成都龙湖金楠天街金楠时光项目研究页.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/5,#,2020/1/5,#,本报告是严格保密的,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/5,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/5,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/5,#,龙湖金楠天街,金楠时光,正合地产顾问有限公司,二零一四年八月,成都市东城根上街,95,号成都证券大厦,2,、,9F,Chengdu Securities Building 2,9Shangjie,Chengdu Dongcheng root No.95,F,（依附,2.5,环），预计,2015,年即可开通,金楠天街,金楠时光,3,环,晋阳路,2.5,环,地铁,7,号线,光华片区,红牌楼片区,双楠片区,武侯国际新城,2,环,【,区域配套资源,】,区域教育、医疗、公园配套较完善，档次中低档，但公园等休闲设施相对较远,果堰中星幼儿园,青苹果幼儿园,晋阳小学,太平小学,晋阳中学,省人民医院,康骨医院,晋阳医院,省妇幼保健院,成都市第三人民医院双楠医院,西南财经大学,浣花溪公园,清水河公园,永康森林公园,项目,3,公里范围内教育、医疗、公园配套完备，生活便捷度高,教育：果堰中星幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳小学、太平小学、晋阳中学、西南财经大学,医疗：晋阳医院、省妇幼保健院、康骨医院、成都市第三人民医院双楠医院、省人民医院,公园：清水河公园、浣花溪公园、永康森林公园,由周边居民主力收入档次所致，邻近项目区域配套档次偏中低档,邻近项目的果堰中星幼儿园为老居民区的配套幼儿园，晋阳医院是社区卫生服务中心，配套档次均偏中低。由于配套条件限制，项目或不具备打造高档小区的条件,【,区域房地产格局,】,区域主要由本案所在品质住宅区、老川藏沿线的商贸区及人民南路武侯工业园的商务办公区组成,空间范围,功能定位,新兴房地产业态,商务房地产提升区,以,人民南路为主轴,，以科华路、浆洗街为两翼,“商务高地”建设的主要支撑,重点发展高端写字楼、高级酒店、国际标准服务式公寓，合理布局城市综合体及商业综合体,商务房地产拓展区,以武侯工业园为核心,，包括武科六路、三环路西二段、武侯大道顺江段、武兴路和草金路中段之间的区域,“商务高地”建设新的支撑,重点发展高端写字楼、创业综合体、城市综合体，适当发展高级酒店,商贸房地产集聚区,以,老川藏路为主要轴线,，包括二环路、武侯大道双楠段、三环路与百锦路、聚福路、成双大道之间的区域,“商务高地宜居武侯”的有力支撑,重点发展特色商业街、主题商场、轻工精品专业店、新型购物中心及商业综合体，合理布局高端写字楼、高级酒店,品质住宅新区,包括南北两大新区。,北区：,以机投片区和晋阳片区为核心,，包括二环路、武侯大道双楠路、武科六路以及清水河之间的区域；,南区：以,簇锦片区,为核心，包括三环路、武侯大道、百锦路之间的区域,“宜居武侯”的核心组成,重点发展与“现代田园城市”相协调的低碳、生态、人性、,舒适的高品质住宅，合理布局高端商务、商贸房地产,本案,商业布局在老川藏路沿线，商务办公主要布局在人民南路沿线和武侯工业园,本案所在片区为品质住宅区，主要发展高品质住宅，合理发展商务和商业,【,区域物业现状,/,住宅,】,区域人口数量庞大，但收入水平偏低，住宅潜在刚性需求巨大,社区,常住人口,流动人口,分析,晋阳街道,2.54,7.46,项目所在地周边范围内，人口数量超过,75,万人，所在轴线晋阳街人口达,10,万人，有潜在置业需求的流动人口占比,7,成以上，但收入偏低，因此,项目周边商业具备人气，且具有刚需需求的大批潜在客户,双南街道,10.17,3.9,红牌楼,11,簇锦街道,2.95,3.74,机头镇,2.2,草塘街道,3.9,2.1,光华街道,10,东坡街道,6.9,苏坡街道,2.8,5.8,合计,75,万人,产业情况,行业构成,收入水平,中小型成长三产，电子信息类主导,中低收入主导,制造,贸易,销售及产业工人主导，收入一般,少量大代理商或企业主,贸易,营业员等销售相关低收入者主导，中低收入,贸易,个体户及销售职员主导,少量汽贸大代理商，但数量有限,西部智谷,女鞋之都,家居建材,汽配汽贸,本案,地铁,3,号线,绕城高速,地铁,5,号线,二环路,一环路,地铁,7,号线,三环路,双楠,红牌楼,晋阳,机投镇,簇锦,草堂,光华,东坡,苏坡,表：区域主要产业人群收入情况,1,、五大花园中低端居民聚集区,【,区域物业现状,/,住宅,】,区域大型居住社区聚集，项目邻近区社区档次偏中低，外围多为中高档和高档成熟居住区,2,、武侯国际新区中高档居住区,3,、,双楠传统中高端住宅区,4,、,高升桥、肖家河传统中,高档居住区,5,、,汽贸汽配、家居建材、,鞋类贸易专业市场,1,2,5,4,3,【,区域物业现状,/,商业,】,周围商圈以中低档次商业为主，业态综合功能性弱；潜在商业体量大，未来竞争激烈,区域内已形成金沙,-,光华、双楠,-,红牌楼两大成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主，较为经营成熟；,目前商业项目均开业时间较早，体量偏小，零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性弱,.,未来商业供应量较大，达,66.5,万方,项目,定位,体量（万方）,档次,开业时间,主要业态,代表商家,千盛百货,购物中心,6.2,中低,2007,零售,KFC,、屈臣氏,/,中影,优品道广场,购物中心,4.1,中档,2009,零售,人人乐超市,仁和春天,百货,6,高档,2009,零售,奥迪、香奈儿,伊藤,百货,4.2,中档,2003,零售,KFC,、,JEEP,人人乐,大卖场,2.5,中低,2003,零售,/,大悦城,购物中心,16,中高,预计,2015,年,首信汇,28,中档,13,中档,世界百合尚寓,金花国际城,社区商业,4.5,中低,上风港时代广场,购物中心,5,中高,合计,在营商业,23,万方,，在建商业,66.5,万方,本案,双楠,-,红牌楼商圈,金沙,-,光华商圈,双楠伊藤,仁和春天,千盛百货,双楠人人乐大卖场,优品道广场,5km,大悦城,首信汇,国际金花城,世纪百合,上风港时代广场,【,区域物业现状,/,办公,】,区域现有办公物业档次较低；但区域商务办公需求旺盛，在租,/,售写字楼市场表现良好,图：区域内办公物业入住率情况表,70%,轴线区域,项目,产权性质,销售情况,均价,(,元,/),月均销售面积,（,/,月）,武侯大道,美丽都会,工业,5000,1290,阳光之心,工业,5200,500,鼎晟国际,工业,5600,联邦财富中心,工业,5800,1600,可采优城,工业,6000,750,西部智谷,工业,7000,3700,西物慧鼎,工业,7200,1450,城置汇点,商业,8000,1300,成双大道,富顿中心,工业,5700,2000,大合仓商馆,工业,7000,3600,整体去化情况良好，月均去化,1300-3700,/,月,在租项目,西南轻汽大厦,索尔国际,富港商业中心,旭阳时代,大科星创意园,优博国际,城市会所,红南港,红牌楼广场,九峰国际,等级,乙级,乙级,甲级,乙级,乙级,乙级,乙级,乙级,乙级,乙级,表,1,：在租办公物业档次等级情况表,整体以乙级为主，档次较低,表,2,：在售办公物业销售情况,【,区域总结,】,人口数量大，收入偏低,大型居住社区聚集，邻近中低档次，外围中高档次,住宅,休闲配套缺乏,、,住宅刚性需求显著,大型综合体商业空白，商业市场竞争激烈,办公物业市场机会较大,中低档次商业为主，业态综合功能性弱,潜在大型综合商业、品质商业体量大，未来竞争激烈,商业,办公,现有办公物业档次较低,在租在售办公物业市场表现良好，办公需求旺盛,配套完善，档次中低等,公园休闲配套较远,配套,项目分析,项目基础信息,项目定位,项目地块四至,项目地块条件,项目整体规划,产品分析,赢商网,8,月福利活动：,上传,1,份，可马上免币下载,1,份；上传,3,份，可下载,VIP,资料。,活动时间：,2014,年,8,月,11,日,9,月,10,日,项目地块一分为四，开放商业街区与外部城市道路交汇形成八个街角开放广场，吸引人流走向面积等同于足球场的中心景观广场，提供九个城市公共开放空间，把人流由外围空间向中心广场集合，形成,mall,、两街、九中心的灵动格局。,【,整体规划,/,金楠天街,】,峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点，但未彻底实现人车分流,晋阳路,晋吉北路,铁路,8#,千盛百货,晋吉小学、中学,售楼部,车行线,地下车库出入口,地下车库出入口,人行线,人行、车流交汇，于居住私密、购物舒适度不利,峡谷风情商业街,园林景观,商业,商业,商业,商业,商业,商业,商业,住宅,住宅,住宅,住宅,【,整体规划,/,金楠时光,】,一分为二，每部分住宅与商业互相搭配；人车实现分流；两大中庭景观节点处于各部分中心处,车行线,人行线,整体一分为二，每部分均包括住宅与商业,两大景观节点处于每个部分的中心处,人行线与车行线分开，人车实现分流,景观节点,【,产品分析,/,住宅,】,金楠天街住宅面积区间,70-130,，金楠时光面积,50-110,；主力面积段,70-90,占比超过六成,金楠天街住宅面积区间,70-130,，主力面积段,70-90,占比达,67%,金楠时光面积,50-110,；主力面积段,70-90,占比达,61%,【,产品分析,/,住宅,】,户型点评,优势,客厅开间,3.6,米，大开窗，采光较好；,次卧配转角飘窗，视景和采光效果良好；,动静分区明显，互无打扰。,劣势,客厅及卧室均无阳台，观景效果较差；,客厅及餐厅处面积浪费严重；,卧室面积较小，影响舒适度；,该户型几无赠送，性价比较低，,主卧与卫生间对视，私密性较差，为风水大忌；,厨房空间较小，不利用布局及使用。,优势,整体方正合理，入户玄关保证私密性；,客厅和次卧均有飘窗，客厅飘窗开间达,3,米，,保证通风和采光；,U,型厨房充分利用空间，操作便捷；,劣势,户型仅一面采光，主卧为全暗户型，采光较差；,面积浪费严重，且无赠送，性价比低；,户型未配置阳台，观景效果差；,【,产品分析,/,住宅,】,户型点评（目前在售精装产品）,优势,户型通透，布局紧凑，两房变三房，空间浪费率低；,动静分区明显，互无打扰；,三分离式卫浴设计，干湿分区；,独立阳台，观景效果较佳。,劣势,该户型几无赠送,优势,整体方正合理，独立入户玄关保证私密性；,超宽客厅开间，连同观景阳台，保证观景效果；,劣势,该户型几无赠送,79,三室两厅,90,三室两厅,【,产品分析,/,商业,】,金楠天街商业面积区间,30-501,，主力面积,70-90,；金楠时光面积,6-170,；主力面积段,30-50,金楠天街住宅面积区间,30-501,，主力面积段,70-90,占比约为,20%,金楠时光面积,6-170,；面积段,70-,以下占比超过,57%,，,50,以下占比最大，主力面积为,30-50,平方米。,图,1,：金楠天街商业面积段占比,图,2,：金楠时光商业面积段占比,基本为,30-50,【,产品分析,/,商业,】,项目集中商业共计,13,万方，采用自持经营的方式，目前已确定部分类型的主力店,经营方式,：自持经营的方,总体规模,：,13,万方（相当于,2.5,个双楠伊藤），未来将作为项目甚至区域的日常配套。,主力商家,：目前招商已完成,70%,，已签约入住的主力店有星巴克、永辉超市、丝芙兰、恋爱珠宝、新元素餐厅、常乐足道、德仁堂美容养生馆、,CGV4D,电影院,。,赢商网,8,月福利活动：,上传,1,份，可马上免币下载,1,份；上传,3,份，可下载,VIP,资料。,活动时间：,2014,年,8,月,11,日,9,月,10,日,END-,赢商网,-,运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！,资料下载地址：,