2025年房地产估价师之估价原理与方法真题练习试卷B卷附答案.docx

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2025年房地产估价师之估价原理与方法真题练习试卷B卷附答案单选题（共600题） 1、商品经济是 A.以自给自足为特征的经济形式 B.为他人而生产的经济形式 C.直接以交换为目的的经济形式 D.存在于一切社会的经济形式【答案】 C 2、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（　）万元。 A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14 【答案】 C 3、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（）＝可比实例在估价对象状况下的价格。 A.可比实例相对于估价对象状况的得分 B.估价对象相对于可比实例状况的得分 C.可比实例相对于标准房地产状况的得分 D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 A 4、下列关于血热的叙述不正确的是 A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减 B.为血分有热，血行加速的病理状态 C.病因为邪热人血或五志过极化火 D.病机主要以实为主【答案】 A 5、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。 A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳集约度 D.最佳开发时机【答案】 A 6、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益【答案】 C 7、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。 A.3939.61 B.4433.88 C.4768.50 D.5652.09 【答案】 C 8、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定【答案】 B 9、关于明确估价目的的说法，正确的是（）。 A.估价目的由价值类型决定 B.估价目的根据估价师的经验确定 C.估价目的由委托人的估价需要决定 D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】 C 10、房地产估价（）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。 A.假设开发法 B.长期趋势法 C.成本法 D.收益法【答案】 B 11、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。 A.3939.61 B.4433.88 C.4768.50 D.5652.09 【答案】 C 12、“……筋骨隆盛，肌肉满壮……”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】 A 13、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。 A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】 A 14、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。 A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】 C 15、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】 C 16、手三阴经均走出于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】 D 17、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。 A.一次付清 B.支付定金 C.分期支付 D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】 C 18、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。 A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定【答案】 A 19、在指数修匀法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范围应当是（）。 A.a≤18 B.0≤a≤1 C.a≤0 D.0≤a＜1 【答案】 B 20、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。 A.50% B.65% C.60% D.154% 【答案】 B 21、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里 B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道 C.估价对象建筑物坐北朝南 D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】 D 22、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素【答案】 A 23、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。 A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】 B 24、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。 A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】 C 25、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。 A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法 B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法 C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法 D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法【答案】 A 26、“气之根”是 A.心 B.肝 C.肺 D.肾【答案】 D 27、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密【答案】 C 28、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润【答案】 D 29、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】 A 30、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。 A.对照原理 B.替代原理 C.比较原理 D.最高价格原理【答案】 B 31、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。 A.1.07% B.1.11% C.1.20% D.1.25% 【答案】 C 32、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。 A.成本法 B.价差法 C.修复成本法 D.损失资本化法【答案】 C 33、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 B 34、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。 A.市场案例 B.交易实例 C.交易预期值 D.市场预期值【答案】 B 35、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。 A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值【答案】 B 36、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 【答案】 B 37、下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。 A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩ B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩ C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩ D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩ 【答案】 B 38、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。 A.1051 B.1096 C.1100 D.1147 【答案】 D 39、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。 A.平均速度 B.周期长度 C.经济寿命 D.剩余经济寿命【答案】 B 40、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。 A.平均速度 B.周期长度 C.经济寿命 D.剩余经济寿命【答案】 B 41、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。 A.保温 B.隔声 C.日照 D.隔热【答案】 B 42、提出“四气五昧”药性理论是 A.《难经》 B.《黄帝内经》 C.《神农本草经》 D.《伤寒杂病论》【答案】 C 43、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。 A.均衡价格下降，均衡交易量增加 B.均衡价格下降，均衡交易量减少 C.均衡价格上升，均衡交易量增加 D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】 B 44、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500 【答案】 A 45、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。 A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的【答案】 D 46、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。 A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59 【答案】 A 47、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。 A.区分实际成本和客观成本 B.正确估计正常花费和实际花费 C.同时考虑升值与贬值因素 D.考虑功能折旧【答案】 A 48、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（）万元。 A.24 B.23.42 C.23.43 D.22.86 【答案】 C 49、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。 A.50 B.250 C.300 D.350 【答案】 D 50、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。 A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】 D 51、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.增值保值性【答案】 A 52、“惊则气乱”，则 A.精神萎靡，气短乏力 B.心无所倚.神无所归.虑无所定 C.精神不集中，甚则失神狂乱 D.心悸，惊恐不安【答案】 B 53、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。 A.指数曲线趋势法 B.直线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法【答案】 B 54、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒” B.“阳虚则外寒，阴虚则内热” C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病” D.“阴阳离决，精气乃绝” 【答案】 C 55、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。 A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】 D 56、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。 A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中 B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动 C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化 D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】 B 57、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（）。 A.《赋税论》 B.《国民财富的性质和原因的研究》 C.《资本论》 D.《政治经济学原理》【答案】 B 58、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（　）年。 A.1.0 B.1.5 C.2.0 D.2.5 【答案】 D 59、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】 D 60、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。 A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益【答案】 C 61、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　） A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务【答案】 C 62、下列哪项不是胃的生理特性 A.主通降 B.喜燥恶湿 C.胃宜降则和 D.喜润恶燥【答案】 B 63、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。 A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】 D 64、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。 A.销售费用 B.销售税费 C.开发利润和销售税费 D.销售费用和销售税费【答案】 C 65、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。 A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2 【答案】 D 66、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】 C 67、创“戾气”说的温病学家是 A.吴鞠通 B.叶香岩 C.薛雪 D.吴有性【答案】 D 68、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。 A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】 B 69、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。 A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 D 70、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。 A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同【答案】 A 71、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。 A.成交价格 B.市场价格 C.交易价格 D.正常价格【答案】 D 72、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。 A.成新率 B.年折旧率 C.残值率 D.回收率【答案】 A 73、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（　）。 A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造【答案】 D 74、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。 A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系【答案】 D 75、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。 A.146 B.105 C.144 D.227 【答案】 C 76、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。 A.办公 B.商业 C.居住 D.工业【答案】 C 77、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（）万元。 A.800 B.878 C.896 D.1129 【答案】 A 78、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。 A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 【答案】 D 79、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。 A.2500 B.3000 C.3500 D.4000 【答案】 B 80、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则 A.整体观念 B.辨证论治 C.知常达变 D.阴平阳秘【答案】 A 81、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。 A.净收益包括有形收益和无形收益 B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据 D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 B 82、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。 A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告【答案】 D 83、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。 A.3275 B.3287 C.3402 D.41375 【答案】 C 84、房地产使用权目前主要是( )。 A.土地占有权 B.土地收益权 C.土地所有权 D.土地使用权【答案】 D 85、在估价相关国际组织中，FIG是指（）。 A.世界估价组织协会 B.国际估价标准委员会 C.国际测量师联合会 D.美国估价学会【答案】 C 86、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（　）元/m2。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 【答案】 B 87、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价【答案】 D 88、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】 A 89、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。 A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【答案】 C 90、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（　）万元。 A.70 B.80 C.90 D.100 【答案】 C 91、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。 A.权益原理 B.收益递增递减原理 C.适合原理 D.均衡原理【答案】 D 92、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。 A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数【答案】 A 93、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。 A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查 D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】 A 94、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。 A.资本化率 B.实际报酬率 C.名义报酬率 D.自有资金报酬率【答案】 A 95、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。 A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通【答案】 B 96、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。 A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法【答案】 A 97、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】 C 98、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。 A.待开发房地产价值 B.后续的建设成本 C.后续的管理费用 D.待开发房地产取得税费【答案】 C 99、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。 A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 【答案】 C 100、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。 A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98 【答案】 A 101、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（　）。 A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】 C 102、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（）万元。 A.2340 B.3780 C.4140 D.5220 【答案】 B 103、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。 A.未知、需要求取的待开发房地产的价值 B.投资者购买待开发房地产应负担的税费 C.销售税费 D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 B 104、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。 A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.估价时点原则 D.替代原则【答案】 A 105、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。 A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造【答案】 D 106、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。 A.售价 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】 A 107、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。 A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67 【答案】 D 108、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。 A.应作为估价资料归档 B.不应作为估价资料归档 C.由估价机构决定是否归档 D.依委托人的意见决定是否归档【答案】 A 109、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。 A.估算价格 B.测算折旧 C.检查保养情况 D.评定房屋的功能【答案】 B 110、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】 A 111、疾病发生的内在根据是 A.正气不足 B.正邪斗争 C.内外环境之间的相互影响 D.阴阳失调【答案】 A 112、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。 A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】 B 113、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。 A.农业人口 B.需要安置的农业人口 C.原占用耕地的人口 D.原耕地供养的人口【答案】 B 114、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（　）。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】 C 115、心病及肝属于 A.母病及子 B.子病及母 C.反克 D.倍克【答案】 B 116、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。 A.价值时点的价格 B.正常情况下的价格 C.客观情况下的价格 D.现实情况下的价格【答案】 A 117、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。 A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人【答案】 C 118、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。 A.投资报酬率排序插入法 B.累加法 C.市场提取法 D.对比法【答案】 C 119、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。 A.高地价 B.低地价 C.优惠 D.折中【答案】 B 120、气血运行的主要通道是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】 A 121、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。 A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低【答案】 A 122、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（）。 A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.形成的时间都较长【答案】 D 123、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。 A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】 A 124、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。 A.4653 B.5347 C.5352 D.5366 【答案】 D 125、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。 A.小于等于 B.大于等于 C.等于 D.无法确定【答案】 B 126、起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉【答案】 D 127、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产【答案】 C 128、资本化率是（）的倒数。 A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛收入乘数 D.净收益乘数【答案】 D 12

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