雅安房地产市场及项目分析.docx

一、2009—2010雅安房地产市场

2010年雅安市房地产概况
由于国家宏观调控因素，雅安市房地产投资出现增加状态。2010年雅安市房地产开发投资额为人民币10亿元，同比2009年增加人民币13408.16万元，增长率为13.4％。2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。其中：商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。
从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。
2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。
经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。
2.1.2雅安市房地产容量现状
2.1.2.1雅安市房地产市场商品房供给状况
2010年，雅安市商品房市场进入共14宗，47幢，20.6万m2。同比上年增加4.4万m2，增长为21.3%。其中：商品住宅进入市场16.9万m2，1338套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量增加93%；商业用房投入市场信息1.2万m2，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量增加23%；商业用房投入市场2.94万m2，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入0.66万m2，占商品房投入市场总量4%左右。
从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。
2.1.2.2雅安市房地产市场商品房需求状况
2010年雅安市房地产市场需求总量大于2009年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2010年下半年商品房销售有所下降，2010年上半年商品房销售面积为14.0万m2，占全年商品房销售总面积56%；下半年销售商品房为11.6万m2。占全年销售总面积44%。
（1）2010年，雅安市商品房销售25.0万m2，比上年增加7.6%。
表5：2010年商品房销售面积情况：
年份
合计
m2
合计
普通住宅
电梯公寓
经济适用房
别墅
商业m2
写字间m2
其他m2
m2
套
m2
套
m2
套
m2
套
m2
套
2009
232590
224883
1665
144377
1131
59608
372
11764
135
9134
27
14633
721
1488
2010
251879
233816
1777
162976
1231
49562
342
11006
117
10272
36
17177
85
800
2010年，商品住宅销售23.4万m2，1725套，比上年分别增加1.8万m2、89套。增涨率为7.7%、5%。
（2）2010年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易431件，成交面积5.4万m2，分别比上年增长62.1%、88.1%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。
（3）消费者购成情况
随着雅安市城市化进程加快，城市居住环境及商品房小区环境的美化，雅安市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2010年，外地人购买商品房8.07m2，比上年增加3.15m2，比上年增加64%。
2.1.2.3雅安市房地产价格现状
2010年，雅安市商品房销售平均价格为4460元/m2，（按建筑面积计算，下同）其中：普通商品住房4350元/m2，电梯公寓4880元/m2，别墅7318元/m2，商业用房6531元/m2，其他用房4480元/m2。

从上列表中反映出，雅安市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2010年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/m2，电梯公寓比上年增加121.35元/m2。
不同户型商品房销售情况分析

从表所列数据看出，2010年每套90-130m2范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90m2以下从2009年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130m2以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是4000-4300元/m2商品房成交量从2009年的27%下降为2010年的17.68%，而4600-5000元/m2商品房成交量从35%上升为2010年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2010年同上年相比却变化不大。
2.2 供需预测
（1）雅安市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2011年可能投入市场项目15多个，投入市场面积53万m2。
（2）政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。
（3）2011年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。雅安市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟。房价稳中有升应该是2011年总趋势。2011年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。
（4）二手房屋市场交易将继续保持畅旺
从2009年开始，其效果更加明显，预计2011年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。
（5）外来人口购房将进一步扩展，继续支撑雅安市房地产市场的繁荣。但随着雅安市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广城市品牌，吸引外来人口购买商品房。
2.2.1供应预测
2010年商品房施工面积90万m2（其中：本年新开工面积50万m2），施工面积比2009年增加6.5万m2，增长率7.3％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为74.0万m2，6025套，比2009年所占比重增加6.3个百分点，为83％。

2010年普通商品房施工面积为41万m2，3160套，占住宅施工面积总量81％，同比2009年增加3.2万m2。电梯公寓施工面积7.5万m2，487套，同比2009年增加1.7万m2，116套。经济适用房施工面积1.5万m2，170套，同比2009年增加0.18万m2，增加17套。别墅施工面积为0.9万m2，38套（幢），同比2009年增加0.1万m2，4套（幢）。

从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。
2009年雅安市住宅投资所占比重为83%，2010年住宅投资增加至89%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2009年7.8%上升至2010年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
（3）商品房竣工面积48万m2，比上年增长22%，其中商品住房竣工41.5万m2，3025套，比上年增长5%；商品用房竣工面积4.2万m2，比上年增长16%；写字间竣工1.8万m2，比上年增44%；其它用房竣工面积0.5m2，比上年增35%。
2010年雅安市商品房空置面积7.57万m2，比上年减少1.14万m2，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为6.03万m2，住宅187套，一年以上商品房空置面积为1.54万m2，住宅45套。
几年来，商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在4400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。
商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2009年下半年至2010年上半年，雅安市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2010年上半年商品房销售面积已达到16.6万m2，但2010年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房8.62m2。
商业用房投资势头强劲。2010年，商业地产呈现出强劲的投资势头。据统计，2010年我市商业用房在建施工面积达50.24万m2，同比上年增加1.8万m2。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。
二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2010年，二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。
外来人口购房成为我市房地产市场的主力军，外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2007年外来人口购商品房2.10万m2，2008年购商品房4.47万m2，2009年购商品房4.55万m2，2010年达到8.07万m2，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。
另外小户型商品房受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。

2.2.2需求预测
从2010年商品房市场投入走势看，2009年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2010年二季度。从2010年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至10月底为最低端。
雅安市政府对“旧城改造”投入力度不够，拆迁难度大，土地供应不足，规划中仅有姚桥组团有新城市中心含有居住片区外，其他区域无明确划分。以上原因导致宗地和商品房市场捉襟见肘。

中心城区保障性住房建设控制性规划
一、用地布局
以下地块拟定为中心城区2008－2011年廉租住房和经济适用住房选址，并逐步确定具体地块和用地界限：
对岩飞机坝铁合金厂北侧地块，面积10.5亩；
斗胆片区泛华厂宿舍旁地块，面积50亩；
沙湾片区高颐阙附近地块，面积90亩；
大兴电站下游地块，面积50亩；
沙湾先锋路地块，面积8.5亩；
斗胆啤酒厂北侧地块，面积9.96亩；
南坝子原看守所地块，面积5.2亩。

二、2010年竞争楼盘调查分析
☆青江·国际花园
开 发 商
四川航空雅安房地产开发有限公司
项目地址
中国·四川·雅安滨江大道
项目规模
48086万㎡
建筑形态
高层电梯公寓
占地面积
35亩左右
总 套 数
395套，分二期开发，一期215套，二期180套。
容 积 率
1.9
绿 化 率
43%
停车位面积
地下停车库5000平方米
物 管 费
1.3元/㎡
1期推出日期
2010年10月25日左右
主力户型
110.32平方米（三室二厅卫）
销售状况
一期已售完。（销售场面火爆）
销售均价
5200元/㎡左右
优惠折扣
一次性96折；按揭98折。
二期户型
C2户型——137.74㎡（三室二厅二卫带入户花园）
C3户型——168.37㎡（四室两厅二卫带入户花园）
项目动态
本项目一期已售完，2011年上半将推2栋18栋的电梯房，共180套。
热销现象
实现了一期项目开盘即刻售罄的火爆局面。

原因剖析
·市场因素：2010年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给；
·项目因素：1、地理位置：项目位于滨江大道核心地点，雅安新政务中心旁，纵览广袤江景美色；2、户型特点：主力户型针对二次置业者或投资者，面积为110平米左右舒适型套三；3、产品特性：品质型楼盘，代表了雅安未来生活的发展趋势。

项目短板
1、楼盘规模：占地35亩，规模较小；2、园林绿化：虽然号称43%绿化率，但由于楼盘规模小导致景观绿化面积减少；3、楼盘配套：楼盘配套不足，商业、物业、景观、运动设施、会所等，无法与大型楼盘配套媲美；4、二期户型：130-170平米，户型面积偏大，考验市场承受能力，具有一定的市场风险。

☆ 领地·凯旋帝景
开发商
眉山领地房地产集团有限公司
项目地址
雅安市沙湾路金凤山景观大道
项目规模
24万㎡左右
建筑形态
多层洋房
占地面积
147亩
总 套 数
1800套左右，分二期开发
一 期
612套，分三批次发售
容 积 率
2.5
绿化率
45%
一期停车位
330个
项目配套
自身配套游泳池、业主会所、公共简单健身器材、部份商业配套，2期园林景观设计较好，四季有绿、三季有花、一步一景、步步见景；周边配套为雅安新城区政治中心、金融中心、教育中心及体育馆、金凤山健身步道，市政设施配套较好，已形成一定的规模。
交房日期
1期2011年12月31日
物管费
按物价局审批为准
推出日期
1期分三批次发售，1、2批次已售完，即将推出3批次。
主题广告语
山的官邸官邸的山（——150亩，城市首席奢豪大盘——）
2 批 次 销 售 情 况
推出时间
2010年11月初
套 数
204套
主力户型
F户型——二室二厅二卫（带可变花池，变为三室二厅二卫），建筑面积：94.0㎡，实得面积约：115㎡。
J3户型——二室二厅二卫（带可变花池，变为三室二厅二卫），
建筑面积：91.16㎡，实得面积约：113㎡。
H户型——二室二厅二卫（带入户花园、可变花池，变为三室二厅二卫），建筑面积：119.15㎡，实得面积约：154㎡。
销售均价
5400元/㎡（最高价5800元/㎡、最低价5188元/㎡）
优惠折扣
一次性98折；按揭99折；开盘当天购买另行优惠1个点。
项目动态
1期1、2批次已基本售完，3批次大概在春节左右推出。2期高层电梯房大概在2011年4至5月份推出。
热销现象
1批次开盘当日就售馨，2批次开盘当天销售率达80%以上。

原因剖析
·市场因素：2010年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给；
·项目因素：1、楼盘规模：该楼盘是目前雨城区最大的楼盘，总建筑面积约24万平米，规模优势明显；2、地理位置：位于雅安城市新中心核心位置，毗邻新政务中心，雅安市体育馆、红十字医院旁，周边配套相对齐全，地理位置优越；3、户型配比： 90平米左右的可变户型，赠送面积较大，既适合雅安人居住特点，又有效控制了房屋总价，增强了客户购买力；4、园林景观：社区景观绿化较好，在雅安以前的楼盘开发中独树一帜，属于生态型楼盘；5、项目配套：社区配备游泳池、业主会所、公共健身空间等，在目前雅安首屈一指；6、物业管理：在雅安首度引入香港戴德梁行，构成项目一大卖点。
项目短板
1、运动设施配套不足；2、商业配套为部分底商，没有专属打造的商业配套；3、其它。

☆ 御景雅苑·山水豪庭
开发商
雅安张江房地产发展有限公司
项目地址
雅安市三雅园2号楼音乐广场旁
项目规模
1期5.13万㎡
建筑形态
高层电梯公寓
占地面积
17.5亩
总 套 数
265套，分三批次发售
容 积 率
3.5
项目配套
项目自身配套基本没有，主要依托于市政配套设施（项目旁为雅安市花重金打造的三雅苑音乐广场）。
交房日期
2012年10月30日
物 管 费
1.5元/㎡
推出日期
1期第一批次于2010年11月28日推出A\B栋，二批次于12月中旬推出，三批次于11年1月3日推出。
主题广告语
鼎级府邸▼至臻享受
主力户型
122平方米左右，三室二厅双卫（带入户花园和空中花园）
销售均价
1批次推出时间11月28日，均价：6168元。
2批次推出时间12月中旬，均价：6400。
3批次推出时间11年1月3日，均价：6200元。
优惠折扣
一次性99折；按揭无折扣。
项目动态
御景雅苑第一期已售257套。2011年4月份左右将陆续推出原老雅二中的的二期工程，规模约15万左右。
热销现象
一经推出即引起强大的市场共鸣，销售一路飘红，首期A、B栋“一日清盘”   

原因剖析
·市场因素：2010年雅安楼盘放量较小，造成高品质楼盘相对缺乏，一定程度上需求大于供给；
·项目因素：1、地理位置：位于城区三雅园广场旁，位于城区5分钟生活圈，地理位置其它项目不能比拟；2、户型面积：98%为三室二厅二卫，带入户花园和空中花园，面积都在122平方米左右，针对人群为高收入者；3、品质特点：距离城区最近的品质楼盘，自然吸引众人眼球。

项目短板
1、占地面积17.5亩，楼盘规模较小，不具备规模化影响力；2、园林绿化：由于楼盘规模原因，导致整个社区绿化面积相对较小；3、项目配套：自身配套有限，更多依靠紧邻城区弥补。

☆正黄项目（待开发）
开 发 商
正黄置业发展有限公司
项目地址
在本项目旁
占地面积
99亩
总建筑面积
376559平方米
建筑形态
高层电梯公寓
客 积 率
4.5
建筑密度
35%
绿 化 率
30%
停 车 位
2549个
A1户型
三室二厅二卫，建筑面积：131.62平方米，公摊：20.8，套内110.82，全飘窗，主卧带270度转角飘窗，超大景观阳台。
A2户型
三室二厅二卫，建筑面积:131.73平方米，公摊：20.82，套内111.91，全飘窗，主卧带270度转角飘窗。
B1户型
三室二厅一卫，建筑面积：111.58平方米，公摊：23.08，超大景观阳台。
B2户型
二室二厅一卫，建筑面积：80.34平方米，公摊：16.62，次卧、主卧带270度转角飘窗
D1户型
三室二厅二卫，建筑面积：122.9平方米，公摊：23.03，次卧、主卧带270度转角飘窗，超大景观阳台。
D2户型
二室二厅一卫，建筑面积：77.46平方米，公摊：14.52，次卧、主卧带270度转角飘窗。
E1户型
三室二厅一卫，建筑面积：98.91平方米，公摊:19.65,全飘窗。
E2户型
二室二厅一卫，建筑面积：87.16平方米，公摊：17.31平方米，全飘窗，主卧带270度转角飘窗。

项目分析
本项目的外立面色彩与我项目基本一致，全部由高层电梯房组成，给人的视觉效果较好，建筑基地占用面积小。从产品结构等方面考量，均与我项目趋同，以此形成直接竞争关系，因此成为我项目最大竞争对手。

项目短板
1、项目占地99亩，其规模无法与我项目抗衡；2、配套对比：由于规模不大的因素，其配套无法与我项目抗衡；3、由于地块拿地为530万/亩，故在价格上无法与我项目竞争。

正黄置业
介绍
公司成立于2003年11月21日，公司注册资本金5000万元。下设四川正黄置业发展有限公司、遂宁市正黄置业发展有限公司、四川博弘建设工程有限公司。是集房地产开发、建筑于一体的具有二级开发、二级建筑施工资质的集团型公司，拥有丰富的房地产开发、优秀的建筑管理经验。目前，公司房地产开发项目集中在成都市区及四川省的重点二级城市。
目前，公司员工总数近170人，其中高层管理及工程技术人员六十余人，均拥有丰富深厚的从业经验与资质。
自成立以来，公司先后开发了博源·逸康新城、博源·红光农贸超市、博源·碧水逸景、西山·临江苑、正黄·金港名都（南区）、正黄·上岭等项目，累计开发面积约30万平米。

调查结论：
1、销售状况：由于2010年雅安房地产市场放量有限，从几大在售楼盘调查情况看，其开盘销售均实现了开盘热销的良好局面，整体销售形势喜人；
2、供需状况：2010年雅安雨城区主要开发项目为青江国际花园、领地·凯旋帝景、御景雅苑·山水豪庭，其项目均处于供不应求的态势，需求处于旺盛阶段；
3、产品性质：产品打造均以倡导品质生活为主，国际化生活理念引入雅安，超越了雅安以前楼盘落后陈旧的开发理念，多层洋房或电梯公寓广受推崇；
4、户型特点：主流户型均为90-120平米左右，小套三、舒享型套三广受市场欢迎；
5、价格特点：从几大在售项目看，其均价均在5000元/平米以上，部分甚至达到6000元/平米以上，其价格在雅安均处于高位阶段。
6、配套状况：除领地·凯旋帝景具有一定的配套优势外，其它项目配套均显不足；
7、开发商特点：知名品牌开发商较少，基本上属于本地开发商和其他城市的二级开发商。

三、项目SWOT及卖点分析
★项目SWOT分析
优势（strength）
·产品：项目规模优势明显，具有区域影响力和号召力；
·品质：产品定位较高，在雅安占据首屈一指的地位；
·户型：户型多样，赠送面积，选择面广；
·景观：大规模高景观打造，置入外来先进理念，在雅安尚属首次；
·配套：中心区休闲、文化、商业、体育、生活等配套资源充足，其他项目难以匹敌。
劣势（weakness）
·虽然该片区是雅安未来新城区，但目前此区域地理位置相对较偏僻，心理距离较远；
·片区规划虽然形成，但周边配套目前并不成熟；
·旁边纸浆厂构成项目劣势。
·周边交通部便利，有待完善和发展。
机会（opportunity）
·雅安房地产市尚未处于成熟阶段，场情看好；
·作为新城区，片区发展看好，区域价值凸显；
·在同区域，同正黄、置信相比，项目走在前面，有机会抓住最佳销售时机；
·项目拿地总价与竞争对手相比，有更多的价格变动空间。
威胁（Threat）
·2011是雅安建设年，房地产市场处于多盘发售时期。在雅安房地产市场绝无仅有，市场竞争巨大；
·正黄置业项目紧邻地块，且产品与本项目趋同，成为项目直接的竞争对手；
·受雅安人口及特殊地理位置因素影响，能否顺利去划项目，不仅考验市场，也考验团队。

★项目卖点梳理
·区域卖点
1.城市规划
雅安城市规划的新城区，将成为新雅安的高尚人居板块，本项目处于该区域的核心位置，发展前景远大。
2.成雅快铁雅安站即将落户雅安沙湾区，将输入无限活动，区域价值无可限量。

·项目卖点
一、规模优势
项目占地200余亩，总建筑面积60多万平米，在区域内其规模影响力无以伦比。
二、规划优势
国际级团队匠心巨制，整体规划科学合理，完美生活序幕开启。
三、建筑优势
1.建筑特色：经典的现代欧式建筑风格，充满浓烈的异域风情色彩，首屈一指开雅安近年来地产开发之先河。
2.户型空间：契合雅安本地实际，寻求最适合雅安需求的户型，经典套二、完美小三房、舒居大三房、奢适四房，多款户型设计满足不同层次的需求。
3.赠送空间：N+1全新设计震撼登场，更多空间赠送，全新价值超越想象。
4.视野优势：枕青山，傍湖泊，望江流，开扬视野无限。
四、园林优势
1.规模优势：数万平米立体园林景观绿化，将生活置于景观，在 雅安首屈一指。
2.规划优势：大师团队精心考究，两大5千余平米湖景组团，荡起生活涟漪，人在景中，景在画中，人景交融独占鳌头。
3.园林元素优势：因为有你，数十种珍贵之物远道而来，俨然一个植物博物馆，或许你也会成为植物学家。
五、配套优势
·运动配套
1.超大游泳池：海域风情泳池，伴您荡漾激情与身心，国际化生活像雅安首度巡礼。
2.篮球场、网球场：在绿荫下尽情挥洒汗水，运动从此就在家门口，演绎雅安全新生活。
3.康体设施、慢跑步径：无论是老人、小孩还是年轻人，健康永远是福，你可以随意选择你的生活方式，这一切皆与你零距离。
·商业配套
数万平米商业配套，未来区域新中心，全面满足一站式购物需求。在雅安史例，无前例。
·会所配套
上千平米会所配套，开启你梦寐的生活向往。棋牌、咖啡、台球、观影……超越您的想象更多。
·物业服务
× × ×全程服务，24小时尊贵呵护，至诚致远，温暖每一刻。

四、媒体资源调查