物业管理服务现代购物中心大型商场内容.docx

物业管理服务现代购物中心大型商场内容
物业管理服务现代购物中心、大型商场的内容
1、设备设施的运行及管理服务
（1）电梯系统（客梯、扶梯、货梯）
商场电梯是解决顾客在卖场流动、购物消费的运载工 具，它的安全有效运行尤为重要，对商场电梯的正常运行必 须提供强有力的保障。在对电梯的管理中物业公司需采取电 梯维修、维保业务外包形式，由电梯厂商或电梯专业维保单 位确保电梯的正常运行和日常维保任务，物业公司的电气工 程师、技术员在对其工作进行监督检查的同时需做好相应的 协助配合工作。在货梯管理上应调配持有电梯上岗证书的电 梯工进行货梯操作。商场电梯除在营业时间内发生故障需立 即组织紧急抢修外（注：商场电梯在紧急抢修保养时务必做 好安全防护和警示标识），一般维修保养应放在夜间进行， 避免因维修保养给顾客购物带来不便，每次维修保养结束后， 物业公司的专业技术人员一定要参与验收，记录在案，确保 电梯运行正常，消除安全隐患，这也是对专业电梯公司的一 种监督考核方式，在物业公司验收合格后方可进行投运。金 鹰国际商城是1997年组建的物业公司，在1998年电梯试运 行过程中就出现了电梯关人事件，关的是一个老板。当时虽 然电梯还在维保期内，但因为没经验，没有安排电梯公司驻 场，结果被关老板要求赔偿1万精神损失费，虽然后来由 于物业公司的态度比较诚恳，这个老板没再追究下去，但却 给物业公司敲响了警钟。最后由物业公司主动提出在每部电 梯内增加安全光控，之后就再没出现类似电梯关人事件。
（2）消防安全系统
商场消防管理和防火工作是物业服务的重中之重，消 防设备设施、器材完好率必须保证在1%，消防责任重于泰 山。物业公司承担现代大型购物中心、商场的服务工作，整 个消防系统安全保障要由物业公司执行，所以从经理到员工， 防火要警惕、训练要坚持、组织要落实、措施要具体、预案 要可行，做到防患于未然。金鹰国际集团楼宇多，每个季度 要组织楼检，楼检的一个重要环节就是消防，包括检查消防 泵、喷淋泵、检测烟感器、温感器、固定灭火装置、灭火器 材的安全有效性。同时定期检查防火隔离区的防火卷帘门。 每天巡检消防安全通道楼梯，防止占用和堵塞消防安全疏散 通道。物业公司需协助商场加强装修改造施工用火管理，制 订和建立消防安全预案，培训商场营业员正确使用灭火器， 在发生火情火灾时引导疏散人员，同时每年要组织营业员进 行一次消防演练。商场内严禁烟火、禁止吸烟、安全出的 标识牌均要置放张贴在醒目位置。大型商场包括商业街里， 经常会看到有的顾客走累了就地坐下休息，有的就直接坐到 了灭火器箱上。灭火器一般都需要放在最方便最醒目的地方， 为避免这个问题，做到一方面让顾客理解，另一方面防止灭 火器箱被坐坏，金鹰物业公司就在箱子上喷上了9个字的警 示标识：“拔插销 对火 压手柄”，既保证了灭火器箱不再 被坐，又教会了顾客灭火器的使用方法。金鹰集团经常对营 业员进行培训，聘请消防支队或者消防局的教官进行讲课， 所以金鹰商场里的任何一个营业员基本都会使用灭火器，对 消防通道在哪，出现了火情如何保持镇定，或者疏散顾客， 都能对答如流。
（3）照明供电系统
现代大型购物中心、商场的安全用电十分重要，它关 系到卖场的安全及购物环境的营造。物业管理企业必须高度 重视：一是卖场内装修改造动用电、气焊须经物业公司工程 技术部审批，而且在指定地点电焊气焊人员必须持证上岗， 同时派出监护人，现场要有灭火的工具和防范火灾的措施； 二是商场电线改动、照明灯具改进、线路编排和用电量的增 加都须经过物业电气工程师严格审核；三是卖场各柜台、摊 位严格禁止乱接、乱拉电线，禁止更改插接箱、开关盒插座； 四是禁止使用超负荷的家用电器，对供电所、配电间物业须 安排电工24小时值班，定期检查、检验高压、低压柜和供 电线路、接零接地、防雷击和检测变电所，以及配电间的安 全操作工具、防护用品的安全可靠性，供配电的维修维保任 务要全部委托供电公司维保单位承担。物业公司要管好卖场 照明用电，商场用电，同时要经常检查电费、母排及开关线 路，看是否有发热发烫现象，对供配电所内要定期组织检查 防鼠和灭鼠工作。在日常工作中，不但要检查商场电路，还 要按年度委托供电检修部门检验检测供配电设备设施，检验 完了相关部门会发合格证的，我们将供配电维修保养业务委 托给了供电局维保，确保现代购物中心、大型商场安全用电， 万无一失。物业公司要对开关箱、插线箱、强电以及线路的 匹配等提出要求。一些物业公司、开发商为了图省事，把开 关盒的负荷做得比较大，线路做得相对比较小，认为这是为 了方便将来增加照明亮度以及增加其他电，方便管理，但实 际上却留下了隐患，因为如果线路小了，一旦发生短路，开 关盒就不会跳，就会造成线路燃烧。金鹰曾在2021年发生 一起金卤灯着火事件，分析原因后发现由于金卤灯亮度较高、 热度较大、照明较好，而在装修时装修公司因为时间仓促， 把保温棉覆盖在了金卤灯的变压器上，结果烤着了，作为一 个教训，我们立马对整个商场进行了逐一检查。
（4）中央空调系统
现代大型购物中心、商场的中央空调系统大、能消耗 量高，中央空调的温度、湿度的高低和新风的供应好坏直接 影响到卖场的购物环境和空气质量。商场营销、管理人员对 中央空调温度高低的要求来自顾客追求购物环境舒适度。商 业卖场夏季炎热、冬季寒冷势必影响商品销售，中央空调效 果的好坏直接关系到商场生意的好与差。为此，物业公司必 须保证中央空调系统设备的运行正常，要做好中央空调的保 障工作，中央空调系统不能发生任何故障性停机。物业公司 空调工不仅每天要定时、定点对卖场楼层区域测温，有效控 制温度、湿度和新风，还需定期利用夜间清洗空调管道、变 风量机组、风机盘管及送风、回风的过滤网罩，同时在换 季期维修保养中央空调主机系统设备。值得提出的是，中央 空调主机、锅炉、水处理系统维修维保应交给专业的中央空 调维保公司承担。金鹰物业公司接管的一个商贸集团，在徐 州的一个店，接管以后发现他们的中央空调不好，新风不好， 闷热。物业公司检查后发现商场的每一层有一个新风机房， 新风机组在运转时产生的噪音很大，分析后发现原因是它的 外墙有一个取风，百叶窗小了，当时才是高1.5米，宽1 米，于是物业公司提出进行改造，把每一层取风改成高3 米，宽2米，问题很快就得到解决，噪音消除了，新风也保 证了。同时由于改造新风后，大量运用新风，为商场节约 了大量能，所以购物中心集团也特别满意。现在该店的生意 做得很好，特别是双休日，整个商场周边车辆全停满了，弄 得交警的意见都大。
（5）给排水系统
现代大型购物中心、商场的给排水系统主要是洗手间、 洗浴室、消防供水及雨水、污水的排放。物业公司对给排水 系统的管理任务主要落在洗手间员、空调锅炉工、洗浴室管 理员及水工身上。卖场消防用水和洗手间的工作用水，必须 时刻保证供水和排水畅通无阻。商场地下室的集水坑、截流 沟、雨水井、污水井、化粪池要定期组织清掏垃圾杂物等； 定期清洗水池、水箱并消毒化验水质，对供水、排污水泵定 期维护保养，保障购物中心和商场用水、排水。供水、排污 设备系统要委托专业公司维修保养，发生故障时须立即组织 抢修。
（6）炉灶燃气系统
现代大型购物中心、商场不但有服装、鞋帽、箱包、 手表、饰品、工艺品、化妆品、床上用品、体育用品、办公 用品、家具、玩具、家用电器、自行车、摩托车、电子产品 等等，商品琳琅满目、应有尽有，同时还有食品和特色餐饮 小吃、洋快餐。食品加工燃料，一是用电，二是用煤气、液 化气或天然气，这些供气管线、钢瓶、设备设施的安全管理 和检查落在物业公司头上，物业公司就必须制定相应的管理 制度和规定，加大对商场内的餐饮业炉灶和燃气使用管理， 对防火、排油烟、隔油池、生活泔水、餐饮垃圾及环境卫生 组织定期检查，以消除隐患，在供气管理方面要提高警惕， 严格按照安全操作规程和要求进行管理。
（7）安防监控系统
为了维护现代购物中心和商场的正常、有序经营管理， 防止卖场发生偷窃（卖场一般易发生行窃商品和偷窃顾客钱 财，如：拎包），一般我们采取人防、技防、物防相结合的 手段，除人员在现场巡逻巡检反扒反窃外，在一些主要出入 、贵重商品摊位点安装摄像头及红外报警，协助配合当地 派出所维护商场的经营秩序。一旦发生偷窃事件能够迅速地 将图像信息反馈到监控的主控室、副控室，锁定犯罪嫌疑人， 监控员第一时间通报卖场管理人员，秩序维护值班员及时对 发生的偷窃事件给予协助和支援。人赃俱获，将犯罪嫌疑人 扭送公安派出所处理。日常管理服务中，物业公司要维护商 场秩序，一是外围秩序，比如商场外的广场、人行道等车辆 集中秩序比较乱，因此需要管理和维护；二是小摊小贩乱打 广告招贴等，对此物业公司要进行有效的疏导劝阻；三是到 了夜间物业公司要保证外围的安防巡逻和监控，配合商场做 好保卫工作；四是和公安系统报警联网。一旦发生案情能在 第一时间通知警方。安防监控设备的维修养护工作同样应外 委于安防、监控、维修专业公司。
2、清洁卫生管理与服务
（1）卖场服务
现代购物中心、大型商场对商场内部、周边的清洁卫 生、环境秩序要求很高。因商场多位于闹市区商业圈内，是 供客户购物、消费和游览、观光、休闲的地方，人流量大。 对于质量标准的要求特别高，晶面须无灰尘、脚印、光洁铮 亮，橱窗玻璃须无灰尘、水印，一尘不染、光亮照人。商场 外围要及时清扫，要求无垃圾、杂物、烟头、纸屑、积水等， 保证商场外围红线内人行道的洁净，绿化植物叶面的清洁， 形成卖场内外良好的卫生环境。
（2）洗手间服务
洗手间是现代购物中心、大型商场的一面镜子，必须 要做到无臭气、无垃圾、无蚊蝇、无积水，台净镜亮。定时 要清空纸篓，定时冲刷坐便器、小便斗、池。高档商场洗手 间要及时更换手纸，专人负责，保持洗手间的卫生服务质量 上乘。
（3）清运杂物垃圾服务
现代购物中心、大型商场每天产生大量的商品货物的 外包装纸箱、包装皮和垃圾，必须定时收集、清理清运，以 保障良好的购物环境。对餐饮单位则要求对生活垃圾、泔水 利用货梯运送到物业公司指定的地点，并组织定期清洗餐饮 隔油池、排油管道，消除事故隐患。
3、秩序维护和停车服务
现代购物中心、大型商场的正常经营离不开良好的社 会治安环境，为了保障商业正常运作，物业公司的秩序维护 人员除了利用主控设备配合商场副控对卖场实施安全监控 外，还要对商场、购物中心外围的小摊贩进行驱逐，对散发 广告、乱停放车辆人员的不良行为予以阻止、疏导，对顾客 的机动车、非机动车组织有序停放，提供停车服务。物业公 司提供停车服务，一定要注意车管员的培训，车停入停车场 时一定要验车，以防诈骗。停车场的防护需要注意，不能在 停车场加油、修车、抽烟等，同时配备充足的灭火器具。对 自行车的管理也要到位，不能在商场门乱停放。一旦卖场 内发现偷盗、诈骗、抢劫刑事治安案件，物业公司要在第一 时间向当地公安派出所报案并同时赶到现场，协助配合商场 保卫人员维护秩序、锁定犯罪嫌疑人；如果卖场发生火警、 火情，物业公司同样要在第一时间启动火灾预案，协助商场 组织灭火救灾和疏散人员。购物中心、商场在夜间打烊锁门 后，整个商场外围的安全护卫由物业公司承担并协助商场内 保巡逻巡检。
4、员工供餐服务
现代购物中心、大型商场的员工作业时间一般为二班 制，而商场营业员及管理人员的供餐是困扰经营管理者的挠 头问题（高档购物中心、商场一般禁止员工带食品，因为易 引发老鼠、蟑螂虫害），统一供餐必须做到食品卫生好、味 道好、品种好、准时供餐。同时要考虑到，商场员工大部分 是年轻女性，较挑剔，因此要兼顾营业员的健康饮食和身体 状况。目前现代购物中心、大型商场员工供餐一般是委托物 业公司统一管理或由供餐公司配送餐，以此解决商业员工工 作时间的午餐和晚餐问题，一旦委托物业公司提供供餐服务， 物业公司就应通过市场招投标活动挑选供餐单位，并要负责 供餐单位的后场、前台卫生检查，以及对主副食品原材料采 购渠道、饭菜质量份量、花色品种的监督抽检，以防止发生 食物中毒事件，保障商场能正常经营和员工的身心健康，其 中要注意，避免食用大蒜，韭菜等容易引起臭的食物。
5、促销活动服务
现代购物中心、大型商场为了增加经营效益，不时组 织厂商或供应商、代理商开展一些促销活动，一搞促销商场 人气旺、气氛浓、时间长。为了协助配合这样的促销活动， 物业公司要应商家要求多增加人手维护活动秩序。大型活动 要在当地派出所备案，派出所也会应商家要求派警员现场指 导，而在这样的活动中物业公司承担的风险责任大，主要防 止发生火灾或人员拥挤踩踏事件，活动前物业公司要协助配 合其准备工作，做到组织有序、指挥有力、管理有方、服务 周到，要做好人车分流，维护良好的活动秩序，要对各系统 设备进行检查以保证活动的顺利进行，为商场促销活动保驾 护航。
6、商品物流管理服务
现代购物中心、大型商场因经营需要，商品货物的周 转每天都形成了一个供需链的小物流，而为了保障商品的合 法、有效和品质，避免假冒伪劣商品流入卖场，商场必然要 设置验货区验货，严格进行审核审查。验货区外部的管理服 务一般由物业公司承担，主要职责是对运送货品进货、出货 车辆进行有序疏导、管理，避免争抢验货造成验货区拥堵， 对外来送货、取货、退货人员吸烟者进行引导和劝阻，消除 验货区火灾隐患和定时清扫清洁验货区，避免“脏、乱、差” 影响验货区整体环境卫生。
7、维修报修服务
物业公司要负责卖场的一些维修报修服务等工作，电 梯工、水电工、电工、木工、综合工、清洁工必须做到随叫 随到，员工要讲究商业文明礼仪，遵守商场管理和服务要求， 着装要整齐，工具要精简。工作效率要高，维修技术要好， 工完场清，手到“病”除，保证卖场销售的正常进行。同时 大型商场有时还会进行一些改造和装修，因此需要物业公司 配合协助对商品摊位、柜台改造点实施围挡，所以一定要讲 究工作效率和服务质量。