电大《物业管理实务(2)》2022-2023期末试题及答案.docx

电大《物业管理实务（2）》2022-2023期末试题及答案（试卷号2226）
一、 多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）
1. 根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（）等几类。
A.重工业厂房 B.阁楼式厂房
C.现代单层标准厂房 D.孵化器式厂房
2. 物业服务企业在清洁管理中的“三查"制度是指（）。
A.员工自查 B.岗位自查
c.领班自查 D.部门经理抽查
3. 会所经营的主要项目包括（）。
Ao康体项目 B.文化项目
C.休闲项目 D.娱乐项目
4. 以下属于单一展览功能的会展物业的是（）。
A.北京展览馆 B.上海展览馆
C.武汉展览馆 D.广州国际会展中心
5. 按照管理的性质的分类可将分将为（）。
A.委托管理物业 B.租赁经营物业
C.委托代理物业 D.承包经营物业
二、 填空题（20个空，每空1分，共20分）
6. 标识、导视的制作与布置服务系统，主要有三大类，第一类是建筑及公用设备、设施的编号，第 二类是服务标识，第三类是功能标识.
7. 单元性居住物业一般建筑面积在3-5万平方米｝普通居住物业指建筑而积在5-30万平方米的住宅 区；大型居住物业主要是大中城市中建筑面积在30-100万平方米的住宅区；巨型居住物业指建筑面积在 100万平方米以上的住宅区。
8. 服务性公寓是一种高档居住性物业，但与居住物业的不同之处在于它的经营性与社会性。
9. 采取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订租赁合同，明确租金、租赁期限和双方的权责 与权限，租给经营公司进行管理。
10. 根据《中华人民共和国物权法（或物权法）》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作了 修改并决定自2007年10月1日起施行。
11. 工业园区日常物业管理内容主要有：常规公共服务、延伸配套运营服务和延伸专业匚程服务。
12. 根据物业的经营管理方式将政府物业分为：白管物业和托管经营物业。
13. 停车场有专用停车场和附设停车场两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。
14. 布展期的首要重点服务内容之一就是布展现场管理，即装修布置和展台搭建的管理。
15. 1994年3月在沿海开放城市几年来物业管理试点的基础上，建设部颁布了《城市新建住宅小区管
理办法》，提出逐步推行“社会化、专业化”管理模式。
三、 判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正。5小题.每小题3分，共15分）
16. “一个物业小区，一个物业公司”体现了居住物业管理专业性。
答：错误，应将“专业性”改为“唯一性” O
17. 美国物业管理最显著的特点是专业化。 （）
答：正确。
18. 目前，我国对企业自建保安，均需要在公安机关的相应主管部门进行登记，审批、备案，并严格 服从公安机关的统一管理。
答：正确。
19. 对于装修的违章，由于物业公司没有执法权，在运用处罚措施时，应适当掌握尺寸，避免由于处 罚引起不必要的争执，对于难以解决的问题，可要求有关执法部门（城监、公安等）协助处理。（）
答：正确。
20. 黄安永根据物业使用功能的不同将物业分为居住、办公、经营、生产等类型。（）
答：错误，应将“居住”改为“生活”
四、 问答题（4小题，每小题5分，共20分）
21. 工业物业增值的因素是什么？
答案要点：
工业物业增值是客观存在的普遍规律。它显示了一定量的工业物业商品所代表的社会实际购买力长期 递增的必然趋势，是工业物业商品自身所具备的“自然属性”。造成工业物业增值的主要因素有：
（1） 工业物业资源的供需矛盾。工业物业是人类经济发展的重要资源，由于土地资源的稀缺性、不可 延伸性，建设资金的缺乏等原因，人类一定时期的工业资源供给总是有限的。由于人口的不断增长，生产 的不断发展，经济对工业物业资源的需求增长远远超出供给增长，再加上工业物业的生产能力有限及资金 缺乏的影响，在某些国家或地区，更加剧了这种供需矛盾。旺盛的需求遇到有限的供给，第一个结果便是 带来物业增值。
（2） 环境投资的连带效益。环境投资的连带效益是指由于相邻地段环境的改善对工业物业价值的影响。 随着人类社会的进步和城市经济的发展，环境改良投资逐年增加。而任何一宗工业物业都是固定坐落在一 定的区域和位置。工业物业空间位置上的不可移动性形成了环境条件直接影响工业物业价格的重要物性。 而环境条件的不断改善，自然带来了工业物业价格的不断上扬，物业增值是不可避免。
（3） 1业物业供求因素。当工业物业供需矛盾的尖锐及存在良好的投资预期的情况下，有可能造成进 一步增值。
(4) 工业物业管理的因素。良好的物业管理可以为物业带来增值的空间，我们可以看到许多实际例子。 在工业物业销售初期，物业的价格并不高，随着业主的进驻和使用，工业物业管理开始全面覆盖，物业的 面貌发生变化，或者是已经使用物业的业主感到物业管理带来的种种便利，会使更多的企业前来选择，导 致工业物业的市场售价的提高。这是物业管理的提升功能。
22. 物业管理中常见的控制方法有哪些？
答题要点：
(1) 监督检查法。监督检查法就是由上而下，对管理的各个岗位、各个环节进行质量监督与检查，并 针对监督检查发现的问题及时采取纠正措施。监督检查是所有物业服务公司最大量采用的一种监控方法。
(2) 汇报控制法。而汇报控制就是由下而上的信息反馈与控制。汇报本身对于汇报者就是一种控制， 你必须掌握情况，必须对汇报的真实性负责，并对存在的问题提出解决措施。
(3) 统计分析法。统计分析法就是利用数学统计的方法，分析管理质量变动情况，寻找存在问题，提 出解决问题的措施，使管理质量控制在合理的水平上。
(4) 竞争激励法。市场是一种竞争，管理也是一种竞争，只有在竞争中，才能真正实现对管理质量的 控制。
(5) 信息监控法。信息技术控制是利用现代计算机网络技术对管理质量要素进行控制的一种方法。智 能化楼宇的诞生使管理发生翻天覆地的变化，人们可以在监控室里清楚地看到各种设备的运行情况，各种 会议、报告、请示、批复都可以在网上进行。
(6) 总结提高法。如果从月度总结、年度总结的形式主义圈子跳出来，仔细思考总结的本意、目的、 以及应该达到的结果。运用总结这种形式，其实是管理质量控制中非常重要的一种手段。
23. 现代物业的主要特点是什么？
答案要点：
随着新世纪的到来，人们的生产、生活发生了许多重大变化，为人类的生产、生活服务的物业也随之 而发生变化，它改变着现代物业的建构的目的与理念，形成现代物业的发展趋势和特点.同时，物业管理 的理念、管理模式、物业服务的业务内容、物业管理组织结构等将发生重大变革。新技术、新材料、新方 法等将会持续不断地应用到物业管理行业，并将从根本上改变目前的物业而貌和人们的工作、生活方式。 物业呈现多样性，复杂性，动态性的特性。在物业的构建和管理上体现出园区化智能化、网络化、环保化、 人性化、新异化等特点。
(1) 园区化。
(2) 新异化。
(3) 高技术条件下的智能化、网络化。
(4) 环保化、人性化。
24. 国外物业分类管理的产生与发展的动因是什么？
答案要点：
国外物业分类管理的产生与发展的动因有：
(1) 社会分工是物业分类管理的前提条件。
(2) 专业化是物业分类管理的直接动因。
(3) 市场需要是物业分类管理的客观条件。
(4) 科学的公司治理结构是物业分类管理的微观基础。
(5) 物业管理专业人员的职业化管理制度的完备是物业分类管理的宏观保障。
(6) 现代物业及物业管理中高科技、智能化的应用推动了物业管理企业的科学化、精细化的物业分类管 理。
五、应用题(2小题，其中25小题为方案设计题。26小题为案例分析题，每小题15分，共30分)
25. 方案设计题
请设计一个承接查验问题处理程序。
答案要点：
发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施 工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严建材质量不合格；建设单 位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下：
(1) 收集整理存在问题：
① 收集所有的《物业查验记录表》；
② 对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；
③ 将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。
(2) 处理方法：
工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质 量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。
从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量 问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。 第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由 建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。
(3) 跟踪验证；
为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业服务企业要做好跟踪查验工作。
物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场 跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处 理。
26. 案例分析题
DTZ戴德梁行的发展关键因素
DTZ戴德梁行全球主要有五大核心业务，其中包括物业代理、估价顾问服务和物业管理，这些业务在 房地产市场里属于较专业、服务水平高的部分，经济效益也较高。在物业代理方而，为不同类型的本地及 国际物业客户提供全面的策略建议，其中包括住宅、写字楼、商业、工业等代理，为客户提供一站式的市 场调研、策略推广及租赁服务，协助客户进军新市场，在高端物业代理市场一直保持着较领先的地位。该 公司高层认为好的员工是企业业务发展的基石，为了保证员工的高素质，遍布在世界各地的每一家分公司 一直在努力聘请行业最好的人才，每年都固定在世界著名的大学招聘毕业生。此外，公司非常注重员工的 职业发展，定期举行各种培训，为员工提供职业生涯规划，并为他们的发展创造广阔的空间，同时集团还 很关注员工的生活、安全。
问题：(注意：此题为开放式答题，答案意思相近，并能自圆其说也算对)
(1) 你同意戴德梁行的重视专业人才团队建设的做法吗？为什么(5分)
(2) 戴德梁行的这种做法主要经验有那些？(5分)
(3) 如何看待戴德梁行的这种战略？(5分)
答案要点：
(1) 同意戴德梁行的重视专业人才团队建设的做法，理由是物业服务行业是劳动密集产业，劳动力， 特别是其中的专业人才团队是提高服务水平和质量的关键。戴德梁行走的是国际化品牌经营战略，更要注 重专业人才团队建设这个关键因素。
(2) 戴德梁行的这种做法主要经验有：采用和国际化人才路线，不断从各地高校吸收优秀人才，并提 供职业生涯规划、定期培训，创造良好的工作生活环境等，给员工发展与成长空间。留住优秀的专业人才 和打造种类优秀的专业团队是其发展的核心竞争力。
(3) 戴德梁行的这种战略，对于成熟的国际化经营的大型物业服务企业来是值得学习和借鉴的，但中 国物业管理行业相对落后，更多是要加强基础工作，重点提高员工的普遍素质，重视员工的职业规划和员 工的价值。有条件的企业也要搞好人才储备，并逐步组建专业人才团队。同时加强同国际上知名的公司的 合作，走联合发展之路。
(注意：此题为开放式答题，答案意思相近，并能自圆其说也算对)