资源描述
目 录
壹、环境篇
一、环境概述
二、环境示意图
贰、市场篇
一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较
二、特区指针休闲大楼产品分析
(一)个案分析
(二)公共设施比较
(三)建材比较
参、产品篇
一、本案生命价值之开创
二、40米绿带及小区规划使用目标
三、室内机能、公共设施及特殊建材建议
四、产品建议
(一)历年来产品配坪分析
(二)房数、坪数配坪
肆、业务篇
一、4W购屋动机分析
二、业务策略
伍、企划篇
一、广告总精神
二、案名建议
三、广告表现
陆、结论
壹、环境篇
一、环境概述
鸟松乡位于凤山市及仁武乡之间，东以大树为邻，西连高雄市三民区，全区地势平坦，仅仁美地区及环湖地区有部份丘陵，内外交通便捷，且紧邻高雄市三民区，发展极为快速且区域内有极富卖点的澄清风景区，为高雄市用水之源地，是发展优良住宅最佳的环境。
鸟松乡位于高雄市都会区中心都市的主要成长带边缘，因此鸟松地区未来的发展点在提供住宅、商业、观光及文教的整体服务功能。
住宅机能方面：
提供大高雄都会区市区以外的高级住宅区。
商业机能方面：
主要提供住宅小区服务的邻里性之商业行为为主。
文教机能方面：
提供高等教育设施的服务为主。
观光机能方面：
则以现有的观光设施提供都会区的观光游憩服务。
贰、市场篇
一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较
环湖、滨湖段
圆山段
本馆段
范围
‧指环湖路附近一带。
‧指圆山路上圆山饭店附近的私人别墅。
‧泛指大华村附近一带的范围。
建物型态
‧景观大楼休闲产品。
‧私人建地较多，住宅皆为顶级的豪门私家别墅。
‧去年开始建商开始进驻兴建大楼。
‧高级别墅区的集中点，表征型的地段。
‧透天产品为主力占了95%以上，其余为老旧公寓。
地段属性
‧地理位置属高雄县身松乡育才段。
‧距离独一无二的澄清湖最近，最具唯一性与价值性。
‧圆山饭店为国际知名的大饭店，圆山路上的住家也因此相得弥彰。
‧圆山路、山脚路附近皆为千万元以上之别墅区不少知名的政、商名人居住在此区，为了展现身份与地位，有钱、有权的人喜欢进驻于此，有汇聚的心理作用。
‧本馆段为印象中高级别墅区的代表地段。
‧本案为处高雄县鸟松乡与高雄市三民区之交界，临近建工商圈、大昌商圈。
‧地理位置虽为高雄县，但一般人的印象中视为高雄市的一部份，无形中提升了地段价值。
生活环境
‧环湖段观光人潮众多，引来不少摊贩且又有大白鲨水上餐厅设置于此，原本清静高雅的环境已受到严重的污染，住家质量大打折扣。
‧住家环境清幽静僻，但安全性稍嫌不够。
‧临近高速公路和殡仪馆是最大之抗性。
‧临近建工、尖美商圈生活便利性佳。
‧共享三民区庞大的公设资源，生活机能完善。
交通动线
‧目前巨蛋样球场正在施工大埤路尖峰时段常塞车，出入相当不便。
‧圆山路接建工路可抵达建工、尖美商圈。
‧本馆路和新大昌路为主要交通动线。
‧新明诚路开通后有助于至高雄和北高雄的人口流通与
景观视野
‧离湖面最近，最能直接感受湖光山色，但中午时湖面会因阳光而反射，而晚上又看不清楚，所以真正赏湖的时间大约只有上午这段时间。
‧中高楼层可远眺澄清湖，且是经由树林看湖，可由树木四季的变化发觉湖面不同的美感。
无
客源层
‧长庚医院医师及正修工专老师。
‧有地缘关系的自营商或政治人物。
‧东苓雅、东三民的换屋客层。
大楼平均房价
面湖：23万
未面湖：16万
20~24万
──
区域卖点
‧澄清湖的湖光山色。
‧中高楼层可远眺树海和澄清湖。
‧少数人士才能坐拥的珍贵地段。
‧地标型的高级别墅住宅区。
二、特区指针休闲大楼产品分析
(一)个案分析
案名
原山主人
澄湖真迹
推出日期
87.04
86.08.29
基地位置
圆山路
环湖路
基地面积
1944坪
使用区分
住一
住一
楼层规划
19F/B2F
24F/B2F
推出户数
32户
84户
总销金额
约8亿
16亿
产品规划
4房:83坪×11户
4+1房:97×坪17户
F+F:136坪×4户
3房:52~59坪
4房:74~79坪
F+F:94~135坪
预售成绩
尚未公开
1户
预售价位
20~23万
23万/坪
成屋价位
──
──
工程进度
预售
结构体施工中
个案分析
‧圆山路上继「圆山仰德」后，第二个大楼个案，仍规划大坪数产品诉求金字塔顶层客源。
‧高级建材、厨具、安全的管理保全系统及一流的公共设施，不外乎是此类个案的诉求重点，强调尊贵、坚实、气势。
‧此种产品由于总价过高，客户出价往往也是大刀辟斧，为求建商信誉及避免不必要之困扰，现场实行不二价销售政策，但上万的产品如要客户不出价几乎不可能，因此在执行上困难重重，成效不彰。
‧圆山路上的个案在客源上有所重迭，现场将针对这些顶级的客层人士做DS拜访，深入目标核心。
‧基地位于澄清湖环湖路旁首排住家，其景观的稀有性和独特性，为其它个案无法比拟。
‧超大景观亲水中庭、多功能因特网小区大楼，皇朝会员卡等公共设施为景观之外，个案另外诉求的重点和附加价值。
‧本案为双并连栋住宅，无法合并使用，在空间上无法做有效的弹性运用，对于高总价的客层来说常会因规划需求不符而造成销售上之抗性。
‧现场接待中心的质感粗糙，没有塑造出高总价产品所需要的气氛，气势涣散为业务上最大的败笔。
案名
澄清湖第一景
澄湖园
推出日期
84.02.12
81.01
基地位置
环湖路、三亭揽胜对面
文前路
基地面积
4103坪
10265坪
使用区分
住一
住一
楼层规划
10F/B1F
10265坪
推出户数
套:155 住:287
大楼:345户 透住:48户
总销金额
31.4亿
40亿
产品规划
套房:11~13坪×155户
1+1房:23~26坪×145户
2房:30~33坪×122户
(余约100户，其中套房占75户左右)
3房:46、53坪×20户
车位:平327位110万
别墅:地49坪 建184.6坪
地78~91坪 建:294~280坪
地93~124坪 建:307~635坪
观湖楼:40.13~47.66坪
澄湖楼:40.26~40.42坪
景湖楼:10.25~12.94坪,16.82~32.56坪
22.44~39.68坪
翠湖楼:9.62~27.33坪
预售成绩
75%（84年销售至今）
51%
预售价位
面湖：24万/坪
未面湖：18万/坪
大楼:23~25万/坪
透住:3300~6000万
平均价位
面湖：20万/坪
未面湖：15~16万/坪
大楼：16.5万/坪
别墅部份业主保留。
工程进度
完工，交屋中
成屋
个案分析
‧澄清湖第一景基地位于环湖路旁，为近年来唯一真正紧临澄清湖畔之个案，使得本案在地段条件上即具备了得天独厚的优势。
‧在产品规划方面，全部为4.89米来层之设计，在高雄地区亦为仅见，在基地条件及产品本身均极具吸引力之下，使本案在公开之际即吸引大量人潮。
‧由于本案属于澄清湖特定区第一种住宅区之低建蔽率，低容积率管制土地，更增加了在中庭公设及绿地方面多样化的设计空间，但也因而造成过高的房价。
‧而此一高单价造成套房总价达280~300万之谱，对以休闲考虑为主的客层而言，不啻是项沉重的负担，而套房与景观条件的抗性下亦是日后滞销的重要因素。
‧虽然本案在地段上及产品上有其不可取代之独特性，但由于业主本身并无大楼施工经验，因此在施工质量控制方面出现不少瑕疵，亦曾引起违80余户联合抗议。
‧产品规划种类丰富从套房到别墅应有尽有，可满足各种层次的客源需求。
‧视野被其它个案遮蔽，景观条件失势，目前以小区内的皇朝俱乐部做为主要的诉求。
‧目前剩余的产品几乎为无面湖，在单价过高又不具景观条件。
‧套房产品与「澄清湖第一景」在客源上重迭，且不少先前的投资认赔杀出，对成屋的价位冲击不小。
‧此类的产品景观通常是个案的生命，在失去景观的情况下，只有静待时间去判决个案的生死。
案名
香榭湖畔
推出日期
84.12.17
基地位置
滨湖路
基地面积
2250坪
使用区分
住一
楼层规划
14F/B1F、4.5F/B1F
推出户数
大楼:45户 透住:30户
总销金额
10亿
产品规划
3房:38坪×26户
4房:48坪×24户
F+F:59坪×2户
74坪×2户
别墅:建90.61坪，另持分4.85坪
车位14.54坪，总面积110坪
车位:平96万
预售成绩
大楼21户 别墅:16户
预售价位
大楼:17~18万
别墅:1700~1800万
成屋价位
大楼:14~15万
别墅:1500~1600万
工程进度
成屋
个案分析
‧本案基地位于15米滨湖路，旁临环湖路，与澄清湖相互辉映。
‧销售手法采多媒体幻灯片介绍，辅以可折解式模型以增加客户对于产品了解。
‧产品格局坪数变化不大，客户选择性少。
‧此外，因其并未真正正临澄清湖，加上公共设施仅以游泳池及中庭景观为重点，说服力稍弱。
‧成屋之后，整体质感颇为精致，但碍于总价因素，去化缓慢。
(二)公共设施比较
设
施
案
名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
中庭花园
游泳池
高尔夫推捍果岭
小区图书馆
韵律教室
ＫＴＶ
健身房
生理评估室
儿童世界
撞球、桌球室
多媒体电影院
交谊厅
男女三温暖
会议室
美容美体室
计算机仿真高尔夫
家庭特殊医疗室
空中花园
客房服务
商务服务
流泉景观雕塑
计算机网络︵游戏室︶
儿童戏水池
健康步道
原山主人
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澄湖真迹
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澄清湖第一景
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澄湖园
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香榭湖畔
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‧游泳池、中庭花园、韵律教室、健身房、撞球、桌球室、流泉景观雕塑、儿童戏水池、健康步道等已成为大楼公设的基本配备。
‧周休二日制后，公设的使用频率增加。
‧本案应该做一些其它个案没有或市场上少见的公设，如：空中花园、观景瞭望台、计算机仿真高尔夫等，以求突破。
(三)建材比较
原山主人
澄湖真迹
澄清湖第一景
地坪
1.客、餐厅、主卧室：进口天然石材。
2.次卧室：木质地板。
3.厨房：高级地砖。
4.浴厕：止滑砖。
1.室内：马可贝里或皮尔卡登同级50×50㎝地砖。
2.浴室：采25×30㎝止滑石英砖。
3.阳台：止滑石英砖。
4.门厅：进口天然石材。
1.内厅：进口花岗石村。
2.室内：马可贝里52×52㎝或50×50㎝大型地砖。
3.浴室：止滑地砖。
4.阳台：止滑石英砖。
厨具
1.德国NOLFF厨具，配备三口瓦斯炉、嵌入式烤箱、美式漏斗型排油烟机、壁挂式烘碗机、不锈钢双钢水槽。
2.RO逆渗透饮水系统。
1.欧化整体橱具。今四口炉、烤箱烘碗机。
2.RO逆渗透饮水系统。
进口欧化整体台面橱具。采欧洲珍珠板台面，配备瓦斯炉、烤箱、抽油烟机、不锈钢双洗濯槽。
门窗
1.大门：进口装甲保全门。
2.室内门：艺术门框门扇。
3.浴室门：艺术门握门扇加通风百叶窗。
1.大门：双玄关硫化铜门。
2.卧室门：实木艺术花门。
3.浴室门：塑钢门或仿木门。
1.大门高级硫化铜皮面艺术门。
2.室内门：实心雕花木门。
3.浴室：通风百叶口防山艺术门。
卫浴
1.进口CAROMA卫浴设备及配件。
2.石材台面。
1.美国、德国进口卫浴设备及配件。
2.台面式脸盆：采人造岗石或人造玛瑙石。
1.英国皇室进口卫浴。
2.浴缸采山晶压克或塘磁浴缸。
3.浴室无开窗者赠抽风机。
空调
1.独立式中央气冷式空调主机，送凤机及温控开关。
2.中央吸尘系统。
独立中央冷气空调。
预留分离式冷气套管。
小区安全管理系统
1.住家安全防灾系统。
2.门柰管制系统。
3.CCTV监视录像系统。
4.围墙安全防犯系统。
5.智能型中央监控安全系统。
1.中央监控管理中心。
2.前后门置卡片锁。
3.感应式读卡办识系统。
4.消防安全系统。
5.客厅及主卧设紧急押扣。
1.磁簧防盗感应器，读卡辨识系统。
2.闭路监视系统警眼及红外线侦测系统。
3.瓦斯侦漏警报器、室内置紧急求救按钮。
4.自动报警系统。
5.消防设备系统。
电梯
105m/min 12人份及17人份各一部。
105m/min 17人份二部观光透明电梯。
无段联动式10人分(90m/min)电梯17部。
澄湖园
香榭湖畔
地坪
1.门厅：进口大理石或橡木地板。
2.梯间：橡木地板。
3.客餐厅：石材、橡木地板。
4.卧室：橡木地板、艺术地砖。
5.卫浴：天然石材、艺术地砖。
1.1F铺设天然石材。
2.客、餐厅、厨房及卧室铺设40×40㎝地砖。
3.浴厕20×20㎝地砖。
4.阳台、露台铺地砖。
厨具
1.进口BOSCH欧式整体橱具。(双槽洗濯台、料理台、洗烘碗、微波炉、菜渣处理机、嵌入式烤箱、抽油烟机等)
2.RO逆渗透饮水机。
1.整体欧化台面橱具。（含玻璃双槽洗涤台、烘碗机、烤箱、残渣处理器、台面式单枪两用水龙头等）
2.RO逆渗透饮水机。
门窗
1.玄关采实木雕花木门。
2.室内、浴室采实心木门。
1.前院大门采精制铸铁雕花门。
2.子母艺术硫化铜门。
3.室内采实木艺术门。
卫浴
1.JACOB按摩浴缸等欧式卫浴设备。
2.淋浴间、大理石台面。
3.马桶上方阅报灯。
4.高级铜镜。
5.进口热水器分接管路浴室。
采双B卫浴设备，另附按摩浴缸等整体配件。
空调
分离式冷气。
中央集尘系统。
一对二分离式冷气。
小区安全管理系统
1.全区管线地下化。
2.防盗保全系统。
3.玄关、车库等磁簧感应器。
4.消防安全系统。
5.复合型中央监控。
6.建筑物自动化。
1.HA：数字式微电脑影视对讲保全系统。
2.SA：公共区域红外线安全系统。
3.MA：门禁管理系统工程。
4.BA：大楼自动化计算机监控系统。
5.PA：停车场管制系统工程。
电梯
三菱150m/min 12人份电梯。
105m/min 12人份电梯透明电梯。
参、产品篇
一、本案生命价值之开创
周休二日实施后，国人日益注重精神生活、个人休闲意识的今天，许多建设公司藉此商机频频推出湖畔的个案层出不穷，和旺建设秉持独特的建筑信念，实质的开发，取之社会及回馈社会的心成就休闲式住宅『湖适』。
澄清湖日丽风和，景致明媚，但在此标榜临湖、面湖的个案既使要赏湖仍得大费周张地从明湖路绕至环湖路，且每天进出也必须从明湖路出入，完全丧失了尊贵的气势及临湖的美感与意义。
本案面湖40m绿带紧临环湖路，穿越绿带步行至环湖路，即可欣赏湖畔美景。和旺建设细心在此就可窥其堂奥，美化这一条40m绿带步行至环湖路段，而此特点将有别于其它个案进出皆由明湖路的窘境，突显本案人与自然合一及赏湖的最高境界。并塑造一个提供大众使用及安全又舒适的地方。
和旺『湖适』规划，超脱世俗的住宅理念，巅覆刻板的居住想法，经由精心构思，所呈现的本案诉求重点系澄清湖畔最后一块正面对湖景的宝贵席次，主诉求”嗜湖如命，无湖不欢”的内在需求，塑造本案总精神以前曾有但今后不再，”嗜湖如命”的您这是最后的机会。
和旺『湖适』规划就是从规划道路系统、植栽计划、视觉设计(双语设计)、环保设施、无障碍空间五大项，不仅符合和旺『湖适』规划的精神，巧妙的构思顶尖的创意无不精心设计。
依执行重点而言，完整的道路系统串连小区内各个角落，使人车各得其所，依地形地物形势，栽植花草树木，营造深广宏伟的自然主题；届时于适地设置名家雕塑，为小区注入人文艺术气息；休憩区采立体式设计，休闲活动不受天气的影响；彻底落实环保设施，健康有保障；细心的无障碍空间设计，缩近人与人之间无障碍的距离；区内标示皆有双语方式表现，传达宏远的世界观点…..。
二、40米绿带规划及小区使用规划
规划项目
规划内容
道路
系统
¶40米绿带规划上以『绿草坪』为主调，铺设『浪漫步道』。
·40米绿带规划上设计『多用途活动广场』。
¸全区设计『行人道』、『慢跑道』、『自行车道』。
¹步道上铺设拼花地砖，全面设置『休闲椅』。
º40米绿带规划上及小区内主要道路系统及步道上，设置艺术造形路灯及色彩鲜艳的路灯或搭配投射灯美化。
植栽
计划
¶40米绿带规划上设计造形小植树丘或搭配花木。
·主要道路干线及步道上两旁都种四季植栽。
¸小区内则植栽造形小植树丘及花草。
视觉
设计
(双语设计)
¶『小区全区位置图』地图式指引(如可触控式)，规划动线指引。
·造型『电话亭』设置于公园内、走道旁及主要道路出口处。
¸小区内设置『时钟』，报时间外亦可显示温度。
¹小区内设置『方向指引板』易分辨路向。
º小区内设置大师名作的精神雕塑品。
»『交通指示』主要道路干线及步道各个主要出入口，设置交通指示引导如红绿灯，更易分辨路向。
(以上小区规划与40米绿带规划皆设置并结合双语)
环保
设施
¶40米绿带规划，小区公园内、走道旁都设置『造形垃圾筒』。
·小区公园内、走道旁都设置『环保回收箱』将响应政府的垃圾分类法。
¸将集中小区的废水处理，规划一座『污水处理净化系统』。
无障碍
空间
40米绿带规划，小区主要道路干线及步道上都设置『语音系统』『导盲砖』『无障碍坡道』提供以利残障人士。
三、室内机能、特殊建材及公共设施建议
说明
室内机能
●客厅宽度6米以上。
●客厅规划收纳柜空间。
●餐厅可放置8人份以上餐桌。
●每户配属佣人房。
●每户最小房间在3×3.5M以上。
●ㄇ字型超大面宽厨房。
●楼高3.2M以上。
●主卧室设有更衣室、按摩浴缸、干湿分离。
●客厅、主卧室及主卧室浴厕采大型落地门窗。
●屋顶突出物做造型并设置高倍望远镜以观湖。
●纵深2.5米之景观大阳台。
公共设施建议
●Lobby设计为壁面式水族箱，将澄清湖内现有的鱼种养殖于其中，以供观赏。
●高尔夫短杆推捍场。
●立体声3D立体电影放映室。
●声光惊奇水舞秀。
●亲子戏水区。
●商务服务中心，提供商场产业信息，内含计算机室、会议室。
●客房服务：代客送洗衣物、代客叫车、代客打字、传真、餐点外送等。
特殊建材建议
●门厅装设避弹屏风或防弹玻璃。
●室内大门采装甲保全门、防弹、防爆。
●主卧室、浴室增加紧急避难设施：
Ê装置防弹门及钢板，如遇危险躲入时，歹徒无法闯入。
Ë另设逃生梯或加装缓降设备可通外。
Ì设警局直通电话及管理室直通电话或大哥大。
Í配备氧气筒或于抽风机加装连外的管路以提供新鲜空气。
●中央集尘系统。
●架设通讯接收卫星设备。
●垃圾压缩处理设备。
●设置光纤网络系统。
●设置透明景观电梯。
四、产品建议
(一)历年来产品配坪分析
坪
案 数
名
10以下
10~15
15~20
20~25
25~30
30~35
35~40
40~45
45~50
50~60
60~70
70~80
80~90
90~100
100~120
120以上
合计
原山主人
11
17
4
(F+F)
32
澄湖真迹
39
(3房)
39
(4房)
2
1
(F+F)
3
(F+F)
84
澄清湖
第一景
155
250
20
(3房)
425
澄湖园
154
98
120
40
412
香榭湖畔
27
27
54
合计
309
348
120
27
40
27
59
39
11
19
1
30
1030
百分比
30%
33.7%
11.6%
2.6%
3.8%
2.6%
5.7%
3.7%
1%
1.8%
2.9%
100%
‧由坪数统计中得知25坪以下的套房，2房产品在澄清湖附近的景观休闲大楼中占了很高的比例，高达63.7%，而目前成屋后这些产品仍有很高的空置率，推案时应避免同类型的产品出现。
‧30~50坪的3房产品市场占有率也达20.6%，此类的产品在定位上和诉求的客层通常有明显的落差。
‧60~70坪的产品（4+1或5房）市场占有率为零，以市场空隙的角度和需求而言是可以切入的角度。
‧本案诉求的对象是以高收入阶层为主，因此产品的走向应尽量以大坪数的5房或跃层为主，方能符合客层需求。
‧大坪数的跃层产品历年来共只有推出8户的量体，以跃层的产品特性而言，卖相颇佳应适时适量供给。
(二)规划建议
大楼部份
房数
坪数
3+1房
4+1房
5+1房
F+F
5+1房
坪数
45
65
85
100
比例
10%
40%
40%
10%
别墅部份
地坪：60~90坪
建坪：120~150坪
肆、业务篇
一、4W购屋动机分析
卖什么
what
谁来买
who
为什么买
why buy
为什么不买
why don’t buy
‧唯一：
1.澄清湖祗剩唯一面湖的空间。
2.全区唯一4000多坪广区空间。
‧拥有：
1.坐拥澄清湖的湖光美景。
2.拥有皇朝会俱乐部会员资格。
3.澄清湖公园特区的身份地位。
‧人性化的规划住宅。
‧业主信誉。
‧南北中山高速及南二高的快速交通便利。
‧临近的学校医院。
‧对湖非常的依恋，没有湖活不下去的人且有能力消费20万/坪之人，依行业别细分如下：
1.南科业界。
2.建筑业界。
3.金融证券业界。
4.五金业界。
5.青商、狮子、扶轮…等公会之主管。
6.赏鸟协会。
7.地主及亲属朋友。
‧区域性换屋族。
‧周休二日渡假之人。
‧置产。
‧因为她的景观、宁静、方便。
‧因为她的独有唯一。
‧因为产品特性规划。
‧因为接待人员亲切。
‧业主的信誉。
‧口耳相传。
‧介绍。
‧物以类聚。
‧因为她的价值。
‧超出能力范围。
‧比较心态。
‧临近余屋及成屋的冲击。
‧无法符合需求。
‧预售的疑虑。
‧治安问题。
‧临近排水系统不良。
二、业务策略
项目
说明
接待中心
‧停车场简易洗车服务及代客泊车。
‧环湖路入口固定保全人员交通指挥。
‧接待中心设置于临湖面并搭建2楼高，配备3D动画计算机show建筑规划理念、平面配置、小区配置、公共设施介绍公司业绩、交通网络系统图。
‧外观、中庭实景图、公司业绩等现场道具。
‧供咖啡、茶水、搭配柔和钢琴演奏旋律音乐。
样品屋
‧各区挑选1户搭配不同的设计师做不同格调风味的样品屋设计展示，并依实际面湖景观设计，让客户感同身受。
‧样品屋内播放古典旋律音乐及摆设高级艺术品。
‧样品屋内设置语音导引系统：进入后便有计算机语音前奏（欢迎进入XX系统，这是一趟居住质量与安全结合为一的知性之旅。
业务执行作法
‧现场精挑业务人员及销售小姐，包括谈吐、礼节、相貌、身高、仪表，以亲切态度接待，让客户留下深刻印象。
‧针对特种客层进行DS如：南科厂商、企业经营者、医院医生、公司高阶主管……等。
‧简报小组随时待命出发。
‧公司现有名单或其它有参观过而未买之名单及和旺建设历年来客户、厂商名单、狮子会、青商会、律师公会、医师公会、高尔夫球会员等名单，采挂号寄发。
‧送皇朝会俱乐部会员卡，现场并播放设施介绍带。
‧制作本案介绍带，采电影手法拍摄。
‧人员全部着休闲制服配带无线电，于带看皇朝会俱乐部时与控台保持密切联系。
人员编组
‧全案现场人员：项目1人、副项目1人、业务专员3人、销售人员10人，共配置15人（未含假日公司支持人员，假日打工之销售人员及工读生）。
伍、企划篇
一、广告总精神
本案诉求重点系澄清湖畔最后一块正面对湖景的宝贵席次，主诉求“嗜湖如命，无湖不欢”的内在需求，塑造本案总精神以前曾有但今后不再，“嗜湖如命”的您这是最后的机会。
二、案名建议
湖适
(31划吉)
此数大吉，名利双收，渐进向上，大业成就。
以澄清湖畔幽然尘外之景，藉此将嗜湖如命，不能不逐湖而居的人，结合此优越地段，取名「湖适」，笔划大吉，将可名利双收，缔造空前绝后的佳绩。
其它案名建议: 大湖恋 湖畔诗人 澄湖恋
SLOGAN:
观湖最前排 您是第一人
三、广告表现
◎第一波《客厅篇》
catch:『湖』最高境界！
sub:偌大的落地窗客厅里，静静观赏湖一天变幻无数的场景。于是，观湖成为生活中不可或缺的一门哲学。
Pat:惜湖3+1房 喜湖4+1房 拥湖5+1房 醉湖跃层
◎第二波《主卧篇》
catch:『湖』面面俱到！
sub:醉人湖水，真正能令人回肠荡气面面俱到的最佳视野只有『湖适』。置身卧室字形观景窗的您，已无意中让湖溜进来，被湖吻了！
Pat:惜湖3+1房 喜湖4+1房 拥湖5+1房 醉湖跃层
◎第三波《卫浴篇》
catch:『湖』浴罢不能！
sub:第一次在湖适的卫浴室里，竟有如此的浴罢不能，因为面湖，吟咏风花雪月，这般情景除非身历其境，否则无法感受。
Pat:惜湖3+1房 喜湖4+1房 拥湖5+1房 醉湖跃层
◎第四波《透明电梯篇》
catch:『湖』别有洞天！
sub:洞悉人生，无法自拔爱上一座别有洞天湖的您，搭乘透明电梯如登风驰骋般，所有的湖景都在您目及之处，一一被您臣服。
Pat:惜湖3+1房 喜湖4+1房 拥湖5+1房 醉湖跃层
陆、结论
做完一件事和做好一件事，对别人而言或许没有区别，对江厦广告而言却是认真而且是谨慎的。怀抱着竞竞业业的精神和专业团体的组合默契，我们所做的每一个基本动作都是最扎实，也最踏实的。从市场面，企划的包装诉求到现场业务的营销能力，江厦广告无不巨细靡遗深怕有疏失而造成遗珠之憾。
很多人说江厦很严格，我们认为一支纪律严紧的部队，才有办法肩负起最艰巨的任务，没有人可以随便成功，既便有也是运气，唯有靠实力去赢得胜利才是历久不衰的。
江厦广告秉持专业、朴实、有礼的精神在大高雄地区成功地创下了地产业界销售的奇迹，未来我们仍会坚持固有的文化和态度，一步一脚印为业主提供最完善的任务，为每个案子创下最完美的句点。
3.5.202508:5108:51:2825.3.58时51分8时51分28秒3月. 5, 255 三月 20258:51:28 上午08:51:28
2025年3月5日星期三08:51:28
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