物业小区人员配备方案.docx

备注
总建筑面积超过50万
以上的住宅小区各岗位
人员配置可乘以0.9系
数。

物业效劳人员配置参考标准效劳
效劳工种人数配置参考标准
等级
1人/ 4户〜5户〔低于5客服人员
户的不得少于2人〕
1人/0.8万〜1万〔建筑保洁人员
面积〕
一级 秩序维护1人/0.6万 〜0.8万 〔建
效劳 人员筑面积〕
1人/1万〜1.5万〔绿化绿化人员
面积〕
1人/2万〜2.5万〔建筑维修人员
面积〕
1人/ 5户〜6户〔低于6客服人员
户的不得少于2人〕
1人/1万〜1.2万〔建筑二级保洁人员
面积〕
效劳
秩序维护1人/0.8万〜1万〔建筑
人员面积〕

绿化人员1人/1.5万 〜2万〔绿化
三级
效劳
面积〕
1人/2.5万〜3万〔建筑
维修人员
客服人员
保洁人员
秩序维护
人员
面积〕
1人/ 6户〜7户〔低于6
户的不得少于1人〕
1人/1.2万〜1.4万〔建
筑面积〕
1人/1万〜1.2万〔建筑
面积〕

1人/2万〜2.5万〔绿化绿化人员
面积〕
1人/3万〜3.5万〔建筑维修人员
面积〕
1人/ 7户〜8户〔低于7客服人员
户的不得少于1人〕
1人/1.4万〜1.6万〔建四级保洁人员
筑面积〕
效劳
秩序维护1人/1.2万〜1.5万〔建
人员筑面积〕
绿化人员1人/2.5万〜3万〔绿化

面积〕
1人/3.5万〜4万〔建筑
物业小区人员配备案
A、管理效劳人员
〔1〕管理效劳主管人员无论面积多少，均应设工程经理1人。10万~30万平米，可设副经理1人，效劳中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理效劳中心，人员配备遵循上述标准。
〔2〕楼宇巡查人员10万平米以下不设楼宇巡查员；15万平米设1人；20万平米设2人；30万平米以上设3人。
〔3〕效劳中心人员5万平米以下设管理员1人；5~10万平米设2人；10~15万平米设3人；以后每增加10万平米，增设1人。如到达30万平米以上，则按工程的实际情况，有可能增设新的效劳中心，新效劳中心的人员配备标准按30万平米以下情况类推。
B、平安护卫人员
〔1〕平安护卫主管人员30万平米以下配置主管1人，保安班长3~4人。
〔2〕保安员
1〕全封闭小区〔人车分流〕每个出入至少设置6人〔三班倒〕。
2〕巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平米左右〔三班倒〕。
3〕封闭停车场出入处应设置3人〔三班倒〕。

4〕智能化小区〔大厦〕已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安
人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人〔三班倒〕。
5〕平安人员综合劳动定额：每40~60平米配置3人〔三班倒〕。
C、工程维修人员
〔1〕工程维修主管人员
1〕10万平米以下配置主管1人，不设班长。
2〕10 ~30万平米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。
3〕30万平米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。
〔2〕维修工
1〕每个高压配电房值班电工3人。
2〕每10万平米配置水工1人。
3〕中央空调系统每10万平米配置1人。
4〕每10部电梯配专职电梯工1人。
5〕每10万平米配置维修电工3人。
6〕每10万平米配置综合维修工2人。
7〕机电维修人员综合劳动定额：每10万平米配置10~12人。
D、清洁卫生人员
〔1〕保洁人员综合劳动定额40~60平米配置1人。
〔2〕清洁主管人员10万平米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20万平米，配置主管1人，班长2人；20万平米以上，每增加5万平米增设班长1人。

〔3〕保洁员
1〕楼梯清洁：14层/h*人〔1梯4户〕。
2〕擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人〔1梯4户〕。
3〕地面清扫：5平米/h*人。
4〕洗地毯:1平米/h*〔2~3〕人。
5〕刮玻璃：15平米/h*人。
6〕清洁电梯轿厢〔抹钢油〕：1个/10min.
7）清洁8层以下楼房〔无电梯〕：5单元/d*人；9层以上楼房〔带电梯〕:
10层/d*人。
E、园林绿化人员
〔1〕园林绿化人员综合劳动定额
1〕室外绿地管理：每60平米绿地面积需绿化工1人。
2〕室绿化管理：每2万平米建筑用地〔或2户业主以〕配1名绿化工，
每10万平米配2~3人。
〔2〕园林绿化主管人员30万平米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长;
30万平米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平米配置园艺师1人。
〔3〕绿化工人
1〕绿篱及灌木修剪
a、墙状绿篱：人工20m/h ；机剪50m/h。
b、丛生或块状绿篱：人工25平米/h；机剪50平米/h。
c、球状绿篱：直径1m球形，4棵/h。
2〕大树修剪

a、冠径15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。
b、冠径10~15m,需3人配合，3棵/8h*3人。
c、冠径5~10m,需2人配合，12棵/8h*2人。
d、冠径5m以下，高3m以下，单人操作，平均2~5棵/h*人。
3〕剪草
a、特级、一级草坪：机剪360平米/h*人。
b、二级草坪：机剪280平米/h*人。
c、三级草坪：用气垫机剪180平米/h；割灌机剪60平米/h。
d、四级草坪：割灌机剪40平米/h。
4〕淋水：人工喷淋平均5平米/h*人。
5〕杂草清理：人工除杂草平均20~50平米/h*人不等。
6〕机械检修：正常的期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。
F、物业管理人员综合劳动定额
〔1〕多层住宅：5万平米以下，每人监护面积25~30平米；5万~10万平米，每人监护面积30~35平米；10万~30万平米，每人监护面积30~40平米。
〔2〕高层住宅、写字楼：5万平米以下，每人监护面积20~25平米；5万~10万平米，每人监护面积25~30平米；10万~30万平米，每人监护面积25~350 0 平米。