里调配更多的安全人员支援青龙园项目。
（四）青龙园安全管理要点
1、外围安全管理要点
青龙园基本为全封闭式管理，为此以巡逻岗、小区主次出入岗、中控室为安全管理基本单元，利用人机系统的密切协同，抵卸入侵，保障外围安全。
充分利用青龙园周界红外线报警系统、门禁系统和电视监控系统，当发生擅自闯入时系统将报警，通过中控室的显示，及时发现目标，通过中控室和当值领班的统一调度，指挥外围巡逻岗安全员进行拦截，各出入固定岗出入严把各关，包括由外入内和由内向外的翻越。
2、周界出入安全管理要点
各出入是青龙园的正常通道，各道具有不同的出入功能，既要保障青龙园业主的正常出入，又要有效阻止擅自闯入、误入和蒙混过关的不法之徒。
客户服务中心、配备客户服务人员，负责接待来访和出入证发放，按出入证和物品出入等有关制度核发、收回出入证。由大堂和酒店公寓的客服人员和负责检查、验证、放行，从形象、礼节到技巧，严格控制出入。
3、小区出入安全管理要点
遇突发事件，应根据不同情况作为快速应急反应。如遇偷盗或其他刑事案件，应及时报告，封堵出入，并设法制止，拦截疑匪等。外围巡逻岗接命令后对出入岗位进行支援。遇火警，应及时向上级报告，迫降电梯，打开紧急通道，严格控制出入，禁止无关人员进入。授权巡逻岗应设法用消防器材扑灭初起火灾。
4、楼层隐患点的安全管理要点
青龙园其功能所定，使用功能的多样性，安全隐患点多。管理处加强对安全工作的宣传，在各楼层及室内显要位置设置警示标识，提醒使用人注意安全。各授权岗位逐层对公共区域进行检查，执行清进场规定和安全管理规定。发现问题及时汇报、处理。管理处每月组织进行一次综合安全检查，大节假日五一、国庆、元旦、春节前进行综合大检查。
5、上下班人流高峰期出入工作要点:
青龙园在上下班高峰各主要出入预计将出现人流、车流高峰，为了提高通行效率，减少因人流、车流压力可能造成的压力，对物品的漏检漏查作到有效控制，我们拟加强高峰期安全力量，正常情况下安全人员实际三班三运转制。在不增加人员的情况下，实行早晚班、机动班人员互补支援的办法，在上班高峰期7：30~8 : 30下午下班高峰期17： 30~18 : 30的各一个小时内除早晚班正常人员外，由机动班领班带队加强秩序维护力量，互相调配支援。
6、出入人员和物资的管理
1）小区各出入实行24小时的人员、物资控制，装修期与施工单位、装修单位协调办理《临时出入证》。
2）值班安全员对外来人员的出入应严格登记和管理，来访人员出入必须填写《来人来访登记表》，写清姓名、工作单位、证件号码，以及被访人姓名、住址等，必要时护管员可通过对讲机通话，经确认后方可进入。
3）安全员在登记前，应认真核对证件，若有不符，谢绝来访者进入区内；谢绝一切推销或其他闲杂人员进入。
4）遇来宾前来参观，应立即起立敬礼，发放临时《贵宾卡》，对参观客人的人数、单位等情况记录备查。
5）搬出的物资必须严格跟踪管理，并在有业主签名认可的《物资搬运放行条》登记。
6）值班安全员认真核实业主的签名是否有效，并认真检查出去物资与《物资搬运放行条》上所列物资是否符合，若不符合应要求立即停止搬运，若相符则由值班安全员签字放行。
（五）安全管理运作方式
1、安全岗位工作职责及标准
（1 ）形象岗：形象岗设专用岗亭，安全员白天8: -18 : 在岗，要求着装整洁统一、举止规范，对进出广场业主、车辆行军礼。以展示物业风貌和安全管理形象。
（2）巡逻岗：巡逻岗全天24小时在岗，负责物业管理区域内公共安全巡视和写字楼楼层巡视。
（3）车管岗：青龙园交通车管岗实行全天24小时在岗，负责车辆交通秩序维护，路面专业泊车、地库停车服务。
2、安全管理队伍建设
安全员是维护和管理青龙园治安秩序的专职人员，安全队伍建设是非常重要的。
（1）安全员入职标准
1）热爱安全工作，品行端正，无犯罪前科和违法劣迹，作风正派，态度和善，遇事冷静，机智果断勇敢；
2） 具有较强的观察、分析和判断是非能力，思维敏捷，反应迅速，意志坚强；具有高度社会责任感；具有同犯罪分子作斗争的勇敢精神；具有一定的社会经验；
3）具有高中以上文化素质，身体健康，年龄18到25岁，身高172MM以上，裸眼视力1.0以上，无残疾，无重听，无吃，无色盲和色弱，体形匀称，相貌端正，朴实大方；具有较强的吃苦耐劳的精神和环境适应能力。
（2）业务技能培训
1）安全业务培训主要分上岗前培训和岗位培训两个类型。
2） 培训方式：理论讲授、制度学习、经验介绍、操作、模拟训练等。
3）上岗前培训内容：安全员的基本素质、基本专业知识、基本专业技能，公司有关制度和青龙园物业现场熟悉。
4）岗位培训内容：形势教育、法律基本常识、专业基础和消防知识、车辆管理、紧急情况处理、擒拿格斗知识、队列风貌、文明礼貌、职业道德、职业纪律、敬业精神等。
（3）日常管理
1）保持安全员队伍的稳定性。提高工作效率和服务质量，增强与客户间的沟通和了解，加强治安防范。在人员招聘中，严格把关；
2）建立行之有效的规章制度，作为安全员的行为准则和工作标准，并建立注重才干、配套考核的机制，竞争上岗，优胜劣汰；
3）严格选配安全领班。领班的选配是安全班组建设工作的重要一环。他们与安全员工作密切相关，最了解其思想动态，是安全工作的中坚力量和骨干。
4）树立安全队伍的良好形象。在日常管理工作中，安全员不仅要讲究文明礼貌，注重仪表修养，并且要懂得相关的法律、法规。因此通过开展必要的军事训练和日常教育工作，树立良好的安全队伍形象。
二、消防管理
（一）消防管理重点
1、施工期消防控制
2、装修期消防动火
3、写字楼重点消防管理
4、消防监控控制
5、消防设施设备管理
6、消防制度建立
（二）消防管理组织建设和职责分配
1、根据《中华人民共和国消防条例实施细则》第十九条规定，物业管理处应建立防火安全委员会，并明确一名物业管理处领导为防火责任人，组织和领导全中心的消防安全工作。
2、安全部是物业管理处的消防安全职能部门，配有专职防火干部，并设置消防办公室，消防办公室既是安全部的职能机构也是防火委员会的常设办事机构，负责物业管理处的日常消防管理工作。
3、防火安全委员会职责
（1）认真贯彻落实有关消防法规，切实将消防工作纳入议事日程，做到与经营工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比（“五同”）
（2）负责消防制度的建立和落实。
（3）定期召开安全会议，布置消防工作，组织消防安全检查，研究解决重大火险隐患和各种不完全因素，对在消防工作上做出显著成绩或因为违反消防制度造成不良后果的部门和个人做出奖励或处罚的决定。
（4）组织和领导义务消防队的培训和演习以及员工的消防安教育。
（5）发生火灾时负责指挥员工进行补救，追查火灾原因，对有关责任者进行处理。
4、管理处防火负责人职责
（1）贯彻执行《中华人民共和国消防法》及细则和其他有关消防法规。
（2）组织实施逐级防火责任制。
（3）建立健全防火制度和安全操作规程。
（4）把消防工作纳入日常经营管理，做到“五同”。
（5）组织对职工进行消防知识教育和业务培训。
（6）组织防火检查，消除火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施
（7）组织制定灭火方案，带领员工补救初起火灾，保护火灾救场。
（8）追查处理火灾事故，协助调查火灾原因。
5、各部门防火负责人职责（行政负责人）：
（1）认真贯彻国家及管理处有关消防安全的法规制度，将防火工作列入本部门日常经营和管理的议程日程。
（2）根据防火委员会的要求，监督本部门防火安全制度的落实、执行情况。
（3）组织领导本部门义务消防队，定期进行全员的消防安全教育。
（4）定期对本部门及各岗位进行防火安全自查，主持研究整改火险隐患，改善消防安全条件，及时处理本部门的火灾，火情事故，对造成事故的个人或班组提出处理意见并将情况上报委员会。
（5）对本部门的责任范围定人、定点管理、奖优罚劣。
6、义务消防员职责
（1）模范遵守管理处各项消防制度，协助部门防火责任人、主管做好日常的防火工作。
（2）努力学习防火、灭火知识，积极参加各类消防培训，做到两知、三会（知任务、知防灭火知识、会报警、会疏散自救、会协助救援）。
（3）有权制止任何违反消防制度的行为，对火险隐患要积极整改并报安全部。
（4）在认真贯彻上级各项消防工作指示的同时，积极提出建议，当好领导的的参谋。
6、安全部消防组织职责
（1）协助防火安全委员会认真执行《中华人民共和国消防条例》和有关管理规定，贯彻预防为主防消结合的方针，依靠各级领导充分发动群众，把消防工作做到经常化、群众化、制度化。
（2 ）逐步健全各级消防组织，完善逐级防火责任制及各项防火措施和应急方案。经常检查各部门、部位执行防火安全制度和落实预防安全防火措施情况，定期向管理处防火安全委员会汇报工作。
（3）结合重大节日、活动，会同有关部门定期进行安全检查，发现火险隐患，督促有关部门及时清除，对重大火险隐患要及时报告管理处防火安全委员会解决。
（4）协同各部门组织安排对员工的防火安全教育，义务消防队的培训、演习及管理工作。
（5）负责管理处的所有灭火器的管理，定期检查，保持器材的良好状态。
（6）一旦发生火灾。积极组织人员补救，负责保护火灾现场，并协助领导会同公安部门查清火灾事故原因，提出处理意见。
（三）防火安全三级检查
1、实行三级检查制
（1）管理处防火安全委员会每月组织一次防火安全检查。
（2）各部门每周组织一次部门防火安全检查。
（3）岗位、班组每日班后进行防火自查。
2、检查内容
（1）查领导：对消防工作是否重视。
（2）查思想：是否具有消防议事。
（3）查制度：是否落实。
（4）查隐患：是否存在，提出后是否整改。
（5）查措施：是否得力，行之有效。
(6) 查器材：是否完好无损，位置是否变动。
3、检查标准
(1) 以各种消防技术规范操作规程为依据。
(2 )以各种消防法规、消防管理制度为准绳，有法必依，违章必究，有奖有赏。
4、管理处安全部门在组织专项检查时，被检部门应派员参加，并主动提供情况和资料，检查完毕后，被检部门负责人应在检查记录上签字。
5、火险隐患整改制度
(1 )对消防机关及保卫部门发出的火险隐患通知书，或是自己查出的隐患要做到“四定，三不交”。
(2 )四定即：
定隐患性质，如：重大隐患、一般隐患，不安全问题，不安全因素。
定整改措施：根据隐患性质采取相应整改措施。
定整改负责人：依据“谁主管，谁负责的原则”，落实整改负责人。
定实施整改时限，根据整改隐患因素定出解决隐患所需的最短时间。
(3 ) “三不交”即：
班组能解决的不交部门。
部门能解决的不交管理处。
管理处范围内能解决的不交上级主管部门。
(4 )隐患的解决，要严格按照消防部门提出的要求去做。
(5 )解决完后，要报管理处安全部和消防部门验收。
(四) 消防设备管理与检查
1、管理处内安装、配置的各类消防设施、设备是一旦出现火情时灭火之用的，必须保持完好灵敏的状态，任何人不得无故拆损、破坏，也不许挪作它用，否则将按消防奖惩条例及消防法规严肃处理。
2、各种消防管道的修理或停水，消防自控设备的维修、调试，应事先报安全部，经批准后，方可作业。
3、各消防安全通道必须保持通畅，任何人不得破坏和堵塞。
4、安全部对所有消防器材负责定期组织检查、更换，并联系检修，以确保灵敏好用，对消防器材的配备和变动情况要登记备案。
5、各部门、各岗位对自己工作范围内的消防设备有责任配合安全部进行维护，发现问题及时汇报。
6、建筑审核消防规定。
7、严格执行公安消防部门关于新建、改建、扩建工程的各项管理规定。
8、各部位需要进行施工改造及内装修工程时，须事先将施工方案及有关图纸报一份交安全部备案，另一份报消防局审批。
9、施工方案未经消防监督机关批准前，不得提前施工。工程骏工后须经公安消防监督机关检查验收，合格后方可批使用。
1 0、新建、改建、扩建工程不得妨碍消防设施的使用。
1 1、施工总的工程材料须符合防火规范要求，不得违章施工。
1 2、任何工程要与施工单位签订消防协议书，明确责任，并报安全部备案。
（五）临时动火管理
1、在管理处任何部位动用电、气焊、喷灯等明火，必须经部门领导同意，书面报安全部审核、批准（或持工作单）领取动火许可证后方可作业。
2、安全部负责审核、管理和签发动火许可证工作。
3、安全部在审核动火申请的同时，必须到现场勘察，确认一切措施齐全后，由消防负责人签字，方可发给动火许可证。
4、动火作业过程中应严格执行动火许可证上的各项规定，否则一切后果由动火方自负。
5、管理处内所有部位不准使用电热器具（电炉、电熨斗、电褥、电热杯等）特殊情况需经安全部同意，并办理手续后方可使用。
6、电、气焊作业防火规定
7、电气焊工应经过专门培训，掌握焊割安区技术，经考试合格后，持有焊工证方可操作。
8、使用电、气焊喷灯要选择安全地点，作业前要自己检查上、下、左、右情况，周围的可燃物必须要清楚干净。如不能清除应采取浇湿、设接火盘、遮割或其他安全可靠的措施加以保护。用电气焊在高空进行焊割作业时，除采取上述安全措施外，不得将乙炔发生器、氧气瓶放在焊割部的下面，要保持足够的水平距离。
9、电气焊在焊割前，要对焊割工具进行全面检查，严禁使用有故障、安全保护装置不健全或失灵的焊割工具、乙炔发生器的回火装置及胶管遇冷冻时，只能用热水或蒸汽解冻，严禁使用明火烘烤或金属物敲打，乙炔发生器必须使用中压罐。
10、焊割作业及点火要严格遵守操作程序，焊条头、热喷嘴要放在安全地点，焊割结束或中途离开现场时，必须切断电、气源，并仔细检查确认无余复燃危险时方可离开。在一些重点部位、场所焊割，在操作完毕半小时内应反复检查，
-11以防阴燃，发生问题。
11、电焊机的各种导线不得残破裸露，更不准与气焊软管、气体的导管及有气体的气瓶接触。气焊软管也不得从使用易燃、易爆物品的场所或部位穿过。油脂或占油的物品禁止与氧气瓶、导管等接触。
12、电焊机、地线不准结在建筑物、机械设备各种管道金属架上，必须设立专用地线、不得借路。
1 3、对盛有或装过易燃、可燃气体及化学危险品的容器和设备，在为彻底清洗干净前，不得进行焊割。
14、严禁在有可燃蒸汽、气体和爆炸危险品的场所进行焊割，如在这些场所附近进行焊割，应按有关规定保持一定距离。
1 5、焊割作业不得与油漆喷漆、木工以及其他危险操作同方位、同时间交叉作业。
1 6、焊割现场必须配备灭火器材，危险性较大的地点应设专人看管监护。
(六) 设备机房、消防泵房管理
1、消防泵房防火制度
(1 )严禁非工作人员进入泵房，泵房内不准私人会客。
(2 )严禁携带剧毒物品进入泵房。
(3 )泵房内禁止吸烟。
(4 )泵房内不得随便使用明火，必要时需经安全部同意办理动手续方可使用。
2、电梯机房防火制度
(1 )机房内严禁吸烟，禁止存放各种油料、纸张和易燃、易爆物品，严禁兼作库房和其他工作间。

(2) 机房、梯箱顶部和梯井底部要定期打扫，及时清除布毛、纸屑、垃圾等可然物。
(3) 严禁使用汽油等易燃液体清洗机件。使用可燃液体清洗部件时。应采取有效措施，以防着火，擦布等要妥善处理好，不得乱扔乱放。
(4 )未经批准严禁明火作业，如需明火作业时应经部门主管签字认可后，到安全部领取动火许可证反可作业。
(5 )消防器材放置在指定位置，严禁随意挪动，机房工作人员必须熟悉消防器材放置的地点，掌握消防器材使用方法，负责补救初期火灾。
3、地下层、机械层、设备间防火制度
(1 )严禁在设备间内吸烟、动用明火。如需动用明火作业时，应经部门主管签字后，到安全部领取动火许可证方可作业。
(2 )工作人员要严格遵守操作规程，禁止存放各种易燃化学危险物品。
(3 )严禁交接班制度，做好值班记录，当班人员要随时注意设备运转情况，
发现问题要及时维修，如需关闭消防设备时，应提前2 4小时通知安全部。
(4 )发生火灾时，工作人员要知道各自职责、任务，及时按规定开闭各种设备。
(5 )保持通道畅通，不得在门、通道处堆放物品。
(6 )消防器材应在指定地点，严禁随意移动，值班人员必须熟悉消防器材放置的位置，掌握消防器材的使用方法，负责补救初期火灾。
(六)易燃物品管理
1、除执行一般库房制度外，应严格执行《化学危险品管理条例》等有关规
定。
2、性质特别危险的物品，必须单独储存，性质互相抵触的，灭火方法不同的物品，应分开隔离储存。
3、遇水发生危险的物品，不得存放在露天或低洼容易受潮的地方，遇热分解，自燃物品应储存在阴凉、通风的库房内。
4、对存放的物品必须定期进行检查，一旦发现不良、破损、残缺及物质变质分解等情况，应立即采取措施。
5、定期检查库内电气、照明设备，做好清理、更换工作。
6、在库内开启易燃、易燃物品的容器时，严禁使用能够产生火花的工具。
（七）商场防火规定
1、售货现场内，除业务经营中少量易燃物品（如烟、酒）夕卜，禁止存放各种易燃、易爆物品，包括纸盒、纸箱等杂物。
2、禁止员工在货场内吸烟，对客人扔掉的烟头要及时处理。
3、库房要有专人负责，库内码垛要整齐，留有充足的消防通道，存放数量要有控制，不易过多，码放不易过高，保管人员要经常检查、巡视，对电器、电线使用要安全可靠，防止漏电、跑电起火，做到人走灯灭。
4、关闭电源，锁好柜门、房门，方可离开。
5、更衣室防火制度。
6、室内严禁吸烟，杜绝一切火种。
7、室内禁止存放易燃、易爆物品。
8、不得在室内乱丢纸张及其他可燃品。
9、不准乱拉临时线及在室内使用任何电热器具。
（八）地下车库防火管理
1、按时清扫车库、车场地面上的垃圾和废弃物，以防遇有火种发生火灾。
2、车库、车场禁止堆放各种包装物及纸张、汽油等易燃品。
3、擦车用的油棉丝和车内赃物要放在加盖的金属桶内，并定期清理，禁止往车库或车场内乱仍乱倒。
4、禁止在车库、车场内维修，保养车辆。
5、车库、车场内严禁吸烟。
6、司机要按顺序停放车辆并保持距离，不准在通道上停车。
7、出现火情要及时疏散车辆并组织扑救，迅速报警。
8、每个司机要熟悉掌握灭火器材的使用。
-15