物业工程维修服务住房家庭安装维修规程.docx

物业工程维修服务住房（业主）家庭安装/维修规程
1目的
规范住户（业主）家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户（业主）家庭的安装/维修工作。
2适用范围
适用于物业服务管理公司辖区内住户（业主）家庭的安装/维修工作。
3职责
3.1工程部主管负责检查住户（业主）家庭安装/维修工作的组织方案，负责住户（业主）家庭安装/维修工作的维修实施。
3.2工程部主管、综合维修、电工具体负责住户（业主）家庭的安装/维修工作。
4程序要点
4.1综合维修、电工维修员进住户（业主）家进行安装/维修时的基本要求。
4.2综合维修、电工维修员进行住户（业主）家庭安装/维修时，要严格遵守物业公司。
a）自觉维护公司及住户（业主）的权益，不做损害公司名誉的事。
b）不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组班长，请求支援解决。
4.3综合维修、电工维修员进行住户（业主）家庭安装/维修时，要做到如下两点：
a）综合维修、电工维修员进行住户（业主）家庭维修时应征询住户（业主）意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户（业主）的同意方可进行。
b）如果不能满足住户（业主）的要求，则应向住户（业主）解释清楚并表示歉意，尽量取得住户（业主）的谅解。
4.4综合维修、电工维修员进行住户（业主）家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件），严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户（业主）投诉。
4.5综合维修、电工维修员接到住户（业主）《维修工作单》后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户（业主）约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。
4.6综合维修、电工维修员来到住户（业主）家门前，应先按门铃（3次左右），如无门时可用手轻轻敲门，见到住户（业主）时要先问好，简洁说明事由征得住户（业主）同意后方可进入室内进行安装/维修。
4.7综合维修、电工维修员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布或废报纸等），尽量将噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。
4.8进入住户（业主）家庭，应将住户（业主）准备好的鞋换（鞋套）好后方可进入住户（业主）家庭。
5工作流程
5.1 家庭维修
日光灯维修
a）检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关。
b）检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座，检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器。
c）检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管。
d）检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管理管座，整修后达不到要求的应更换。
e）检查电子镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的电子镇流器。
f）维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。
开关维修
a）计算用电负荷，如已超载则要求住户（业主）相应减少负荷，否则应申
请增容。
b）拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，直至故障排除。
c）拉下总电源开关，用5V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时就逐条线路检查，直至故障排除。
d）故障全部排除后，换上一个同规格的开关。
e）试验开关应开闭正常。
电表维修
a）计算住户（业主）是否超载用电，如是则要求住户（业主）增容。
b）对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表：电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿。
c）电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法。
d）安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音。
e）会同物业服务中心管理员做好新旧电表底数的记录。
水咀、闸阀维修
a）关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀。
b）拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀。
c）在水咀或水管螺丝牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀。
d）开水试验，螺牙连拉处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。
水表维修
a）关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表。
b）拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物。清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表。
c）装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致，水表安装应牢固无松动、水平无倾斜。
d）水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活。
e）会同物业服务中心管理员做好新旧水表启用底数的记录。
煤气热水器维修：
开机时不着火
——检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池。
——如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火电厂总成。
——检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶子阀门是否拧开;第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。
开机时有“嘭”的爆炸声
先关闭煤气瓶阀门。
——用电风筒吹干高压打火线。
调整点火间隙。
——开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）
打开煤气瓶阀六，开机点火正常，反复试3-5次。
——燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物。
先导阀门控制的煤气热水器维修
开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀。
——开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火，此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物。
煤气灶维修
a）开机不着火
——开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成。
——清除空气进气门脏物。
b）燃烧火焰为红色
——清洁炉头管路及炉头脏物。
清除空气进门脏物。
c）漏煤气
—如软管拉头处漏气则应整改处理接头处。
——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。
坐厕水箱维修
a）水箱浮球阀漏水
——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉。
——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置，整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。
b）水箱出水胶塞位置
——电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒。
——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。
电热水器维修
a）开关跳闸
——电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格电热棒。
——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。
b）电热水器不热水，如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。
抽油烟机维修
a）检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容。
b）检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机。
c）检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油。
d）检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。
空调器的维修
a）详细询问住户（业主）关于空调器的故障情况。
b）检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改。
c）观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改。
d）观察管路接头处有无油污，如有则说明此部份泄漏，此时应将接头处拧
紧。
e）用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂。
f）观察毛细管出和蒸发器入部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除。
g）用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器。
h）用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除；空调器正常时的高低压为，低压为0.49-0.54 MPa，高压为 1.17-1.37 MPa。
i）用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障。
j）全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。
5. 11. 5. 1. 12给水管的安装
a）根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：住户（业主）要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。
b）安装水管前的准备工作
根据《派工单》领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）。
——辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等。
给水管安装要领
a）整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水处。
b）给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁。
c）冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧。
d）给水管每两米及拐弯处应加管卡固定。
e）刷白色的油漆或白色涂料（如住户（业主）需要的话）。
f）试水时应整个管有一处渗漏水。
安装/维修工作完成后，综合维修、电工维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边，用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等），恢复各物品的原来状态（位置）。
全部工作完成后，综合维修、电工维修员要实验安装/维修后的效果给住户（业主）看，实验次数不少于3次，同时要给住户（业主）讲解应注意的事项，如果住户（业主）有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户（业主）满意为止。
确认一切正常后，综合维修、电工维修员应礼貌地请住户（业主）在《派工单》上签名确认，如果住户（业主）对此次安装/维修收费有异议，综合维修、电工维修员应根据《维修项目收费标准》向住户（业主）作出详尽的解释，消除住户（业主）不必要的疑虑。
综合维修、电工维修员离开住户（业主）时，应礼貌地向住户（业主）道别、谢谢住户（业主）的支持、配合与谅解。
综合维修、电工维修员回到工程部后如是维修公共设施要及时在《公共设施设备报修记录表》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上综合维修、电工维修人员姓名以备日后查询。
工程部主管做好《派工单》登记工作。
公共场所及收楼遗留的综合维修、电工安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由综合维修、电工维修员做好《工作联系单》与《公共设施设备报修记录表》的记录。