2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试卷A卷附答案.docx

2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试卷A卷附答案

单选题（共600题）
1、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（ ）时的房地产市场状况。
A.价值时点
B.开发完成
C.未来延迟销售
D.销售完成

【答案】 C
2、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）。
A.③②④⑤⑥⑦①
B.②③④⑤⑥⑦①
C.①②③④⑤⑥⑦
D.①③②④⑤⑥⑦

【答案】 C
3、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。
A.等于23年
B.小于23年
C.大于23年
D.可能等于也可能大于23年

【答案】 B
4、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱
A.心
B.肝
C.脾
D.肺

【答案】 C
5、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。
A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

【答案】 D
6、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。
A.《赋税论》
B.《国民财富的性质和原因的研究》
C.《资本论》
D.《政治经济学原理》

【答案】 B
7、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A.40
B.42
C.48
D.50

【答案】 C
8、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地

【答案】 D
9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／m2，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（　）元。
A.76800
B.79104
C.80118
D.81562

【答案】 B
10、寒病即见寒象所采用的治法是
A.热因热用
B.寒因寒用
C.寒者热之
D.热者寒之

【答案】 C
11、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。
A.平均发展速度法
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法

【答案】 C
12、气血关系的失调主要指
A.气滞血瘀
B.气血两虚
C.气血不荣经脉
D.气和血互根互用的功能失调

【答案】 D
13、利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。
A.5447
B.5832
C.6987
D.7757

【答案】 D
14、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（ ）为前提进行估价。
A.维持现状
B.更新改造
C.改变用途
D.重新开发

【答案】 A
15、真实假虚证治则
A.扶正兼祛邪
B.祛邪兼扶正
C.祛邪
D.扶正

【答案】 C
16、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。
A.估价报告使用人
B.估价对象权利人
C.估价利害关系人
D.估价委托人

【答案】 C
17、在实际估价中，选取（ ）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。
A.估价时点
B.价值类型
C.估价机构
D.估价依据

【答案】 D
18、下列不属于构筑物的是（ ）。
A.储藏室
B.水塔
C.隧道
D.道路

【答案】 A
19、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。
A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测

【答案】 A
20、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。
A.征用期间导致房屋毁损的价值损失
B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用
C.征用期间租赁经营损失
D.征用期间市场上类似房地产的增值差价

【答案】 D
21、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。
A.估价利害关系人
B.估价对象权利人
C.估价委托人，不是报告使用者
D.估价委托人和报告使用者

【答案】 D
22、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（ ）求取。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.长期趋势法

【答案】 B
23、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。
A.商业房地产
B.娱乐房地产
C.旅馆房地产
D.综合房地产

【答案】 C
24、收益法的雏形是（ ）。
A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法

【答案】 C
25、房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样

【答案】 A
26、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日

【答案】 A
27、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。
A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明

【答案】 D
28、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。
A.12
B.20
C.24
D.48

【答案】 C
29、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途

【答案】 C
30、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）。
A.估价作业期间的某日
B.实地查勘估价对象期间的某日
C.估价报告出具日期
D.估价报告出具后的某日

【答案】 D
31、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是
A.冲脉
B.任脉
C.阴、阳跷脉
D.阴、阳维脉

【答案】 C
32、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）。
A.交换价格
B.交换价值
C.源泉价格
D.市场价格

【答案】 C
33、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。
A.他项权利设立情况
B.房屋所有权状况
C.出租或占用情况
D.土地利用现状

【答案】 B
34、手三阳经行于
A.肩胛部
B.口唇
C.咽部
D.腋下

【答案】 A
35、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.400
B.450
C.500
D.540

【答案】 A
36、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。
A.投资报酬率排序插入法
B.累加法
C.市场提取法
D.对比法

【答案】 C
37、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）。
A.易受限制
B.独一无二
C.相互影响
D.不可移动

【答案】 C
38、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。
A.5570
B.5976
C.6053
D.6135

【答案】 C
39、“治痰先治气”是的( )具体应用。
A.气能行津
B.气能生津
C.津能生气
D.气能摄津

【答案】 A
40、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润

【答案】 D
41、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。
A.模拟房地产市场定价
B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础
D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

【答案】 D
42、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。
A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定
B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命
C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

【答案】 C
43、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（ ）。
A.互补性
B.权益差别
C.替代性
D.外部环境差异

【答案】 C
44、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。
A.46.30
B.46.341
C.47.50
D.50.00

【答案】 B
45、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是
A.脾
B.胃
C.肾
D.肝

【答案】 D
46、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（ ）的日期。
A.房屋验收合格
B.房屋可使用
C.将其售出
D.房地产经济寿命结束

【答案】 C
47、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。
A.4653
B.5347
C.5352
D.5366

【答案】 D
48、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76

【答案】 C
49、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。
A.不可移性
B.独一无二
C.相互影响
D.用途多样

【答案】 C
50、成本法中一般不计息的项目是（ ）。
A.管理费用
B.销售费用
C.开发成本
D.销售税费

【答案】 D
51、正常成交价格的形成条件不包括（　）。
A.公开市场
B.交易对象本身具备市场性
C.较短的期间完成交易
D.买者和卖者都具有完全信息

【答案】 C
52、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）。
A.全国房地产价格指数或变动率
B.本地区房地产价格指数或变动率
C.全国同类房地产价格指数或变动
D.本地区同类房地产价格指数或变动率

【答案】 D
53、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A.2.0%
B.2.24%
C.2.5%
D.4.33%

【答案】 A
54、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。
A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58

【答案】 A
55、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（ ）
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少

【答案】 C
56、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。
A.估价目的
B.估价权益
C.估价区位
D.估价时点

【答案】 D
57、下列不属于心与肾之间关系的是
A.水火既济
B.精神互用
C.君相安位
D.精血同源

【答案】 D
58、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（ ），为进行后续的比较修正建立共同的基础。
A.客观合理
B.有根有据
C.基础相当
D.相互可比

【答案】 D
59、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（　）。
A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整
C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

【答案】 C
60、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A.90.19
B.95.85
C.100.57
D.105.28

【答案】 D
61、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.造价分析法
D.指数调整法

【答案】 C
62、“气之根”是
A.心
B.肝
C.肺
D.肾

【答案】 D
63、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。
A.6043
B.5879
C.6290
D.6120

【答案】 B
64、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。
A.15
B.16
C.17
D.30

【答案】 B
65、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。
A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.自营的房地产

【答案】 C
66、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.实物
B.用途
C.开发程度
D.权益状况

【答案】 B
67、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5

【答案】 A
68、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。
A.5
B.20
C.30
D.31

【答案】 B
69、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。
A.766
B.791
C.913
D.1046

【答案】 B
70、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。
A.承接业务的房地产估价师
B.分支机构负责人
C.分支机构
D.设立该分支机构的估价机构

【答案】 D
71、报酬率的表达式为（　）。
A.投资回报／所投入的资金
B.投资回收／所投入的资本
C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金
D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本

【答案】 A
72、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费
B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务
D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

【答案】 D
73、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。
A.12
B.20
C.24
D.48

【答案】 C
74、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样

【答案】 B
75、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。
A.±15%
B.±10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D.有时可放宽至±20%

【答案】 B
76、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。
A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果
D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致

【答案】 D
77、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分房地产历史价格资料
C.房地产在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

【答案】 A
78、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。
A.485
B.490
C.585
D.590

【答案】 D
79、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。
A.平均增减量法
B.平均发展速度法
C.移动平均法
D.指数修匀法

【答案】 B
80、在测算开发利润时要注意（ ）与利润率的匹配。
A.开发成本
B.计算基数
C.利润
D.投资

【答案】 B
81、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。
A.2385
B.2393
C.2955
D.2964

【答案】 A
82、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（ ）。
A.105
B.97
C.98
D.103

【答案】 B
83、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是
A.人自身是一个统一的整体
B.人与自然环境是一个统一整体
C.自然环境是一个有机整体
D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】 C
84、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于
A.喜则气缓
B.惊则气乱
C.悲则气消
D.恐则气下

【答案】 A
85、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。
A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准

【答案】 C
86、 气闭多由什么原因所导致？
A.浊邪外阻
B.气不内守
C.气的升举无力
D.气随血脱

【答案】 A
87、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（　）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

【答案】 D
88、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（　）。
A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格

【答案】 D
89、房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样

【答案】 A
90、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。
A.0～50
B.50～65
C.50～80
D.62.5～150

【答案】 C
91、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（ ），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。
A.《房屋损坏等级评定标准》
B.《房屋完损等级评定标准》
C.《房屋自然损坏评定标准》
D.《房屋维修等级评定标准》

【答案】 B
92、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（ ）。
A.在建工程抵押估价业务
B.公司上市估价
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.司法鉴定估价

【答案】 A
93、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 D
94、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（ ）。
A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值

【答案】 B
95、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。
A.低于
B.等于
C.高于
D.无法确定

【答案】 C
96、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。
A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要

【答案】 D
97、起于四肢肘膝以上部位的是
A.十二经脉
B.奇经八脉
C.十二经别
D.十五别络

【答案】 C
98、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

【答案】 C
99、房地产开发投资利润率的计算基数为（　）。
A.土地成本＋建设成本
B.开发完成后的房地产价值
C.土地成本＋建设成本＋管理费用
D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

【答案】 D
100、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76

【答案】 C
101、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。
A.市场提取法
B.分解法
C.累加法
D.排序插入法

【答案】 A
102、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.10098

【答案】 D
103、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。
A.280
B.285
C.290
D.295

【答案】 A
104、路线价法主要适用于（ ）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地
B.城镇街道两侧居住用地
C.乡村街道两侧商业用地
D.城镇街道两侧各类用地

【答案】 A
105、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。
A.行政区域
B.估价目的
C.估价对象规模
D.价值类型

【答案】 B
106、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”
A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻
B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补
C.妇女宜注意经带胎产等疾患
D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

【答案】 D
107、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（ ）。
A.估价目的
B.估价时点
C.估价对象
D.价值类型

【答案】 A
108、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指
A.男子.四八
B.男子，五八
C.女子，三七
D.女子，四七

【答案】 D
109、建筑物实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热

【答案】 B
110、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。
A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

【答案】 D
111、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。
A.1～2倍
B.2～4倍
C.4～6倍
D.6～8倍

【答案】 C
112、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A.独一无二
B.不可移动
C.价值高大
D.数量有限

【答案】 A
113、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。
A.外力
B.内力
C.自然力的作用
D.内部结构的变化

【答案】 C
114、气血关系失调的病机是
A.气和血互根互用的功能失调
B.气的运行郁滞不畅，血行障碍
C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱
D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散

【答案】 A
115、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用。
A.一年半
B.半年
C.一年
D.两年

【答案】 C
116、手三阴经均走出于
A.肩胛部
B.口唇
C.咽部
D.腋下

【答案】 D
117、真实假虚证治则
A.扶正兼祛邪
B.祛邪兼扶正
C.祛邪
D.扶正

【答案】 C
118、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。
A.价值时点的价格
B.正常情况下的价格
C.客观情况下的价格
D.现实情况下的价格

【答案】 A
119、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.难以判断

【答案】 C
120、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　）
A.房地产价值分配业务
B.房地产价值减损评估业务
C.房地产投资价值评估
D.相关经济损失评估业务

【答案】 C
121、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（ ）。
A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算
B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算
D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

【答案】 D
122、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72

【答案】 D
123、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。
A.前期价格指数
B.定基价格指数
C.长期价格指数
D.环比价格指数

【答案】 D
124、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A.3000
B.2895.73
C.2985.71
D.2960.80

【答案】 B
125、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法

【答案】 C
126、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。
A.8157.60
B.8158.91
C.8163.57
D.8164.88

【答案】 D
127、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。
A.待开发房地产价值
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费