2025年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷B卷附答案.docx

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2025年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷B卷附答案单选题（共600题） 1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。 A.利润为零 B.最高运营费用比率 C.最大费用 D.允许的最低经济效益指标【答案】 D 2、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（　　） A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】 B 3、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（　　）。 A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》【答案】 C 4、某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（　）。 A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.2 【答案】 D 5、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（　）元。 A.1836.21 B.1810.39 C.1784.45 D.1795.36 【答案】 A 6、某企业2014年12月底，净利润为1500万元，资产平均总额为6000万元，负债为2000万元。则该企业的资产报酬率是（）。 A.20% B.25% C.33% D.50% 【答案】 B 7、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。 A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料 B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础 C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构 D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】 C 8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（　　）导向定价法。 A.成本 B.购买者 C.竞争 D.市场【答案】 B 9、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　　）。 A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】 D 10、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（　　）的影响。 A.宏观社会经济环境 B.房地产市场供求关系 C.租户支付租金能力 D.银行贷款利率【答案】 D 11、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。 A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80% 【答案】 C 12、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（　）。 A.单元估算法 B.单位指标股算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】 D 13、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（　）。 A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】 A 14、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（　　）。 A.收益现金流风险 B.市场供求风险 C.通货膨胀风险 D.利率变动风险【答案】 A 15、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（　　）。 A.营业成本 B.开发产品成本 C.期间费用 D.开发项目总投资【答案】 C 16、投资者所要求的最低利率是（）。 A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率【答案】 A 17、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（　　）。 A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值【答案】 D 18、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。 A.9% B.12% C.12.5% D.15% 【答案】 D 19、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（　　）。 A.运营成本 B.装修费用 C.土地费用 D.开发成本【答案】 A 20、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。 A.会计主体 B.货币计量 C.会计分期 D.持续经营【答案】 B 21、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（　　）万套。 A.8.10 B.9.30 C.10.80 D.11.70 【答案】 B 22、实物投资可分为（　　）。 A.固定资产投资、流动资产投资等 B.生产性投资和非生产性投资 C.直接投资和间接投资 D.短期投资和长期投资【答案】 A 23、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（　　）。 A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性【答案】 B 24、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（　　）。 A.净现值法 B.等额年值法 C.差额投资内部收益率法 D.内部收益率法【答案】 B 25、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（　）。 A.拟租售物业的类型.时间和数量 B.租售价格 C.租售收入及收款方式 D.租售方式【答案】 D 26、( )越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。 A.速动比率 B.资产负债率 C.偿债备付率 D.流动比率【答案】 D 27、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（　）万元。 A.28.62 B.29.16 C.35.00 D.48.24 【答案】 C 28、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（　　）。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】 C 29、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。 A.50% B.60% C.80% D.90% 【答案】 B 30、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　　）。 A.确定调查方式 B.设计调查问卷 C.收集市场信息 D.定义市场区域【答案】 D 31、下列不属于项目进度管理的程序的是（　　）。 A.进行进度控制和变更管理 B.编制进度计划 C.实施进度计划 D.施工现场的调研与分析【答案】 D 32、制定物业管理计划的基础是（　　）的目标。 A.政府 B.物业管理机构 C.业主 D.租户【答案】 C 33、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率为8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（　　）。 A.8.80% B.12.00% C.14.67% D.20.00% 【答案】 D 34、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。 A.廉租房 B.经济适用房 C.市场价商品住宅 D.商品房【答案】 B 35、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。 A.管理费 B.财务费 C.经营费 D.所得税【答案】 D 36、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（　　）万元。 A.1482.75 B.1755.00 C.1932.75 D.2205.00 【答案】 A 37、（　　）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。 A.房地产价格指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者心理指数【答案】 C 38、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。 A.超额利润 B.投资回报 C.内部收益 D.风险报酬【答案】 D 39、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。 A.意愿 B.途径 C.能力 D.动机【答案】 B 40、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（　　）。 A.6.00万元 B.7.05万元 C.7.59万元 D.13.59万元【答案】 C 41、物业管理的核心工作是（　　）。 A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作 B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态 C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标 D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【答案】 B 42、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　　）。 A.确定调查方式 B.设计调查问卷 C.收集市场信息 D.定义市场区域【答案】 D 43、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。 A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】 A 44、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（　）。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.随行就市定价法 D.认知价值定价法【答案】 D 45、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。 A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】 D 46、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。 A.区域结构分心 B.租买结构分析 C.供求结构分析 D.投资结构分析【答案】 D 47、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（　）。 A.资产市场上的供给是由空间市场决定的 B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平 C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态 D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】 D 48、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（　　）确定是否进行投资。 A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价【答案】 C 49、会计差错的主要内容不包括（）。 A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错 B.对事实的疏忽和误解 C.隐瞒或删除交易或事项 D.对会计政策的误用【答案】 C 50、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（　　）。 A.5.77% B.6.00% C.10.00% D.14.40% 【答案】 A 51、下列各项中，不属于证券市场功能的是（　）。 A.筹资功能 B.定价功能 C.资本配置功能 D.规避风险功能【答案】 D 52、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（　　）。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法【答案】 C 53、为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度。 A.概率抽样 B.随机抽样 C.估计抽样 D.定额抽样【答案】 A 54、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（　）。 A.财务内部收益率 B.投资回报率 C.成本利润率 D.资本金净利润率【答案】 C 55、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（　）。 A.对工程采用的配套设备进行检验 B.确立有关质量文件的档案制度 C.对原材料的检验 D.控制工程变更【答案】 D 56、高尔夫球场属于（　　）。 A.居住物业 B.酒店和休闲娱乐设施投资 C.工业物业 D.特殊物业【答案】 B 57、对于一般的房地产投资项目，（　　）指标值应该大于2。 A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】 A 58、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）。 A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法【答案】 A 59、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（　）万元。 A.13.2 B.15.9 C.19.5 D.20.4 【答案】 B 60、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（　　）。 A.比较风险 B.收益现金流风险 C.持有期风险 D.时间风险【答案】 B 61、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（　　）。 A.担保能确保贷款得以足额偿还 B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】 B 62、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（　　）。 A.概率分析法 B.解析法 C.蒙特卡洛模拟法 D.杠杆分析【答案】 C 63、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（　　）。 A.物业管理和设施管理 B.资产管理和投资组合管理 C.物业管理和资产管理 D.设施管理和投资组合管理【答案】 A 64、下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。 A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证 B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况 C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】 B 65、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（　　）。 A.变现风险 B.时间风险 C.自然损失风险 D.通货膨胀风险【答案】 B 66、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（　）。 A.成本利润率是年成本利润率 B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率 C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关 D.销售利润率=销售利润/销售收入【答案】 D 67、最常见的会计期间是（）。 A.三个月 B.六个月 C.一年 D.二年【答案】 C 68、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（　　）。 A.开发商品住宅 B.开发工业厂房 C.购买优良区位的新竣工物业 D.购买繁华区域的成熟物业【答案】 C 69、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（　）。 A.接受委托 B.调查研究 C.方案选择和优化 D.编制可行性研究报告【答案】 C 70、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。 A.自有资金 B.销售收入 C.自营收入 D.经营资金出资额【答案】 D 71、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。 A.区域结构分心 B.租买结构分析 C.供求结构缝隙 D.投资结构分析【答案】 D 72、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（　　）。 A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.信息技术的发展和应用【答案】 D 73、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（　　）。 A.按照房地产的用途和等级划分的 B.按照房地产的交易形式划分的 C.按照地域范围划分的 D.按照房地产购买者目的划分的【答案】 B 74、对一个计算周期为20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（　　）。 A.包含了对通货膨胀的补偿 B.不包含对通货膨胀的补偿 C.没有实际意义 D.不能直接用于财务评价【答案】 B 75、房地产的租金水平是由（）决定的。 A.房地产资产市场的供求关系 B.房地产资产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.家庭收入水平【答案】 C 76、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　）。 A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命【答案】 B 77、房地产的租金水平是由（　）决定的。 A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.空置率【答案】 C 78、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（　　）元。 A.3853.10 B.3868.52 C.3883.99 D.4187.36 【答案】 B 79、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。 A.3.41 B.4.05 C.4.59 D.12.59 【答案】 A 80、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。 A.划线更正法 B.红字更正法 C.补充登记法 D.划线注销，注明“此行空白” 【答案】 C 81、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。 A.上年的6月1日起至5月31日 B.上年的8月1日起至7月31日 C.每年的1月1日起至12月31日 D.每年的6月1日起至下年的5月31日【答案】 C 82、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（　　）子市场。 A.租赁 B.销售 C.保险 D.抵押【答案】 C 83、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（　　）。 A.目标定价法 B.成本加成定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法【答案】 A 84、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（　）的回收。 A.经营资金 B.开发经营成本 C.开发建设投资 D.总开发成本【答案】 D 85、相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A.投资利润率 B.投资回报率 C.资本金利润率 D.资本金净利润率【答案】 B 86、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（　）。 A.回收固定资产余值 B.开发建设投资 C.长期借款 D.净转售收入【答案】 B 87、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（　　）。 A.满足自住需求 B.投资保值增值 C.满足自住需求或投资保值增值 D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】 D 88、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。 A.9.26% B.10.09% C.11.11% D.12% 【答案】 C 89、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（　）划分。 A.城市内某个区域 B.省或自治区所辖地域 C.城市 D.中国房地产市场【答案】 C 90、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（　　）万元。 A.39.51 B.49.39 C.49.96 D.62.45 【答案】 C 91、（　　）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 A.市场供求风险 B.通货膨胀风险 C.利率风险 D.或然损失风险【答案】 B 92、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（　）。 A.列出需要进行模拟的因素 B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布 C.选择概率分析使用的财务评价指标 D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】 B 93、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（　）。 A.政治风险 B.变现风险 C.机会成本风险 D.市场供求风险【答案】 B 94、下列不属于管理费用的是（　）。 A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费【答案】 C 95、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。 A.通胀率上升 B.存款利率下调 C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温【答案】 A 96、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（　）。 A.财务内部收益率 B.投资回报率 C.成本利润率 D.资本金净利润率【答案】 C 97、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（　）构成。 A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.城市建设配套费 D.不可预见费【答案】 C 98、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　）。 A.12.00% B.14.00% C.14.80% D.17.20% 【答案】 C 99、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　）阶段的工作。 A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策【答案】 B 100、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。 A.50% B.60% C.80% D.90% 【答案】 B 101、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（　）万元。 A.8.75 B.11.25 C.13.25 D.15.75 【答案】 B 102、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。 A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法 C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式 D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】 D 103、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。 A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险【答案】 C 104、单利计息与复利计息的区别在于( )。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】 C 105、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。 A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积【答案】 B 106、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。 A.需求预测 B.吸纳率分析 C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析 D.家庭规模与结构分析【答案】 C 107、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。 A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成 B.评标委员会成员可以为5人 C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3 D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】 B 108、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（　）。 A.概率分析 B.解析法 C.蒙特卡洛法 D.杠杆分析【答案】 C 109、预售面积，是指报告期内（　）的房屋建筑面积。 A.已正式交付使用 B.已正式签订商品房预售合同 C.已正式签订商品房交易合同 D.已正式竣工验收合格【答案】 B 110、下列不属于产生测量误差原因的是（）。 A.仪器误差 B.观测者的影响 C.旁观者的影响 D.周围环境的影响【答案】 C 111、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是( )，且各因素发生变化的概率相同。 A.相互影响的 B.相互独立的 C.相互作用的 D.相互无关的【答案】 B 112、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（　　）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。 A.毛租金收入 B.潜在租金收入 C.经营收入 D.净收益【答案】 A 113、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（　　）。 A.对原材料的检验 B.对配套设施的检验 C.确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度【答案】 D 114、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。 A.地基正常承载力 B.地基最大承载力 C.地基最小承载力 D.地基容许承载力【答案】 D 115、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（　　）。 A.观察法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法【答案】 A 116、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。 A.资产负债率 B.内部收益率 C.流动比率 D.速动比率【答案】 B 117、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。 A.空置率＞合理空置率 B.空置率＜合理空置率 C.空置率＝合理空置率 D.不能判断【答案】 A 118、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】 B 119、下列属于会计恒等式的是（　　）。 A.资产－费用＝负债＋所有者权益－收入 B.所有者权益＝资产＋负债 C.资产＋费用＝负债＋所有者权益＋收入 D.负债＝资产＋所有者权益【答案】 C 120、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。 A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】 A 121、下列物业中，属于特殊物业的是（　） A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区【答案】 B 122、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（）。 A.SP＜TP B.TP＞BP C.BP＜NP D.TP＞NP 【答案】 D 123、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（　　）的一个百分比。 A.有效毛收入 B.净经营收入 C.潜在毛收入 D.税后现金流量【答案】 A 124、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（　　）。 A.空置率与有效毛收入呈反向变动 B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】 A 125、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（　）。 A.财务计划现金流量表 B.利润表 C.资产负债表 D.经营成本估算表【答案】 C 126、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（　　）。 A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B.生产性投资和非生产性投资 C.政府投资、非营利机构投资 D.企业投资和个人投资【答案】 C 127、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（　　）形式越来越得到普遍应用。 A.长期投资、实物投资和直接投资 B.长期投资、间接投资和实物投资 C.短期投资、实物投资和金融投资 D.短期投资、间接投资和金融投资【答案】 D 128、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。 A.系统风险 B.资本价值风险 C.个别风险 D.比较风险【答案】 C 129、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。 A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】 A 130、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。 A.周期风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】 A 131、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（　　）。 A.一般投资机会研究 B.特定项目投资机会研究 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究【答案】 D 132、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（　　）。 A.国内外市场环境调查 B.技术发展调查 C.市场需求容量调查 D.竞争情况调查【答案】 C 133、制定会计核算制度的依据是（）。 A.基本准则 B.《中华人民共和国会计法》 C.具体准则 D.国家统一的会计制度【答案】 A 134、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。 A.能够得到税收方面的好处 B.能够抵消通货膨胀的影响 C.提高投资者的资信等级 D.变现容易【答案】 D 135、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（　）。 A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.投资收益率 D.动态投资回收期【答案】 C 136、（）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。 A.永久荷载 B.必然荷载 C.可变荷载 D.偶然荷载【答案】 D 137、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。 A.12.45% B.10.26% C.11.98% D.9.68% 【答案】 B 138、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（　　）直接管理。

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