房地产策划德思勤深圳中航苑街区改造思路与鼎诚国际推广策略.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,如何确立“中航,苑街,区”在深圳,城市中,的,优势地位？,如何进行“鼎诚国际”,项目,的市场推广？,如何树立中航地产卓越的企业形象？,序 言,今天，我们的报告将围绕这三个问题,进行,阐述,.,因时间所限，个别篇章未能全面展开，但德思勤置业,会,以不懈的努力，随时为中航地产提供全面、优质、专业的地产服务。,第一篇,对城市街区升级,改造的,思索,第二篇 中航,苑街,区,升级改造方案,第三篇,“,鼎,诚,国际,”,的,市场推广,策略,第四篇,关于,中航,地产,品牌建设的思考,第一篇,对,城市街,区,升级,改造的,思,索,第一章,对现行城市建设的反思,一、现行城市建设存在的问题,（,一）过分强调片区功能划分，忽视了人们需求的多样性，以及获取城市资源的效率低下；,（二）片面强调人造环境，造成了自然生态资源的缺失；,（三）过分依赖现代交通系统，造成了步行邻里空间的失落；,（四）规划、设计和建设的粗制滥造，使城市失去个性和美感。,二、香港的城市建设经验,规划合理；,功能空间的有机复合；,良好的管理,效率、繁荣,三、新加坡的城市建设经验,强调自然环境与人工环境的和谐；,社区空间规划、设计以人为本，强调生活的舒适性和便利性；,美丽、怡人,注重社会公平，强调,“,居者有其屋,”,第,二,章,二十一世纪城市宣言,对,中航,苑街,区,进行升级,将其从一个传统的商务街区,改造,成一个规划合理、密度适中、功能丰富、交通便捷、运作高效、生活舒适的现代都市人居环境,是我们在新世纪的城市建设指导思想,即,21,世纪城市宣言。,一、,21,世纪城市宣言的理论基础,（一）简,.,雅各布斯：城市多样性理论,（二）马斯洛人的需求层次理论,（三）生态经济学与生态建筑理论,保持较高的居住密度，从而产生复杂的需求,;,增加沿街的商业（商铺），从而丰富街道的活动,;,缩小街区面积，以增加街道数量，从而增加人们相互接触交往的机会,;,保留老房子，从而增强城市的历史价值与地标,（,一）,简,.,雅各布斯,“,城市多样性理论,”,（二）马斯洛,“,人的需求层次理论,”,1,、,人具有多层次的复杂需求,它们的满足过程遵循着一种依次递进和交互提升的关系。,2,、人类需求的五个层次,:,基本的生理需求,;,安全需要,;,情感归属感,;,尊重感,;,自我实现感,（三）生态经济学与生态建筑理论,生态资源是一种宝贵财富，其在人类的生存,发展过程中，具有不可替代的重要作用,;,生态建筑是一种最适于人的生产和生活的人居环境,二、,21,世纪城市宣言,的主要内容,城市是一个可以满足人们多种需求的复杂人居空间环境,;,城市街区的价值，取决于其满足人们需求的功能复合程度以及人们满足自身需求的效率,;,都市生活社区的价值，取决于其所拥有的城市资源丰富程度，获取资源的偏利程度、自然生态度以及三者之间的相互关系,.,三、,21,世纪的,“,新城市,”,特征,3,、,便捷的交通系统,对外交通网络四通八达,;,街区内部步行系统非常完善,所有,的,功能与生活,设施,均,可以,步行,到达,.,1,、复杂多样的,功能,结构,:,居住区、写字楼、酒店、学校、影院（艺术馆）,娱乐、零售商业、餐馆、休闲,2,、良好的生态环境,苍翠的森林，大片的绿地，多样性的生物，使人与自然和谐共存,城市运营商,四、,2,1,世纪城市宣言,要求发展商的社会角色定位,五、,21,世纪城市宣言,的,城市,开发理念,追求,效率、,和谐,与,繁荣,符合人性的人居,环境,六、,21,世纪城市宣言,的生活,理念,追求繁华与便利,;,追求人与建筑、环境及自然之间的和谐,;,爱精彩生活、爱,都,市文化,七、,21,世纪城市宣言,的生活模式,构筑,步行街区,的,生活邻里,空间,;,拥有丰富多彩的城市资源,;,与自然和谐共存,第二,篇,中航,苑街,区升级,改造,方案,第一章,中航,苑街区,现状,中航苑的现状功能,主要是宾馆酒店业、百货商业、商务办公和居住四个方面。,一,、中高档宾馆,酒店,上海宾馆（三星级）、格兰云天大酒店（四星级）,二,、百货商业,天虹商场、,华润超市,三,、商务办公,航都大厦、南光大厦、飞亚达大厦、航城大厦等,四,、普通居住,中航公寓大厦、中航公寓（多层）、航苑大厦,第二章,中航,苑街区,价值,分析,中航,苑,位于华强北商圈的西南部，西面紧邻市中心公园，东、北、西、南分别被中航路、振华路、华富路和深南路围合。整个街区占地面积约,11,万平方米。,中航,苑街,区地段独特，具有巨大的,商业价值、生态价值、生活价值和地标价值。,中航,苑街区,位于华强北商圈范围之内，是华强北商圈的有机构成部分。,街,区不仅可以共享整个商圈的城市商业资源，并且对商圈的繁华起着巨大的促进和,提,升作用，因此地块商业价值巨大。,一、,商业价值,在繁华都市，绿色生态资源往往是最为缺乏的一种宝贵资源；而中航,苑街区,的位置却得天独厚，将商业资源和生态资源两者完美地结合在一起。,街,区西面,147,万平方米的城市中心公园，仿佛是为本街区特设的后花园，其生态价值无与伦比。,二、,生态价值,中航,苑,（华强北商圈）的四周，分别是通心岭、白沙岭、中心区北区和福华片区，周边方圆,1000,米范围内,汇集了行政办公（市政府）、学校（深圳实验学校、外国语学校）、医院（市妇儿医院、市中医院、福田医院）、图书馆等公共行政、文化及生活配套设施，生活资源十分丰富。,三、,生活价值,中航,苑街区,位于华强北商圈的西南部，既是整个商圈的,“,龙头,”,，,又是自城市西部进入繁华东部的门户，因此其地标,价值,非常突出。这一点,，,可以从,“,上海宾馆,”,在市民心目中的高知名度,得到,充分,体现。,四、,地标价值,第,三,章,中航,苑,升级改造,方案,一、街,区功能定位,集宾馆酒店、商务办公、大型超市、都会居住、康体娱乐和商业文化等六大功能于一体的、综合性,高档,商务街区。,二、街,区市场形象定位,深圳城市发展的目标之一,是建成现代化、国际性城市。而深圳的国际化特色,将由代表深圳发展水平和特征的具体街区（社区）来体现，如蛇口、华侨城、中心区、华强北和人民南等街区等,国际商务港,精彩生活圈,三、街,区发展目标,目标之一,华强北商圈的核心和,“,灵魂,”,商圈的核心,不一定是地理上的中心，而是最能体现商圈特色、水平和内涵的地方。华强北商圈目前最缺乏的,是体现都会商业文化的硬件和软件,;,而中航,苑街,区最有条件去担当这一重任。,像华侨城、天安数码城一样，成为深圳的城市名片,目标之二,深圳最有特色的,街,区（社区）之一,目标之三,国际性综合商务,街,区,四、,升级改造方案,符合华强北商圈（上步工业区）的总体规划条件,依托,街,区现有的建筑及功能定位状况,遵从前述新的,街,区功能定位、档次定位、市场形象定位,和发展目标定位,（,一）,升级改造原则,（,二）,具体措施,1,、,保持现有的宾馆酒店业功能建筑,上海宾馆和格兰云天大酒店，均为中高档酒店，且在深圳市民心目中具有良好形象，因此宜保持现状。,2,、提升商务办公楼档次、扩充办公,空间,现有的航都大厦、南光大厦均为中、低档办公楼，市场形象欠佳。宜扩建、改建新的商务办公楼宇，以提升街区的形象和档次。,4,、强化康体娱乐功能,利用中航健身会、,21,世纪演艺中心等康体娱乐资源,扩充运动、娱乐、休闲设施，扩大经营规模，提高经营水平和档次，从而强化街区的综合商务功能。,可,借鉴人民南港逸豪庭的,“,国际美姿城,”,等康乐休闲设施运作经验。,现有的中航公寓、公寓大厦及航苑大厦等住宅楼，均为普通住宅,宜对其进行改造，挖掘街区商务、生态、地标和生活价值，提高居住的档次和质量。,3,、提升住宅档次,5,、增加商业文化交流、展示和传播功能,在新建楼宇中，辟出一定的面积，设立全国第一家,“,都会文化馆,”,，集中展示现代都市文化,(,如建筑,、,雕塑,、,绘画,、,文学等,),，促进深圳都会文化发展，同时提高街区的品味和价值。,文化建筑对街区价值的提升，具有极大的促进作用。如华侨城的超然价值和地位，与何香凝美术馆、华,夏,艺术中心等文化设施密不可分。,五、街区推广名称策划,（一）,中航城,其优点是嵌入了企业商号，易于塑造企业品牌,（二）,中航,世纪新,城,嵌入了企业商号，易于塑造企业品牌,体现街区在二十一世纪（,新世纪）,的城市开发理念。,（三）城市坐标,寓意中航苑街区的升级改造方案，将代表,深圳城市建设,将要达到,的,一个,新高度,；,体现街区在二十一世纪的城市开发理念，中航苑街区将成为,新世纪,城市开发建设的方向和典范；,与本,街,区的地标特征相一致，,体现街区的城市坐标价值。,第,四,章,现行,街,区改造规划方案评析,从二期总平面图看,现,行,街区规划从整体上,看,比较合理。与现状相比,具有如下优点：,一、,规划方案的优点,（二）街,区规划极具现代风格，体现了现代都市,的,生活情调；,（,一）,规划基本体现了,街,区发展,的,目标定位与街区功能，创造了,一个多样化的,人居,环境；,（,三）街,区形象、档次有了较大的提升；,（,四）,绿化与公共活动空间明显增大，,街,区容积率提高，但建筑密度降低；,（,五）,增设了小学、停车位等配套设施，完善了,街,区的服,务功能；,（六）街,区内部形成了立体的步行交通系统，且与各个公共活动空间、绿化景观,之间,的联系更为便捷。,街,区规划,街,区规划,的,步行系统,二、街,区规划存在的问题,（一）街,区公共活动空间面向深南大道，受深南大道车辆噪音干扰比较严重，街区内环境不够安静；,（,二）街,区,的,绿化景观规划,对深圳中心公园这一生态景观价值的利用不够充分，二者之间缺乏有机联系；,（,三）,贯通,街,区南北的步行道要穿越小学，,学校和,步行道之间易形成干扰。,第三篇,“,鼎诚国际,”,的,市场推广,策略,第一章,“,鼎诚国际,”,项目的市场形象定位,一、,地块位置及规模,中航,城,区以振中路为界,分成南北两个部分。南部地块主要以宾馆酒店、商务办公和百货超市为主，分布有天虹商场、格兰云天大酒店、上海宾馆、南光大厦和航都大厦等建筑；北部以居住为主，分布有中航公寓、中航公寓大厦和航苑大厦等建筑。,“,鼎城国际,”,项目位于北部居住区，振中路与中航路交叉的西北部。地块规则方正，呈长方形，东西稍短，南北略长。总用地面积,8548.9,平方米,二、地块价值分析,地块周边一公里范围内,云集了众多的商业超市,(,天虹商场、铜锣湾广场、万佳百货等,),，名牌中、小学校（深圳实验学校中学部、小学部、幼儿部，市外国语学校），医疗卫生机构（市妇儿医院、福田人民医院、市中医院）,文化科技设施（市图书馆、科技馆、,博物馆,）,行政办公机构（市政府）,饮食娱乐场所（振华路美食街、华强北商业街）和金融证券机构（振华路证券一条街）,生活资源应有尽有，尽享都市的繁华与便利。,（,一）,都市生活资源十分丰富,（,二）,交通异常便捷,地块四周,500,米范围内,是深南中路、华富路、红荔路、华强北路等城市主次干道，且上海宾馆站是公共交通枢纽路站。,200,米范围内是振华路、中航路、振中路等城市支路，距地铁华强路站也只有举步之遥。因此，,无论是,步行,还是,驱车，出入,都,十分方便。,（,三）,生态资源得天独厚,地块西边一街之隔（华富路）,便是市中心公园。中心公园占地面积达,147,万平方米，里面绿树成荫、百花争艳，不仅是城市的天然绿肺，而且是市民休闲、赏景的理想场所。其优美的环境，全市绝无仅有。,（,四）,商务资源十分丰富,地块位于华强北商圈之内，周边商业贸易、专业市场、金融证券、商务办公、宾馆酒店等商务资源十分丰富，商务气息浓郁，居,住,可以尽享财富先机。,（,五）,地标性较强,上海宾馆地段（中航苑街区）的地标性，在全市独一无二；而,“,鼎,诚,国际,”,项目位于本街区之内，因而具有较强的地标性质。地块的标志性，可以使居住在此的人，具有强烈的身份识别感，进而产生出居住优越感。,三、,“,鼎诚国际,”,住宅项目所具有的,特征,在大都市的繁华地段，有时会耸立着一些商界成功人士或社会名流居住的尊贵府邸。如上海霞飞路上的哈同公馆杜公馆等。,本项目是一种品质出众的特殊住宅，它具有如下三个方面的典型特征：,占据着大都市的最显赫地段，既尽享都市繁华，又具有良好的生态居住环境。,（,一）,地段尊贵,（,二）,空间大气,建筑大气而阔绰，尽显主人尊贵身份。不仅室内建筑空间宽敞开扬，而且有自己的大花园（,市中心公园）,，,犹,如,往时都市里的公馆，如,哈同公馆，,金粉世家,里面的金公馆等。,（,三）,建筑富有品味,本项目,建筑设计出自名家之手，典雅精致,内涵丰富。建筑不仅仅是一种居住空间，同时还给人美感，给居住者以成就感和自我实现感。花园则尽显园林之美，人行其中，感受到的不仅仅是草木的芬芳，而且可以吮吸到翰墨之香。,四、,项目,的,目标客户,客户群体大致分为三类：,第一类：城市财智一族,随着经济持续、高速的发展，逐渐造就了阵容庞大的管理阶层和专业技术阶层。诸如职业经理人、高级白领、律师、艺术家、技师等。这一类人群大,多,出生在六、七十年代，受教育程度普遍较高，思想活跃，吸收新事物能力强，是现代城市人的代表。,由于职业关系，这类人对城市生活环境有较大的依赖性，对居所的独立性、私密性要求较高，渴望拥有完全,的,自我空间，追求高品味且与众不同的生活方式。,第二类：社会名流阶层,这类人群选择代表身份的楼盘，可以证明自己,价值和地位,的楼盘，可以投资的楼盘。,他们,收入高，素质高，有多,处住,房，看重生活质素。,第三类,私营企业主及个体户,（以华强北商圈企业主居多）,这类人群大都白手起家，靠勤劳而逐渐致富，在尝尽生活的酸甜苦辣后，他们比前两类人群更多了一份,追求舒适生活的,迫切感，对工作的城区更有一份认同感。非常希望在,自己,成长的城区里,拥,有,自己的,家,园,，在改变自己命运的同时，,同时,也,希望,改变下一代的命运。,这几类人群，一方面,喜爱,都市生活的方便、舒适；另一方面又向往环境的宁静、幽雅，并以居住区具有鲜明的文化特质,而自,豪。,中航,苑街,区得天独厚的人文、自,然,环境，完善的配套设施，优良精致的,兼建筑,品质，,以及,合理的价格，正是为满足这些人群的需求,而,应时而生。,五、,目标客户的生活方式,（,一）,讲究,生活品味和文化素养,，对居住环境和居住质量要求较高；,（,二）,公、私,社交频繁,，对街区的交通便利程度要求很高；,（,三）,生活阔绰,，内容丰富多彩，对街区的繁华程度和都市生活资源的丰富程度要求很高。,六、,物业,市场形象,定位,国际都会名邸,在大都市的繁华地段，有时会耸立着一些商界成功人士或社会名流居住的尊贵府邸。,第二章,“鼎诚国际”市场推广策略,一、,确立项目推广主题,在一个市场发育充分、产品竟争激烈的房地产市场，房地产产品（住宅）必须具有,宝满的物业,形象，具有明确的市场推广主题。只有这样,产品在推广过程中，才会形成自己的差异化优势，从而在产品林立的楼市中,增加自身的可识别性。,二、本,项目推广主题,国际的、时尚的、贵族的都市名邸,通过各种方式，将,项目的,这种特定住宅特征,全面而充分地在社会公众（特定人群）中展现出来。,三、本项目所体现的,生活模式,不同种类的住宅，本质上体现着不同人群的居住模式和生活方式。在本项目推广中，我们宣传、演绎出一种全新的生活方式,“,国际都会名邸”,生活方式，并激起特定人群对该种生活方式的,憧,憬和向往。,从房地产产品升级和营销的演变历史来看，人们对住宅的认识经历了从卖建筑本身，到卖环境（园林、景观），再到卖生活方式、文化品味和社会氛围的过程。,因此，在本项目推广过程中，我们不能拘泥于卖产品本身，就楼卖楼，而应创建出一种新的生活方式和价值观念。,以,街,区价值带动项目居住价值,四、项目推广策略,（,一）,推广策略之一,由于该项目的居住价值，主要依托了中航苑街区的价值。因此在市场推广中，应充分整合中航苑街区及华强北商圈的街区价值，从而顺理成章地带出,“,鼎,诚,国际,”,的独特居住价值。本项目所依托的街区价值,可,从下面三个层次进行挖掘。,整合街区资源时,应围绕项目市场推广的主题来进行，而不能杂乱无章地拼凑。,1,、整合中航,苑街,区的商务资源、生活资源和地标资源；,2,、整合华强北商圈的商务资源、生活资源；,3,、整合华强北商圈周边地区的各类城市资源（中心公园的生态资源、周边学校教育、医疗卫生、文化科技、行政办公等公共配套资源和生活资源）,（,二）,推广策略之二,以文化价值提升居住价值,产品（住宅）竞争的最高境界,是街区,(,社区,),文化和建筑文化的竞争。因此优质的居住区,都是以文化做为有力支持。最典型的,例子,如华侨城。,在关于深圳的未来发展定位中，市政府提出,了,要把深圳建设成,“,文化城市,“,和,“,生态城市,“,的战略,这充分反映了政府和社会对城市质量与居住质量的一种全新认识。,由此,可见，,通过,营造文化氛围打造高素质社区，,已成为人们的共识,。,“,鼎,诚,国际,”,要达到提高售价的目的，必须建构出项目的核心价值，即文化价值。构建文化价值的具体措施,可从如下三个方面入手。,1,、明晰项目的建筑风格，丰富建筑本身的文化内涵,建筑风格是一种文化的积淀和体现，是一个地区、一个民族在长期发展过程中，在建筑领域所创造出的一种文化成果。,另一方面,任何建筑,(,包括园林,),，又都是根植于一定文化土壤的产物。因此,把握建筑风格的精髓，将其运用到具体的建筑项目之中，可以大大提高项目的品质和价值。,2,、规划预留出足够的文化硬件设施,如将裙楼的第三层，设为,”,都会,文化馆,”,开创国内,”,都会,文化,”,收集、展览、交流的先河,;,并与国家有关政府部门和文化机构合作，将其建成,”,都会,文化,”,文化传播、交流基地。,3,、从,”,软件,”,上营造文化氛围,定期并办各类,“,城市主题文化,”,展览、研讨、交流活动，不断提高街区的影响力和辐射力。如华侨城的华夏艺术中心与何香凝艺术馆，便经常举办各类艺术活动；天安数码城则经常举办民营企业及高科技方面的交流活动。,（,三）,推广策略之三,以风情营销方式促进客户购买,从住宅营销的模式来看，主要有风情营销、感情营销和激情营销三种模式。由于本项目所,处,的街区非常成熟，生活资源异常丰富，并且具有一定的规模，因此可以采用风情营销为主要营销模式，同时辅以感情营销。,在具体的风情营销方法上，我们可以采取如,下,措施，来体现项目的,“,国际都会名邸,“,生活方式。,1,、现场体验,通过对街区各类城市资源的整合，形成,“,精彩,生活圈,”,，,将与生活相关的社交、休闲娱乐（,21,世纪演艺中心）、饮食、运动健身（中航健身会）、文化、购物（天虹商场）和办公等资源串连起来，让业主亲身体验舒适,、,方便和尊贵。,在形式上，可,以,借鉴万科创办,“,万客会,“,，华侨城创办,“,侨城会,“,的做法，创办,“,中航会,“,，从而建立起公司长期而稳定的客户资源网络。,2,、活动营销,可以举办如下活动，让媒体以新闻报道的形式，向社会公示展示出中航苑的街区价值和,”,国际都会名邸,“,的,住模式,二十一世纪城市,建,设,研讨会,”,国际都会名邸,“,生活方式研讨会,都会,文化,专题,展,中航,苑街,区升级改造报告会,（,四）其它,营销策略,综合,运用,价格策略，媒体运用策略，时间节点策略，工程节点策略,等营销策略，从而实现项目较高的售价和理想的销售进度。,第三章,导入大盘营销理念,一、,大盘营销的核心要点,确立鲜明独特、符合市场需求的社区主题概念,构筑支撑这一主题概念的技术与服务体系,树立社区品牌形象，使业主拥有舒适感和自豪感,营造社区文化和生活方式，使业主获得归属感和亲和感,上面一横是纲，是理念、是灵魂，是整个中航城区改造和整合资源的总谱,中间一竖是具体操作，包括规划、产品打造，是功能化、程序化的工作,下面一横是市场引爆，包括整合传播与营销,二、,鼎,诚,国际,“,工,”,字,型,营销框架,【,鼎城国际营销模式,】,项目,价格,卖场包装,销售策略,口碑,现场,广告,物业管理,服务,入伙住宅实景展示,社区文化活动,例：风和日丽整体运作营销曲线,A,组团,C,组团,D,组团,B,组团,时间轴,数值轴,营销费用率曲线,现场展示度曲线,社区美誉度曲线,销售价格曲线,和谐的民风 亮丽的日子,美丽小城 亲爱一生,和谐,亲爱,善,美,真实,真,平常故事 生活社区,A,组团,C,组团,D,组团,中航,街,区再造,鼎,诚,国际开发,中航资源重组,舆论造势，引导大盘概念,理念规划，塑造人文社区形象,模式创新，聚焦市场热点,中航城区与鼎,诚,国际的,营销互动,第四章 项目完善建议,一、,裙楼功能定位及空间利用建议,根据中航苑的街区功能定位，需要强化街区的康体娱乐和文化展示功能；同时从提升,”,鼎,诚,国际,”,的品质和营销推广角,度,看，本项目也需要安排一定的,文,化及休闲娱乐场地。因此建议将底层裙楼的第三层，用作以下两种用途。,（二）和中航健身会联动，,设立,“,中航,健,康中心,”,为业主及周边客户提供健身,、,运动,、,美容美姿,、,休闲娱乐服务。,（,一）,设立,“,都会,文化馆,”,从市场情况看，这样做并不影响裙楼的利用价值。目前市场上，住宅商业裙楼的空置率较高，如都会,100,三层裙楼目前仅利用了两层，富怡雅居、阁林网苑的裙楼至今尚未利用起来。因此开辟,“,中航健康中心,”,和,“,都会,文化馆,”,，将不仅丰富裙楼的使用功能，提高裙楼的利用率，而且会提升项目的品味和价值。,二、明晰,建筑风格,（,一）,鲜明的建筑风格可以提升项目形象和品味,这一点，最典型的案例莫过于本街区的上海宾馆。上海宾馆的名气之所以如此响亮，除了地段因素之外，与其独特的建筑造型和鲜明的欧式建筑风格密不可分。,（,二）,项目建筑风格建议,由于,“,鼎诚国际,”,以国际化、时尚性为建筑特色，因此可以采用清新明快的现代建筑风格,立面,以轻快明朗的色彩（如银灰色、白色）为主，体现强烈的现代气息。,（,三）,建筑风格的表现形式,由于本项目的建筑设计已经完成，因此在不改变已确定的设计方案和增加建筑成本的情况下，可以在以下,三,个方面对建筑风格进行演,绎,。,“,鼎诚国际,”,建筑立面现状,北立面,南立面,东立面,西立面,1,、屋顶造型上作些变化，增强建筑的轮廓感和每栋建筑的可识别性,2,、在建筑立面上增加一些现代建筑符号，打破立面线条的单调感，丰富立面层次,3,、通过局部色彩的变化，使建筑立面层次丰富多彩,（,一）设计,原则：,精致、典雅，让人体验到一种,“,文化,”,和,“,品味,”,三、,园林设计建议,建筑与园林相互融合，增大了空间尺度感,（,二）,园林效果参考,怡人的空间尺度 悦目的视觉效果,亲近自然、强调质感的环境小品,（,一）,B,户型（如右图）,(1),入户门正对主卧门，,客户会认为风水不好；,(2),主卧房门与卫生间门（,W8,）,相互干扰，建议将卫生间门,开设于与卧室交接,的,隔墙处。,四、,部分户型修改建议,（,二）,D,户型（如右图）,D,户型本身面积较小，图中所示,部位通道过长，浪费了使用面,积。建议,将,厨房、餐厅合二为一，,从而减少交通面积。,（三）,G,户型（如右图）,从入户门到客厅、卧室,必须经过厨房、餐厅，交通组织存在问题。建议直接经入户花园进入客厅，减少不必要的绕行。,第四篇,关于,中航,地产,品牌建设的思考,以中航苑街区改造为舞台，以,“,鼎诚国际,”,市场推,广为契机，扛起实践,“,二十一世纪城市宣言的大旗,”,第一章,2003,，中航,“,城市年,”,中航资源重组,中航,街,区,改造,中航,鼎,诚,国际,入市,第二章,中航,地产,品牌,塑造,的,三大机遇,第三章 企业形象塑造,方向建议,“,城市运营商”,二十一世纪新城市的建设者,城市建筑是城市的名片,，,建筑将载入历史,。,今天我们在缔造百年后深圳的面貌,，,中航地产以城市运营商,为,己,任，以,今天的,创新和,努力,，铸造,明天的,辉煌和历史！,结束语,房地产营销，基本层面的竞争是推销产品的品质和价格；深层次的竞争，,则,是推广生活观念,和文化价值,，即,企业的,思想,、,文化,、,品牌,。,谢谢大家！,深圳德思勤置业,2007,年,5,月,流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：,流程拥有者：战略发展部,时间,公司各部门,人力资源部,开始,战略发展部,1,战略理解,企业文化理解,制定公司战略,竞争战略,职能战略,2,部门内部战略宣灌,战略目标,部门内部达成一致目标,全体员工共同分解战略,目标管理体系,形成部门工作计划,组织实施计划,培训、辅导,文化认同,目标控制？,继续实施,完成计划,纠偏、调整,督促完成,3,4,5,6,7,8,10,9,11,12,13,14,总经理办公会,A,B,流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：,流程拥有者：战略发展部,时间,各部门部,人力资源部,战略发展部,内部考核？,达到或超出目标,内部激励、表扬,落后目标,惩罚,修正调整,激励,支持整体战略目标,部门考核,员工考核,结束,15,16,17,18,22,19,20,21,23,24,A,B,总经理办公会,流程名称：公司战略目标实施流程说明流程编号：流程拥有者：战略发展部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,1.,战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化,公司战略、竞争战略、企业文化,2.,各部门对公司战略和企业文化理解,企业战略、企业文化,3.,战略发展部在公司战略下形成战略目标,战略目标,4.,各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌,战略宣灌,5.,各部门内部达成一致,战略共识,6.,各部门内部全体员工分解公司战略目标,战略目标分解,7.,各个部门形成本部门的目标管理体系,目标管理体系,8.,各部门形成部门工作计划,工作计划,9.,人力资源部对各各部门进行相关培训,培训,10.,各部门组织实施工作计划,阶段性结果,11.,各部门内部自我控制,目标控制,12.,战略发展部督促目标完成,督促控制,13.,各部门对偏离目标的工作进行纠正,纠正后的方向,14.,各部门对方向正确的目标继续实施、完成,完成的结果,15.,各部门对自身结果进行考核,考核成绩,流程名称：公司战略实施流程说明（续）流程编号：流程拥有者：战略发展部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,16.,战略发展部对各部门进行考核,考核结果,17.,人力资源部对各部门员工进行考核,考核结果,18.,各部门达到或完成计划目标,胜利的结果,19.,各部门没有达到目标,失败的结果,20.,各部门对绩效人进行惩罚,批评、教育,21.,绩效人修正调整自己的工作方式和发法,工作调整,22.,各部门的目标支持公司的整体目标,局部目标支持总目标,23.,部门内部对好的绩效人进行激励,精神激励,24.,经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励,物质和精神激励,广告与房地产策划专题,全部资料精心整改,广告与房地产策划按类型整合,更加完善的策划方案与营销案例,价值,3800,元一套,价值,500,元一套,房地产专题,WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO,房地产策划大全,