房地产企业金融战略(博商).pptx

清华大学深圳研究生院,博商同学会,中国人民大学商学院,清华大学深圳研究生院,博商同学会,中国人民大学商学院,清华大学深圳研究生院,博商同学会,中国人民大学商学院,清华大学深圳研究生院,博商同学会,中国人民大学商学院,清华大学深圳研究生院,博商同学会,中国人民大学商学院,清华大学深圳研究生院,博商同学会,中国人民大学商学院,政治和法律环境：,房地产调控,货币政策,土地政策,一般法律的约束,房地产行业法律法规,技术环境：,科技进步对房地产业的,贡献度要求日益提高,先进环保技术要求推广,住宅部品的品种、质量、,生产规模要求提高,经济环境：,整体经济快速发展,区域经济发展水平,城市化、消费、投资,城市的,GDP增长率,社会和文化环境：,城市化的推进,人口结构的变化,注重,“,家”的文化传统,住宅的小型化,从“房子”到“生活,”,的转变,一般宏观环境,（房地产）,房地产,企业,国民经济快速增长,经济增长周期“逢八衰退、逢二增长”的规律,第一个周期：,19781988,年，该周期的谷底是,1982,年，之后呈现反弹趋势，总体呈现斜三角,W,型；,第二个周期：,19891996,年，,1989,年经济探底，然后迅速回升，之后呈现稳步增长的趋势；,第三个周期：,19982007,年，起点是亚洲金融危机，由于大规模的经济刺激政策，该周期的起伏波动,平缓，到,2002,年出现趋势不明显的探底，之后有开始出现缓慢反弹，稳步增长；,第四周期：预测为,20082017,年，起点同样是一次大规模经济危机和大量经济刺激政策。根据上一周,期的特点，中国经济将呈现,20082012,年缓慢探底，,20122017,年稳步反弹的过程，整体经济保持,平均,8%,的增速。,经济环境,固定资产投资大幅增加,内需不足，经济刺激政策集中于投资领域,全社会固定资产投资总规模大幅上升，占,GDP,的比重,24%,增长到,67%,；,房地产投资在固定投资中的比例居高不下，近,20,年来保持着平均,16%,的比例；,经济环境,居民收入水平和消费能力不断提高,消费水平当前消费、储蓄潜在消费能力,在岗职工平均工资从,1990,年的,2140,元激增到,2009,年的,32736,元，同时，消费水平也提高了近,10,倍；,储蓄存款总额从,7119,亿增长到,260771,亿，涨幅为,3600%,，居民储蓄的重要动机之一为耐用品储蓄购买。,经济环境,城市化和城市圈,城市化引发人口迁移，影响区域房地产需求,城市化规律：,城市化率,沿,“,S,”,型曲线变动，当城市人口超,过,30%,，城市化进入加速期，直到城市人口超过,70%,；,人口流动方向,分为四个阶段，从农村进入,城市、从小城市进入大城市、从城区进入郊区,（大城市郊区化）、进入郊区（郊区城市化，,形成,“,大都市圈,”,）。,房价规律：,初期,大城市房价和全国涨幅基本持平；,中期,大城市房价便会显著高于全国水平；,后期,大城市郊区的房价高于全国水平。,经济环境,我国城市化率已经达到,49.68%,（20,11,年）,，进入加速城市化的进程；,我国大城市区位的选择集中于上海、京津和广深三大地区，并形成大型经济圈，人口的流入速度,加快，会进一步推动房地产市场的发展和房价的高启。,人口结构面临拐点：,劳动人口比下降，抚养比上升,人口结构的变化，对经济和社会发展将产生颠覆性的影响！,对于房地产企业来说，应深刻理解这种变化，在选择新产业,及人力资源战略等活动中充分考虑这种变化。,社会 文化 人口,货币政策与房地产市场,以信贷为渠道，分别调控供给与需求,分为两类：,1,、作用于房地产开发企业的信贷政策，包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开发贷款,利率等政策措施。,2,、作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例、贷款期限和按揭贷款利率等。,两种渠道：,1,、利率变动影响资金成本，直接影响房地产市场。,2,、货币政策影响银行房贷规模和动机，间接作用于房地产供需双方。,政策 法律,土地市场交易和开发形势,1997-2009,年房地产企业年度购置和完成开发土地面积,从,1997,年以来，我国土地市场交易活跃，,1997,年,-2004,年，我国房地产企业年度购置土地面积稳步上涨，,2004,年之后基本保持稳定。但是，在另一方面，房地产企业完成开发的土地面积较大程度的小于购置土地面积，这表明，由于土地稀缺性特点，房地产企业存在囤地的现象。,房价增长率和地价增长率比较,2001-2009,年我国房价和地价增长率比较,自2003年下半年开始土地招拍制度以来，“18亿亩耕地红线”强化了土地的稀缺性，使土地供应日益紧张，不断推升房价。而房价的上涨进而使得“囤地”的现象愈演愈烈，,反过来带来更高的地价，形成恶性循环。,房地产企业收入情况,2000-2008,年房地产企业收入情况,单位：亿元,根据中国统计局资料，200,0,年-,2008,年，全国房地产企业年度经营总收入呈现稳步的上升趋势，总收入从,2000,年的,4515,亿元增加到,2008,年的,26698,亿元，同比上涨了,592%,。其中商品房销售收入从,2000,年的,3896,亿元上升到,2008,年的,24394,亿元，占比总收入从,86%,增加到,92%,。,房地产企业营利情况,2000-2008,年房地产企业营利情况,单位：亿元,根据中国统计局资料，200,0,年-,2008,年，全国房地产企业年度营业利润呈现上升趋势明显，从,2000,年的,73,亿增长到,2008,年的,3432,亿元，同比增加了,468%,。与之同时，房地产企业经营效果也在改善，营业利润率从,2000,年的,1.6%,，迅速提升到,2008,年的,12.86%,。,4,房地产行业集中度分析,集中度曲线不同状态所蕴含的策略导向,散点市场,块状同质化市场,团状异质化市场,描述,较低的市场集中度,前三名和前十名的市场集中度迅速上升,前三名市场份额有所下降，但前十名的市场集中度继续上升,集中度曲线,地方品牌林立，缺乏行业领导品牌,部分有进取心的企业迅速扩张，挤占了众多地方品牌的市场，市场呈寡头垄断结构,部分行业“黑马”以其特色产品，独特卖点以及市场细分化策略蚕食市场，部分程度地削减了领先企业的份额,解释,区域市场扩张，中小企业迅速发展,较强的市场投入，迅速的销售扩张,市场细分化，特色经营，基于差别化消费的特卖点诉求,策略意义,市场演进的三个阶段,内部资源能力分析,内部资源能力分析是企业依托自己的核心业务，分析现有的资源、确定拥有的能力，通过资源和能力进行延伸，发展具有差异化竞争的业务，实现各业务板块对资源和能力的共享，分担成本费用，分散风险，增强企业整体竞争优势。,生存,发展,资源,必备资源：企业进入一个行业所必须具备的资源。,独特资源：企业所拥有的优于同行业竞争者的独有的资源。,能力,必备能力：企业进入一个行业所必须具备的能力。,核心能力：企业拥有的优于同行业竞争者的能力。,工程建设,市场营销,房地产资产管理和运行,房地产企业内部价值链,投资机会寻找与筛选,土地获取和利用规划,投融资方案及优化,可行性研究,规划和建筑设计,项目策划,根据价值网络的分析，房地产价值于这些企业和行业的价值创造，形成了一系列价值交换、价值传递和价值创造的关系，建立了内部价值链、企业价值链、产业价值链和地区,(,区域,),价值链之间互相交融、不断分化和整合的价值网络。内部价值链，是价值创造的主要和主导网络。,人力资源制度日趋完善,人力成本控制有效,核心人才培养缺乏体系,房地产设计人才缺失严重,人才储备不足,各产业交叉复合型人才较少,波士顿矩阵,明星业务,汽车,&,水务,问题,业务,房地产,现金牛业务,准金融,瘦狗,业务,增长率,市场占有率,1,用户价值性,用户对住房的适用性、安全性、卫生性和经济性要求的前提下,产品在房型、环境、配套设施等方面具有超前性和性价比优势,产品价值具有一定的增值空间,3,延展性,拥有强大的核心竞争力,就意味着企业在参与依赖核心竞争力的相关产品市场上有了选择权,2,独特性,房地产开发企业要培育属于自己的难以模仿的资源与能力,如资本运营、土地储备、地段、资源整合等方面的独特优势,匹配充裕现金流产业,要有现金流充裕的产业做匹配,李嘉诚长江集团主业为房地产开发与投资，业务涵盖范围还包括、房地产代理及管理、港口及相关服务、电讯、酒店、零售、能源、基建、财务及投资、电子商贸、建材、媒体及生命科技等,纵向一体化,用自己的资源整合平台，实现开发、设计、销售、服务等集成化,整合产品结构和通路渠道才是品牌发展之道,利润在纵向一体化的链条里面分散了，有助于合理避税,房地产业发展方向,以盈余资金增加持有型物业，不要以本金部分持有，防止资金链危机,地产开发方向之一,持有型地产,持有型地产,持有型地产优点,轨道地产、山水地产、绿色地产结合,新经济与房地产业相融合,新能源,低能照明,利用太阳能,区域储能,新材料,可回收和可再生环保材料,低能耗的材料,兼容性好的材料,新网络,智能楼宇,A,基于前期财务报表的分析,现有财务能力,现有金融战略,B,C,D,资金缺口分析,当前及今后资金缺口及其原因,融资模式的选择,最终的金融战略,房地产企业属于资金密集型，融资重点为优质资产和大型项目的融资，确保企业资金顺畅。,可以采用的融资方式，除了传统的银行借款、,IPO,等，还主要可以采用：,PE,、,REITs,、买壳上市等。不过在具体运用时需要考虑各种融资方式的正面和负面影响。,从融资主体看,从融资渠道看,其他分类方式,-,房地产企业融资,-,房地产项目融资,-,借贷性融资和投资性融资,货币性融资和实物性融资,-,直接融资,-,间接融资,定向募集,Pre-IPO,原始发行,IPO,追加股发行（增发或配股）,可转换债券发行,兼并收购,已渡过初创期,产品和服务已被市场初步认可,为更快的发展积蓄能量,营业额初具规模,距,IPO 1,年左右,在高速发展阶段的后半部分,营业额规模已达上市要求,市场份额进入稳定阶段,公司已完成股票初始发行,发行后业绩和股票走势良好,公司收入进入稳定发展期,已完成初股票始发行,当期财务表现良好,迅速扩大规模,进入新的市场,业务战略转型,考虑其它的战略性调整,上市发展流程,比较项目,深交所,/,上交所,香港联交所,纳斯达克,/,纽交所,新加坡交易所,上市审批时间,较长,一般,一般,最短,上市审批难度,较严格,较严格,严格,一般,平均市盈率,较高,较低,较高,低,筹资费用,筹资额2.5%+,RMB200万,筹资额2.5-3.5%,+HK$1000万,筹资额7%+,US$300万,筹资额5-7%,筹资规模,较高,一般,较高,较低,交投活跃程度,活跃,活跃,一般,较差,后续再融资能力,较强,较强,较弱,较弱,上市后监管,一般,较严格,最严格,较严格,上市后维持费用,RMB2万+信息费,HK$100-300万,US$5-10万,5-10万新元,投资者认同度,最强,较强,弱,较,弱,上市地点的选择,上市方式的选择,推荐模式：借,/,买壳在香港上市,稳定、长期的融资渠道,经营的安全性,可以发行股票作为支付手段进行并购,利用股票期权计划激励员工,大大增强资产流动性,股东和管理层可以通过出售股权获得巨额收益,成为公众公司，大大提高知名度,规范运作管理，完善治理结构,引进国内外战略合作伙伴，开拓市场空间，打通国际渠道,负有向公众包括竞争对手进行充分信息披露的义务，包括主营业务、市场策略等方面的信息,企业重大经营决策需要履行一定的程序，可能失去部分作为民营企业所享受的经营灵活性,管理层将不可避免地失去对企业的一部分控制权,企业需要支付较高的费用,履行更多义务，承担更多责任，管理层面临更大压力,买壳上市效应,苏州吴中供水有限公司,壳公司,壳公司的母公司,置入资产,置出资产,定向增发，支付差价,所持壳公司股份,壳公司置出资产做对价支付,资产置换,定向增发,股权转让,优势,劣势,壳的干净程度高,后续筹资渠道多元化,整体成功率高，操作迅速,国际水平的监管和公司治理结构,面向全球化的金融市场和多种金融工具,上市地位这一“会籍”几乎是“终身制”，极少被出牌,买壳成本高,资产注入需要更精密的设计,市盈率比,A,股低,与卖方谈判前必须获取国际会计师事务所对资产的审计报告、国际评估师出具的评估报告和中国律师的法律意见书。如拟注入资产未经以上步骤，卖方不会跟你动真格。尤其以地产这种在资本市场不属于具备想象空间的资产更是如此。,香港买壳优劣分析,银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。,对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。,同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。,指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款,.,这种贷款是目前普遍采用的一种,.,信用贷款,是银行根据借款人的信誉,财务状况,预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押,信用贷款,抵押贷款,保证,贷款,贴现贷款,以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款,.,一旦借款不能履约,担保人将承担偿还责任,.,即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。,房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。,2003,年,6,月央行,121,文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求，信托是目前房地产业新兴的融资热点，并以,“,井喷,”,式速度发展。,优点,涉及法律关系不多，,交易环节较少，操作方便。,缺点,二级以上资质,资本金比例,不能满足较大规模项目的资金需求,融资成本较高,1,2,3,4,Factor 1,Factor 2,Factor 3,Factor 4,战略投资,优势,可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。,可以帮助企业比较好,地解决员工激励问题，,建立起有利于上市的,员工激励制度。,战略投资者更加着眼于未来,市场的长期利益，而不像金,融投资者那样往往寻求短期,的投资回报。,战略投资者所具有,的市场视野、,产业运作经验和战略,资源可以帮助企业更,快地成长和成熟起来，,也更有可能产生立竿见影,的协同效应，,在较短的时间内改善,企业的收入、成本结构，,提高企业的核心竞争力并,最终带来企业业绩和股,东价值的提升。,战略投资或称战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者。,房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。,它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些租金为股东带来回报。,收益率波动小，回报较稳定；,比直接投资地产能更加便利的进行投资，,比投资地产股票更直接地参与物业投资；,能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；,中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，,可以间接获得大规模房地产投资的利益；,对于经济周期的波动比较敏感。,投资风险管理,类基金的模式,内控大纲,公司制度,部门制度,投资管理制度,风险控制制度,监察稽核制度,保密制度,产品开发销售管理,员工行为守则,人事管理制度,财务管理制度,行政管理制度,法律事务管理制度,制度建设管理规定,委员会实施细则,部门及岗位职责,内控制度体系,内控制度,目标,保证公司经营管理活动的合法合规,健全完善的法人治理，科学合理的决策机制、执行机制和监督机制,建立行之有效的风险控制系统,提高经营管理的效率和效益,规范管理和运作资金,实现公司稳健、持续发展促,进公司员工恪守职业操守、正直诚信、廉洁自律、勤勉尽责,保护公司最重要的资本,公司声誉，创建“取信于市场，取信于社会，取信于广大投资者”的信誉法人机构主体和知名品牌,内控制度,完善原则,健全性原则,独立性原则,相互制约原则,防火墙原则,成本效益原则,内控制度,制定原则,全面性原则,审慎性原则,有效性原则,适时性原则,内控制度,主要内容,环境控制,业务控制,资金管理控制,会计系统控制,电子信息系统控制,内部稽核控制,内控制度,要求,确立加强内部控制的指导思想，营造有利于加强内部控制的文化氛围,健全公司治理结构，完善公司组织体系,对公司各项业务提出指导性控制要求,建立“三纵三横”的制度体系,建立权责明确的权限及授权制度,对公司内部控制的合理性、有效性实行持续检验,内控制度,“,三纵三横,”,公司章程,公司制度,部门制度及规则,决策,执行,监督,监督,投资管理,投资决策程序,投资管理,内部风险管理,风险控制委员会,风险评估小组,监察稽核部,投资计划制订部门,研究部门,财务部门,投资执行部门,内部风险控制,目标,遵守法律法规、行业规章、公司制度,提高经营管理水平和风险控制能力,建立行之有效的风险控制机制和制度，实现经营战略和经营目标,保障财产的安全完整及资讯的可靠和安全,维护公司信誉和形象,内部风险控制,原则,全面性,全员性,独立性,相互制衡,防火墙,适时有效,与业务发展同等重要,定性与定量相结合,内部风险控制,主要步骤,风险识别,风险评估,实施风险控制措施,监控风险控制制度,完善风险控制制度,内部风险控制,风险类型,市场风险,政策风险,经济周期风险,利率风险,购买力风险,上市公司经营风险,国际竞争风险,投资管理风险,投资决策风险,投资执行风险,估值风险,投资品种风险,法律风险,技术风险,职业道德风险,内部风险控制,措施,市场风险,风险识别,强化研究,市场监控,政策变化,流动性,信用监控,作业监控,职业道德风险,加强教育,制定作业规则,强制休假,举报制度,内部风险控制,措施（续）,投资管理风险,设定合理的权限范围,制定严格的交易制度,加强研究产品和科学论证,制定项目估值原则、方法和程序,动态监控,技术风险,双重备份,应急系统,操作权限、程序和责任,博商管理科学研究院,简介,博商管理科学研究院(Bosum Institute of Management Science)成立于2006年，是我国专门从事管理科学研究、理论转化及咨询辅导的综合性研发教育机构。研究院整合国内外一流院校的学科优势、人才资源，为企业提供综合性的总裁教育、管理层训练、企业咨询和投融资服务，为企业尤其是成长型企业提供综合管理服务的平台。,博商管理科学研究院立足珠三角，服务于长三角、西南、环渤海等中国经济热点区域乃至全国，通过专业的服务与客户共同成长，为中国人才培养和经济发展做出贡献。机构已在中国十余个重点城市设立分支机构、建立了中国商界极具影响力的博商同学会。,博商管理科学研究院办院宗旨：,我们将继续集古今中西之智慧，追管理科学之前沿，探中外之文明，培育实业精英，兴举中华商道，致力于创造学术新知，崇尚知行合一精神，站在历史高度，四海守望、植根中国、面向世界、面向未来、达而济世，育一流人才、产一流成果、创一流品牌、出一流效益，建一流名院，成就世纪恢宏，为中国经济社会的发展 贡献力量。,特色课程,博商管理科学研究院致力于为成长型企业提供整体解决方案，课程覆盖企业全员。现开设的各类课程包括3大系统分类，共计160余门。拥有的特色课程项目包括：,1、针对公司总裁开发的课程：,商界精英实战班,商界创业领袖高级研修班,2、针对公司接班人和高层开发的课程：,商界新锐高级研修班,3、针对公司中层管理人员开发的课程（共4大类）：,市场营销管理,人力资源管理,财务管理,生产运营管理,4、针对公司基层储备人才开展的课程：,团队责任、感恩、执行力特训营,5、针对公司总裁、核心领导人员开展的在职教育学位班：与,赫斯莱茵大学合办的管理学硕士学位班,中国人民大学EMBA学位班,THANKS FOR WATCHING,公司地址：深圳市南山科技园南区科苑路,R3-B栋2楼,联系电话：400-8765-011,联系传真：,0755-26525911,官网：,温馨提示：,扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。,