前期物业管理及二次装修管理.docx

前期物业管理及二次装修管理一、前期介入方案1二、前期进驻管理方案2三、招聘人员3四、清洁开荒作业5五、建筑成品保护6六、后续工程管理7七、搬迁入驻服务7八、二次装修监管方案8一、前期介入方案（一）前期介入的服务内容建筑设计方面从物业管理角度，通过审视建筑扩初及施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。水电设计方面从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。设施设备方面结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。公建配套方面从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房、会所）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。环境景观方面从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。配合销售方面从物业管理角度，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于物业管理的专业意见及建议，并组织营销人员进行物业管理知识培训。物业管理成本测算在建筑基础资料和主要设备确定后，结合我公司以往经验，利用数学模型，提供日后物业管理成本测算，为确定物业管理服务收费标准提供依据。工程现场方面从物业管理的角度，通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。冠名授权授权客户冠名“浙江绿城物业咨询有限公司”或“浙江绿城物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。（二）前期介入的服务形式组建【龙熙国际】前期介入小组，通过参加评审会、审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。（三）前期介入的服务期限和费用【龙熙国际】的前期介入服务期限从25年9月1日至28年5月31日止，根据物业的实际交付时间，届时前期介入服务期限可延后三个月，即至28年8月31日止；服务费用为人民币肆拾伍万元整。二、前期进驻管理方案（一）前期进驻服务管理内容1、了解园区的基本情况。2、编制物业接管验收计划，确定物业验收标准、方法和日程安排。3、依照接管验收标准，对园区现场进行初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至符合规定的要求和标准。5、进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。管理措施1、组建接管验收小组，负责接管验收工作。2、依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。3、接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。4、制定物业接管验收计划，明确接管验收人员、时间安排等。5、按规定办理接管验收手续。（二）前期进驻起始时间及进驻费用前期物业管理进驻起始日期是物业交付前第三个月（28年5月）。前期进驻费用在物业交付前另行测算，费用由开发商按实承担。三、招聘人员为了优化人员结构，我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备【龙熙国际】物业管理处员工。（一）招聘方式公司网站招聘；登报招聘；公司员工介绍等。（二）录用标准品行兼优、近五年内无违法违纪记录；仪表端正、身体健康，无任何遗传或慢性疾病并经体检合格；从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备：受过高中或高中以上文化教育，年龄在十八周岁以上；管理人员及工程等工作人员的录用一般须具备:受过大专及以上文化教育或拥有相关专业证书，并有一定的同类工作经验。招聘工作流程示意图四、清洁开荒作业（一）清洁开荒时间在园区交付前一个月左右，我司将从公司保洁中心抽调专业人员，协助管理处做好园区“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。（二）清洁开荒范围1、小高层、高层住宅公寓、商铺、办分楼的室内保洁，其中包括：地面、阳台、踢脚线、室内玻璃、门、窗、开关、灯具。2、公共楼道保洁，其中包括：楼道玻璃、花岗岩地面、可视门禁、有线网柜、栏杆、扶手、电表箱、单元门、台阶。3、地下车库保洁，其中包括：地面、缓冲道、管线、集线盒、标识牌、消防栓、灭火器。4、外围道路、绿化带（公共设施）保洁，其中包括：地砖道路、草坪灯、公共路灯、绿化带垃圾、石块收集。5、外墙清洗：园区所有楼宇的外立面墙面、石材、玻璃幕面。6、大堂地面的晶面处理及大堂玻璃的清洁。（三）质量标准1、楼道台阶、电梯门厅花岗岩地面无明显灰尘与垃圾，地面上无水泥结渣，充分体现花岗岩应有石材质地。2、门、窗目视无积尘、无污渍，玻璃干净透明，门框、窗框内缝隙无明显灰尘。3、踢脚线、有线网柜、开关、消防箱、灭火器、可视门禁、栏杆、扶手、电表箱、标识牌、灯具目视无积尘、无污渍，干净、清爽。4、地下车库地面、缓冲道冲洗干净、无积沙、浮尘，管线目视无污渍、无积尘。5、外围道路地砖冲刷干净无浮尘、无垃圾，地面能充分体现出地砖应有的光泽。6、楼宇外立面墙面、石材、玻璃干净、明亮、无污迹、无灰尘、整体均匀。7、大堂石材地面做晶面后光亮，达到星级酒店相关标准，玻璃清洗后干净、明亮、目视无污渍。五、建筑成品保护（一）成品保护范围大堂（包括地面、大理石墙面、柱子）；走廊（包括地面、大理石墙面）；消防楼梯（扶手）；电梯（包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢）；电梯前厅（包括地面、大理石墙面等）；住宅户内（包括进户门、地漏、下水道预留）。（二）成品保护具体措施大堂1、地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。各幢楼宇均只设一个出入供人员进出，装修施工人员原则上要求其从地下车库出入，具体根据实际情况确定。2、大理石墙面、柱子：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。 走廊1、地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。2、大理石墙面：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。 消防楼梯扶手：采用双层防潮纸包装扶手木材部分，并用透明胶加以固定。 电梯每单元为两台电梯，成品保护期间将安排一台为货梯，另一台为客梯。所有装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载。货梯轿厢内各部位保护措施继续沿用施工方已做好的保护措施。客梯现暂不作保护。在装修高峰期间，业主进出较少，因此采取关闭客梯的措施。根据具体情况，再开启运行。同时配备相关提示标识牌。 电梯前厅1、地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。2、电梯门转角（大理石）：由于此部位着力点难确定，且考虑到外观美观统一，暂不做保护，因此采取的保护措施为:（1）事先向开发商索要该部位大理石材质的有关资料，包括分摊至每平方米的费用标准；（2）装修户申请装修时，向其说明该部位的损坏将由责任人按实赔偿。3、涂料墙面：由于墙面表层为涂料，较难做成品保护措施，因此采取保护措施为:（1）事先向开发商索要该涂料的颜色配比标准、涂料品牌、厂家等具体资料等；（2）在业主基本装修完毕后，管理处按照上述涂料相关资料作统一粉刷。业主户内要求业主自行采取保护措施，管理处提供具体保护措施相关做法，供其参考。1、进户门：采用防潮纸或包装纸板将进户门易损伤部位包装起来，并用双面胶加以固定。2、地漏：采用较宽的透明胶加以封闭。3、下水道预留：采用塑料袋或其他可利用材料将预留捆绑密封。六、后续工程管理我们在【宋都新城国际】的管理中，将整合绿城物业的工程管理资源，针对本物业有小高层、高层、商铺和办公楼的多种物业类型的情况下，详细制定各类操作规程和程序，结合实际情况制定好工程管理队伍的建设方案，如管理程序上墙，员工定期组织不同形式的培训等。工程管理方式主要采取表单式管理，通过各物业类型和设施设备的种类制定不同工程管理、维护、维修表单及标准，对设施设备进行维护、检查及监督考核。设施设备工程管理的模式：以预前维护为主，维修为辅的管理模式。七、搬迁入驻服务管理内容1、在业主领房前将所有资料准备齐全，布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。3、收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。4、陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入业主验收交接表。5、对验房交接中发现的房屋质量问题，协助开发商解决，做好与业主的信息反馈。管理措施1、制定业主领房程序；2、策划业主入伙现场布置方案；3、按照业主领房程序，安排工作流程；4、按规定办理业主入伙手续。八、二次装修监管方案（一）装修管理管理内容1、在交付时与业主签定装修管理服务协议，告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。2、业主填写装修备案表，详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等，管理处进行备案，并书面告知业主及装修施工单位宋都新城国际装修管理办法。3、按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查，是否按宋都新城国际装修管理办法进行文明施工。管理措施1、制定装修管理办法以及相关装修管理服务协议。2、明确装修登记程序，便于业主及装修施工单位办理相关手续。3、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。4、对装修的物业进行分区域管理，并确定区域负责人。5、对违章施工的行为，采取停工、恢复原状等方式进行处理。（二）违章处理办法及措施管理内容1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸，结合房屋装修范围，在装修手续办理过程中尽杜绝违章装修行为的出现；2、对装修现场进行严格管理，做到每天有重点的巡查，避免违章装修的出现；3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象，立即予以制止，把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者，报政府主管部门处理。管理措施1、制定完善的装修管理办法；2、与业主及装修施工单位签订相关装修协议，明确责、权、利；3、确定专人负责装修管理工作，加强装修巡查管理力度。