创业方案-养老院创业计划书.docx

养老院创业方案书
a）摘要;我国已经进入老龄社会，老年人基数大、增长快，滚滚而来的“银发浪潮 给社会带 来了巨大的压力。特别是近年来家庭养老功能逐渐减弱，家庭结构出现了小型化、高龄化的趋势，“四 二一 家庭比例逐年上升。日益减弱的家庭养老、政府有限的财力和不断增长的老龄人都显现出社 会化养老的需求增大，养老机构产业化经营势在必行。
b）行业分析，包括市场规模、增长速度、开展机遇、政策环境等；
一、养老机构产业化开展的方向
从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产业结构的 变革。老年人的养老需求有其特殊性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居需要人 照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照顾到位的，需要有较专业 医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的原因，有些家庭没有能力请保姆， 即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作 和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理本钱会更高。三是从老年人的心理来看，老 年人不愿意被子女“囚禁 在家里，孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃，如果 子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。 那么，养老机构将沿着怎样的方向开展呢?根据上述对老年人养老的需求分析，养老机构产业化开展 的三个根本方向：
1、大力开展规模经营。
规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我国 尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的 床位数在2张以下的为小规模，床位数在2-5张之间的为中等规模，床位数在5张以上的为 大型养老机构。我认为规模经营就是开展大型养老机构。那么，为什么要把规模经营作为养老机构开 展的方向呢?理由主要表现在如下方面：
(1 )建筑设计标准。目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合公布的〈老年 人建筑设计标准〉进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以 及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。
(2) 医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知 识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的效劳水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人， 可以使之有医疗保障的平安感。
(3) 休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建 设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老 年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。
2、创立养老机构的品牌效应。
品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和良好信誉，才能创立和提 升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比拟弱。据不完全统计，我国养老机构中仅有广州市 良典养老院在国家商标局注册了 “良典及其标识。为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢？一方面 在群众消费心理中存在一种崇尚品牌，信任有良好形象的品牌倾向。另一方面，当品牌在消费者心理 产生归属感以后，有利于推进品牌的规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构的产业化进程，形成有 一定规模和影响的养老集团。这样不仅可以为老年人提供良好的养老条件和环境，同时可以引导养老 消费市场更趋于合理，抑制乱收费和效劳不到位的现象。有利于解决子女的后顾之忧，促进社会的安 定团结。
3、完善养老机构的配套功能。
随着人们生活水平的逐步提高和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位， 以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人养老的消费需要。 取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交 通便利的养老机构。因此，完善养老机构的配套效劳显得尤为重要。养老机构配套功能完善的重点在 两个方面：
(1)医疗护理效劳的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足 老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以 上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢？一般是由家庭护理的本钱和照顾难度决定 的。只有家庭护理本钱与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送 老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。 试想5多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针；至少有25%的 老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此， 大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能到达医疗护理功能上的配套和完善。
(2 )饮食的科学合理套配。
养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足根本的卫生要求和操作 流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱， 合理控制饮食数量和种类。
c) 商业模式分析，包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等；
二、养老机构产业化过程中存在的问题
目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。就其机构性质而言， 又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道路。这 条道路好走吗？不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：
1、投入大，回收期长。
既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何?摆在我们面前的一个 事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有开展前途的，市场非常巨大，竞争格局尚未形成， 总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投 资呢?道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院工程与房地产 工程做一个比拟，其结果就显而易见。假设在某市有一块1万m2的土地，容积为3%，建筑面积 3 m2。养老院工程扣除减免的征地补偿费，建筑本钱约1770元/ m2，总投资约53万元，资金 本钱为年利率6%。养老院的规模按10张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费， 人均收费约80元，10年的周转率为3次，共计约24万元;床位费每人每月5元，10年入住 率按1%计算共计约60万元;其他收入抵扣经营本钱。这样养老院工程回收投资需要10年，而且 没有盈利。而房地产工程的建筑本钱约2170元/ m2,总投资约65万元，房屋销售价格35元/ m2， 回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产工程3年 内不仅可以收回投资，还可获取约40万元左右的利润。
2、租赁经营融资困难。
由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么， 租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。 但是，如果是一个完整的房地产工程，他人又怎样会转租给别人呢?答案只有一个，那一定是多年的 “烂尾楼。要完成一个“烂尾楼 工程，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权， 没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租 赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院22年 承租了 一栋94年的九层宾馆“烂尾楼，建筑面积2 m2，占地面积80 m2，租期20年。有 2多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约15万元，投资回 收期需要6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营 的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将 个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点 问题。
3、医护人才引进难
大型养老机构的效劳重点是医疗护理效劳，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。 在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作， 要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人 员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于 医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。
4、经营风险大。
随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的开展需要。 由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过 程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的 法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由 于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规 模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养 老机构的经营风险。
d）运营方案，包括未来几年具体战略、市场方案、营销策略等；
在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既有公建公营的，又有公建民营和民办 公助的。有利因素采用租赁，自建在有一定经济根底的地区开办。
e）融资要求及投资回报分析；
投资微型社区养老院，床位约为30张，本钱
月人力本钱：160元
杂项：1元
收益
收入：350元
纯利：约1元
f）实施方案和运营团队管理；
小型家庭养老院模式。即开办者利用自有住房，在照料自家老人的同时，招收社区老人养老。小 型家庭养老院床位设置一般为6〜15张，由开办者家庭成员为老人效劳。
日托养老模式。即“朝至夕归式养老，功能设施与托儿所相近，多数由街道或社区兴办，内设 活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施，老人白天集中活动，中午供给饭食，晚上各自回家。全市 现有各类托老所近30家。
居家养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技能培训，通过购置公益效劳的形式提供养护员 补贴，安排到特困老人家中提供养老效劳。
货币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老效劳补贴。选择居家养老，政府每月发放“代 币券，由特困老人凭券自主选择居家养老效劳工程。选择机构养老，老人可在全市范围内选择养老 机构，用养老金（低保金、房屋租金等）作养老费，差额局部由政府补贴和养老院减免。
暖巢管家养老模式。即为空巢老人配备管家，负责老人日常生活照料、身体健康监护、生活用品 代购配送、健康咨询、休闲娱乐等，有2台专门的配送车和52名专业人员，登门为老人效劳。目前 接受效劳的老人有732户、85人次。
异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记，由养老机构或中介机构联系到外地 养老机构养老。
养老助教模式。即发挥国内外老年高级知识分子的作用，为其提供养老效劳的同时，发挥知识技 能特长。
信息化养老模式。即把信息化手段融入养老效劳中，提高养老效劳效率。信息化养老模式由西岗 区首创，通过“养老110呼叫平台、社区老人“呼救通 统、空巢老人家用“爱心门铃 等信息手 段，将社会福利机构、社区卫生效劳中心、街道社会化养老效劳中心、社区日间老年康乐苑、互动式 异地养老效劳中心等养老效劳资源整合成为养老效劳网。
合资合作式养老模式。即广泛吸引国外资金和技术，开办养老福利机构，完善养老效劳体系。
g）工程的退出策略；
股权回购
依照事业商业方案的分析，公司对实施股权回购方案应向投资者说明。
利润分红
投资商可以通过公司利润分红到达收回投资的目的，按照本商业方案的分析，公司对实施股权利 润分红方案应向投资者说明。
股票上市
依照商业方案的分析，公司上市的可能性作出分析，对上市的前提条件作出说明。
股权转让
投资商可以通过股权转让的方式收回投资。公司对投资商进行股权转让的说明。
养老院创业方案书范文
一、执行总结
（一）背景和工程简述

我国已经进入老龄社会，随着新中国的同龄人步入老年，将出现第一次老年人增 长顶峰。据统计全国老年人由年均增加311万人开展到年均8万人。截至2021 年，中国老年人总数已达一点五九亿，占总人的百分之十二，积极应对人老龄化 开展涉及的一系列经济与社会变化，是中国社会面临的重大问题。老年人基数大，增 长快，特别是随着家庭小型化的开展，社会化养老的需求迅速增长。但是长期以来，我 国社会福利由国家和集体包办，存在资金缺乏、福利机构少、效劳水平较低等问题，难 以满足人民群众对福利效劳需求日益增长的需要。社会福利事业的改革与开展，已经引 起了全社会的广泛关注。全社会对社会福利需求的急剧增长，使社会福利社会化具有广 阔的开展前景;我国综合国力的增强，人民群众生活水平和道德水准的提高，为推进社会 福利社会化奠定了良好的根底。联合国在1982年通过并在全世界实施的“1982年维 也纳老龄问题国际行动方案 指出：为年长者提供健康照顾，必须成认家庭及其所在社 区所具有的平衡和良好的制度特点在此根底上寻求社会养老机构和家庭之间的适当平 衡。国家和社会为弥补21世纪家庭养老的缺乏，提供更为合理、有效的养老方式和养 老条件，并在政策和制度上提供有利的保障。
人进入老年化，必然伴随着劳动力供给、医疗效劳、养老金方面压力的增大，这 毫无疑问将对其未来经济增长模式产生深远的影响。对于政府来说，解决人老年化的 问题已经到达刻不容缓的地步。为此，中国政府不仅已经在照料老人上增加开支，还即 将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。如果西方国家的经验能够被吸取，与照管 老人相关的产业的未来市场潜力或许会到达数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万 计的新工作。不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。
（二）时机概述

人老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是 世界上人最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的开展，方案生育工作的推进， 人出生率和死亡率不断下降，老年人在总人中的数量和比例不断增加。根据联合国 将“60岁以上的人占总人比例到达10%，或65岁以上人占总人的比重到达 7% 作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在23年就已正式迈入 了老龄化社会。
当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变， 老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导 致养老设施的“有效需求远远超过“有效供给。
“老年公寓 市场潜力巨大20年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪 一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国 老龄人协会估计，中国老年人消费约每年30亿人民币，而且随着老年人消费观念的 逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场是一个潜力很大 的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
山东省是人大省，老年化的问题也越发凸显，政府也提出应加大＜ 中华人民共和 国老年人权益保障法〉、＜ 山东省老年人权益保障条例〉、＜ 山东省优待老年人规定〉的 实施力度，确保老年人的各项待遇得到落实。同时政府也出台了一系列即促进老龄产业 开展的经济政策。这些政策主要包括财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等等）、税收 政策优惠与减免等）、信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）、价格政策（价格 保护、价格限制等）、外资政策鼓励和吸收外资的进入等）。这都有利于老年产业的成长 也开展，同时也增加了从事此项产业的有利因素。
（三）目标市场的描述和预测

1、我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人占总人 7%或60岁以上人占 总人 10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年 人最多的国家，60岁以上的老龄人约为1.45亿，占我国总人的11.2%，而且这 个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有 关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人 19.34%;到2040年，老年人将 占全国总人的27.8%，届时每三个半人中就有一个老年人。
2、国外老年住宅市场的状况
欧美各国由于传统个人主义的影响注重开展社会养老设施，特别是美国迅速开展老 年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为防止重蹈西方福 利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风 气。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋 势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新 的居住模式方面作了许多的努力。
3、老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身 之地），国内老年人养老讲究“三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平 的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，
一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两 代在居住上“分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受“空巢的孤单寂寞 之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

4、国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各 级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老效劳机构。在23年 召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近 日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年 人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。
总结：养儿防老这一中国几千年来沿用的照顾老人方式已经给成长起来的独生子女 一代提出了严峻的考验。他们同时面临着赡养4个老人的现实。随着人们经济实力的提 高以及对养老意识的改变，老年养护业已经在中国出现，在解决人老龄化的社会问题 上，老年养护产业必将逐步显现出积极的社会意义。
我国的老龄化进程与经济开展不同步，未富先老已成为全社会普片存在的问题。所 以，解决老龄问题，做好老年社会工作，创造良好的物质根底成为我们急需解决的重要 问题。实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐 更社会开展追求的重要目标。
(四) 竞争优势和劣势分析
1、优势
(1) 营销方式的转变。
由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新 型的产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就 应该充分考虑到这一点：在营销手法上，防止使用概念营销，转为说服力更大、更容易 让老年人理解的体验式营销;在销售风格上，防止浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格，实施耐心的引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多开展、多 变化的时代，受时代特点的影响，未来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的接受 质量要快得多，也容易得多。

(2) 提高效劳的品质。
针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场的效劳质量都必须提高。 老年人是一个特殊的社会人群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐 等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量不好 不买，价格太贵不买，不实用不买，不平安不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量 不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久的效益。
(3) 针对老年消费中休闲性消费与效劳性消费所占比例大的特点，以悠闲生活和优质 效劳为卖点，为工程打下长远的附加价值。
⑷在公司开展的不同阶段，开展不同层次的效劳。
在公司经营的1前一3年主要开展自助型的老年公寓，即采取上门效劳的方式，为 老人提供生活方面的照顾和帮助，同时为他们进行心理疏导和压力的排解，使老人的生 活质量得到提高。当公司经过1-3年的开展和经营后，资金及市场都有了进一步的充裕 及开展，此时再逐步建设住宅型和陪护型的老年公寓，争取最终建立起环境优美、设施 齐全、舒适健康的的一体化老年公寓。这样分阶段、有重点的建设必将对公司的开展产 生积极的影响，同时各阶段有重点的建设对公司的效劳质量也会起到积极的作用。
2、劣势
(1)、观念落后，意识缺乏

虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形 成的是家庭子女养老观念，因此面对我国人老龄化的挑战，一些职能部门和社区管理 与效劳部门对开展和加强社区养老助老效劳的重要性和迫切性认识缺乏，没有把社区养 老助老效劳事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定 的高度来认识，效劳意识差。这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理 影响，对于养老效劳社区的开发产生一些阻力。
(2)、竞争者带来的压力
有商机必然有商家，虽然目前成都的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的 是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的 压力与风险。公司在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋剧烈的市场，在这里为数越 来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任 何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做 好充分的准备，迎接挑战。
(3 )资金困扰
作为一支学生团队必将面临资金缺乏及缺乏经验的问题，在公司运行的过程中也一 定会遇到一些我们从未遇到过的挑战，因此在公司的开展过程中我们必须抓住机遇，勇 于挑战，在开展中积累经验，不断充实和提高自己。
五)经济状况和盈利能力预测
老人之家建立之初，资金问题是一个很重要的方面。因此在建立之初我们可能会面 对资金短缺的问题，但是我们会将事实呈现在人们面前，这样我们就会有针对性的去确 立目标和方向，努力解决问题。对于经济状况，我们会尽力维持经济的稳定，通过与其他公司进行资金方面的合作，获得更过的投资。另一方面我们可以通过贷款方式进行资 金的筹集。

初期我们将实行上门效劳，根据老年人的需要，为他们提供生活上的的照顾及心理 方面的咨询，尽快的摸清市场，积累经验，这样将减少公司初期在资金缺乏情况下的支 出。随着方案的实施，我们的努力将得到一定的认可，就会获得一定成效。从而使公司 资金周转灵便，资金流动比拟顺畅，继而我们对老人的需要及习惯将更加了解。另一方 面公司将对员工做出更加细致和恰当的分工，进行更加专业的培训，从而提高员工的工 作效率，这样将有利于财务部门制定更加严密的规划，一定份额的资金要获得相应的效 益，员工们责任心高了，公司的经济运行金额将更加稳定。
（六）团队概述
团队（Team）是由员工和管理层组成的一个共同体，它合理利用每一个成员的知识 和技能协同工作，解决问题，到达共同的目标。
公司是由财务部，销售部，市场部，筹划部，行政部，人力资源部等多个部门组成。 不管是高层领导还是下层职工都是公司的一员，成员之间的和睦相处有利于公司的进一 步开展，所以团队的力量是不可替代的。当然大的团队是由小的团队结合而成的，各部 门都是一个小团队。团队之中不可缺少的就是一个引领下属的上级和按命令实施行动的 下层员工。不管上层还是下层我们都坚持一视同仁的原则。
（七）预计能提供的利益
我们的利益来源主要是
1、为老人提供生活照料心理咨询等方面的效劳所收取的费用。

2、与其他公司企业的合作获得的利润。例如旅游公司、健身公司、药物公司、器
械设备公司等较大型的公司。我们也可以通过为他们进行品牌宣传来赚取局部利益。我 们预计通过效劳老人、效劳社会赢得社会信赖将自己的品牌打造出去的这种途径，尽快 收回本钱，取得良好的资金运转情况。
二、产业背景和公司概述
（一）详细的市场分析和描述
1、老年人数
我国是世界上老年人最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。
20世纪80年代以来，60岁以上的老年人平均每年以3%的速度持续增长，更为突出 的是，80岁以上高龄老人已高达11万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60 岁以上的老年人将到达4.4亿左右，约占亚洲老年人总数的36%，占世界老年人 总数的22.3%。中国老年人规模之大，老龄化速度之快，高龄人之多，都是世界人 开展史上前所未有的。
从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人呈老年型，其中上海、浙江、北 京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人已超 过其总人的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省、65岁以上的人接近
（二）竞争对手分析
1、专属的老年护理公司缺乏
目前我国虽有一些家政护理公司，但在老年人的护理方面并不完善，他们提供的效 劳大多仅限于对老年人的生活料理，没有考虑到老年人精神上的需求及对日常娱乐生活的需要。现如今，越来越多的独具老人需要的并不是生活上的照料，他们更需要的是自 身价值的实现及精神上的充实。

2、老年公寓的建设供不应求。
兴旺国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。我国目前 只有0.8%的人能够住进养老机构，局部老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能 安置的老年人也不到地区人总数的1%。
3、老年公寓的布局不合理。
目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年 人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽 然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有的居住高层塔楼并 密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
4、老年公寓的价位偏高。
有的老年公寓环境优美，设施齐全，效劳较好，但是租售价位较高，很多老年人只 好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需费用不超过10 元（＜ 中外房地产导报＞21年18期）。北京市20年调查显示，50岁以上的常住人 中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860 元;大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为4-5元（〈老年住房专题 会议论文集＞22年）。可见，在我国目前广阔老年人的收入偏低的情况下，老年公寓 的档次和价位要适合广阔中低收入老年人的承受能力。
5、大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。

一般来说设备齐全，环境优美，效劳周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资 助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和效劳则较差，不能到达老有所养、老 有所乐的目的。
处理好老龄产业的盈利与福利的关系是开展老年住宅必须考虑的，作为一个产业， 追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能 否获得合理的利润，反映产业运行和开展的健康状况。但是，老年住宅的效劳对象和其 中的一些效劳内容，具有社会福利的特点。因此，开展老年住宅，必须兼顾社会效益和 经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。
（三）市场需求
1、“老年公寓 市场潜力巨大
20年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，h7n9禽流感 思想汇报，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老 龄人协会估计，中国老年人消费约每年30亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐 步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场是一个潜力很大的 市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
2、家庭因素催生老年住宅的产生和开展
自我国七十年代中期实行方案生育控制以来，“三之家 现已成为社会的主力家 庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷 的生存开展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重缺乏，再加之老年 人多愁善感及实际上的“代沟，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题， 老年公寓呼声高涨，呼之欲出。3、老年娱乐市场的开发

许多老年人退休后赋闲在家，没有子女的陪伴和照料，他们会产生一种空虚感，急 需表达自己的个人价值。因此一些老年旅游团及老年娱乐文化活动都有了很大的开展， 老年人不再只是现在家中，他们更多的会选择走出家门，参与社区或社会上组织的一些 娱乐活动，这大大促进了老年产业的开展。
4、老年住宅在京、沪两地倍受热宠
最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房 积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时 有发生。九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地 区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。
总结：如果说1.45亿的老年人基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老 年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热 宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人基数、老年人社会问题及 老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建 设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。
（四）公司概述
老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、 牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理， 还需要生活和医疗方面的特殊护理和效劳。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外 国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府 制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐的养老原则，创立符 合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。

1、地点的选择。
依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友， 空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。
2、老年公寓的模式。
国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准 分为7类：退休和退休前老人居住的住宅;生活根本自理，仅需少许监护和帮助的健康 老人住宅;提供全天监护和最低限度的效劳和设施的健康老人住宅;专为体力虚弱而智力 健全，不需要护理和监护的老人住宅;专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监 护的老人住宅;专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅;专为体力和智力衰 退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国 外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅;集合式老年住宅（老年人合 住的住宅）护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为 两种：家庭和个人融资;政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年 公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗 型老年住宅或机构个人支付或政府和社会资助）。
⑶设计与配套设施。
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计标准，从住区规划、设计到配 套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层有电梯）或平 房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍 设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的 配套设施和效劳，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、 交流活动、家政效劳等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、

抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之 一。⑷规模与档次。
从居者本身的利益。平安管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依 据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不 同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和 建设要以广阔中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。
⑸老年公寓的性质。
依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公 寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此 外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和 地方政府以及社会出资予以建设。
三、市场调查和分析
（一）老年人物质生活状态
我国已经提早步入了老年社会，目前我国的老龄人总数额已经到达1.74亿左右， 占人的总比例到达12.78%，而且以每年8万一一9万的速度在快速增加。老年 人数量的逐步扩大使得养老问题迫在眉睫，老年人的生活现状也成为一个新的社会关 注焦点。
随着中国老年人的增长，老年消费市场也日益引起重视，针对老年人衣食住行用 的老年用品正在逐步增多。但就目前的状况来看，老年市场提供的产品和老年人的真正 需求之间还存在差距，这包括两方面内容：一方面是数量上的差距。我国目前的老龄人 已经到达了 1.74亿左右，根据国家老龄委的预计，目前我国老年市场的需求量应为1 万多亿，现阶段市场的供给量远不能满足，供求之间存在巨大市场空白;另一个方面是现有的老年产品与老年人真正需求的产品之间存在差距，产品种类不够丰富、真正能满足 老年人需要的产品不多，这就意味着巨大的市场空间和企业的竞争、开展空间。

老年人生活质量的上下和自身的经济能力及子女供养能力直接相关。现阶段我国老 年人，在吃饱穿暖的普遍层面上不存在太大的问题，但在生活品质保证、提升上，则相 差很悬殊。
1、城市老年人的物质生活现状
城市老年人在退休后根本上都享有养老金，加上中国人普遍的储蓄习惯，城市老年 人大局部在养老的根本经济保障上问题不突出，老年人的消费多数集中在衣、食、行、 乐、保健等方面。在城市中，由于商品供给比拟充足，城市老年人在生活方面选择余地 较大，老年人在根本物质生活上不存在太大困难。在城市中，那些没有养老金、没有经 济来源，依靠低保收入维持生计的老年人通常生活质量相比照拟低，但他们根本上已经 纳入到国家的根本保障体系中，在生存方面不存在很大的障碍。
2、农村老年人物质生活现状
农村老年人大多以种地为生，随着年龄的增长，虽不能再从事繁重的体力劳动，却 不能像城市老年人那样退休，享受国家发给的养老金，主要还靠家庭赡养。这无疑增加 了农村家庭的经济负担，使得原本就不在同一起跑线上的城乡家庭的经济状况进一步分 化，农村老年人在生活、医疗、精神等方面都承受着较大的压力，其中尤以医疗问题最 为凸显。有关部门资料显示，农村合作医疗覆盖率比拟高，但是，农村合作医疗的补贴 额度有限，发生重大疾病时根本不够用。对多数农村老人来说，受经济条件和子女观念 的影响，有病只能依靠乡村医生，打打针，吃点药。经济条件较好的老人得了大病或许 可以住院治疗，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的费用占所有家 庭支出的比例较低。

农村老年人收入来源单一，主要依靠土地或者子女供给。而老年人大局部的积蓄用 于给子女建房、成家，根本花费在子女身上，预留给自己用来养老的是很少的一局部。 农村老年人更不能像城市老年人一样有退休金养老保险作为生活的根本保障，以至于很 多农村老年人的生活仅维持在最低水平，由此造成了很多农村老年人都存在营养不良的 疾病。这种情况直接和地区经济开展水平相关，东西部地区也存在差距。但从整体而言， 农村老年人生活水平不高、饮食结构不合理是一个普遍存在的现象，当然这也和