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1、一、2009—2010雅安房地产市场 2010年雅安市房地产概况 由于国家宏观调控因素，雅安市房地产投资出现增加状态。2010年雅安市房地产开发投资额为人民币10亿元，同比2009年增加人民币13408.16万元，增长率为13.4％。2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。其中：商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占
2、商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。 从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。 2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为6.03万
3、m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。 经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。 2.1.2雅安市房地产容量现状 2.1.2.1雅安市房地产市场商品房供给状况 2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。其中：商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入
4、市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。 从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。 2.1.2.2雅安市房地产市场商品房需求状况 2010年雅安市房地产市场需求总量大于2009年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2010年下半年商品房销售有所下降，2010年上半年商品房销售面积
5、为14.0万m2，占全年商品房销售总面积56%；下半年销售商品房为11.6万m2。占全年销售总面积44%。 （1）2010年，雅安市商品房销售25.0万m2，比上年增加7.6%。 表5：2010年商品房销售面积情况： 年份 合计 m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业m2 写字间m2 其他m2 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 2009 232590 224883 1665 144377 1131 59608 372 11764 135 9134 27 14633 721 1488 2
6、010 251879 233816 1777 162976 1231 49562 342 11006 117 10272 36 17177 85 800 2010年，商品住宅销售23.4万m2，1725套，比上年分别增加1.8万m2、89套。增涨率为7.7%、5%。 （2）2010年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易431件，成交面积5.4万m2，分别比上年增长62.1%、88.1%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。 （3）消费者购成情况 随着雅安市城市化进程加快，城市居住环境及商品房小区环境的美化，雅安市城市品牌知名
7、度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2010年，外地人购买商品房8.07m2，比上年增加3.15m2，比上年增加64%。 2.1.2.3雅安市房地产价格现状 2010年，雅安市商品房销售平均价格为4460元/m2，（按建筑面积计算，下同）其中：普通商品住房4350元/m2，电梯公寓4880元/m2，别墅7318元/m2，商业用房6531元/m2，其他用房4480元/m2。 从上列表中反映出，雅安市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2010年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/m2，电梯公寓比上年增加121.3
8、5元/m2。 不同户型商品房销售情况分析 从表所列数据看出，2010年每套90-130m2范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90m2以下从2009年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130m2以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是4000-4300元/m2商品房成交量从2009年的27%下降为2010年的17.68%，而4600-5000元/m2商品房成交量从35%上升为2010年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2010年同上年相比却变化不大。 2.2 供需预测 （1）雅安市经济的持续发展，为房产业的持续
9、发展提供了保证。但是，由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2011年可能投入市场项目15多个，投入市场面积53万m2。 （2）政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。 （3）2011年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。雅安市房地产市场经过多年发展，
10、市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟。房价稳中有升应该是2011年总趋势。2011年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。 （4）二手房屋市场交易将继续保持畅旺 从2009年开始，其效果更加明显，预计2011年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。 （5）外来人口购房将进一步扩展，继续支撑雅安市房地产市场的繁荣。但随着雅安市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加
11、强。需要采取更有力的措施推广城市品牌，吸引外来人口购买商品房。 2.2.1供应预测 2010年商品房施工面积90万m2（其中：本年新开工面积50万m2），施工面积比2009年增加6.5万m2，增长率7.3％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为74.0万m2，6025套，比2009年所占比重增加6.3个百分点，为83％。 2010年普通商品房施工面积为41万m2，3160套，占住宅施工面积总量81％，同比2009年增加3.2万m2。电梯公寓施工面积7.5万m2，487套，同比2009年增加1.7万m2，116套。经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比200
12、9年增加0.18万m2，增加17套。别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。 从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。 2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 （3）商品房竣工面积48万m2，比上年增长22%，其中商品住房竣工41.5万m2，3025套，比上年增长5%；商品用房竣工面积4.2万m2，比上年增长16%；写字间竣工1.8万m2，比上年
13、增44%；其它用房竣工面积0.5m2，比上年增35%。 2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。 几年来，商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在4400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。 商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2009年下半年至2010年上半年，雅安市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2010年上半年商品房销售面积已达到16.6万m2，但2010年下半年商品房销售趋缓
14、只销售商品房8.62m2。 商业用房投资势头强劲。2010年，商业地产呈现出强劲的投资势头。据统计，2010年我市商业用房在建施工面积达50.24万m2，同比上年增加1.8万m2。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。 二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2010年，二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。 外来人口购房成为我市房地产市场的主力军，外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2007年外来人口购商品房2.10万m2，20
15、08年购商品房4.47万m2，2009年购商品房4.55万m2，2010年达到8.07万m2，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。 另外小户型商品房受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。 2.2.2需求预测 从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。 雅安市政府对“旧城改造”投入力度不够，拆迁难度大，土地供应不足，规划中仅有姚桥组团有新城市中心含有居住片区
16、外，其他区域无明确划分。以上原因导致宗地和商品房市场捉襟见肘。 中心城区保障性住房建设控制性规划 一、用地布局 以下地块拟定为中心城区2008－2011年廉租住房和经济适用住房选址，并逐步确定具体地块和用地界限： 对岩飞机坝铁合金厂北侧地块，面积10.5亩； 斗胆片区泛华厂宿舍旁地块，面积50亩； 沙湾片区高颐阙附近地块，面积90亩； 大兴电站下游地块，面积50亩； 沙湾先锋路地块，面积8.5亩； 斗胆啤酒厂北侧地块，面积9.96亩； 南坝子原看守所地块，面积5.2亩。 二、2010年竞争楼盘调查分析 ☆青江·国际花园 开 发 商 四川航空雅安房地产开
17、发有限公司 项目地址 中国·四川·雅安滨江大道 项目规模 48086万㎡ 建筑形态 高层电梯公寓 占地面积 35亩左右 总 套 数 395套，分二期开发，一期215套，二期180套。 容 积 率 1.9 绿 化 率 43% 停车位面积 地下停车库5000平方米 物 管 费 1.3元/㎡ 1期推出日期 2010年10月25日左右 主力户型 110.32平方米（三室二厅卫） 销售状况 一期已售完。（销售场面火爆） 销售均价 5200元/㎡左右 优惠折扣 一次性96折；按揭98折。 二期户型 C2户型——137.74㎡（三室二厅二卫带入户
18、花园） C3户型——168.37㎡（四室两厅二卫带入户花园） 项目动态 本项目一期已售完，2011年上半将推2栋18栋的电梯房，共180套。 热销现象 实现了一期项目开盘即刻售罄的火爆局面。 原因剖析 ·市场因素：2010年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给； ·项目因素：1、地理位置：项目位于滨江大道核心地点，雅安新政务中心旁，纵览广袤江景美色；2、户型特点：主力户型针对二次置业者或投资者，面积为110平米左右舒适型套三；3、产品特性：品质型楼盘，代表了雅安未来生活的发展趋势。 项目短板 1、楼盘规模：占地35亩，规模较小；2
19、园林绿化：虽然号称43%绿化率，但由于楼盘规模小导致景观绿化面积减少；3、楼盘配套：楼盘配套不足，商业、物业、景观、运动设施、会所等，无法与大型楼盘配套媲美；4、二期户型：130-170平米，户型面积偏大，考验市场承受能力，具有一定的市场风险。 ☆ 领地·凯旋帝景 开发商 眉山领地房地产集团有限公司 项目地址 雅安市沙湾路金凤山景观大道 项目规模 24万㎡左右 建筑形态 多层洋房 占地面积 147亩 总 套 数 1800套左右，分二期开发 一 期 612套，分三批次发售 容 积 率 2.5 绿化率 45% 一期停车位 330个 项目配套 自
20、身配套游泳池、业主会所、公共简单健身器材、部份商业配套，2期园林景观设计较好，四季有绿、三季有花、一步一景、步步见景；周边配套为雅安新城区政治中心、金融中心、教育中心及体育馆、金凤山健身步道，市政设施配套较好，已形成一定的规模。 交房日期 1期2011年12月31日 物管费 按物价局审批为准 推出日期 1期分三批次发售，1、2批次已售完，即将推出3批次。 主题广告语 山的官邸官邸的山（——150亩，城市首席奢豪大盘——） 2 批 次 销 售 情 况 推出时间 2010年11月初 套 数 204套 主力户型 F户型——二室二厅二卫（带可变花池，变为三
21、室二厅二卫），建筑面积：94.0㎡，实得面积约：115㎡。 J3户型——二室二厅二卫（带可变花池，变为三室二厅二卫）， 建筑面积：91.16㎡，实得面积约：113㎡。 H户型——二室二厅二卫（带入户花园、可变花池，变为三室二厅二卫），建筑面积：119.15㎡，实得面积约：154㎡。 销售均价 5400元/㎡（最高价5800元/㎡、最低价5188元/㎡） 优惠折扣 一次性98折；按揭99折；开盘当天购买另行优惠1个点。 项目动态 1期1、2批次已基本售完，3批次大概在春节左右推出。2期高层电梯房大概在2011年4至5月份推出。 热销现象 1批次开盘当日就售馨，2批次开盘当天
22、销售率达80%以上。 原因剖析 ·市场因素：2010年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给； ·项目因素：1、楼盘规模：该楼盘是目前雨城区最大的楼盘，总建筑面积约24万平米，规模优势明显；2、地理位置：位于雅安城市新中心核心位置，毗邻新政务中心，雅安市体育馆、红十字医院旁，周边配套相对齐全，地理位置优越；3、户型配比： 90平米左右的可变户型，赠送面积较大，既适合雅安人居住特点，又有效控制了房屋总价，增强了客户购买力；4、园林景观：社区景观绿化较好，在雅安以前的楼盘开发中独树一帜，属于生态型楼盘；5、项目配套：社区配备游泳池、业主会所、公共
23、健身空间等，在目前雅安首屈一指；6、物业管理：在雅安首度引入香港戴德梁行，构成项目一大卖点。 项目短板 1、运动设施配套不足；2、商业配套为部分底商，没有专属打造的商业配套；3、其它。 ☆ 御景雅苑·山水豪庭 开发商 雅安张江房地产发展有限公司 项目地址 雅安市三雅园2号楼音乐广场旁 项目规模 1期5.13万㎡ 建筑形态 高层电梯公寓 占地面积 17.5亩 总 套 数 265套，分三批次发售 容 积 率 3.5 项目配套 项目自身配套基本没有，主要依托于市政配套设施（项目旁为雅安市花重金打造的三雅苑音乐广场）。 交房日期 2012年10月30日
24、 物 管 费 1.5元/㎡ 推出日期 1期第一批次于2010年11月28日推出A\B栋，二批次于12月中旬推出，三批次于11年1月3日推出。 主题广告语 鼎级府邸▼至臻享受 主力户型 122平方米左右，三室二厅双卫（带入户花园和空中花园） 销售均价 1批次推出时间11月28日，均价：6168元。 2批次推出时间12月中旬，均价：6400。 3批次推出时间11年1月3日，均价：6200元。 优惠折扣 一次性99折；按揭无折扣。 项目动态 御景雅苑第一期已售257套。2011年4月份左右将陆续推出原老雅二中的的二期工程，规模约15万左右。 热销现象 一经推出即引起
25、强大的市场共鸣，销售一路飘红，首期A、B栋“一日清盘” 原因剖析 ·市场因素：2010年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给； ·项目因素：1、地理位置：位于城区三雅园广场旁，位于城区5分钟生活圈，地理位置其它项目不能比拟；2、户型面积：98%为三室二厅二卫，带入户花园和空中花园，面积都在122平方米左右，针对人群为高收入者；3、品质特点：距离城区最近的品质楼盘，自然吸引众人眼球。 项目短板 1、占地面积17.5亩，楼盘规模较小，不具备规模化影响力；2、园林绿化：由于楼盘规模原因，导致整个社区绿化面积相对较小；3、项目配套：自身配套有限，
26、更多依靠紧邻城区弥补。 ☆正黄项目（待开发） 开 发 商 正黄置业发展有限公司 项目地址 在本项目旁 占地面积 99亩 总建筑面积 376559平方米 建筑形态 高层电梯公寓 客 积 率 4.5 建筑密度 35% 绿 化 率 30% 停 车 位 2549个 A1户型 三室二厅二卫，建筑面积：131.62平方米，公摊：20.8，套内110.82，全飘窗，主卧带270度转角飘窗，超大景观阳台。 A2户型 三室二厅二卫，建筑面积:131.73平方米，公摊：20.82，套内111.91，全飘窗，主卧带270度转角飘窗。 B1户型 三室二厅一卫，建筑
27、面积：111.58平方米，公摊：23.08，超大景观阳台。 B2户型 二室二厅一卫，建筑面积：80.34平方米，公摊：16.62，次卧、主卧带270度转角飘窗 D1户型 三室二厅二卫，建筑面积：122.9平方米，公摊：23.03，次卧、主卧带270度转角飘窗，超大景观阳台。 D2户型 二室二厅一卫，建筑面积：77.46平方米，公摊：14.52，次卧、主卧带270度转角飘窗。 E1户型 三室二厅一卫，建筑面积：98.91平方米，公摊:19.65,全飘窗。 E2户型 二室二厅一卫，建筑面积：87.16平方米，公摊：17.31平方米，全飘窗，主卧带270度转角飘窗。 项目分
28、析 本项目的外立面色彩与我项目基本一致，全部由高层电梯房组成，给人的视觉效果较好，建筑基地占用面积小。从产品结构等方面考量，均与我项目趋同，以此形成直接竞争关系，因此成为我项目最大竞争对手。 项目短板 1、项目占地99亩，其规模无法与我项目抗衡；2、配套对比：由于规模不大的因素，其配套无法与我项目抗衡；3、由于地块拿地为530万/亩，故在价格上无法与我项目竞争。 正黄置业 介绍 公司成立于2003年11月21日，公司注册资本金5000万元。下设四川正黄置业发展有限公司、遂宁市正黄置业发展有限公司、四川博弘建设工程有限公司。是集房地产开发、建筑于一体的具有二级开发
29、二级建筑施工资质的集团型公司，拥有丰富的房地产开发、优秀的建筑管理经验。目前，公司房地产开发项目集中在成都市区及四川省的重点二级城市。 目前，公司员工总数近170人，其中高层管理及工程技术人员六十余人，均拥有丰富深厚的从业经验与资质。 自成立以来，公司先后开发了博源·逸康新城、博源·红光农贸超市、博源·碧水逸景、西山·临江苑、正黄·金港名都（南区）、正黄·上岭等项目，累计开发面积约30万平米。 调查结论： 1、销售状况：由于2010年雅安房地产市场放量有限，从几大在售楼盘调查情况看，其开盘销售均实现了开盘热销的良好局面，整体销售形势喜人； 2、供需状况：20
30、10年雅安雨城区主要开发项目为青江国际花园、领地·凯旋帝景、御景雅苑·山水豪庭，其项目均处于供不应求的态势，需求处于旺盛阶段； 3、产品性质：产品打造均以倡导品质生活为主，国际化生活理念引入雅安，超越了雅安以前楼盘落后陈旧的开发理念，多层洋房或电梯公寓广受推崇； 4、户型特点：主流户型均为90-120平米左右，小套三、舒享型套三广受市场欢迎； 5、价格特点：从几大在售项目看，其均价均在5000元/平米以上，部分甚至达到6000元/平米以上，其价格在雅安均处于高位阶段。 6、配套状况：除领地·凯旋帝景具有一定的配套优势外，其它项目配套均显不足； 7、开发商特点：知名品牌开发商较少，基本
31、上属于本地开发商和其他城市的二级开发商。 三、项目SWOT及卖点分析 ★项目SWOT分析 优势（strength） ·产品：项目规模优势明显，具有区域影响力和号召力； ·品质：产品定位较高，在雅安占据首屈一指的地位； ·户型：户型多样，赠送面积，选择面广； ·景观：大规模高景观打造，置入外来先进理念，在雅安尚属首次； ·配套：中心区休闲、文化、商业、体育、生活等配套资源充足，其他项目难以匹敌。 劣势（weakness） ·虽然该片区是雅安未来新城区，但目前此区域地理位置相对较偏僻，心理距离较远； ·片区规划虽然形成，但周边配套目前并不成熟； ·旁边纸
32、浆厂构成项目劣势。 ·周边交通部便利，有待完善和发展。 机会（opportunity） ·雅安房地产市尚未处于成熟阶段，场情看好； ·作为新城区，片区发展看好，区域价值凸显； ·在同区域，同正黄、置信相比，项目走在前面，有机会抓住最佳销售时机； ·项目拿地总价与竞争对手相比，有更多的价格变动空间。 威胁（Threat） ·2011是雅安建设年，房地产市场处于多盘发售时期。在雅安房地产市场绝无仅有，市场竞争巨大； ·正黄置业项目紧邻地块，且产品与本项目趋同，成为项目直接的竞争对手； ·受雅安人口及特殊地理位置因素影响，能否顺利去划项目，不仅考验市场，也考验团队。 ★项目
33、卖点梳理 ·区域卖点 1.城市规划 雅安城市规划的新城区，将成为新雅安的高尚人居板块，本项目处于该区域的核心位置，发展前景远大。 2.成雅快铁雅安站即将落户雅安沙湾区，将输入无限活动，区域价值无可限量。 ·项目卖点 一、规模优势 项目占地200余亩，总建筑面积60多万平米，在区域内其规模影响力无以伦比。 二、规划优势 国际级团队匠心巨制，整体规划科学合理，完美生活序幕开启。 三、建筑优势 1.建筑特色：经典的现代欧式建筑风格，充满浓烈的异域风情色彩，首屈一指开雅安近年来地产开发之先河。 2.户型空间：契合雅安本地实际，寻求最适合雅安需求的户型，经典套
34、二、完美小三房、舒居大三房、奢适四房，多款户型设计满足不同层次的需求。 3.赠送空间：N+1全新设计震撼登场，更多空间赠送，全新价值超越想象。 4.视野优势：枕青山，傍湖泊，望江流，开扬视野无限。 四、园林优势 1.规模优势：数万平米立体园林景观绿化，将生活置于景观，在 雅安首屈一指。 2.规划优势：大师团队精心考究，两大5千余平米湖景组团，荡起生活涟漪，人在景中，景在画中，人景交融独占鳌头。 3.园林元素优势：因为有你，数十种珍贵之物远道而来，俨然一个植物博物馆，或许你也会成为植物学家。 五、配套优势 ·运动配套
35、1.超大游泳池：海域风情泳池，伴您荡漾激情与身心，国际化生活像雅安首度巡礼。 2.篮球场、网球场：在绿荫下尽情挥洒汗水，运动从此就在家门口，演绎雅安全新生活。 3.康体设施、慢跑步径：无论是老人、小孩还是年轻人，健康永远是福，你可以随意选择你的生活方式，这一切皆与你零距离。 ·商业配套 数万平米商业配套，未来区域新中心，全面满足一站式购物需求。在雅安史例，无前例。 ·会所配套 上千平米会所配套，开启你梦寐的生活向往。棋牌、咖啡、台球、观影……超越您的想象更多。 ·物业服务 × × ×全程服务，24小时尊贵呵护，至诚致远，温暖每一刻。 四、媒体资源调查
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