某住宅项目市场调研报告.docx

目 录

壹、环境篇
一、环境概述
二、环境示意图

贰、市场篇
一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较
二、特区指针休闲大楼产品分析
(一)个案分析
(二)公共设施比较
(三)建材比较

参、产品篇
一、本案生命价值之开创
二、40米绿带及小区规划使用目标
三、室内机能、公共设施及特殊建材建议
四、产品建议
(一)历年来产品配坪分析
(二)房数、坪数配坪

肆、业务篇
一、4W购屋动机分析
二、业务策略

伍、企划篇
一、广告总精神
二、案名建议
三、广告表现

陆、结论
壹、环境篇
一、环境概述
鸟松乡位于凤山市及仁武乡之间，东以大树为邻，西连高雄市三民区，全区地势平坦，仅仁美地区及环湖地区有部份丘陵，内外交通便捷，且紧邻高雄市三民区，发展极为快速且区域内有极富卖点的澄清风景区，为高雄市用水之源地，是发展优良住宅最佳的环境。
鸟松乡位于高雄市都会区中心都市的主要成长带边缘，因此鸟松地区未来的发展点在提供住宅、商业、观光及文教的整体服务功能。
住宅机能方面：
提供大高雄都会区市区以外的高级住宅区。
商业机能方面：
主要提供住宅小区服务的邻里性之商业行为为主。
文教机能方面：
提供高等教育设施的服务为主。
观光机能方面：
则以现有的观光设施提供都会区的观光游憩服务。

贰、市场篇
一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较

环湖、滨湖段
圆山段
本馆段
范围
‧指环湖路附近一带。
‧指圆山路上圆山饭店附近的私人别墅。
‧泛指大华村附近一带的范围。
建物型态
‧景观大楼休闲产品。
‧私人建地较多，住宅皆为顶级的豪门私家别墅。
‧去年开始建商开始进驻兴建大楼。
‧高级别墅区的集中点，表征型的地段。
‧透天产品为主力占了95%以上，其余为老旧公寓。
地段属性
‧地理位置属高雄县身松乡育才段。
‧距离独一无二的澄清湖最近，最具唯一性与价值性。
‧圆山饭店为国际知名的大饭店，圆山路上的住家也因此相得弥彰。
‧圆山路山脚路附近皆为千万元以上之别墅区不少知名的政、商名人居住在此区，为了展现身份与地位，有钱、有权的人喜欢进驻于此，有汇聚的心理作用。
‧本馆段为印象中高级别墅区的代表地段。
‧本案为处高雄县鸟松乡与高雄市三民区之交界，临近建工商圈、大昌商圈。
‧地理位置虽为高雄县，但一般人的印象中视为高雄市的一部份，无形中提升了地段价值。
生活环境
‧环湖段观光人潮众多，引来不少摊贩且又有大白鲨水上餐厅设置于此，原本清静高雅的环境已受到严重的污染，住家质量大打折扣。
‧住家环境清幽静僻，但安全性稍嫌不够。
‧临近高速公路和殡仪馆是最大之抗性。
‧临近建工、尖美商圈生活便利性佳。
‧共享三民区庞大的公设资源，生活机能完善。
交通动线
‧目前巨蛋样球场正在施工大埤路尖峰时段常塞车，出入相当不便。
‧圆山路接建工路可抵达建工、尖美商圈。
‧本馆路和新大昌路为主要交通动线。
‧新明诚路开通后有助于至高雄和北高雄的人口流通与
景观视野
‧离湖面最近，最能直接感受湖光山色，但中午时湖面会因阳光而反射，而晚上又看不清楚，所以真正赏湖的时间大约只有上午这段时间。
‧中高楼层可远眺澄清湖，且是经由树林看湖，可由树木四季的变化发觉湖面不同的美感。
无
客源层
‧长庚医院医师及正修工专老师。
‧有地缘关系的自营商或政治人物。
‧东苓雅、东三民的换屋客层。
大楼平均房价
面湖：23万

未面湖：16万
20~24万
──
区域卖点
‧澄清湖的湖光山色。
‧中高楼层可远眺树海和澄清湖。
‧少数人士才能坐拥的珍贵地段。
‧地标型的高级别墅住宅区。

二、特区指针休闲大楼产品分析
(一)个案分析
案名
原山主人
澄湖真迹
推出日期
87.04
86.08.29
基地位置
圆山路
环湖路
基地面积

1944坪
使用区分
住一
住一
楼层规划
19F/B2F
24F/B2F
推出户数
32户
84户
总销金额
约8亿
16亿
产品规划
4房:83坪×11户
4+1房:97×坪17户
F+F:136坪×4户
3房:52~59坪
4房:74~79坪
F+F:94~135坪
预售成绩
尚未公开
1户
预售价位
20~23万
23万/坪
成屋价位
──
──
工程进度
预售
结构体施工中
个案分析
‧圆山路上继「圆山仰德」后，第二个大楼个案，仍规划大坪数产品诉求金字塔顶层客源。
‧高级建材、厨具、安全的管理保全系统及一流的公共设施，不外乎是此类个案的诉求重点，强调尊贵、坚实、气势。
‧此种产品由于总价过高，客户出价往往也是大刀辟斧，为求建商信誉及避免不必要之困扰，现场实行不二价销售政策，但上万的产品如要客户不出价几乎不可能，因此在执行上困难重重，成效不彰。
‧圆山路上的个案在客源上有所重迭，现场将针对这些顶级的客层人士做DS拜访，深入目标核心。
‧基地位于澄清湖环湖路旁首排住家，其景观的稀有性和独特性，为其它个案无法比拟。
‧超大景观亲水中庭、多功能因特网小区大楼，皇朝会员卡等公共设施为景观之外，个案另外诉求的重点和附加价值。
‧本案为双并连栋住宅，无法合并使用，在空间上无法做有效的弹性运用，对于高总价的客层来说常会因规划需求不符而造成销售上之抗性。
‧现场接待中心的质感粗糙，没有塑造出高总价产品所需要的气氛，气势涣散为业务上最大的败笔。

案名
澄清湖第一景
澄湖园
推出日期
84.02.12
81.01
基地位置
环湖路、三亭揽胜对面
文前路
基地面积
4103坪
10265坪
使用区分
住一
住一
楼层规划
10F/B1F
10265坪
推出户数
套:155 住:287
大楼:345户 透住:48户
总销金额
31.4亿
40亿
产品规划
套房:11~13坪×155户
1+1房:23~26坪×145户
2房:30~33坪×122户
(余约100户，其中套房占75户左右)
3房:46、53坪×20户
车位:平327位110万
别墅:地49坪 建184.6坪
地78~91坪 建:294~280坪
地93~124坪 建:307~635坪
观湖楼:40.13~47.66坪
澄湖楼:40.26~40.42坪
景湖楼:10.25~12.94坪,16.82~32.56坪
22.44~39.68坪
翠湖楼:9.62~27.33坪
预售成绩
75%（84年销售至今）
51%
预售价位
面湖：24万/坪
未面湖：18万/坪
大楼:23~25万/坪
透住:3300~6000万
平均价位
面湖：20万/坪
未面湖：15~16万/坪
大楼：16.5万/坪
别墅部份业主保留。
工程进度
完工，交屋中
成屋
个案分析
‧澄清湖第一景基地位于环湖路旁，为近年来唯一真正紧临澄清湖畔之个案，使得本案在地段条件上即具备了得天独厚的优势。
‧在产品规划方面，全部为4.89米来层之设计，在高雄地区亦为仅见，在基地条件及产品本身均极具吸引力之下，使本案在公开之际即吸引大量人潮。
‧由于本案属于澄清湖特定区第一种住宅区之低建蔽率，低容积率管制土地，更增加了在中庭公设及绿地方面多样化的设计空间，但也因而造成过高的房价。
‧而此一高单价造成套房总价达280~300万之谱，对以休闲考虑为主的客层而言，不啻是项沉重的负担，而套房与景观条件的抗性下亦是日后滞销的重要因素。
‧虽然本案在地段上及产品上有其不可取代之独特性，但由于业主本身并无大楼施工经验，因此在施工质量控制方面出现不少瑕疵，亦曾引起违80余户联合抗议。
‧产品规划种类丰富从套房到别墅应有尽有，可满足各种层次的客源需求。
‧视野被其它个案遮蔽，景观条件失势，目前以小区内的皇朝俱乐部做为主要的诉求。
‧目前剩余的产品几乎为无面湖，在单价过高又不具景观条件。
‧套房产品与「澄清湖第一景」在客源上重迭，且不少先前的投资认赔杀出，对成屋的价位冲击不小。
‧此类的产品景观通常是个案的生命，在失去景观的情况下，只有静待时间去判决个案的生死。

案名
香榭湖畔
推出日期
84.12.17
基地位置
滨湖路
基地面积
2250坪
使用区分
住一
楼层规划
14F/B1F、4.5F/B1F
推出户数
大楼:45户 透住:30户
总销金额
10亿
产品规划
3房:38坪×26户
4房:48坪×24户
F+F:59坪×2户
74坪×2户
别墅:建90.61坪，另持分4.85坪
车位14.54坪，总面积110坪
车位:平96万
预售成绩
大楼21户 别墅:16户
预售价位
大楼:17~18万
别墅:1700~1800万
成屋价位
大楼:14~15万
别墅:1500~1600万
工程进度
成屋
个案分析
‧本案基地位于15米滨湖路，旁临环湖路，与澄清湖相互辉映。
‧销售手法采多媒体幻灯片介绍，辅以可折解式模型以增加客户对于产品了解。
‧产品格局坪数变化不大，客户选择性少。
‧此外，因其并未真正正临澄清湖，加上公共设施仅以游泳池及中庭景观为重点，说服力稍弱。
‧成屋之后，整体质感颇为精致，但碍于总价因素，去化缓慢。

(二)公共设施比较
设

施
案

名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
中庭花园
游泳池
高尔夫推捍果岭
小区图书馆
韵律教室
ＫＴＶ
健身房
生理评估室
儿童世界
撞球、桌球室
多媒体电影院
交谊厅
男女三温暖
会议室
美容美体室
计算机仿真高尔夫
家庭特殊医疗室
空中花园
客房服务
商务服务
流泉景观雕塑
计算机网络︵游戏室︶
儿童戏水池
健康步道
原山主人
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澄湖真迹
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澄清湖第一景
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澄湖园
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香榭湖畔
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‧游泳池、中庭花园、韵律教室、健身房、撞球、桌球室、流泉景观雕塑、儿童戏水池、健康步道等已成为大楼公设的基本配备。
‧周休二日制后，公设的使用频率增加。
‧本案应该做一些其它个案没有或市场上少见的公设，如：空中花园、观景瞭望台、计算机仿真高尔夫等，以求突破。

(三)建材比较

原山主人
澄湖真迹
澄清湖第一景
地坪
1.客、餐厅、主卧室：进口天然石材。
2.次卧室：木质地板。
3.厨房：高级地砖。
4.浴厕：止滑砖。
1.室内：马可贝里或皮尔卡登同级50×50㎝地砖。
2.浴室：采25×30㎝止滑石英砖。
3.阳台：止滑石英砖。
4.门厅：进口天然石材。
1.内厅：进口花岗石村。
2.室内：马可贝里52×52㎝或50×50㎝大型地砖。
3.浴室：止滑地砖。
4.阳台：止滑石英砖。
厨具
1.德国NOLFF厨具，配备三口瓦斯炉、嵌入式烤箱、美式漏斗型排油烟机、壁挂式烘碗机、不锈钢双钢水槽。
2.RO逆渗透饮水系统。
1欧化整体橱具。今四口炉、烤箱烘碗机。
2.RO逆渗透饮水系统。
进口欧化整体台面橱具。采欧洲珍珠板台面，配备瓦斯炉、烤箱、抽油烟机、不锈钢双洗濯槽。
门窗
1.大门：进口装甲保全门。
2.室内门：艺术门框门扇。
3.浴室门：艺术门握门扇加通风百叶窗。
1.大门：双玄关硫化铜门。
2.卧室门：实木艺术花门。
3.浴室门：塑钢门或仿木门。
1.大门高级硫化铜皮面艺术门。
2.室内门：实心雕花木门。
3.浴室：通风百叶口防山艺术门。
卫浴
1.进口CAROMA卫浴设备及配件。
2.石材台面。
1.美国、德国进口卫浴设备及配件。
2.台面式脸盆：采人造岗石或人造玛瑙石。
1.英国皇室进口卫浴。
2.浴缸采山晶压克或塘磁浴缸。
3.浴室无开窗者赠抽风机。
空调
1.独立式中央气冷式空调主机，送凤机及温控开关。
2.中央吸尘系统。
独立中央冷气空调。
预留分离式冷气套管。
小区安全管理系统
1.住家安全防灾系统。
2.门柰管制系统。
3.CCTV监视录像系统。
4.围墙安全防犯系统。
5.智能型中央监控安全系统。
1.中央监控管理中心。
2.前后门置卡片锁。
3.感应式读卡办识系统。
4.消防安全系统。
5.客厅及主卧设紧急押扣。
1.磁簧防盗感应器，读卡辨识系统。
2.闭路监视系统警眼及红外线侦测系统。
3.瓦斯侦漏警报器、室内置紧急求救按钮。
4.自动报警系统。
5.消防设备系统。
电梯
105m/min 12人份及17人份各一部。
105m/min 17人份二部观光透明电梯。
无段联动式10人分(90m/min)电梯17部。

澄湖园
香榭湖畔
地坪
1.门厅：进口大理石或橡木地板。
2.梯间：橡木地板。
3.客餐厅：石材、橡木地板。
4.卧室：橡木地板、艺术地砖。
5.卫浴：天然石材、艺术地砖。
1.1F铺设天然石材。
2.客、餐厅、厨房及卧室铺设40×40㎝地砖。
3.浴厕20×20㎝地砖。
4.阳台、露台铺地砖。
厨具
1.进口BOSCH欧式整体橱具。(双槽洗濯台、料理台、洗烘碗、微波炉、菜渣处理机、嵌入式烤箱、抽油烟机等)
2.RO逆渗透饮水机。
1.整体欧化台面橱具。（含玻璃双槽洗涤台、烘碗机、烤箱、残渣处理器、台面式单枪两用水龙头等）
2.RO逆渗透饮水机。
门窗
1.玄关采实木雕花木门。
2.室内、浴室采实心木门。
1.前院大门采精制铸铁雕花门。
2.子母艺术硫化铜门。
3.室内采实木艺术门。
卫浴
1.JACOB按摩浴缸等欧式卫浴设备。
2.淋浴间、大理石台面。
3.马桶上方阅报灯。
4.高级铜镜。
5.进口热水器分接管路浴室。
采双B卫浴设备，另附按摩浴缸等整体配件。
空调
分离式冷气。
中央集尘系统。
一对二分离式冷气。
小区安全管理系统
1.全区管线地下化。
2.防盗保全系统。
3.玄关、车库等磁簧感应器。
4.消防安全系统。
5.复合型中央监控。
6.建筑物自动化。
1.HA：数字式微电脑影视对讲保全系统。
2.SA：公共区域红外线安全系统。
3.MA：门禁管理系统工程。
4.BA：大楼自动化计算机监控系统。
5.PA：停车场管制系统工程。
电梯
三菱150m/min 12人份电梯。
105m/min 12人份电梯透明电梯。

参、产品篇
一、本案生命价值之开创
周休二日实施后，国人日益注重精神生活、个人休闲意识的今天许多建设公司藉此商机频频推出湖畔的个案层出不穷，和旺建设秉持独特的建筑信念，实质的开发，取之社会及回馈社会的心成就休闲式住宅『湖适』。
澄清湖日丽风和，景致明媚，但在此标榜临湖、面湖的个案既使要赏湖仍得大费周张地从明湖路绕至环湖路，且每天进出也必须从明湖路出入，完全丧失了尊贵的气势及临湖的美感与意义。
本案面湖40m绿带紧临环湖路，穿越绿带步行至环湖路，即可欣赏湖畔美景。和旺建设细心在此就可窥其堂奥，美化这一条40m绿带步行至环湖路段，而此特点将有别于其它个案进出皆由明湖路的窘境，突显本案人与自然合一及赏湖的最高境界。并塑造一个提供大众使用及安全又舒适的地方。
和旺『湖适』规划，超脱世俗的住宅理念，巅覆刻板的居住想法，经由精心构思，所呈现的本案诉求重点系澄清湖畔最后一块正面对湖景的宝贵席次，主诉求”嗜湖如命，无湖不欢”的内在需求，塑造本案总精神以前曾有但今后不再，”嗜湖如命”的您这是最后的机会。
和旺『湖适』规划就是从规划道路系统、植栽计划、视觉设计(双语设计)、环保设施、无障碍空间五大项，不仅符合和旺『湖适』规划的精神，巧妙的构思顶尖的创意无不精心设计。
依执行重点而言，完整的道路系统串连小区内各个角落，使人车各得其所，依地形地物形势，栽植花草树木，营造深广宏伟的自然主题；届时于适地设置名家雕塑，为小区注入人文艺术气息；休憩区采立体式设计，休闲活动不受天气的影响；彻底落实环保设施，健康有保障；细心的无障碍空间设计，缩近人与人之间无障碍的距离；区内标示皆有双语方式表现，传达宏远的世界观点…..。
二、40米绿带规划及小区使用规划
规划项目
规划内容
道路
系统
¶40米绿带规划上以『绿草坪』为主调，铺设『浪漫步道』。
·40米绿带规划上设计『多用途活动广场』。
¸全区设计『行人道』、『慢跑道』、『自行车道』。
¹步道上铺设拼花地砖，全面设置『休闲椅』。
º40米绿带规划上及小区内主要道路系统及步道上，设置艺术造形路灯及色彩鲜艳的路灯或搭配投射灯美化。
植栽
计划
¶40米绿带规划上设计造形小植树丘或搭配花木。
·主要道路干线及步道上两旁都种四季植栽。
¸小区内则植栽造形小植树丘及花草。

视觉
设计
(双语设计)
¶『小区全区位置图』地图式指引(如可触控式)，规划动线指引。
·造型『电话亭』设置于公园内、走道旁及主要道路出口处。
¸小区内设置『时钟』，报时间外亦可显示温度。
¹小区内设置『方向指引板』易分辨路向。
º小区内设置大师名作的精神雕塑品。
»『交通指示』主要道路干线及步道各个主要出入口，设置交通指示引导如红绿灯，更易分辨路向。
(以上小区规划与40米绿带规划皆设置并结合双语)
环保
设施

¶40米绿带规划，小区公园内、走道旁都设置『造形垃圾筒』。
·小区公园内、走道旁都设置『环保回收箱』将响应政府的垃圾分类法。
¸将集中小区的废水处理，规划一座『污水处理净化系统』。
无障碍
空间
40米绿带规划，小区主要道路干线及步道上都设置『语音系统』『导盲砖』『无障碍坡道』提供以利残障人士。

三、室内机能、特殊建材及公共设施建议

说明
室内机能
●客厅宽度6米以上。
●客厅规划收纳柜空间。
●餐厅可放置8人份以上餐桌。
●每户配属佣人房。
●每户最小房间在3×3.5M以上。
●ㄇ字型超大面宽厨房。
●楼高3.2M以上。
●主卧室设有更衣室、按摩浴缸、干湿分离。
●客厅、主卧室及主卧室浴厕采大型落地门窗。
●屋顶突出物做造型并设置高倍望远镜以观湖。
●纵深2.5米之景观大阳台。
公共设施建议
●Lobby设计为壁面式水族箱，将澄清湖内现有的鱼种养殖于其中，以供观赏。
●高尔夫短杆推捍场。
●立体声3D立体电影放映室。
●声光惊奇水舞秀。
●亲子戏水区。
●商务服务中心，提供商场产业信息，内含计算机室、会议室。
●客房服务：代客送洗衣物、代客叫车、代客打字、传真、餐点外送等。
特殊建材建议
●门厅装设避弹屏风或防弹玻璃。
●室内大门采装甲保全门、防弹、防爆。
●主卧室、浴室增加紧急避难设施：
Ê装置防弹门及钢板，如遇危险躲入时，歹徒无法闯入。
Ë另设逃生梯或加装缓降设备可通外。
Ì设警局直通电话及管理室直通电话或大哥大。
Í配备氧气筒或于抽风机加装连外的管路以提供新鲜空气。
●中央集尘系统。
●架设通讯接收卫星设备。
●垃圾压缩处理设备。
●设置光纤网络系统。
●设置透明景观电梯。

四、产品建议
(一)历年来产品配坪分析
坪
案 数
名
10以下
10~15
15~20
20~25
25~30
30~35
35~40
40~45
45~50
50~60
60~70
70~80
80~90
90~100
100~120
120以上
合计
原山主人

11
17

4
(F+F)
32
澄湖真迹

39
(3房)

39
(4房)

2
1
(F+F)
3
(F+F)
84
澄清湖
第一景

155

250

20
(3房)

425
澄湖园

154

98

120

40

412
香榭湖畔

27

27

54
合计

309

348

120

27
40
27
59

39
11
19
1
30
1030
百分比

30%

33.7%

11.6%
2.6%
3.8%
2.6%
5.7%

3.7%
1%
1.8%

2.9%
100%

‧由坪数统计中得知25坪以下的套房，2房产品在澄清湖附近的景观休闲大楼中占了很高的比例，高达63.7%，而目前成屋后这些产品仍有很高的空置率，推案时应避免同类型的产品出现。
‧30~50坪的3房产品市场占有率也达20.6%，此类的产品在定位上和诉求的客层通常有明显的落差。
‧60~70坪的产品（4+1或5房）市场占有率为零，以市场空隙的角度和需求而言是可以切入的角度。
‧本案诉求的对象是以高收入阶层为主，因此产品的走向应尽量以大坪数的5房或跃层为主，方能符合客层需求。
‧大坪数的跃层产品历年来共只有推出8户的量体，以跃层的产品特性而言，卖相颇佳应适时适量供给。

(二)规划建议
大楼部份
房数
坪数
3+1房
4+1房
5+1房
F+F
5+1房
坪数
45
65
85
100
比例
10%
40%
40%
10%

别墅部份
地坪：60~90坪
建坪：120~150坪

肆、业务篇
一、4W购屋动机分析
卖什么
what
谁来买
who
为什么买
why buy
为什么不买
why don’t buy
‧唯一：
1.澄清湖祗剩唯一面湖的空间。
2.全区唯一4000多坪广区空间。

‧拥有：
1.坐拥澄清湖的湖光美景。
2.拥有皇朝会俱乐部会员资格。
3.澄清湖公园特区的身份地位。

‧人性化的规划住宅。
‧业主信誉。
‧南北中山高速及南二高的快速交通便利。
‧临近的学校医院。
‧对湖非常的依恋，没有湖活不下去的人且有能力消费20万/坪之人，依行业别细分如下：
1.南科业界。
2.建筑业界
3.金融证券业界。
4.五金业界。
5.青商、狮子、扶轮…等公会之主管。
6.赏鸟协会。
7.地主及亲属朋友。

‧区域性换屋族。
‧周休二日渡假之人。
‧置产。
‧因为她的景观、宁静、方便。
‧因为她的独有唯一。
‧因为产品特性规划。
‧因为接待人员亲切。
‧业主的信誉。
‧口耳相传。
‧介绍。
‧物以类聚。
‧因为她的价值。
‧超出能力范围。
‧比较心态。
‧临近余屋及成屋的冲击。
‧无法符合需求。
‧预售的疑虑。
‧治安问题。
‧临近排水系统不良。

二、业务策略
项目
说明
接待中心
‧停车场简易洗车服务及代客泊车。
‧环湖路入口固定保全人员交通指挥。
‧接待中心设置于临湖面并搭建2楼高，配备3D动画计算机show建筑规划理念、平面配置、小区配置、公共设施介绍公司业绩、交通网络系统图。
‧外观、中庭实景图、公司业绩等现场道具。
‧供咖啡、茶水、搭配柔和钢琴演奏旋律音乐。
样品屋
‧各区挑选1户搭配不同的设计师做不同格调风味的样品屋设计展示，并依实际面湖景观设计，让客户感同身受。
‧样品屋内播放古典旋律音乐及摆设高级艺术品。
‧样品屋内设置语音导引系统：进入后便有计算机语音前奏（欢迎进入XX系统，这是一趟居住质量与安全结合为一的知性之旅。
业务执行作法
‧现场精挑业务人员及销售小姐，包括谈吐、礼节、相貌、身高、仪表，以亲切态度接待，让客户留下深刻印象。
‧针对特种客层进行DS如：南科厂商、企业经营者、医院医生、公司高阶主管……等。
‧简报小组随时待命出发。
‧公司现有名单或其它有参观过而未买之名单及和旺建设历年来客户、厂商名单、狮子会、青商会、律师公会、医师公会、高尔夫球会员等名单，采挂号寄发。
‧送皇朝会俱乐部会员卡，现场并播放设施介绍带。
‧制作本案介绍带，采电影手法拍摄。
‧人员全部着休闲制服配带无线电，于带看皇朝会俱乐部时与控台保持密切联系。
人员编组
‧全案现场人员：项目1人、副项目1人、业务专员3人、销售人员10人，共配置15人（未含假日公司支持人员，假日打工之销售人员及工读生）。

伍、企划篇
一、广告总精神
本案诉求重点系澄清湖畔最后一块正面对湖景的宝贵席次，主诉求“嗜湖如命，无湖不欢”的内在需求，塑造本案总精神以前曾有但今后不再，“嗜湖如命”的您这是最后的机会。

二、案名建议
湖适
(31划吉)
此数大吉，名利双收，渐进向上，大业成就。
以澄清湖畔幽然尘外之景，藉此将嗜湖如命，不能不逐湖而居的人，结合此优越地段，取名「湖适」，笔划大吉，将可名利双收，缔造空前绝后的佳绩。

其它案名建议: 大湖恋 湖畔诗人 澄湖恋
SLOGAN:
观湖最前排 您是第一人

三、广告表现
◎第一波《客厅篇》
catch:『湖』最高境界！
sub:偌大的落地窗客厅里，静静观赏湖一天变幻无数的场景。于是，观湖成为生活中不可或缺的一门哲学。
Pat:惜湖3+1房 喜湖4+1房 拥湖5+1房 醉湖跃层

◎第二波《主卧篇》
catch:『湖』面面俱到！
sub:醉人湖水，真正能令人回肠荡气面面俱到的最佳视野只有『湖适』。置身卧室字形观景窗的您，已无意中让湖溜进来，被湖吻了！
Pat:惜湖3+1房 喜湖4+1房 拥湖5+1房 醉湖跃层

◎第三波《卫浴篇》
catch:『湖』浴罢不能！
sub:第一次在湖适的卫浴室里，竟有如此的浴罢不能，因为面湖，吟咏风花雪月，这般情景除非身历其境，否则无法感受。
Pat:惜湖3+1房 喜湖4+1房 拥湖5+1房 醉湖跃层

◎第四波《透明电梯篇》
catch:『湖』别有洞天！
sub:洞悉人生，无法自拔爱上一座别有洞天湖的您，搭乘透明电梯如登风驰骋般，所有的湖景都在您目及之处，一一被您臣服。
Pat:惜湖3+1房 喜湖4+1房 拥湖5+1房 醉湖跃层

陆、结论
做完一件事和做好一件事，对别人而言或许没有区别，对江厦广告而言却是认真而且是谨慎的。怀抱着竞竞业业的精神和专业团体的组合默契，我们所做的每一个基本动作都是最扎实，也最踏实的。从市场面，企划的包装诉求到现场业务的营销能力，江厦广告无不巨细靡遗深怕有疏失而造成遗珠之憾。
很多人说江厦很严格，我们认为一支纪律严紧的部队，才有办法肩负起最艰巨的任务，没有人可以随便成功，既便有也是运气，唯有靠实力去赢得胜利才是历久不衰的。
江厦广告秉持专业、朴实、有礼的精神在大高雄地区成功地创下了地产业界销售的奇迹，未来我们仍会坚持固有的文化和态度，一步一脚印为业主提供最完善的任务，为每个案子创下最完美的句点。

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