前期物业管理及二次装修管理.docx

前期物业管理及二次装修管理
一、前期介入方案1
二、前期进驻管理方案2
三、招聘人员3
四、清洁开荒作业5
五、建筑成品保护6
六、后续工程管理7
七、搬迁入驻服务7
八、二次装修监管方案8
一、前期介入方案
（一）前期介入的服务内容
•建筑设计方面
从物业管理角度，通过审视建筑扩初及施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。
•水电设计方面
从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。
•设施设备方面
结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。
•公建配套方面
从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房、会所）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。
•环境景观方面
从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。
•配合销售方面
从物业管理角度，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于物业管理的
专业意见及建议，并组织营销人员进行物业管理知识培训。
•物业管理成本测算
在建筑基础资料和主要设备确定后，结合我公司以往经验，利用数学模型，提供日后物业管理成本测算，为确定物业管理服务收费标准提供依据。
•工程现场方面
从物业管理的角度，通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。
•冠名授权
授权客户冠名“浙江绿城物业咨询有限公司”或“浙江绿城物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。
（二）前期介入的服务形式
组建【龙熙国际】前期介入小组，通过参加评审会、审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。
（三）前期介入的服务期限和费用
【龙熙国际】的前期介入服务期限从25年9月1日至28年5月31日止，根据物业的实际交付时间，届时前期介入服务期限可延后三个月，即至28年8月31日止；服务费用为人民币肆拾伍万元整。
二、前期进驻管理方案
（一）前期进驻服务
•管理内容
1、了解园区的基本情况。
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收标准、方法和日程安排。
3、依照接管验收标准，对园区现场进行初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。
4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至符合规定的要求和标准。
5、进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。
•管理措施
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作。
2、依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。
3、接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。
4、制定《物业接管验收计划》，明确接管验收人员、时间安排等。
5、按规定办理接管验收手续。
（二）前期进驻起始时间及进驻费用
前期物业管理进驻起始日期是物业交付前第三个月（28年5月）。
前期进驻费用在物业交付前另行测算，费用由开发商按实承担。
三、招聘人员
为了优化人员结构，我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备【龙熙国际】物业管理处员工。
（一）招聘方式
公司网站招聘；
登报招聘；
公司员工介绍等。
（二）录用标准
品行兼优、近五年内无违法违纪记录；
仪表端正、身体健康，无任何遗传或慢性疾病并经体检合格；
从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备：受过高中或高中以上文化教育，年龄在十八周岁以上；
管理人员及工程等工作人员的录用一般须具备:受过大专及以上文化教育或拥有相关专业证书，并有一定的同类工作经验。
招聘工作流程示意图

四、清洁开荒作业
（一）清洁开荒时间
在园区交付前一个月左右，我司将从公司保洁中心抽调专业人员，协助管理处做好园区“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。
（二）清洁开荒范围
1、小高层、高层住宅公寓、商铺、办分楼的室内保洁，其中包括：地面、
阳台、踢脚线、室内玻璃、门、窗、开关、灯具。
2、公共楼道保洁，其中包括：楼道玻璃、花岗岩地面、可视门禁、有线网柜、栏杆、扶手、电表箱、单元门、台阶。
3、地下车库保洁，其中包括：地面、缓冲道、管线、集线盒、标识牌、消防栓、灭火器。
4、外围道路、绿化带（公共设施）保洁，其中包括：地砖道路、草坪灯、公共路灯、绿化带垃圾、石块收集。
5、外墙清洗：园区所有楼宇的外立面墙面、石材、玻璃幕面。
6、大堂地面的晶面处理及大堂玻璃的清洁。
（三）质量标准
1、楼道台阶、电梯门厅花岗岩地面无明显灰尘与垃圾，地面上无水泥结渣，充分体现花岗岩应有石材质地。
2、门、窗目视无积尘、无污渍，玻璃干净透明，门框、窗框内缝隙无明显灰尘。
3、踢脚线、有线网柜、开关、消防箱、灭火器、可视门禁、栏杆、扶手、电表箱、标识牌、灯具目视无积尘、无污渍，干净、清爽。
4、地下车库地面、缓冲道冲洗干净、无积沙、浮尘，管线目视无污渍、无积尘。
5、外围道路地砖冲刷干净无浮尘、无垃圾，地面能充分体现出地砖应有的光泽。
6、楼宇外立面墙面、石材、玻璃干净、明亮、无污迹、无灰尘、整体均匀。
7、大堂石材地面做晶面后光亮，达到星级酒店相关标准，玻璃清洗后干净、明亮、目视无污渍。
五、建筑成品保护
（一）成品保护范围
大堂（包括地面、大理石墙面、柱子）；走廊（包括地面、大理石墙面）；消防楼梯（扶手）；电梯（包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢）；电梯前厅（包括地面、大理石墙面等）；住宅户内（包括进户门、地漏、下水道预留）。
（二）成品保护具体措施
◎大堂
1、地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。各幢楼宇均只设一个出入供人员进出，装修施工人员原则上要求其从地下车库出入，具体根据实际情况确定。
2、大理石墙面、柱子：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。
◎ 走廊
1、地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。
2、大理石墙面：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。
◎ 消防楼梯
扶手：采用双层防潮纸包装扶手木材部分，并用透明胶加以固定。
◎ 电梯
每单元为两台电梯，成品保护期间将安排一台为货梯，另一台为客梯。所有装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载。货梯轿厢内各部位保护措施继续沿用施工方已做好的保护措施。
客梯现暂不作保护。在装修高峰期间，业主进出较少，因此采取关闭客梯的措施。根据具体情况，再开启运行。同时配备相关提示标识牌。
◎ 电梯前厅
1、地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。
2、电梯门转角（大理石）：由于此部位着力点难确定，且考虑到外观美观统一，暂不做保护，因此采取的保护措施为:
（1）事先向开发商索要该部位大理石材质的有关资料，包括分摊至每平方米的费用标准；
（2）装修户申请装修时，向其说明该部位的损坏将由责任人按实赔偿。
3、涂料墙面：由于墙面表层为涂料，较难做成品保护措施，因此采取保护措施为:
（1）事先向开发商索要该涂料的颜色配比标准、涂料品牌、厂家等具体资料等；
（2）在业主基本装修完毕后，管理处按照上述涂料相关资料作统一粉刷。
◎业主户内
要求业主自行采取保护措施，管理处提供具体保护措施相关做法，供其参考。
1、进户门：采用防潮纸或包装纸板将进户门易损伤部位包装起来，并用双面胶加以固定。
2、地漏：采用较宽的透明胶加以封闭。
3、下水道预留：采用塑料袋或其他可利用材料将预留捆绑密封。
六、后续工程管理
我们在【宋都•新城国际】的管理中，将整合绿城物业的工程管理资源，针对本物业有小高层、高层、商铺和办公楼的多种物业类型的情况下，详细制定各类操作规程和程序，结合实际情况制定好工程管理队伍的建设方案，如管理程序上墙，员工定期组织不同形式的培训等。工程管理方式主要采取表单式管理，通过各物业类型和设施设备的种类制定不同工程管理、维护、维修表单及标准，对设施设备进行维护、检查及监督考核。设施设备工程管理的模式：以预前维护为主，维修为辅的管理模式。
七、搬迁入驻服务
•管理内容
1、在业主领房前将所有资料准备齐全，布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。
2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。
3、收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。
4、陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。
5、对验房交接中发现的房屋质量问题，协助开发商解决，做好与业主的信息反馈。
•管理措施
1、制定《业主领房程序》；
2、策划业主入伙现场布置方案；
3、按照业主领房程序，安排工作流程；
4、按规定办理业主入伙手续。
八、二次装修监管方案
（一）装修管理
•管理内容
1、在交付时与业主签定《装修管理服务协议》，告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。
2、业主填写《装修备案表》，详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等，管理处进行备案，并书面告知业主及装修施工单位《宋都•新城国际装修管理办法》。
3、按照业主装修申请中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查，是否按《宋都•新城国际装修管理办法》进行文明施工。
•管理措施
1、制定《装修管理办法》以及相关《装修管理服务协议》。
2、明确《装修登记程序》，便于业主及装修施工单位办理相关手续。
3、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。
4、对装修的物业进行分区域管理，并确定区域负责人。
5、对违章施工的行为，采取停工、恢复原状等方式进行处理。
（二）违章处理办法及措施
•管理内容
1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸，结合房屋装修范围，在装修
手续办理过程中尽杜绝违章装修行为的出现；
2、对装修现场进行严格管理，做到每天有重点的巡查，避免违章装修的出现；
3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象，立即予以制止，把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者，报政府主管部门处理。
•管理措施
1、制定完善的《装修管理办法》；
2、与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》，明确责、权、利；
3、确定专人负责装修管理工作，加强装修巡查管理力度。