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物业管理收费标准建议及收支测算
（一）前期介入阶段物业管理经营支出预算
一、前期介入阶段的物业服务费测算：从物业进场实施物业管理到项目竣工（2015年5月1日一2015年6月30日）。物业服务成本测算为：19120元，具体测
算依据如下：
1、员工工资:
序
号
项目
人数
月工资标准
工资总额（元）
备注
1
技术人员
2
70
70*2=140
按2个月计算

合计
2
70

2、社会保险和按规定提取的福利费:
序
号
项目
测算依据
测算结果（元）
1
社会保险
按工资总额的30%计算，其中养老20%
、医保8%、失业2%
140 x0.3=42
2
员工午餐
2人x150元/月x2个月=6元
6

合计

48

3、办公费:
序
号
项目
测算依据
测算结果（元）
1
电话费
按每月50元话费补贴，2人x50元/月x2个月=2元
2
2
办公用品
按每月30元的物资消耗，2人x30元/月x2个月=120元
120

合计

320

、交付准备阶段的费用测算：从2016年12月1日一2016年12月31日（1
个月）。物业服务成本测算为：722357.17元，具体测算依据如下：
1、新房拓荒费：498267.067平方米x2元/平方米=996534.12元（专业拓荒公司实施）
2、物业服务成本测算：共262320元，具体测算依据如下
（1）:员工工资
序号
项目
人数
月工资标准
工资总额（元
）
备注
1
经理
1
60
60
按1个月计算
2
主管
4
33
132
3
客服人员
8
22
176
4
工程人员
18
26
468
5
秩序人员
34
25
850
6
保洁人员
22
17
374
7
绿化人员
6
17
102

合计
93

2162

（2）社会保险和按规定提取的福利费:
序号
项目
测算依据
测算结果（元）
1
社会保险
按员工工资总额的30%计算，其中养老20%、医保8%、失业2%
2162 x
0.3=64860
2
员工午餐
93人X150元/月x1个月
=13950
13950

合计

78810

⑶办公费
序
号
项目
数量
单价（元）
测算结果
（元）
1
电话费
经理每人每月2元，
主管每人每月1元。
1人x2元/月+4人x
1元/月X1个月
/
6
2
前期资料制作费
交房资料一批
150
150

3
电脑
1
40
40
4
办公桌及椅子
6
5
30
5
验房工具套装
5
4
20
6
对讲机
5
6
30
7
保洁工具套装
17
3
51
8
绿化工具套装
6
5
30

合计

357

三、物资装备计划（开办费）
在减轻开发商负担前提下，保证正常物业管理服务的需要，物资装备如下:
项目
具体名称
数量
单价/元
金额/元
（一）清洁、绿化用具
10L吸尘器
1台
10
10
垃圾车
2辆
10
20
多功能洗地机
1台
80
80
剪草机
2台
40
80
打药机
1台
30
30
（二）工程用维修大型工具等
钳形电流表
2个
3
6
摇表25伏/5毫欧
1台
5
5
万用表MF-35
1台
8
8
万用表
2台
3
6
手电钻
1台
3
3
（博世）电锤
1台
8
8
管道疏通机
1台
8
8
氩弧、电焊两用机
1台
20
20
手提套丝组合工具
2套
3
6
套丝机
1台
12
12
人字梯（1.5米）
2把
3
6

二托升降梯
1把
5
5
潜水泵
2台
4
8
（三）通讯器材
对讲机
23部
6
138
（四）办公用具
吧台吧椅
1套
10
10
办公桌椅
5套
6
30
文件柜
20组
4
80
门岗桌椅
6套
5
30
保险柜
1台
10
10
库房货架
4组
350
14
倒班宿舍寝具
25组
4
1
更衣柜（4个一组）
13组
4
52
塑料椅子
50把
15
750
电脑
3台
40
120
U 盘（8G）
2个
60
120
柜式空调
3台
60
180
壁式空调
3台
30
90
打、复印、扫描一体
1台
45
45
照相机
1部
20
20
厨房设备
1套
60
60
合计
130870

四、物业用房的装修费用：59793元（199.31 *3元/ ）。
五、以上费用合计:
前期介入阶段
序号
项目
金额
说明
1
员工工资
140
2016 年 10 月1日一2016年11月30日（计2个月）
2
社会保险和按规定提取的福利费
48

3
办公费
320

小计
19120
交付准备阶段
1
员工工资
431580
2016 年 12 月1日一2016年12月31日（计1个月）
2
社会保险和按规定提取的福利费
12947.4
3
办公费
357
4
清洁开荒费
996534.12

小计
1476761.52

物资装备
各项工具办公用品
130870
物业管理服务办公用品
小计
130870
物业用房装修
小计
59793

合计
1686564.52

以上前期介入阶段、交付准备阶段的费用以及物资开办费用均由开发商承担

（二）竣工后物业管理经营收支预算
一、测算依据
根据郑价公（24）2号文件，物业服务费用有下列各项构成:
1、管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
9、法定税费；
10、物业管理企业的利润。
、物业服务成本测算明细
1、管理服务人员的工资:
序号
项目
人数
月工资标准
月工资总额
备注
1
经理
1
60
60

2
主管
4
33
132

3
客服人员
8
22
176

4
工程人员
18
26
468

5
秩序人员
34
25
850

6
保洁人员
22
17
374

7
绿化人员
6
17
102

合计
93

2162

2、社会保险和按规定提取的福利费:
序号
项目
测算依据
测算结果（元/月）
1
社会保险
养老20%、医保8%、失业2%
2162x30%=12947.40
2
福利费
按工资总额的14%提取
2162x14%=60421.20
3
教育经费
按工资总额的1.5%提取
2162x1.5%=6473.70
4
工会经费
按工资总额的2%提取
2162x2%=863.16
5
服装费
6元x93人H2月
4650.

合计

107345
3、设施设备维修养护费用明细表
项目
子项目
测算依据
费用
（元/月）
备注
电梯
维保费
3元/部・月
456
152部
年检费
450元/部•年（电梯年检费3元/部•年，限速器年检费3元/部2年，故年检费按450元/部・年计算）

684
152部电梯

配件费
1元/部・月
152
152部电梯
运行电费
8KW X152 部 x4 小时 x31天x0.791元/度
119270.14

二次加压泵房
水泵维护费
2元/台•月欢台
16

运行电费
6.6KW/台乂4台x4小时x31 天x0.791 元/度
2589.42
照明系统
维护费用
估算
6.

电费
10KW x6小时/天 x31天x0.791元/度
1471.26

消防系统
维护费用
估算
10.

变配电系统
配件更换
24元/年
2.
监控系统
维护费用
估算
1.

监控室电费
估算
10.

水系系统
水泵维护费
2元/台•月伙台
12.

绿化用水

10吨/月4.5元
45.

合计

262730.81

4、物业管理公共区域清洁卫生、绿化费用：
序号
项目
测算依据
测算结果（元/月）
1
清洁、绿化工具、材料费
60元/人•月60*28人）
1680.
2
化粪池清淘费
估计
3.

合计

31680.

5、物业管理公共区域秩序维护费
序号
项目
测算依据测
测算结果（元/月）
1
装备费
3元/年x35人/12个月
875

合计

875

6、办公费
0.02
项目
测算依据
测算结果
（元/月）
1
电话费
3元/月
3.
2
交通费
1元/月
1.
3
低值易耗品费
按每人每月25元的物资消耗
2325.
4
办公水电费
5元/月
5.

合计

3225.

7、不可预见费：按上述所有费用的2%测算：
(1 +2+3+4……46)x2%=622055.82 x2% =12441.12 元/月
8、法定税费：
(1+2 + 3+4……+7)x8.1%=634496.94 x8.1%= 51394.25 元/月
9、利润：按上述费用总和的8%计提
(1+2 + 3+4……+8)x8%=883260.41x8%= 54871.29 元/月
10、上述合计：
序号
项目
支出金额（元/月
）
1
员工工资
2162
2
员工保险\福利
107345
3
设施设备•运行费用
262730.82
4
清洁、绿化费用
31680
5
公共秩序费
875.
6
办公费
3225.
7
不可预见费
12441.12
8
法定税费
51394.25
9
利润
54871.29

合计
740762.48

11.物业收入测算表:
序号
项目
收费标准
收费面积
收费率
月收费金额（元）
1
物业费
1.60
498267.06
1%
797227.30
2
车位
40
824个
1%
32960.
小计

830187.30

综上所述：物业费支出为740762.48元，收入为830187.30元。两项差额为89724.82元。经我公司综合考虑，确定物业服务费为1.60元/月•平方米;车位服务费为40元/月•位。