房地产经纪操作实务模拟测试.doc

房地产经纪操作实务模拟测试
房地产经纪操作实务模拟测试
1.依据房地产经纪的服务方式，可将房地产经纪业务分为房地产居间业务和〔〕？ [单项选择题] *
A.房地产代理业务(正确答案)
B.住宅经纪业务
C.存量房经纪业务
D.房地产租赁经纪业务
答案解析：房地产经纪业务依据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。
2.房地产租赁代理是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同的约定，以〔〕的名义出租房屋？ [单项选择题] *
A.房地产经纪人员
B.房地产经纪机构
C.出租人(正确答案)
D.承租人
答案解析：存量房租赁代理主要是出租代理，是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以出租人的名义代理出租房屋。
3.房地产经纪机构为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会，并收取佣金的服务是〔〕？ [单项选择题] *
A.存量房租赁居间
B.存量房买卖居间(正确答案)
C.存量房租赁代理
D.存量房买卖代理
答案解析：存量房买卖居间是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会或者提供订立房地产买卖合同的媒介服务，并收取佣金的经纪行为。
4.存量房买卖居间业务基本流程的最后一个阶段是〔〕？ [单项选择题] *
A.匹配带看阶段
B.洽谈签约阶段
C.结算交验阶段(正确答案)
D.洽谈签约阶段
答案解析：存量房买卖居间业务的基本流程包括：①接受委托阶段。②调查推广阶段。③匹配带看阶段。④洽谈签约阶段。⑤结算交验阶段。
5.在接待买方客户时，核实买方的主体资格是指核实买方是否具有〔〕？ [单项选择题] *
A.购房资格(正确答案)
B.稳定的收入
C.工作单位
D.中国公民身份
答案解析：核实买房的主体资格。包括是否具有购房资格、是否具有贷款资格等。
6.房地产经纪人员协助买卖双方签订房屋买卖合同时，应推举选用〔〕？ [单项选择题] *
A.买方起草的
B.卖方起草的
C.政府部门制定的(正确答案)
D.房地产经纪机构代拟的
答案解析：房屋买卖合同应使用政府部门制定的示范合同文本。
7.房地产经纪人员在接待出租客户时的重点工作不包括〔〕？ [单项选择题] *
A.了解出租房屋的出租历史(正确答案)
B.核实出租客户的身份
C.了解出租房屋的现状
D.要求出租客户提供有关资料
答案解析：出租客户接待：(1)主体身份识别。(2)了解出租房屋的基本状况。(3)告知委托人必要事项。(4)告知委托人近期类似房地产租金水平，协助委托人初步确定房屋挂牌租金。(5)对承租人的特别要求。
8.在存量房租赁居间业务的签约阶段，房地产经纪人员除协助签订房屋租赁合同外，还必须要协助〔〕？ [单项选择题] *
A.签订房屋装修合同
B.签订房屋买卖合同
C.签订房屋资产托管合同
D.办理房屋租赁登记备案(正确答案)
答案解析：租赁双方签订房屋租赁合同后，房地产经纪人员应协助租赁双方到市、县人民政府房地产管理部门办理租赁合同登记备案，也可以为租赁双方代办具体登记备案事项。
9.新建商品房销售中，对购买房屋有关事宜进行初步确认的文书是〔〕？ [单项选择题] *
A.商品房买卖合同
B.商品房预售合同
C.商品房认购协议书(正确答案)
D.交房通知书
答案解析：商品房认购协议书或意向书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
10.在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构必须要向买方提供的合同是〔〕？ [单项选择题] *
A.存量房买卖合同
B.商品房买卖合同(正确答案)
C.房屋租赁合同
D.存量房经纪服务合同
答案解析：在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪经纪机构必须要向买方提供的合同是商品房买卖合同。
11.房地产开发企业与房地产经纪机构确认商品房销售代理佣金总额的环节是在〔〕阶段完成的？ [单项选择题] *
A.现场销售
B.协助签约
C.接受委托
D.交验结佣(正确答案)
答案解析：新建商品房销售代理业务的基本流程包括：①接受委托阶段。②销售筹备阶段。③现场销售阶段。④协助签约阶段。⑤交验结佣阶段。
12. 依据服务标的的用途，房地产经纪业务可以分为商业房地产经纪业务和〔〕？ [单项选择题] *
A.房地产买卖经纪业务
B.住宅房地产经纪业务(正确答案)
C.商铺房地产经纪业务
D.房地产租赁经纪业务
答案解析：依据服务标的的用途，房地产经纪业务可以分为住宅经纪业务和商业房地产经纪业务。
13.关于房地产经纪机构对外发布房源信息的说法，正确的是〔〕？ [单项选择题] *
A.经委托人口头同意即可
B.应经委托人书面同意(正确答案)
C.须与委托人另行签订合同
D.须与委托人进行书面告知
答案解析：房地产经纪人员在发布房源信息之前，必须征得委托人书面同意，要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才干发布房源信息。
14.有效房源信息的构成要素通常包括房地产权利人信息、房地产状况和〔〕？ [单项选择题] *
A.房屋的历史使用状况
B.卖方的心理价位
C.房源的挂牌要求(正确答案)
D.房屋的历史成交价格
答案解析：一个有效的房源信息，应包括房地产权利人信息、房地产状况、挂牌要求等基本要素。
15.通过房地产经纪机构建立的网站接受房屋产权人的委托而获取房源信息的方法是〔〕？ [单项选择题] *
A.门店接待获取
B.互联网获取
C. 获取
D.媒体获取(正确答案)
答案解析：随着时代信息技术的发展，媒体中的网络媒体成为房源获取的主要渠道。实力较强的房地产经纪机构通过建立自己的网站，接受房地产权利人委托。
16.在房地产经纪业务中，处于可售或可租状态的房源称为〔〕？ [单项选择题] *
A.有效房源(正确答案)
B.无效房源
C.A类房源
D.B类房源
答案解析：处在可售或可租状态的房源被称之有效房源。
17.停售的房屋重新挂牌出售，房源的状态将从无效状态转变为〔〕状态？ [单项选择题] *
A.有效(正确答案)
B.定金
C.签约
D.抵押
答案解析：已完成交易的房源或由于其他原因停止出租与出售的房源属于无效房源‘，但将停售的房源重新挂牌出售，则从无效房源变成有效房源。
18.李某欲出租其个人名下的住房，房地产经纪人员记录这一信息应选择的表格是〔〕？ [单项选择题] *
A.楼盘信息调查表
B.存量房出售房源信息登记样表
C.存量房出售房源信息登记简表
D.存量房出租房源信息登记表(正确答案)
答案解析：记录房源信息的常用表格一般包括楼盘信息调查表、委托出售的房源信息登记表以及委托出租的房源信息登记表等，此房源是出租，所以答案选择D。
19. 按照交易目的，可以将房地产交易的客户划分为〔〕？ [单项选择题] *
A.买房客户和卖方客户
B.自用客户和投资客户(正确答案)
C.住宅客户和写字楼客户
D.高价位必须求客户和低价位必须求客户
答案解析：客源按照交易目的可分为自用客户和投资客户。见表2-8
20.某外资企业委托房地产经纪机构为其租赁一处办公场所，房地产经纪人员记录这一信息应该选择的表格是〔〕？ [单项选择题] *
A.个人求购客户信息表
B.个人求租客户信息表
C.机构求购客户信息表
D.机构求租客户信息表(正确答案)
答案解析：在房地产经纪服务中，记录客源信息的常用表格主要包括针对个人客户的客户信息表以及针对机构客户的客户信息表、针对求购客户的登记表以及承租客户客户的登记表等。此题是企业客户求组，所以选择D。
21.在客源信息中，客户对房屋状况、目标价格、配套条件等方面的要求属于〔〕？ [单项选择题] *
A.客户基础资料
B.客源的必须求信息(正确答案)
C.客户的交易信息
D.客源的基本信息
答案解析：常见的客源必须求有：①房地产基本状况，包括用途、位置、面积、房型、朝向、建造年代、楼层、装修等。②目标房地产价格，包括单价和总价、付款方式、贷款方式、贷款成数等。③配套条件的要求，如商场、会所、学校、交通条件等。④特别必须求，如车位、通信设施，是否有装修等。
22.房地产经纪人员将一个潜在客户转化为一个积极的购买者的过程称为〔〕？ [单项选择题] *
A.养客(正确答案)
B.直接回应客户
C.客户介绍
D.及时挖掘客户信息
答案解析：养客是客源开拓中的重要策略，指的是房地产经纪人员将一个陌生的客户转化成一个积极的购买者的过程。
23.签订房地产经纪服务合同的主体是〔〕？ [单项选择题] *
A.房屋买卖双方
B.房屋租赁双方
C.房地产经纪机构和委托人(正确答案)
D.房地产经纪机构和房地产经纪人员
答案解析：房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件。
24.以下客源信息搜集方法中，受地理位置影响较大的方法是〔〕？ [单项选择题] *
A.门店接待法(正确答案)
B.人际关系法
C.讲座揽客法
D.互联网开发法
答案解析：门店接待法较为被动，受地理位置影响较大。
25.房地产预售、销售广告必须载明的事项不包括〔〕？ [单项选择题] *
A.房地产开发企业名称
B.预售或者销售许可证号
C.房地产开发企业法人代表名称(正确答案)
D.房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称
答案解析：房地产预售、销售广告必须载明以下事项：①房地产开发企业名称。②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称。③预售或者销售许可证书号。
26.将房源分为A、B类房源的依据是房屋的〔〕？ [单项选择题] *
A.销售难易(正确答案)
B.坐落位置
C.业主报价
D.物业服务
答案解析：将房源分为A、B类是从销售难易角度进行划分的，并不完全代表房地产质量的好坏。
27.以下不属于房源信息构成要素的是〔〕？ [单项选择题] *
A.房地产状况
B.委托的经纪机构信息(正确答案)
C.挂牌要求
D.房地产权利人资料
答案解析：房源信息的构成要素包括房地产权利人资料、房地产状况、挂牌要求等。
28.房地产经纪人员用于记录新建商品房信息的表格是〔〕？ [单项选择题] *
A.楼盘信息调查表(正确答案)
B.委托出售的房源信息登记表
C.新建商品房销控表
D.委托出租的房源信息登记表
答案解析：楼盘信息调查表是记录新建商品房信息的表格，应选择A。
29. 在存量房房源中，最为常见的产权状况是〔〕？ [单项选择题] *
A.只有使用权
B.产权证正在办理
C.只有购房合同
D.权属证书齐全(正确答案)
答案解析：房屋的权属证实通常为房屋所有权证或房地产权属证书，房屋共有权证或房地产共有权证，房屋他项权证或房地产他项权证等。
30.以下房地产经纪机构所提供的服务项目中，按照服务性质，属于其他服务的是〔〕？ [单项选择题] *
A.提供房地产市场信息
B.协助实地看房
C.协助签订房地产交易合同
D.代办房地产抵押贷款(正确答案)
答案解析：属于其他服务的是代办房地产抵押贷款。ABC属于基本服务内容。
31.以下因素中，对房地产买卖税费没有影响的是〔〕？ [单项选择题] *
A.房屋的性质
B.房屋的购买年限
C.房屋的用途
D.房地产经纪服务的方式(正确答案)
答案解析：在房屋交易中，依据权属性质、房地产用途、购买年限的不同，所缴税费亦有所不同。与房地产经纪服务的方式无关。
32.关于房地产经纪服务合同签名的说法，正确的是〔〕？ [单项选择题] *
A.只能由房地产经纪人签名
B.不能由房地产经纪人协理签名
C.只能由一名房地产经纪人或一名房地产经纪人协理签名
D.可以由一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名(正确答案)
答案解析：房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。
33.在房地产经纪服务合同中，房地产经纪机构应当告知委托人其知悉的房屋优点和瑕疵，这是其〔〕义务的体现？ [单项选择题] *
A.代办产权
B.市场咨询
C.如实报告(正确答案)
D.撮合配对
答案解析：房地产经纪机构应当告知委托人其知悉的房屋优点和瑕疵，属于如实报告的义务。
34.签订房地产经纪服务合同的作用主要是〔〕？ [单项选择题] *
A.节约时间
B.多收佣金
C.约束交易双方的行为
D.明确房地产经纪机构和委托方的权利与义务(正确答案)
答案解析：房地产经纪服务合同的作用；一是确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系。二是明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务。三是建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制。
35.房屋权利人委托房地产经纪机构出售房屋，应当订立的合同是〔〕？ [单项选择题] *
A.房屋承租经纪服务合同
B.房屋出租经纪服务合同
C.房屋承购经纪服务合同
D.房屋出售经纪服务合同(正确答案)
答案解析：房屋出售经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出售房屋有关事宜订立的协议。
36.以下房地产经纪人员的行为中，未做到勤勉尽责的是〔〕？ [单项选择题] *
A.及时催促买卖双方按约按时间签订房地产买卖合同
B.向买卖双方提供政府制定的示范文本
C.向买卖双方说明和解释合同主要条款以及双方应承当的相应责任
D.未提醒为未成年子女买房的客户提供父母子女关系证实(正确答案)
答案解析：如父母为未成年子女购买的房屋，那么必须要必须要代为签订合同，这就必须要提供父母子女关系的证实。经纪人员应及时提醒
37.房地产经纪人员提前与委托人约定房屋实地查看的时间，最好能分成预约和确认两个阶段，较为恰当的时间分别为〔〕？ [单项选择题] *
A.看房一周前，看房前三天
B.看房一周前，看房前一天
C.看房三天前，看房前两天
D.看房三天前，看房前一天(正确答案)
答案解析：提前与委托人约定房屋实地查看的时间。最好能分为两个阶段，至少在三天前预约一个看房时间，然后在看房的前一天再确认。
38.房地产经纪人员对委托房屋的电梯配置状况与性能的检查，属于房屋〔〕实地查看？ [单项选择题] *
A.区位状况
B.物业管理状况
C.实物状况(正确答案)
D.交易状况
答案解析：房屋实物状况查看的内容；(1)建筑规模。(2)空间布局。(3)房屋用途。(4)建筑高度。(5)层高或室内净高。(6)建筑结构。(7)设施设备。(8)装饰装修。(9)通风、保湿、隔热、隔声、防水等状况。(10)房龄。(11)外观。
39.以下房地产信息中，不体现在房屋状况说明书中的是〔〕？ [单项选择题] *
A.装饰装修状况
B.规划用途
C.房屋评估价格(正确答案)
D.是否产权共有
答案解析：房屋状况说明书包涵五个方面的内容：①房屋失误状况；②房屋权益状况；③物业管理状况；④房屋区位状况；⑤房屋交易信息。
40.在存量房经纪服务中，编制房屋状况说明书的主要依据是〔〕？ [单项选择题] *
A.房地产经纪人员实地查看房屋获取的信息(正确答案)
B.房屋所有权人口述的信息
C.房屋所在小区的物业服务企业告知的信息
D.房地产开发企业告知的信息
答案解析：房地产经纪机构在编制房屋说明书时，必须要注意以下事项；(1)依据自己亲自查看的状况，真实描述、具体记录房屋状况和信息。(2)房屋权益状况、房屋交易信息，是房地产经纪人员依据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实。(3)房屋状况说明书应及时更新。
41.关于房屋状况说明书的说法，正确的是〔〕？ [单项选择题] *
A.应包涵房屋的规划用途的实际用途(正确答案)
B.对积存房地产基础数据作用不大
C.编写后无必须更新
D.可通过搜集网上相关信息，并综合产权人提供的资料完成编制
答案解析：编制房屋状况说明书，能更加系统、全面、具体反映房屋状况。这对房地产经纪有着重要意义，表现在：(1)提升房地产权利人对经纪服务的认同。(2)提升客户对经纪服务的信赖。(3)防范房地产交易有关纠纷。(4)积存房地产基础数据。
42.在带领客户看房时，房地产经纪人员与房屋所有权人约定的时间最好是〔〕？ [单项选择题] *
A.一个具体的时间点
B.一个两小时的时间段
C.一个一小时的时间段
D.不超过半小时的时间段(正确答案)
答案解析：与客户约时间，约定的具体的时间点。而与业主约按时间，约定的是时间段，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。
43.房地产经纪人员在向买方告知其拟选房屋的基本状况时，应采用的方式是〔〕？ [单项选择题] *
A.一次性口头通知
B.一次性书面告知(正确答案)
C.依据客户状况，分次告知
D.依据客户状况，有所保留的告知
答案解析：房地产经纪人员要向买方一次性书面告知其拟选定房屋的基本状况。
44.房地产经纪人员对委托销售房屋的周边交通条件、环境和景观等进行的实地查看，是房屋的〔〕状况查看？ [单项选择题] *
A.自然
B.实物
C.区位(正确答案)
D.物业管理
答案解析：房屋区位状况查看的内容：(1)坐落。(2)楼层。(3)朝向。(4)道路状况。(5)出入可利用的交通工具。(6)停车方便程度。(7)自然环境状况。(8)人文环境状况。(9)景观状况。(10)外部配套设施。
45.房地产经纪人员欲了解房屋的物业管理状况，则应〔〕？ [单项选择题] *
A.实地了解房屋所在小区居住人群的素养
B.了解小区的绿地覆盖率
C.查看小区的周边配套
D.查看小区道路和共用部位的状况(正确答案)
答案解析：房地产经纪人员欲了解房屋的物业管理状况，则应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护状况，查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度，查看小区花草树木的养护程度等。
46.办理房屋租赁登记备案应到〔〕部门办理？ [单项选择题] *
A.辖区派出所
B.小区居委会
C.街道办事处
D.人民政府建设(房产)主管部门(正确答案)
答案解析：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
47. 房地产经纪人员在指导当事人填写示范合同文本时，应告知买卖双方：关于合同中虽未写入但必须要明确的事项，可以签订〔〕？ [单项选择题] *
A.解释条款
B.附加条款或者补充协议(正确答案)
C.意向书
D.预约合同
答案解析：经纪人人员必须要对已经制定好的条款进行解释，对必须要填写的空白条款进行特别提示，并告知买卖双方关于示范合同文本中未写入但必须要明确的事宜，可以通过合同的附加条款或者补充协议进行约定。
48.卖方周某与买方王某在存量房买卖合同中约定违约金6万元，定金4万元，王某未将定金交付周某。假设王某不履行约定的义务，则周某〔〕？ [单项选择题] *
A.无权要求王某支付定金或违约金
B.有权要求王某支付违约金6万元(正确答案)
C.有权要求王某支付10万元作为补偿
D.有权在10万元以内任意指定补偿数额
答案解析：给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求反还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍反还定金。如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，守约方可以选择适用违约金或者定金条款。如定金没有实际交付，则不适用定金罚则。
49.以下说明材料中，不属于房屋权利瑕疵担保的是〔〕？ [单项选择题] *
A.共有权人承诺同意出售共有房屋的说明
B.房屋不存在抵押查封的说明
C.承租人放弃优先购买权的说明
D.房屋四周不存在嫌恶设施的说明(正确答案)
答案解析：如出卖房屋为夫妻共有财产，但房屋登记在一方名下时，必须要承诺夫妻双方对出卖房屋的认可。另外交易房屋是否具有抵押、出租、查封等状况等均必须要在合同上写明，以免产生纠纷。如发现房屋已出租，经纪人员应提醒卖方处理好租赁关系，以作为出卖房屋的前提条件，应要求卖方提供承租人放弃优先购买权的证实。
50.房地产经纪人员成功撮合存量房买卖的可靠标志是〔〕？ [单项选择题] *
A.买卖双方就房屋价格口头达成一致
B.买方支付意向金
C.买方经纪人员承诺购买
D.买卖双方签订存量房买卖合同(正确答案)
答案解析：在存量房的经纪服务中，房地产经纪人员通过前期的推介撮合，最后成交的关键一步或者说成交的标志则是存量房买卖合同的签订。