年成都房地产市场年报.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,基本,观点,：,2011,是“政策市”,虽然,支撑行业长期向好的因素依然坚实，基本面在未来至少十五年内仍有望继续向上，但由于政府垄断土地供应、开发过程的行政审批环节繁琐冗长，使得国内房地产业较易成为政府调节经济周期和平衡社会各阶层利益的工具，调控因此呈常态,化。在此,背景下,，,房地产,市场表现,与基本面经常会发生背离：基本面好时，政策打压预期增强，导致基本面预期转差,，房地产市场受,压；基本面差时，由于土地财政国情和房地产支柱地位客观性，政策松动预期增强，导致基本面预期向好,，房地产市场恢复。,从小周期看，由于目前房价问题政治化，,导致,房地产市场,在,政策打压,下出现严重萎缩，,一旦宏观经济预期转差并超过政府容忍度，将迎来政策松动,、市场,回,升的预期。,经济,放缓、通胀回落，,流动性及地方性行业政策面有望,改善,目前经济增速已放缓，通胀开始步入下降通道，房地产调控已产生明显效果，预计,流动性及地方性行业政策面有望,改善：明年新增信贷投放量约,8.5,万亿，,M1,增速约,11%,；降准累计幅度约,150bp,，时点从,11,年,12,月开始；,地方性行业,政策有望破冰，各地或陆续效仿南京、重庆推出扶持,首次,置业,的,政策，但限购会否取消仍取决于行业调整造成的痛苦程度及政府的耐受度。,行业,面临适度调整，若超调将严重影响社会、经济稳定,按上述政策松动假设，预计,12,年新开工面积增,-7%,，房地产投资零增长，销售面积、销售额分别增,5%,和,-2%,，新建商品房均价跌,7%,。若政策松动大幅低于上述预期，行业指标跌幅将更大，并会严重影响社会、经济稳定。,并购,重组及战略转型,为房地产行业带来,新机遇,调控常态化之下，房企将长期面临政策反复多变的风险和舆论不友好的风险，随着经营杠杆和财务杠杆下降，房地产将变得不那么“好玩”，一些企业将被动或主动退出行业，并购重组及战略转型,为房地产行业带来,新机遇。,2011,年中国楼市总观点（引用国信证券部分观点）,总观点,政策,市场,土地,新开工,面积段,物业类型,排行榜,住宅小结,住宅预测预测,建议,商业,商业小结,商业趋势预测,全国房产市场形式,房地产调控成效明显，景气指数回落至不景气区间，新增开工面积增速出现明显回落。房价上涨过快势头得到有限遏制，重点城市成交低迷。全国“政策市”特征明显。,全国房地产景气指数已回落至不景气区间,全国新开工增速出现明显回落,全国范围内房价过快上涨势头得到有效遏制,全国重点城市成交低迷,通胀开始回落,CPI,从,2011,年,7,月达到,6.5%,的高位后，开始出现回落趋势，据国信宏观小组预测，,2011,年末有望回落至,5.2%,，,2012,年末有望回落至,2%,左右。,2012,年流动性有望改善,2011,年,10,月外汇占款当月余额环比下降了,249,亿元，为近四年来首次下降。考虑到经济增速已放缓，通胀有持续回落可能，预计继续下调存款准备金的可能性增大。国信宏观小组预测,2012,年一季度、二季度分别还会下调两次存款准备金率，幅度均为,50bp,；预计,2012,年新增信贷投放量较,2011,年明显增长，有望达到,8.5,万亿元；预计,2012,年,12,月,M1,增速将攀升至,11%,，好于,2011,年末水平。,经济面,预计,2012,年通胀有望明显回落，央行可能还会再下调两次存款准备金率，流动性有望改善。,2012,年通胀有望明显回落（,2012,年为预测趋势）,存款准备金率还有,100,个,BP,的下调空间,根据中国社科院的预测，中国,2012,年的,GDP,增幅大概在,8.5%,左右；,房地产政策趋势与中国经济走势一直都是相互背离的，根据现有经济发展情况来看，,2012,年房地产政策趋向应该依然延续今年的抑制导向；,若明年中国经济出现大幅度的下降，不排除在,2012,年部分地方政府会出台相关的“保市”政策。,经济面,GDP,增速已逐步回落，预计在,2012,年全年，中国,GDP,增速将保持,8.5%,左右的水平。经济增速虽放缓，但依然保持在,8%,以上的水平。预测,2012,年的宏观政策面依然不会松动，但地方政府可能会出台一些地方性的“保市”政策。,1997,年,-2012,年中国,GDP,增速走势图（,2011-2012,年为预测）（单位：,%,）,1997,年,2003,年,2007,年,2008,年,时间,政策,导向,抑制,扶持,扶持,2009,年,经济,走向,2010,年,经济,走向,经济,走向,政策,导向,政策,导向,2012,年,抑制,2011,年,城市,政策微调主要措施,时间,中央态度,南京,恢复最高可贷额度；对购买改善居住条件的普通住房职工提供必要支持,10,月,24,日,认可,重庆,主城买首套按揭房可申请财政补贴,11,月,17,日,认可,杭州,符合条件的购房者今年内在开发区内购房可享受最多,20,万元的补贴,11,月,27,日,认可,佛山,一、二手房市场限购条件均出现不同程度的松绑,10,月,11,日,当日叫停,成都,网上签约时对购房人的资格审核，由开发商和房产中介执行,11,月,11,日,一周后叫停,北京,放宽普通商品房认定标准,11,月,25,日,认可,中山,“限价不限购”，,2011,年,12,月,31,日到期不延续,12,月,22,日,认可,2011,年部分地方政府已出台的微调政策汇总,预计,2012,年行业政策有望破冰，各地有望陆续效仿南京、重庆推出扶持首次置业者的政策，但“限购”今年是否会取消，仍取决于行业调整对社会经济造成的痛苦程度。,紧缩政策下，房地产信托融资在,2011,年出现爆发式成长。,银行信贷收紧，国内资本市场融资也基本被叫停。因此，信托融资出现了规模增长、收益率攀升的情况。,但,2012,年房地产信托进入到秘籍兑付期，兑付压力会持续到,2013,年。,2012,年因流动性紧张、到期的房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，随附风险较大。而部分发行规模较大、集中到期的公司兑付压力较大。,预计,2012,年部分中小开发商资金链将有断裂的可能。,开发企业资金层面,开发企业贷款高度依赖银行体系，,2011,年来银行贷款增速明显下滑，占贷款的比重也降至较低点。预计,2012,年资金压力将空前巨大。,开发商投资资金来源构成,开发贷余额增速下滑,开发商投资资金来源构成,行业面临适度调整，若超调将严重影响社会、经济稳定,纵观全年，开发商在与政策的博弈之中逐渐走出囚徒困境，普遍采取战略防御应对，拿地扩张意欲大幅下降。,开发商,A,战略防御,战略扩张,开,发,商,B,战略,防御,新增供应减少，未来销量或下降,A,未来销量，市场占有率上升,B,未来销量，市场占有率下降,财政收入减少,倒逼政,策放松,财政收入平稳,继续调控,经济放缓,经济平稳,战略,扩张,B,未来销量，市场占有率上升,A,未来销量，市场占有率下降,A,B,供应量均增加，未来销量均可能上升,财政收入平稳,继续调控,财政收入增长,继续调控,经济平稳,经济增长,注：表中“红色文字”表示对开发商有利状态，“蓝色文字,”,表示对开发商不利状态，灰色底色为政府决策。“绿色区域”表示陷入囚徒困境，“红色区域”表示走出囚徒困境。,预计,12,年新开工面积增,-7%,，房地产投资零增长，销售面积、销售额分别增,5%,和,-2%,，新建商品房均价跌,7%,。若政策松动大幅低于上述预期，行业指标跌幅将更大，并会严重影响社会、经济稳定。,对抗楼市寒冬，开发商八大出路：股权并购、海外掘金、涉矿能源、剥离退出、产业地产、商业地产、网上卖房、火拼价格。（引自微博，略微修改）,股权并购,海外掘金,涉矿能源,剥离退出,产业地产,商业地产,网上卖房,火拼价格,资金实力不济的中小房企通过卖地、转让项目寻找资金。,更多内地和香港房地产企业把投资目光转向海外；,开发商选择通过加大对新兴领域的投资，以加速分散地产主业风险；,跨界进入房地产的上市公司正陆续撤离房地产，为了稀释经营风险，提高投资能力；,传统模式房企亮红灯，在房地产主业外，开发商把目光转向更具有成长性的“产业,+,地产”模式；,住宅限购，抗寒能力减弱的大型房企将目光瞄准商业地产市场，逆市拿下二三线城市商业地块，为明年蓄势；,电商整合，正成为房地产行业的新变革。以网络竞拍和保证金支付，可迅速在开发商数十个楼盘同时开启降价促销；,品牌房企正以价换量，在一二线城市火拼销售楼盘，甚至全线降价近,20%,，有地产商还推出“三年保障回购”为释放高压库存回笼资金；,代表企业：绿城,代表企业：万科、和黄、绿地,代表企业：绿地,代表企业：水井坊、宏达（但剥离部分依然进行房地产开发）,代表企业：首创,代表企业：万科,代表企业：,SOHO,中国、世茂地产,代表企业：万科、龙湖、绿地、招商等,调控常态化之下，房企将长期面临政策反复多变的风险和舆论不友好的风险；,随着经营杠杆和财务杠杆下降，房地产将变得不那么“好玩”；,一些企业将被动或主动退出行业，并购重组及,战略转型为房地产行业带来新机遇。,政策之“限购令”,全国已有,46,个城市被限购，截至,2011,年,12,月底，已有,20,多个城市宣布,2012,年继续实行限购令。,全国限购城市分区列表,华南,广东,(3),广州、深圳、佛山,福建,(2),福州、厦门,海南,(2),海口、三亚,华北,北京,北京,天津,天津,山东,(2),济南、青岛,河北,(1),石家庄,山西,(1),太原,河南,(1),郑州,华东,上海,上海,江苏,(4),南京、无锡、苏州、徐州,安徽,(1),合肥,浙江,(7),宁波、杭州、,温州,、金华、绍兴、,舟山、台州,东北,黑龙江,(1),哈尔滨,吉林,(1),长春,辽宁,(2),大连、沈阳,中南,湖南,(1),长沙,湖北,(1),武汉,广西,(1),南宁,江西,(1),南昌,西北,陕西,(1),西安,甘肃,(1),兰州,新疆,(1),乌鲁木齐,青海,(1),西宁,宁夏,(1),银川,内蒙,(1),呼和浩特,西南,四川,(1),成都,云南,(1),昆明,贵州,(1),贵阳,总观点,政策,市场,土地,新开工,面积段,物业类型,排行榜,住宅小结,住宅预测预测,建议,商业,商业小结,商业趋势预测,2008,年至今中国房产调控政策的演化,货币政策：上半年，分别上调利率和准备金率三次、六次，四季度开始下调准备金率,货币政策：加息一次，五次上调准备金率,需求管理政策：降低信贷门槛，刺激需求,住房商业性贷款：首套房贷款首付同一下调至,20%,；改善性二套房贷款首付参照首套房执行；其他二套房及以上贷款首付由银行自行决定。首套房贷款利率由,85,折下降至,7,折；改善型二套房贷款利率参照首套房执行；其他二套房及以上贷款利率由银行自行决定。,住房公积金贷款：,2008,年内连续五次降息，个人住房公积金贷款利率由,2007,年底的,5.22%,下降至,2008,年底的,3.87%,（五年以上）。,税收政策：营业税征免年限由五年下降至两年（暂定为一年），并对个人转让住房免受增值税和所得税，下调契税。,限购令：无,需求管理政策：差别住房信贷政策,住房商业性贷款：,2010,年初首套房（,90,平米以下）首付依然,20%,，,90,平米以上首付提高至,30%,；,2010,年底首套房贷款首付统一提高至,30%,，二套房首付由,40%,进一步提高至,50%,；三套及以上住房停贷，外地居民停贷；首套房贷款利率调高至,85,折以上，二套房贷款利率不低于基准利率的,1.1,倍。,住房公积金贷款：参照商业性贷款实行差别化信贷政策，跟随商业性贷款也加了一次息。,税收政策：营业税征免年限由两年恢复至五年，各地降低或减免税收的优惠政策终止执行；房产税预期。,限购令：,19,个城市已出台。,需求管理政策：扩大限购范围与力度、强化差别信贷政策,住房商业性贷款：二套房贷首付由,50%,进一步提高至,60%,，房贷款利率维持基准利率的,1.1,倍，加强对商业银行政策执行的监督。,住房公积金贷款：贷款利率跟随基准利率上调三次，五年期以上由,4.3%,上升至,4.9%,，五年期以下由,3.75%,上升至,4.25%,。,税收政策：房产税征收破冰，重庆、上海两城设立试点；继续加强商品房税费征管，保障房建设税费优惠。,限购令：限购城市数目由,19,个增加至,46,个，部分城市根据新国八条的要求出台更加严厉的限购细则。,货币政策：,2008,年央行连续五次降息,中央政府与地方政府全面刺激需求,增供给、调结构和抑需求的全方位调控,明晰房产税、限购令及保障房建设的调控主线,2008,年底,-2009,年,初政策刺激阶段,2009,年底,-2010,年,政策收紧阶段,2011,年至今,政策维持阶段,供给管理政策：明确加大保障房供应力度,土地出让：加大商品房建设用地实际供应量；保障房及中小套型普通商品住房用地不低于供应总量的,70%,；推广中低价房建设“限房价、竞地价”供地模式；促进土地开发进度，打击囤地；限制土地使用权转让。,开发贷：货币政策紧缩，开发贷资金占比下滑,保障房：,1000,万套开工不打折；鼓励商品房配建公租房；保障房建设资金开设债券融资渠道；,2012,年开工,700,万套。,市场秩序：出台房地产经纪管理办法，提高市场交易透明度。,供给管理政策：加大供给，调整结构,土地出让：开发商拿地首付比例不得低于,50%,，余款必须一年内支付；中小、保障和棚改房供地不低于,70%,。,开发贷：开发项目资金比率暂未做出新的调整；严查违规贷款，“三不贷，三挂钩”。,保障房：加大廉租房和公租房建设力度：,2010,年,580,万套保障房，农危房改造,120,万套；,2011,年,1000,万套保障房。,市场秩序：加大对捂盘的打击力度，以促进供给；继续促进二手房市场供给。,供给管理政策：,土地出让：放宽地价款首付比例和支付期限,开发贷,:,普通住房项目的最低资本金比例下降至,20%,，其他为,30%,；支持开发商融资；放宽开工、竣工期限。,保障房：中央加大廉租房财政补贴，计划,2009-2011,年建设,400,多万套经济适用房。,市场秩序：未作出新的规定，但在执行过程中有所放松。,小结：,2011,年是市场放弃幻想，趋于理性的一年。,2011,年年初推出的“新国八条”进一步明确了“住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件”，强调了房地产的民生导向，而其后房产税的落地、限购令的加强与扩容，以及温总理多次强调房地产调控不放松的讲话，都使得房地产调控向深化、常态化迈进。,总体来看，政策方向并未转变，思路集中在收紧开发商资金来源、抑制商品房投资需求和加大普通商品房及保障房供给，且在去年的基础上进一步深化。,2008,年至今中国房产调控政策的演化（续）,2011,年房地产行业出台的重要文件（,共计,17,个,）,日期,单位,文件或主要内容,主要内容,1,月,20,日,住建部,房地产经纪管理办法,县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理；国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理；房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务；房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同；房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于,5,年。,1,月,21,日,国务院,国有土地上房,屋征收与补偿,为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则；上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督；监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。,1,月,26,日,国务院办公厅,国务院办公厅,关于进一步做好,房地产市场调控,工作有关问题的通知,一、进一步落实地方政府责任；二、加大保障性安居工程建设力度；三、调整完善相关税收政策，加强税收征管；四、强化差别化住房信贷政策；五、严格住房用地供应管理；六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。,1,月,27,日,财政部,关于调整个人,住房转让营业税,政策的通知,个人将购买不足,5,年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过,5,年（含,5,年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过,5,年（含,5,年）的普通住房对外销售的，免征营业税。,2011,年房地产行业出台的重要文件（续）,日期,单位,文件或主要内容,主要内容,2,月,5,日,国土部,关于切实做好,2011,年城市住房用地管理和调控重点工作的通知,一、明确,2011,年重点任务和基本要求，今年的重点任务和基本要求是：“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点；二、做好,2011,年住房用地供应计划编制公布和实施工作；三、切实保证保障性安居工程用地的供应；四、坚持完善招拍挂供地政策；五、加强对囤地炒地、闲置土地的监测和查处。,3,月,16,日,发改委,商品房销售明,码标价规定,已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价；商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致；商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。,5,月,11,日,国土部,2011,年全国住,房用地供应计划,公告,附表详见,2011,年全国住,房用地供应计划,2011,年全国住房用地计划供应,21.80,万公顷，与,2010,年全国住房用地供应计划和实际供地量相比，分别增加,18%,和,72.6%,，超过前两年年均实际供地量,10.17,万公顷。,2011,年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地,17.13,万公顷，占住房用地供应计划的,78.6%,，比去年提高,2,个百分点。计划供应保障性安居工程用地,7.74,万公顷，占住房用地供应计划的,35.5%,，与,2010,年计划和实际供地相比，分别增加,17.6%,和,138.9%,。,5,月,13,日,国土部,关于坚持和完,善土地招标拍卖,挂牌出让制度的,意见,一、正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用；二、完善住房用地招拍挂计划公示制度；三、调整完善土地招拍挂出让政策。限定房价或地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地；限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地；对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人；四、大力推进土地使用权出让网上运行；五、完善土地招拍挂出让合同。,2011,年房地产行业出台的重要文件（续）,日期,单位,文件或主要内容,主要内容,5,月,16,日,国土部,关于切实做好,征地拆迁管理工,作的紧急通知,一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求，加强对各地征地拆迁工作的指导监督，切实做好征地拆迁补偿安置工作；二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益；三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件；四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为。,5,月,20,日,住建部,关于加强保障,性安居工程质量,管理的通知,一、充分认识保障性安居工程质量的重要性；二、努力提高保障性安居工程建设管理效能；三、切实履行保障性安居工程基本建设程序；四、严格执行工程质量管理的法律法规；五、全面落实保障性安居工程质量责任，要建立保障性安居工程质量投诉举报制度，公开举报电话，做好工程质量投诉处理工作，主动接受社会监督。,5,月,24,日,财政部,关于切实落实,保障性安居工程,资金加快预算执,行进度的通知,市县财政部门应当按照当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入；全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。同时，要继续落实廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房以及棚户区改造涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等税收优惠政策，努力降低保障性安居工程建设和运营成本；加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。,6,月,9,日,发改委,国家发展改革,委办公厅关于利,用债券融资支持,保障性住房建设,有关问题的通知,一、地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；二、支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；三、企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续；四、强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。,2011,年房地产行业出台的重要文件（完）,日期,单位,文件或主要内容,主要内容,7,月,1,日,财政部 住建部,关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知,一、尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目，确定投资模式并测算项目资本金需求。各地可按照,20,比例，测算公共租赁住房项目资本金需求；二、按照公共租赁住房投资主体，分别由企业和政府解决项目资本金；三、加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。在确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位的前提下，各商业银行应严格按照国务院有关政策规定，加大金融支持力度，对符合条件的公共租赁住房建设项目及时发放贷款。四、按照工程进度支付建设资金，保障建设资金专款专用。,8,月,11,日,住建部,房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）,房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政,主管部门查实，可处以,1,万元以上,3,万元以下的罚款。,8,月,24,日,国土部,关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见,要求在坚持国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的基础上，开展网上交易试点。其中，宁夏回族自治区作为省级网上交易试点，湖南省长沙市、辽宁省大连市和抚顺市作为地市级试点，湖南省长沙县和宁乡县作为县级试点。试点期限为,1,年。,9,月,28,日,国务院办公厅,国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,大规模推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设；根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设；加快实施各类棚户区改造；加大农村危房改造力度；落实各项支持政策；提高规划建设和工程质量水平；建立健全分配和运营监管机制；加强组织领导，进一步落实地方政府责任。,12,月,21,日,国土部,闲置土地处置办法（修订草案）,（征求意见稿）,修订草案规定，土地使用者在接到,责令限期动工通知书,后，应当在,3,个月内动工开发建设。国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满,1,年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的,20%,征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满,2,年的，经准后可无偿收回土地使用权。,2011,年领导人或会议针对房地产行业讲话或决议（,共计,18,次,）,日期,领导人或单位,会议或刊物,讲话或会议决议中心要点,1,月,11,日,国土部,全国国土资源工作会议,2011,年要确保,1000,万套保障房的用地供应,1,月,13,日,银监会,加强保障性住房建设通气会,加大支持保障性住房建设,1,月,17,日,银监会,2011,年工作会议,坚持以房为限实施差别化房贷政策,1,月,18,日,商务部,2011,年首场例行新闻发布会,进一步规范审批外资进入房地产领域,8,月,25,日,胡锦涛,中央政治局集体学习,完善符合中国国情的最严格的土地管理制度,9,月,1,日,温家宝,求是,杂志,房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松,9,月,19,日,国务院,国务院常务会议,中央继续增加保障性安居工程资金补助,10,月,11,日,李克强,加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会,要确保保障房的公平分配,10,月,13,日,国务院,国务院常务会议,要求大力推进公租房建设,10,月,22,日,温家宝,第八届中国,东盟博览会,进一步巩固楼市调控成果,10,月,28,日,住建部,十一届全国人大常委会第二十三次会议,限购是不得已而为之，住房信息完善后取消限购,10,月,29,日,温家宝,国务院常务会议,坚定不移地搞好房地产调控,11,月,6,日,温家宝,接见中国驻俄使馆人员,房价已松动调控绝不动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格,11,月,29,日,住建部,锦溪国际湖居论坛,限购令年底到期后肯定还会继续执行,12,月,5,日,住建部,证券时报,明年保障房新开工减少但资金投入加大,12,月,7,日,住建部,中国证券报,未来房产税进一步推开的大方向已经明确,12,月,25,日,谢旭人,全国财政工作会议,稳步推进房产税改革试点；加大保障房投资力度,12,月,27,日,李克强,全国住房保障会议,政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应,2,月,15,日,，,由成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合印发了,关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见,本次暂定限购范围为成都六城区，可谓是成都市房产调控史上最严厉的一次,调控。,成都地方政策,盘点“,2.15,限购令”、“,10.26,天府新区规划”、“,11.11,第三套房备案放松谣言”，可以看出地方政府的无奈与在“保市”方面的努力。,11,月,11,日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。,这被外界解读为放松对购房者的资格审查、限购松动。在成都实行了约一周时间就被停止执行。,10,月,26,日，,四川省成都天府新区总体规划,通过了省政府第,93,次常务会议的审定，将由省政府正式批复。,天府新区的规划获批，成都市即为双流打了一针“强心剂”，又大力的引导开发企业和购房者将视线集中到成都之南（不限购区域），为成都未来土地财政及税收收入上了一个“保险”。,成都地方政策,2011,年成都市出台的重要文件,日期,单位,文件或主要内容,主要内容,2,月,14,日,发改委,国土局,地税局,财政局,金融办,关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见,加大保障性住房供应,，,确保保障性住房建设用地供应,，,落实保障性住房建设资金,，,加快保障性住房建设进度,，,提高廉租住房保障家庭年收入准入线标准,；,努力实现新建住房价格控制目标,，,暂时限定居民家庭购房套数,，,严格住房用地供应管理,，,严格执行相关税收政策和差别化住房信贷政策,，,强化市场监管和信息公开,；,落实住房保障和稳定房价的工作职责,3,月,30,日,政府办公厅,公布,2011,年度新建住房价格控制目标的通知,公布了,2011,年新建住房价格控制目标。,3,月,31,日,国土局,加强房地产市场调控加大保障性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应计划情况的报告,1,、明确规定了,2011,年中心城区国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局以及保障性安居工程用地供应情况；,2,、国有建设用地供应计划实施的保障措施,3,月,31,日,房管局,关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知,通知正式公布，只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且符合相应条件前提下利用单位自用土地进行集资建房，政府机关、事业单位一律不得组织职工集资建房。单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售，房屋面积,60,平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。,3,月,31,日,房管局,成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知,根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：二环以内：,9980,元,/,平方米；二环至三环之间：,7500,元,/,平方米；三环以外：,7400,元,/,平方米。,4,月,1,日,房管局,成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知,对商品住房价格实行申报备案管理、商品住房价格申报后的监督管理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。,成都地方政策,2011,年成都市出台的重要文件（续）,日期,单位,文件或主要内容,主要内容,4,月,8,日,房管局,成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）,房地产抵押价值由抵押当事人协商确定或者由估价机构出具的评估报告确定，房地产抵押价值包含其所占用范围内的土地使用权价值。房地产抵押价值评估应当依照,房地产估价规范,、,成都市农村房地产估价规范（试行）,的相关规定，按照遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则进行。,4,月,15,日,国土局,关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见,，,关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告,对建设用地指标的来源、用途、交易方式、价格、期限、收益分配和等级管理等方面进行了解释和规定，并对国有建设用地使用权“持证准入”制度的各项规定进行了阐述。,4,月,20,日,房管局,成都市城乡房产管理局关于健全房地产市场监督检查制度的通知,进一步确定了监督检查范围，监督检查内容，检查机制，结果处理，工作要求。,6,月,1,日,房管局,关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知,关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知,9,月,26,日,房管局,成都市中心城区经济适用住房管理细则,总结性地发布了关于中心城区经济适用住房的申请条件，审核程序，配售管理，上市交易，监督管理。,10,月,20,日,房管局,2011,年第二次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知,成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：二环以内：,10500,元,/,平方米，二环至三环之间：,7750,元,/,平方米。三环以外：,7400,元,/,平方米,11,月,3,日,房管局,关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知,确定了征收补偿标准，非住宅房屋认定，未经登记房屋认定，过渡期限及超期过渡费发放，共有住房征收安置，被征收房屋实际面积与房屋权属证书记载面积不一致的处理，公有住房的征收补偿，征收实施单位及从业人员管理。,成都政府的其他措施,2011,年城市建设,日期,区域,规划方案,主要内容,4,月,19,日,成都,全面改造,13,个城中村，力争明年消除城中村,今年成都市将完成,50,万平方米旧有建筑拆迁，基本完成城中村拆迁任务，安置房在建规模达,180,万平方米、竣工,50,万平方米，进一步优化城市空间布局，提升城市形象。到明年年底，统一规划、设施齐备的新建项目将有望全部替代原来那些老、旧、潮、差的城中村住房。,6,月,2,日,成渝,成渝经济区规划发布，正式提出建设天府新区,6,月,2,日，国家发展和改革委在其官方网站全文发布,成渝经济区区域规划,（以下简称,规划,）。,规划,中，正式提出规划建设天府新区。成渝经济区面积约,20.6,万平方公里。规划期为,2011,至,2015,年，展望到,2020,年。成渝经济区的战略定位是“一中心、一基地、三区”，即西部地区重要的经济中心，全国重要的现代产业基地，深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。到,2015,年，建成西部地区重要的经济中心；到,2020,年，成为我国综合实力最强的区域之一。,6,月,27,日,成华城北,打造,20,平方公里都市商业游憩城,成华城北区约,20,平方公里的区域将成为“成都都市商业游憩城”，为支撑这一发展定位的土地上市、部分城市更新和环境整治工程已启动。成华城北片区主要包括双水碾、青龙两个辖区的主要区域，总面积约,20,平方公里。按最新发展规划，将以,2.5,环、三环路为界，划分为优化区、提升区、引领区三大板块，其中蓉都大道是这三大板块的贯通发展轴，并与,2.5,环交叉“架设”起都市商业游憩城现代新城格局和产业格局的脊梁，形成“产城一体”发展新格局。,10,月,26,日,天府新区,四川省成都天府新区总体规划,通过审定,天府新区以成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山（简称“两湖一山”）为主体，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及,3,市,7,县（市、区）,37,个乡镇和街道办事处，总面积,1578,平方公里。,成都政府的其他措施,2011,年道路交通建设,日期,事件,影响及作用,5,月,8,日,成都东客站通车运营,西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的成都东客站综合交通枢纽正式开通运营，覆盖全川、影响成渝、辐射西南、呼应全国的一个快速交通网络就此起航。这绝不是一个普通的交通工程，它宣布，成都迈入城际轨道交通的时代。,5,月,17,日,成都地铁,7,号线,29,个站首曝光 围,2.5,环绕城一圈,中铁二院工程集团有限公司发布,成都地铁,7,号线一期工程岩土工程勘察通告,称，成都地铁,7,号线一期工程岩土工程勘察工作现已启动。据悉，成都地铁,7,号线将串起火车北站、火车东站、火车南站三大交通枢纽,走向为环型，围,2.5,环绕城一圈。规划的,7,号线线路全长,38.8,公里，共设车站,29,个，其中换乘站,17,个，沙河堡站,(,成都东客站,),、红牌楼南站是三条地铁线的换乘站。,6,月,8,日,成绵乐专线跨过三环挺进主城区 明年下半年通车,成绵乐客专全线长,319,公里，设计时速,250,公里，主要经绵阳、德阳、广汉、眉山、夹江、峨眉至乐山，总投资,340,亿元。建成后，该线路将开行和谐号动车组，预计从成都到绵阳、乐山坐火车不超过,1,个小时。目前，成绵乐客专全线投入了,3.3,万余名施工人员，大部分线路的施工进展顺利，预计在今年,10,月全线开始铺轨，明年下半年可完工通车。,全国市场,进入,11,月份，全国房地产市场情况更加严峻，房地产开发投资及新开工面积增速放缓，个人按揭贷款增速依然为负值。外资开始抄底中国楼市。,1-11,月房全国房地产情况,1,全国房地产开发投资,55483,亿元，同比增长,29.9%,住宅投资,39857,亿元，增长,32.8%,2,1-11,月全国房地产开发企业房屋施工面积,491311,平方米同比增长,27.9%,房屋新开工面积,174952,万平方米，增长,20.5%,房屋竣工面积,59326,万平方米，增长,22.3%,3,全国商品房销售面积,89594,万平方米同比增长,8.5%,住宅销售面积,79639,万平方米，增长,7.5%,商品房销售额,49047,亿元，同比增长,16%,住宅销售额,40581,亿元，增长,13.7%,办公楼销售面积,1632,万平方米，增长,10.1%,办公楼销售额,2150,亿元，增长,21.9%,商业营业用房销售面积,6075,万平方米，增长,17%,商业营业用房销售额,5331,亿元，增长,30.3%,4,房地产开发企业本年资金来源,75208,亿