2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法模拟考试试卷A卷含答案.docx

2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法模拟考试试卷A卷含答案

单选题（共600题）
1、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。
A.50万元
B.55万元
C.50～60万元
D.60万元以上

【答案】 B
2、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。
A.①②③④⑤
B.①②③④⑤⑥
C.①②③④⑥
D.②③④⑥

【答案】 B
3、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是
A.人自身是一个统一的整体
B.人与自然环境是一个统一整体
C.自然环境是一个有机整体
D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】 C
4、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。
A.5890
B.5976
C.6053
D.6135

【答案】 B
5、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。
A.技术上可能
B.财务上可行
C.价值最大化
D.法律上允许

【答案】 D
6、明确了“治寒以热药”的是
A.《难经》
B.《黄帝内经》
C.《神农本草经》
D.《伤寒杂病论》

【答案】 C
7、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。
A.12.9
B.14.3
C.11.25
D.15

【答案】 C
8、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则
A.整体观念
B.辨证论治
C.知常达变
D.阴平阳秘

【答案】 A
9、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则
A.脉凝泣而变色
B.筋急而爪枯
C.肉胝皱而唇揭
D.骨痛而发落

【答案】 D
10、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.设备折旧

【答案】 A
11、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。
A.办理出国移民提供财产证明需要的估价
B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价
C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量
D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

【答案】 B
12、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。
A.超出了估价机构业务范围的估价业务
B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D.承接后出现很大执业风险的估价业务

【答案】 C
13、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（　）万元。
A.2651.52
B.2667.75
C.2705.63
D.2771.49

【答案】 A
14、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是
A.人自身是一个统一的整体
B.人与自然环境是一个统一整体
C.自然环境是一个有机整体
D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】 C
15、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67

【答案】 D
16、路线价法主要适用于（ ）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地
B.城镇街道两侧居住用地
C.乡村街道两侧商业用地
D.城镇街道两侧各类用地

【答案】 A
17、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（　）。
A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费
B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润
C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费
D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

【答案】 D
18、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。
A.375
B.450
C.500
D.600

【答案】 D
19、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。
A.叙述式报告
B.口头报告
C.书面报告
D.表格式报告

【答案】 D
20、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。
A.出让土地使用权上的房地产抵押估价
B.商品房售价
C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿
D.房屋火灾保险

【答案】 D
21、下列哪项不是胃的生理特性
A.主通降
B.喜燥恶湿
C.胃宜降则和
D.喜润恶燥

【答案】 B
22、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。
A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法

【答案】 B
23、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3
B.12
C.20
D.60%

【答案】 B
24、关于明确估价时点，下列说法错误的是（ ）。
A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的
B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期
C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期
D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期

【答案】 B
25、经济全球化的实质决定了它的发展必然
A.有利于所有国家
B.有利于发达资本主义国家
C.有利于发展中国家
D.有利于社会主义国家

【答案】 B
26、下列说法不正确的是
A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动
B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病
C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾
D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发

【答案】 A
27、当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。
A.低收入者
B.中等收入者
C.高收入者
D.可支配收入

【答案】 B
28、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A.90.19
B.95.85
C.100.57
D.105.28

【答案】 D
29、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。
A.间断式
B.波浪式
C.连续式
D.螺旋式

【答案】 B
30、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（　）万元。
A.2400
B.2410
C.2490
D.2500

【答案】 A
31、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
A.独一无二性
B.不可移动性
C.价值高大性
D.增值保值性

【答案】 A
32、不属于土地使用权的是（ ）。
A.建设用地使用权
B.宅基地使用权
C.土地承包经营权
D.租赁权

【答案】 D
33、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%

【答案】 C
34、判断误差大小或者准确性，实际中是将（　）进行比较。
A.评估价值与真实价值
B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果
C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果
D.真实价值与其他估价师的重新估价结果

【答案】 B
35、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（ ）。
A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2
B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2
C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2
D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%

【答案】 D
36、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。
A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

【答案】 B
37、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（ ）。
A.他项权利设立情况
B.维护情况和完损状况
C.出租或占用情况
D.房屋所有权状况

【答案】 B
38、直接成本利润率＝（ ）/（土地成本＋建设成本）。
A.销售收入
B.投资收益
C.土地利润
D.开发利润

【答案】 D
39、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。
A.维持现状
B.更新改造
C.拆除建筑物作为空地转让
D.新建较高标准的办公楼

【答案】 B
40、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。
A.0.4、0.4、0.2
B.0.3、0.4、0.3
C.0.4、0.2、0.4
D.0.4、0.3、0.3

【答案】 A
41、 疾病发生的内在根据是
A.正气不足
B.正邪斗争
C.内外环境之间的相互影响
D.阴阳失调

【答案】 A
42、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134

【答案】 B
43、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（ ）
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少

【答案】 C
44、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.快速变现价值
D.投资价值

【答案】 C
45、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。
A.相同
B.不相同
C.可能相同，也可能不同
D.单边波动

【答案】 B
46、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。
A.经济状况调整
B.区位状况调整
C.实物状况调整
D.权益状况调整

【答案】 A
47、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A.土地面积
B.地质条件
C.土地位置
D.土地形状

【答案】 D
48、下列哪项不属于气机失调
A.气滞
B.气逆
C.气脱
D.气虚

【答案】 D
49、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911

【答案】 B
50、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77

【答案】 C
51、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（　）。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

【答案】 A
52、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。
A.上升
B.下降
C.不变
D.无法确定

【答案】 A
53、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。
A.典型投资者所要求的社会一般收益率
B.典型投资者所要求的社会最高收益率
C.特定投资者所要求的最低收益率
D.特定投资者所要求的最高收益率

【答案】 C
54、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地

【答案】 D
55、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（ ）万元。
A.39.48
B.40.67
C.41.81
D.46.84

【答案】 B
56、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A.甲＞乙＞丙＞丁
B.乙＞丁＞甲＞丙
C.乙＞丙＞甲＞丁
D.丙＞乙＞丁＞甲

【答案】 C
57、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。
A.实物分割
B.拍卖分割
C.折价分割
D.变卖分割

【答案】 A
58、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。
A.188.92
B.194.62
C.196.25
D.198.18

【答案】 A
59、在消费者收入增加时，反倒会减少对（ ）的需求。
A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品

【答案】 D
60、以法律形式确立了房地产估价地位的是（ ）。
A.《物权法》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
D.《房地产估价机构管理办法》

【答案】 B
61、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（　）。
A.自然环境
B.人文环境
C.景观
D.施工环境

【答案】 D
62、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（　）。
A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整
C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

【答案】 C
63、 疾病发生的内在根据是
A.正气不足
B.正邪斗争
C.内外环境之间的相互影响
D.阴阳失调

【答案】 A
64、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指
A.男子，六八
B.男子，七八
C.女子，六七
D.女子，七七

【答案】 C
65、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90

【答案】 B
66、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容。
A.资本化率
B.实际报酬率
C.名义报酬率
D.自有资金报酬率

【答案】 A
67、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。
A.4000
B.5900
C.6800
D.7200

【答案】 C
68、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。
A.98
B.102
C.108
D.116

【答案】 A
69、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

【答案】 C
70、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）：
A.利润
B.利息
C.开发所得
D.开发成本

【答案】 A
71、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。
A.房地产地役权
B.房地产权利及其行使租赁权
C.房地产使用管制
D.相邻关系

【答案】 D
72、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（ ）×直接成本利润率。
A.开发完成后的房地产价值
B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息
C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用
D.土地成本＋开发成本

【答案】 D
73、（ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。
A.价值时点
B.致委托方函日期
C.估价作业日期
D.估价报告提交日期

【答案】 A
74、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层

【答案】 D
75、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A.950
B.1000
C.1200
D.1250

【答案】 A
76、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。
A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求
C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查
D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据

【答案】 B
77、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法
A.热因热用
B.寒因寒用
C.寒者热之
D.热者寒之

【答案】 B
78、下列哪项不是暑邪的致病特点
A.暑为阳邪，其性炎热
B.暑性升散，耗气伤津
C.暑多夹湿
D.暑热易生风动血

【答案】 D
79、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。
A.一个直观、具体的印象
B.一个综合、全面的印象
C.一个模糊、大概的印象
D.一个片面、具体的印象

【答案】 A
80、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。
A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

【答案】 B
81、难以采用比较法估价的房地产是（ ）。
A.标准厂房
B.商铺
C.在建工程
D.房地产开发用地

【答案】 C
82、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458

【答案】 B
83、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（ ）。
A.单位面积土地上农产品的产量
B.市场上每单位农产品的价格
C.生产每单位农产品的成本
D.向市场运输每单位农产品的成本

【答案】 A
84、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。
A.控制土地供应量
B.增加城镇居民可支配收入
C.增加房地产保有环节税收
D.提高城市化水平

【答案】 C
85、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
A.土地成本＋建设成本
B.土地成本＋建设成本＋管理费用
C.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用
D.开发完成后的房地产价值

【答案】 C
86、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 D
87、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。
A.等于23年
B.小于23年
C.大于23年
D.可能等于也可能大于23年

【答案】 B
88、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致
A.“脱卫”病
B.“脱营”病
C.“失精”病
D.“气郁”病

【答案】 C
89、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　）。
A.估价方法选用恰当
B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C.计算公式和计算过程正确无误
D.各种估价方法的测算结果一致

【答案】 D
90、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（ ）。
A.收入水平
B.偏好
C.对未来的期望
D.其他

【答案】 B
91、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。
A.±15%
B.±10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D.有时可放宽至±20%

【答案】 B
92、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（ ）。
A.6.37%
B.6.12%
C.6.02%
D.6%

【答案】 A
93、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（　）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
A.6376
B.6408
C.6519
D.6552

【答案】 B
94、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用。
A.一年半
B.半年
C.一年
D.两年

【答案】 C
95、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。
A.价值时点的价格
B.正常情况下的价格
C.客观情况下的价格
D.现实情况下的价格

【答案】 A
96、经过大椎穴的经脉是
A.足阳明经
B.足太阳经
C.手太阳经
D.手少阳经

【答案】 A
97、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A.售价
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益

【答案】 A
98、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。
A.估价原则
B.估计时点
C.估价目的
D.估价对象

【答案】 C
99、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
A.土地成本＋建设成本
B.土地成本＋建设成本＋管理费用
C.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用
D.开发完成后的房地产价值

【答案】 C
100、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00

【答案】 B
101、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。
A.委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象

【答案】 C
102、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（ ）。
A.朝向
B.楼层
C.方位
D.交通条件

【答案】 D
103、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。
A.对住宅本身进行投资改良
B.由于人口增长对住宅的需求增加
C.因通货膨胀导致住宅价格上升
D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高

【答案】 B
104、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应

【答案】 B
105、影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境

【答案】 D
106、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”。
A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质

【答案】 C
107、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.实物
B.用途
C.开发程度
D.权益状况

【答案】 B
108、 创“戾气”说的温病学家是
A.吴鞠通
B.叶香岩
C.薛雪
D.吴有性

【答案】 D
109、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392

【答案】 C
110、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（ ）。
A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定

【答案】 A
111、 气能摄血主要与哪个脏腑有关
A.脾
B.胃
C.肾
D.肝

【答案】 A
112、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（　）。
A.过去数据简单算术平均法
B.未来数据简单算术平均法
C.过去数据资本化公式法
D.未来数据资本化公式法

【答案】 D
113、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。
A.使用价值
B.交换价值
C.理论价值
D.评估价值

【答案】 B
114、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于
A.阴盛格阳
B.真寒假热
C.阳盛格阴
D.阴阳亡失

【答案】 C
115、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659

【答案】 D
116、交易情况修正的方法不包括（　）。
A.总价修正
B.单价修正
C.分离修正
D.百分比修正

【答案】 C
117、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ ），它体现了资金的利率和开发利润两部分。
A.平均报酬率
B.利润率
C.回报率
D.报酬率

【答案】 A
118、购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款项
B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

【答案】 D
119、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。
A.1
B.2
C.3
D.4

【答案】 C
120、关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。
A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用
D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

【答案】 A
121、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

【答案】 D
122、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，