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物业服务项目房屋本体管理与维护养护
（一）房屋本体维修养护的范围和定义
房屋的保养主要指对建筑本体共用部位或具有共用性质部位及设施进行局部或全部的养护修复。
房屋的共用部分是指物业结构相连或具有共用性质的部分、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、公共内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水管道、共用防盗监控设施等。
（二）房屋维修保养的分类
房屋修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修工程五类，物业服务中心依据招标要求，对小修部分及时处理，维修材料费用每月向甲方提报申购，其它则需提报甲方审批后实施.
1. 小修：保持房屋原完损等级为目的的预防性养护工程，一般指：门窗把手活叶维修、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面开裂抹灰修补、公区常规灯具、水龙头维护更换等；
2. 中修：房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程，一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等；
3. 大修：主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设施设备的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程；
4. 翻修：指拆除重建；
5. 综合维修：指大中维修工程一次性应修尽修的综合性工程。
（三）本体建筑维护保养流程
1. 物业服务中心对公共建筑、设施进行接管验收或初验收后，应对物业范围内的设施进行统计和建帐管理，填写《房屋本体完损评定表》；
2. 每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定，在每年终依鉴定结果制订
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详细的房屋本体保养计划的要求对公共建筑、设施进行保养。制定计划填写
《房屋本体维修保养计划》，保养工作填写《房屋本体维修保养记录》；
3. 制定钢结构、砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构，工程以及公
用设施的详细维修养护计划和实施细则；
4. 定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用；
5. 编制详细的、符合所称承包物业和项目当地气候特点的房屋及公用设施维修养护计划；
6. 严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持
久性和完好性；
7. 以养护为目的，维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题立即处理，消除隐患。
表1.房屋本体完损评定表
房屋完损评定表
栋号

结构类型

使用类型

建筑面积

层数

交付时间

完好
基本完好
一般破损
严重破损
危险
备注
房屋基础

墙体

梁板柱

屋面防水

地面

外墙面

内墙面

门、窗

井道

楼梯

门、厅、廊

表2.房屋养护计划表
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房屋本体维修计划表
序号
维修明细
频次
维修养护内容
费用测算
备注

制定人：
日期：年月日
制定人：
日期：年月日

表3.房屋本体维修记录
房屋本体维修保养记录表
GZ-RF-7. 22-02A/1
|项目名称:——设备名称:—设备维保要求:
季保-

维护事项
维保状况
维保人签名
主管稽核签名
1

2

3

4
半年保

5

6

7

8

9

10
半年保

11

12

维修记录1
维修记录2
维修记录3
维修记录4
维修记录5
日期：
日期：
日期：
日期：
日期：
原因：
I TV4 :
原因：
原因：
原因：
原因：

修理情况：
修理情况：
修理情况：
修理情况：
修理情况：

签名：
签名：
签名：
签名：
签名：

^：表示已完成规定的维护
经理确认:
x :表示机坏
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（四）房屋勘查和日常巡查管理
1. 根据《房屋完损等级评定标准》，制定房屋的勘查、统计指导书。服务中心工程师组织人员每年一次对区域内的房屋进行逐幢查勘，掌握房屋的完损情况，评定房屋完损等级，据此制订年度修缮养护计划和实施方案；
2. 根据气候特征，如雨季、台汛等，对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。着重对用户报修的渗漏房屋进行检查，如发现问题及时处理，并作相应记录。
（五）房屋修缮管理
1. 房屋修缮主要以零星养护维修和专项计划维修相结合。房屋的修缮主要由房屋查勘、日常巡查中发现问题及业户告知（包括客户室内维修的报修、维修）等渠道来收集维修项目；
2. 房屋的日常巡查。维修工按照计划对房屋本体、公共建筑等进行周巡视，发现问题及时进行维修。在日常巡逻过程中，发现公共建筑、设施存在损坏、缺陷的，及时报告给物业服务中心，派遣维修工进行及时维修。小型维修，由物业服务中心负责维修养护。中修以上的工作由物业中心报采购人审批后执行维修整改；
3. 零星养护维修。对巡查发现的或客户告知的房屋小修工程，维修工采取零修养护维修方式，随时发现随时组织维修；
4. 专项计划维修：
1）若巡查中发现或客户告知的问题属于中修、大修及以上范围，物业服务中心先拟出维修计划，内容包括：受损现状、维修面积或工程数量、地点、费用、可施工时间等；
2）物业服务中心将维修计划提交采购人审批并跟进整改实施进度；
3）专业维修单位施工时，服务中心监督其工程实施。
5. 房屋本体修缮工程的监督检查：
1）工程施工前，工程监督人员必须向修缮单位进行技术交底，明确施工时
间限制;
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2）在修缮工程进行中，监督人员要经常到施工现场进行质量检查，监督施工人员按规定施工，并将监管情况填写到《修缮工程监管记录表》。如发现施工存在质量问题的应及时上报，进行处理，甚至可要求返工；
3）房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，物业服务中心配合采购人进行检查和监督落实。
（六）改造、扩建装修遗留工程的监管
1. 积极配合施工单位对整改工程的施工，做好工程监理及配合工作，规范施工队伍出入大楼；
2. 配合施工单位的整改施工，加强施工现场安全管理，杜绝施工污染，督促施工单位做好安全防患工作。把握施工进度、流程和质量，杜绝任何安全事故，按时完成工程施工。
（七）房屋管理的其它要求
1. 根据《房屋管理及维修养护》计划结合实际情况及管理的需要，制定如下房屋管理要求；
2. 房屋标识要求：栋号、楼层、房号需设立明显的标识。大堂内布置合理，并在区内适当的地方设立引路方向平面图；
3. 保持楼宇外观完好、整洁：外墙是建材贴面的，无脱落；玻璃幕清洁明亮、无破损；是料或石材的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱、乱画和乱悬挂现象；
4. 外观保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
（八）室外场地、道路灯共用设施养护维修
1. 室外共用设施维修保养的范围
室外共用设施的保养主要指对除楼宇建筑本体共用部位及设施和属设备类设施以外的部位进行局部或全部的更新、修复。包括：雨、污水管、标识牌、道路、水泥路面、电缆沟盖板、道牙、踏步、台阶、路灯、雨污水井、盖、明暗沟、给排水管道含化用水管阀）、化粪池、室外停车设施、车棚、金属围栏等；
2. 房屋本体及共用设施维修保养的管理标准和计划。
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表4.室外共用设施定期检查项目一览表
位
置
频
次
序
号
内容

半
1
明、暗沟（全面检查）

年
2
给排水管道（含绿化用水管阀）
室

1
电缆沟盖板
外
每
2
雨、污水井、盖
公
季
3
化粪池
共

4
高压钠灯、汞灯、射灯
设
每
1
室外建筑小品、标识牌
施

2
连廊、车棚、车架

周

维

3
景观水池
修

道路（包括水泥路面、道板砖、拼花砖、电缆沟盖板、道牙、挡

随
1

养
时

土坡或墙、踏步、台阶等）
护

2
垃圾屋（池）、垃圾车、垃圾桶（箱）、垃圾中转站

检

查
3
室外各类围墙护栏

4
其它

表5.室外共用设施定期保养项目一览表
位
置
频
次
序
号
内容
室外公共设施维修
一年
室外各类砖墙护栏
车位线、禁停线和标识重刷一次
路障刷漆一次
一年
灯杆刷漆一次
一
年
1
对易锈蚀的雨、污水井盖刷一次黑漆防锈
2
路灯全面检修一次
3
连廊、车棚、车架全面检修一次
4
值班室、岗亭全面检修一次
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养护

5
室外消防栓
6
垃圾屋、池、中转站（含垃圾屋门锁）
每季
垃圾车、垃圾桶

表6.共用设施维修养护周期及质量标准
1
雨、污水管
无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接完好，无裂缝、破洞。
每月检查一次，每次雨季前重点检查一次，发现问题及时报修，每四年排水管油漆一次。
2
标识指示牌
完好率1%，符合安全要求，标识牌齐全醒目。
是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次。
3
道路、广场
整体要求路面平整，无明显坑洼破损，边角整齐无缺；
随时检查，发现问题随
时报修；
水泥路面
人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场出现坑洼或破损；
随时检查，发现问题随
时报修；
4
道板砖、拼花砖
不能缺少一块，98%没有松动；
随时检查，发现问题随
时报修；
电缆沟盖板
平整不缺少一块；
每季度检查，破损维修
或更换；
道牙
整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20%；
踏步、台阶
没有明显破损。
随时检查，发现问题随时报修。
5
路灯
灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好。
发现损坏及时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一
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次，灯杆每1年刷一次漆。
6
给排水

见设备、设施管理
雨污水井、盖
排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出士2mm，与绿地正常不超过士8mm,个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻；
每月全面检查一次，并视情况及时清掏，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，以车驶过不振响为准；
明暗沟
沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞；
发现问题随时维修，每
半年全面检查一次发现
渗、
漏、滴水或损坏及时维
修；
给排水管道
（含
绿化用水管
阀）
水阀完好，无渗漏，不管通畅无阻塞；
化粪池
同雨、污水井；
视情况每半年清掏一次
垃圾站
内墙磁砖不能缺少一块，墙面无破损、渗漏，无污染，排风良好
发现问题随时维修，每天清洗
7
值班室、岗亭
门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范；
发现问题随时报修，每半年保养一次；
道闸
道杆色彩鲜明，升降下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常；
按“道闸保养规定”执
行；
车位画线、禁停
色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度
0.5 — 1年重刷一次；
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线和标识
规范；

路障
牢固、无明显倾斜（10°之内），完好，
红白间条鲜明、醒目。
0.5 — 1年漆一次。
8
金属围栏
无倾斜、变形、裂缝、腐蚀、油漆脱落、起壳、锈蚀。
0.5 — 1年漆一次。

表7.公用设施维修养护要求
序号
项目
时间
次数
维修养护内容
1
路面
路基
每周
一
1、检查路面有无积水。
2、检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
3、检查路基有无塌陷。
4、发现异常及时处理或修复。
2
路灯
及线
路
每日
一
1、检查灯具完好情况，即坏即修。
每周
一
1、检查玻璃灯罩有无破损。
2、有无金属灯架松脱现象。
3、灯、灯栅有无损坏。
每季
一
1、检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。
2、金属灯架有无锈蚀。
3、发现异常即时处理或修复。
每年
一
1、油漆灯具支架。
2、检查路灯线路有无老化现象。
3、油漆灯具线管一次。
3
停车场
每日
一
1、检查路面有无积水。
2、检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。
3、检查车道灯有无损坏。
4、检查行车指示标识是否正常
5、发现异常即时处理或修复
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每月
—
1、检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
2、限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3、检查挡车器是否正常。
4
沟渠
池井
每周
—
1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。
2、检查雨水篦有无异常。
每季
—
1、检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。
2、检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。
3、检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。
4、井盖及雨水篦刷漆。
5、检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
5
雕塑、
建筑
小品
每周
—
1、全面清洁。
2、检查有无破损，如有异常及时修复。
3、检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。
6
连廊
每周
—
1、保证畅通和结构完好，发现问题及时处理。
每年
—
1、油漆铁质护栏。
7
公共
标识
设施
每周
—
1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。
2、检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每半年
—
1、检查完好程度，加固。
8
垃圾
中转
站
每周
—
1、检查有无损坏，发现问题及时处理。
9
地下
管网
每半年
—
1、管道刷漆。
2、检查管道保温层有无损坏。
3、管网支架完好。
4、检查或更换管网。
5、发现异常及时修复。
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表8.房屋本体维修养护要求
序
号
项目
时间
次
数
维修养护内容
1
地基
基础
每季
—
1、适时安排防治白蚁和消杀工作，走访用户、了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。
半年
—
1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
2、检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
每年
—
1、检查房屋基础结构性能是否完好，以及地基沉降总量情况。
2
承重结构
梁
每季
—
1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。
每年
—
1、检查整体结构性能是否完好。
板
每季
—
1、检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年
—
1、检查整体结构性能是否完好。
柱
每季
—
1、检查有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀。
每年
—
1、检查整体结构性能是否完好。
承重墙
每季
—
1、检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
每年
—
1、检查整体结构性能是否完好。
金
属构件
每季
—
1、检查金属构件有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀。
每半年
—
1、对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。
每年
—
聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件受压稳定性和塑性累计损伤，鉴定金属结构整体承载能力。

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序
号
项目
时间
次
数
维修养护内容

备注
加强台风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的
适时检测。
加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。
在台风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。
对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，应委托专家进行
分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。
3
非承重墙
每月
—
1、检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
每年
—
2、检查墙体结构性能是否完好。
4
屋
面
防水
涂层
采光
玻璃
每周
—
1、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。
2、检查雨水有无堵塞，发现异常及时疏通。
3、检查屋面有无积水。
4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常及时修复。
5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。
6、发现涂料防水层破坏、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。
7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。
每月
—
1、对不锈钢避雷网上不锈钢油漆。
每季
一
1、油漆圆钢避雷网
每年
—
1、全面补修隔热层板，重新勾缝。
2、检修屋面防水层。
3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。
4、检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。
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序
号
项目
时间
次
数
维修养护内容

备注
每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的情况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
5
楼地面
每季
1、
2、
—
3、
4、
5、
检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。
检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题
及时处理。
更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。
对木地板打蜡。
每年
—
1、检查楼地面结构功能的完好性。
6
楼梯
每半年
—
检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。
补换损坏的地砖。
修复空鼓的地砖。
每年
—
1、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网；
2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。
7
公共通道
每周
—
1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。
2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。
3、检查中庭、外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常及时处理。
每半年
—
1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。
2、补换损坏、空鼓的地砖。
每年
—
1、油漆扶手、金属支架和护栏网。
2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

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序
号
项目
时间
次
数
维修养护内容
8
内
墙
面
涂料石土质块材
每月
—
1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2、处理内墙面变色现象。
3、处理内墙面局部渗漏。
4、更换破损的石土质块材。
每季
—
1、处理内墙面大面积渗漏。
每年
—
1、雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
9
外墙面
喷涂
饰面
玻璃
每周
—
1、修补涂料饰面破损、脱落部分。
2、更换破损的外墙饰面玻璃。
3、清洗外墙饰面人为造成的污染部分。
每半年
—
1、结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。
2、处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。
每年
—
1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
根据需要
1、台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。
2、外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。
3、更换外墙饰面应按原设计要求进行。
4、每25年翻新外墙面一次。
1
0
吊顶
每周
—
1、检查有无擦、划、刮、踏坏、发现损坏及时修补。
每月
—
加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。
1
1
门窗
每月
—
1、检查木门门扇有无松动、下垂、翘起变形、霉变和腐朽。
2、门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
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序
号
项目
时间
次
数
维修养护内容

每半年
—
1、更换门窗的易磨损部件。
1
2
地下室
每周
—
检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。
表9.室内设施维修服务标准

序号
内容
服务标准（时限）
备注
1
服务质量满意率
1%
第一次达95%，对不满意的5%尽快组织二次维修，使用户满意。
2
服务态度
热情、礼貌、举止、言谈得体

3
提供材料
1%准确、合格

4
预约维修时间
接到维修申请后无特殊情况5分内到达
按用户预定时间到达，如因特殊情况调动不到维修人员应向用户解释，另约时间。
5
维修时间
原则上小故障及时处理，一般故障1小时内（大故障不超过
24小时）
特殊情况要向客户解释清楚，并组织专业公司，尽快维修好；
房间出现堵、
漏、渗或无水
等；
小故障及时处理；
水管、闸阀、水
表渗漏；
及时处理，一般在1小时内；
如需改管，视实际情况由部门负责人做出维修计划
卫生间
等楼板渗水；
及时处理，一般在1小时内；
维修后两周内，每周不少于1次回访，跟踪维修后
的情况并做纪录；
第15页共16页

电器维修
小维修、小故障及时处理；
不仅达到原标准，还要符
合安全要求；
门、窗修理
及时处理，一般在1小时内；无特殊要求的，门窗1天之内更换好。
达到原标准。

第16页共16页