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1、 第二章 核心均价确定 一、 对比楼盘选择 二、 对比楼盘权重确定 三、 核心均价静态比准 中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出的同类户型，总价相近的楼盘较少，可比性相对局限，通过同区域的同质楼盘以及相关区域三级市场成交分析，确定核心均价。 一、 对比楼盘选择： 商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重
2、要的参考价值，在选取对比楼盘时，要把握以下三个原则： l 区域相关性 l 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次） l 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性） 参考楼盘参见后页《竞争楼盘分布图》及《竞争楼盘列表》 由于在销售阶段，工程展示的不同，在参照时应确立一个比较标准，即各项指标均在目前在售项目中抽取其中户型面积，总价相近的部分，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分。 a) 天鹅堡二期II区 天鹅堡二期II区7月3日选房，与项目入市时机最为接近，并且，从档次、区域及面积总价方面分析，具有较强可比性，应充分对比项目的优劣势确定均价。 b) 世纪村
3、王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳 世纪村与项目仅一路之隔，也是目前本区域内唯一的在售项目，虽然在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因其位置和产品与项目有相近，具有较强的参考价值。 红树东方虽然销售已到尾声，但因其区域和产品的相关度较高，且时隔较近，具有一定的借鉴意义。 红树西岸和瑞河耶纳，与本项目位置最相近，从其产品品质和预计推出时间分析，将是项目推出时最大的竞争对手，但由于其尚未开始发售，因此不作为项目核心均价合成的对比楼盘，与他们的竞争分析在后面的价格策略中体现。 c) 熙园、兰溪谷 熙园为去年8月份开盘，至今销售率90%左右，剩下的单位为多为一梯两户的圆楼，对于本项
4、目有可比性； 兰溪谷今年4月份开始分4批推出房号，楼盘质素、发展商品牌和价格面积与本项目在一定程度上具有可比性。 d) 天鹅堡一期 天鹅堡一期A、B、C、栋2001年10月入市，销售周期长，与本项目的可比性不大，所以仅把D、E作为比准对象。但近期一期A、B、C、栋三级市场的成交对本项目有一定的借鉴作用； e) 香域中央、水榭花都、硅谷别墅 本项目入市时，以上项目尚无准确价格，但从区域、产品品质和目前市场预期的价格分析，这几个项目也是本项目的竞争对手； 水榭花都 兰溪谷 硅谷别墅 红树西岸 瑞河耶纳 熙园 天一 天二Ⅰ 世纪村 本项目 红树东方 竞争楼盘分布
5、图 竞争楼盘列表 项目 建面 容积率 总套数 主力户型面积 均价 推出时间 销售情况 在售楼盘 天鹅堡二期II区 11.1万 3.662 342 240-260四房 9800 7月3日 兰溪谷 9.3万 1.65 539 143-163四房 9800 4月17日 70％ 世纪村日月府 10.6万 3.51 564 150-200三房 200-220四房 7600 4月18日 后续项目 瑞河耶纳 11.1万 1.4 400多 TOHO：220-270 多层：200-250 小高层：130-170
6、8500 9月底 — 红树西岸 25万 3.4 1167 95-100两房 120-200三房 15000 7月认筹8月开盘 — 硅谷别墅三期 11万 2.04 300 240平米四房 — — — 水榭花都三期 9万 总体1.4 — 91-305 — 04年年底 — 香域中央 18万 2.08 720 159-172四房 9000 10月 — 御景东园 19万 5.9 1021 120-150三房 9000 6月20日 目前积累350张卡 二、 对比楼盘权重确定： 我们把与项目相关的楼盘进行打分，根据
7、其排序和价格透明性确定比较权重。 位置相近20 同质产品25 竞争关系55 总分 天鹅堡二期II区 15 20 55 90 红树东方 15 15 5 35 熙园 5 15 5 25 兰溪谷 10 10 5 25 世纪村王府 20 5 0 25 天鹅堡二期Ⅰ区 15 10 0 25 水榭花都二期 5 10 0 15 根据上表中的评分情况以同区域参考为重点来进行分配，竞争关系相对重要，所以与项目推出时间最为接近的天鹅堡二期II区的权重稍大，水榭花都二期仅作参考，权重较小（所选定的比重取整数值）。 因素 权重
8、 相应楼盘 比重 存在竞争 75％ 天鹅堡二期II区 40％ 红树东方 15％ 熙园 10％ 兰溪谷 10％ 无竞争 25％ 世纪村 10％ 天鹅堡二期Ⅰ区 10％ 水榭花都二期 5％ 核心均价比准 项目 实收均价(元/M2) 销售调整 市场调整均价(元/M2) 折算率 比准均价(元/M2) 权重值 折算价格(元/M2) 天鹅堡二期Ⅱ区 9800 1 9604 98% 9417 40% 3767 红树东方 8600 0.97 8342 107% 8963 15% 1345 熙园 9800 0
9、99 9702 100.55% 9755 10% 976 兰溪谷 9600 1.02 9792 102% 9998 10% 1000 世纪村王府 8700 0.93 8091 110.30% 8924 10% 892 天鹅堡二期Ⅰ区 10000 1 10000 97% 9670 10% 967 水榭花都二期 11000 1.02 11220 98% 10945 5% 547 合计 100% 9570 说明： a) 表中各楼盘的均价为各项目与本项目对比，同质产品目前销售实现的实收均价； b) 表中天鹅堡二期II区均价为其入市时的实收均价； c) 表中熙园的均价指除开TOWN HOUSE之后高层部分的实收均价； d) 表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价； e) 表中天鹅堡二期Ⅰ区均价为实收均价； f) 折算率是根据对比项目与本项目在入市时，各因素对比打分确定，其中工程展示假设达到以下要求： l 环境工程展示到位 l 样板房、入户大堂装修完毕开放 l 外围导示系统到位 l 看楼通道系列包装到位 l 楼梯包装到位 结论：通过静态市场比较法,本项目的市场比准价格取整为9570元/平方米
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