2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理真题附答案.docx

2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理真题精选附答案

单选题（共600题）
1、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（　　）战略。
A.形象差异化
B.人员差别化
C.服务差别化
D.产品差别化

【答案】 D
2、个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。
A.企业住房贷款
B.等额本金方式
C.政策性住房抵押贷款
D.等额本息方式

【答案】 C
3、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（　）。
A.投机
B.储蓄
C.投资
D.信托

【答案】 C
4、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A.20
B.30
C.70
D.40

【答案】 D
5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（　）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用

【答案】 B
6、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（　）。
A.小于20%
B.满足目标收益率要求
C.大于20％
D.不满足目标收益率要求

【答案】 C
7、房地产的（　　），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（　　）的重要性。
A.不可移动性；区位选择
B.不可再生性；区位选择
C.稀缺性；环境选择
D.变现性差；环境选择

【答案】 A
8、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A.扩张
B.适度扩张
C.紧缩
D.稳健

【答案】 A
9、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（　）。
A.准备期
B.建造期
C.销售期
D.经营期

【答案】 D
10、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（ ）。
A.曲面屋顶
B.坡屋顶
C.平屋顶
D.多波式折板屋顶

【答案】 C
11、以下不是房地产投资信托特征的是( )。
A.流动性好
B.高现金汇报
C.市场价值不稳定
D.抵御通货膨胀

【答案】 C
12、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（　）左右。
A.1%
B.2%
C.2.5%
D.3%

【答案】 D
13、关于房地产面积测算的说法，错误的是（ ）。
A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算
B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积
D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

【答案】 D
14、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.同业拆放利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.基础利率

【答案】 D
15、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（　　）。
A.空置率
B.竣工房屋价值
C.房屋施工面积
D.吸纳率

【答案】 D
16、借贷记账法以（ ）作为记账理论依据。
A.会计法
B.会计规则
C.会计规程
D.会计恒等式

【答案】 D
17、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（　）之和。
A.开发期与建造期
B.建造期和经营期
C.开发期和经营期
D.经营准备期和经营期

【答案】 C
18、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（　）万元。
A.2.00
B.7.30
C.8.53
D.10.53

【答案】 D
19、开发投资的投资者主要是( )。
A.赚取利润
B.保值增值
C.获得收益
D.消费

【答案】 A
20、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（　）。
A.购买价格
B.空置率
C.运营费用
D.资本化率

【答案】 D
21、（　　）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。
A.工业物业
B.居住物业
C.零售商业用房
D.写字楼

【答案】 C
22、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。
A.最高工程费用
B.最高租售数量
C.最高购买价格
D.最高土地取得价格

【答案】 B
23、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（　）。
A.拟租售物业的类型.时间和数量
B.租售价格
C.租售收入及收款方式
D.租售方式

【答案】 D
24、在（　）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A.银行
B.经销商
C.业主
D.政府

【答案】 D
25、房地产开发的程序主要分为（　　）阶段。
A.决策分析、规划设计、建设、租售
B.决策分析、可行性研究、建设、租售
C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段
D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理

【答案】 C
26、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元

【答案】 D
27、下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D.贷款有保证、抵押、质押三种形式

【答案】 B
28、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（　　）。
A.土地使用权的费用
B.土地开发和新建房及配套设施的成本
C.土地所有权的费用
D.土地开发和新建房及配套设施的费用

【答案】 C
29、当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。
A.等于
B.大于
C.小于
D.两者无关系

【答案】 B
30、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　　）。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入

【答案】 C
31、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费

【答案】 A
32、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（　　）。
A.1.07
B.1.47
C.2.07
D.3.33

【答案】 C
33、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】 D
34、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

【答案】 D
35、刘某在1 年前获得一笔月还款额为800 元，期限5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100 元，则其月均收入至少应为（　　）元。
A.2363.64
B.2600.00
C.3818.18
D.4200.00

【答案】 C
36、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（ ）的职能。
A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能

【答案】 A
37、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”
A.至宝丹
B.安官牛黄丸
C.紫雪
D.苏合香丸

【答案】 B
38、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。
A.越大
B.越小
C.坚挺
D.疲软

【答案】 A
39、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（　　）。
A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制
B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用
C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础
D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

【答案】 D
40、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（　　）。
A.地域分析与选择
B.具体地点的分析与选择
C.开发内容和规模的分析与选择
D.开发时机的分析与选择

【答案】 B
41、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（　　）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。
A.所得税前利润
B.所得税后利润
C.应分配利润
D.未分配利润

【答案】 A
42、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值( )。
A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定

【答案】 B
43、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（　　）。
A.空置量
B.空置率
C.空置水平
D.空置面积

【答案】 B
44、下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。
A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
C.空置虽然减少收入，但不是损失
D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等

【答案】 D
45、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（　　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法

【答案】 C
46、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（　）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.全部现金流入抵偿全部投资

【答案】 B
47、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（　　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法

【答案】 B
48、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。
A.167%
B.80%
C.200%
D.60%

【答案】 B
49、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元

【答案】 D
50、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用（ ）的做法。
A.防潮
B.防潮与排水相结合
C.卷材防水
D.钢筋混凝土防水

【答案】 B
51、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（　）万元。
A.28.62
B.29.16
C.35.00
D.48.24

【答案】 C
52、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（　　）。
A.8.80%
B.12.00%
C.14.67%
D.20.00%

【答案】 D
53、某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为（　　）万元。
A.7.59
B.7.28
C.13.59
D.6.05

【答案】 A
54、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权移动平均法
D.指数平滑法

【答案】 B
55、会计的基本职能有会计核算和（ ）。
A.资源配置
B.会计监督
C.会计决策
D.会计控制

【答案】 B
56、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%

【答案】 B
57、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】 A
58、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（　　）。
A.建设地点
B.项目用地
C.交通运输条件
D.竞争能力

【答案】 D
59、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　　）。
A.管理费
B.销售费用
C.其他费用
D.前期费用

【答案】 B
60、某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（　　）元。
A.14945.16
B.15841.87
C.26764.51
D.28370.38

【答案】 A
61、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（　　）的工作内容。
A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理

【答案】 C
62、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（　）。
A.逐渐减少
B.逐渐增加
C.数额相等
D.先增后减

【答案】 A
63、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
A.12.55%
B.12.68%
C.14.75%
D.15.01%

【答案】 C
64、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用
A.健脾丸
B.桃核承气汤
C.肥儿丸
D.补中益气汤
E.黄土汤

【答案】 A
65、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A.廉租房
B.经济适用房
C.市场价商品住宅
D.商品房

【答案】 B
66、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。
A.政府债券
B.抵押贷款支持债券
C.抵押贷款传递证券
D.抵押贷款担保债务

【答案】 A
67、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（　）。
A.投资计划与资金筹措表
B.项目投资现金流量表
C.财务计划现金流量表
D.投资者各方现金流量表

【答案】 C
68、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（ ）。
A.养老保险费
B.失业保险费
C.医疗保险费
D.劳动保险费

【答案】 D
69、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
A.需求预测
B.吸纳率分析
C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D.家庭规模与结构分析

【答案】 C
70、偿债备付率＝可用于还本付息资金与( )之比。
A.当期应还本付息资金
B.当期已付利息费用
C.当期本金
D.当期应付利息费用

【答案】 A
71、竣工验收时，（　）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A.开发商
B.承包商
C.监理机构
D.建设主管部门

【答案】 A
72、规范房地产市场行为的方法不包括( )。
A.产权登记
B.规范交易行为
C.建立房地产价格评估制度
D.城市规划指导

【答案】 D
73、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（　　）。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

【答案】 D
74、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（　）。
A.2013年6月1日至2016年2月1日
B.2013年6月1日至2016年8月1日
C.2014年8月1日至2016年2月1日
D.2014年8月1日至2016年8月1日

【答案】 B
75、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.同业拆放利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.基础利率

【答案】 D
76、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。
A.任务
B.可用的费用
C.广告效果评估
D.企业信誉

【答案】 C
77、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（　　）的特性。
A.区位选择异常重要
B.变现性差
C.需要适时的更新改造
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
78、高尔夫球场属于（　　）。
A.居住物业
B.酒店和休闲娱乐设施投资
C.工业物业
D.特殊物业

【答案】 B
79、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（　　）。
A.1.5%
B.3.57%
C.3.70%
D.3.94%

【答案】 D
80、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.同类物业的市场供求关系

【答案】 D
81、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（　　）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险

【答案】 C
82、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（　　）。
A.挑战定价法
B.领导定价法
C.目标定价法
D.随行就市定价法

【答案】 D
83、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。
A.1%～3%
B.0.5%～0.9%
C.3.5%
D.4%

【答案】 A
84、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（　）亿元。
A.600
B.48
C.144
D.4320

【答案】 B
85、实物投资可分为（　　）。
A.固定资产投资、流动资产投资等
B.生产性投资和非生产性投资
C.直接投资和间接投资
D.短期投资和长期投资

【答案】 A
86、房地产开发投资的投资者主要是（　　）。
A.赚取开发利润
B.保值增值
C.获得收益
D.消费

【答案】 A
87、（　　）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A.房地产价格指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者心理指数

【答案】 C
88、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，
A.10%
B.15%
C.5%
D.9%

【答案】 D
89、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05

【答案】 C
90、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（　　）。
A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

【答案】 D
91、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　　）。
A.折旧费
B.审计费
C.金融机构手续费
D.无形资产摊销费

【答案】 C
92、（　）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。
A.内部收益率
B.基准收益率
C.期望投资回报率
D.名义投资回报率

【答案】 B
93、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性。
A.区位选择异常重要
B.变现性差
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
94、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　　）。
A.确定调查方式
B.设计调查问卷
C.收集市场信息
D.定义市场区域

【答案】 D
95、 寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选
A.犀黄丸
B.透脓散
C.小金丹
D.川芎调茶饮

【答案】 C
96、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（　　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标法
D.工程量近似匡算法

【答案】 C
97、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（　　）分析。
A.需求
B.供给
C.竞争
D.市场占有率

【答案】 A
98、小区内停车场建设费属于（　　）。
A.公共配套设施建设费
B.建筑安装工程费
C.基础设施建设费
D.物业管理维修资金

【答案】 A
99、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（　　）。
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%

【答案】 B
100、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。
A.单元估算法　　
B.单位指标估算法　　
C.工程量近似匡算法　　
D.概算指标法

【答案】 A
101、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。
A.i＝r
B.i＞r
C.i＜r
D.i＝1+r

【答案】 B
102、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（ ）。
A.永久荷载
B.可变荷载
C.活载
D.偶然荷载

【答案】 A
103、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（　）万平方米。
A.620
B.670
C.970
D.1150

【答案】 C
104、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（　　）。
A.建筑安装工程费
B.土地费用
C.空置率
D.容积率

【答案】 C
105、房地产开发项目的施工许可证由（　　）向发证机关申请领取。
A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.设计单位

【答案】 B
106、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（　　）元。
A.2040.82
B.3451.83
C.5089.01
D.6666.37

【答案】 B
107、下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（　　）。
A.通货膨胀导致折现率下降
B.房地产增值导致折现率下降
C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同
D.通货膨胀和房地产增值是两回事

【答案】 D
108、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。
A.人文环境的变化
B.生产和工作方式的转变
C.自然环境的变化
D.金融业的发展

【答案】 A
109、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（ ）。
A.将现金存入银行
B.购进一批材料，货款暂欠
C.以银行存款购买设备
D.以银行存款偿还银行借款

【答案】 D
110、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　　）。
A.甲项目强于乙项目
B.乙项目强于甲项目
C.甲项目与乙项目一样强
D.不能确定哪个项目强

【答案】 A
111、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（　）租金来表示。
A.平均数
B.相对数
C.合理
D.期望

【答案】 A
112、下列关于资产负债表不正确的是( )。
A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

【答案】 B
113、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】 A
114、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（　　）。
A.吸纳率分析
B.房地产市场的商业周期分析
C.家庭规模与结构分析
D.投资购买和使用购买的比例分析

【答案】 B
115、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（　　）。
A.首席代理
B.买方代理
C.卖方代理
D.双重代理

【答案】 A
116、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（　　）。
A.土地使用权的费用
B.土地开发和新建房及配套设施的成本
C.土地所有权的费用
D.土地开发和新建房及配套设施的费用

【答案】 C
117、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

【答案】 B
118、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A.扩张
B.适度扩张
C.紧缩
D.稳健

【答案】 A
119、（　　）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。
A.工业物业
B.居住物业
C.零售商业用房
D.写字楼

【答案】 C
120、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（　　）。
A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券

【答案】 B
121、房地产的租金水平是由（　）决定的。
A.房地产资产市场
B.房地产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.空置率

【答案】 C
122、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。
A.人工费用
B.固定费用
C.变动费用
D.材料费用

【答案】 C
123、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。
A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断

【答案】 A
124、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（　）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A.14
B.15
C.28
D.30

【答案】 B
125、收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。
A.租金收入
B.绿地管理费
C.保安费用
D.能源费

【答案】 A
126、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（　　）进行比较、修正后得来的。
A.近期交易物业的租金或售价
B.市场上交易物业的租金或售价
C.类似物业
D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价

【答案】 D
127、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800 元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20 万元，则商业贷款的最低月还款额为（　　）元。
A.1297.91
B.3584.01
C.4881.93
D.5158.71

【答案】 B
128、关于房屋施工面积的说法，正确的是（　　）。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

【答案】 C
129、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（　　）。
A.成本导向定价
B.销售导向定价
C.购买者导向定价
D.竞争导向定价

【答案】 B
130、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.价值定价法
D.随行就市定价法

【答案】 B
131、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（　）。
A.F1
B.F2
C.F3
D.F4

【答案】 A
132、（　　）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手资料
B.二手资料
C.原始资料
D.基础资料

【答案】 B
133、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（　）。
A.引起需要
B.购买决策
C.方案评价
D.信息反馈

【答案】 D
134、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（　　）。
A.融资类参数
B.评价类指标
C.时间类参数
D.收益类指标

【答案】 D
135、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（　　）。
A.土地储备
B.销售方案的细化
C.建设项目的质量