中信红树湾_价格方案_价格报告－2第二章-核心均价确定.docx

第二章 核心均价确定

一、 对比楼盘选择
二、 对比楼盘权重确定
三、 核心均价静态比准

中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home组成，整体户均面积在180平米左右，入市时市场上推出的同类户型，总价相近的楼盘较少，可比性相对局限，通过同区域的同质楼盘以及相关区域三级市场成交分析，确定核心均价。
一、 对比楼盘选择：
商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值，在选取对比楼盘时，要把握以下三个原则：
l 区域相关性
l 产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）
l 竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠性）
参考楼盘参见后页《竞争楼盘分布图》及《竞争楼盘列表》
由于在销售阶段，工程展示的不同，在参照时应确立一个比较标准，即各项指标均在目前在售项目中抽取其中户型面积，总价相近的部分，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分。
a) 天鹅堡二期II区
天鹅堡二期II区7月3日选房，与项目入市时机最为接近，并且，从档次、区域及面积总价方面分析，具有较强可比性，应充分对比项目的优劣势确定均价。
b) 世纪村王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳
世纪村与项目仅一路之隔，也是目前本区域内唯一的在售项目，虽然在项目整体形象、档次等方面存在差异，但因其位置和产品与项目有相近，具有较强的参考价值。
红树东方虽然销售已到尾声，但因其区域和产品的相关度较高，且时隔较近，具有一定的借鉴意义。
红树西岸和瑞河耶纳，与本项目位置最相近，从其产品品质和预计推出时间分析，将是项目推出时最大的竞争对手，但由于其尚未开始发售，因此不作为项目核心均价合成的对比楼盘，与他们的竞争分析在后面的价格策略中体现。
c) 熙园、兰溪谷
熙园为去年8月份开盘，至今销售率90%左右，剩下的单位为多为一梯两户的圆楼，对于本项目有可比性；
兰溪谷今年4月份开始分4批推出房号，楼盘质素、发展商品牌和价格面积与本项目在一定程度上具有可比性。
d) 天鹅堡一期
天鹅堡一期A、B、C、栋2001年10月入市，销售周期长，与本项目的可比性不大，所以仅把D、E作为比准对象。但近期一期A、B、C、栋三级市场的成交对本项目有一定的借鉴作用；
e) 香域中央、水榭花都、硅谷别墅
本项目入市时，以上项目尚无准确价格，但从区域、产品品质和目前市场预期的价格分析，这几个项目也是本项目的竞争对手；

水榭花都
兰溪谷
硅谷别墅
红树西岸
瑞河耶纳
熙园
天一
天二Ⅰ
世纪村
本项目
红树东方
竞争楼盘分布图

竞争楼盘列表

项目
建面
容积率
总套数
主力户型面积
均价
推出时间
销售情况
在售楼盘
天鹅堡二期II区
11.1万
3.662
342
240-260四房
9800
7月3日

兰溪谷
9.3万
1.65
539
143-163四房
9800
4月17日
70％
世纪村日月府
10.6万
3.51
564
150-200三房
200-220四房
7600
4月18日

后续项目
瑞河耶纳
11.1万
1.4
400多
TOHO：220-270
多层：200-250
小高层：130-170
8500
9月底
—
红树西岸
25万
3.4
1167
95-100两房
120-200三房
15000
7月认筹8月开盘
—
硅谷别墅三期
11万
2.04
300
240平米四房
—
—
—
水榭花都三期
9万
总体1.4
—
91-305
—
04年年底
—
香域中央
18万
2.08
720
159-172四房
9000
10月
—
御景东园
19万
5.9
1021
120-150三房
9000
6月20日
目前积累350张卡

二、 对比楼盘权重确定：
我们把与项目相关的楼盘进行打分，根据其排序和价格透明性确定比较权重。

位置相近20
同质产品25
竞争关系55
总分
天鹅堡二期II区
15
20
55
90
红树东方
15
15
5
35
熙园
5
15
5
25
兰溪谷
10
10
5
25
世纪村王府
20
5
0
25
天鹅堡二期Ⅰ区
15
10
0
25
水榭花都二期
5
10
0
15

根据上表中的评分情况以同区域参考为重点来进行分配，竞争关系相对重要，所以与项目推出时间最为接近的天鹅堡二期II区的权重稍大，水榭花都二期仅作参考，权重较小（所选定的比重取整数值）。
因素
权重
相应楼盘
比重
存在竞争
75％
天鹅堡二期II区
40％
红树东方
15％
熙园
10％
兰溪谷
10％
无竞争
25％
世纪村
10％
天鹅堡二期Ⅰ区
10％
水榭花都二期
5％

核心均价比准
项目
实收均价(元/M2)
销售调整
市场调整均价(元/M2)
折算率
比准均价(元/M2)
权重值
折算价格(元/M2)
天鹅堡二期Ⅱ区
9800
1
9604
98%
9417
40%
3767
红树东方
8600
0.97
8342
107%
8963
15%
1345
熙园
9800
0.99
9702
100.55%
9755
10%
976
兰溪谷
9600
1.02
9792
102%
9998
10%
1000
世纪村王府
8700
0.93
8091
110.30%
8924
10%
892
天鹅堡二期Ⅰ区
10000
1
10000
97%
9670
10%
967
水榭花都二期
11000
1.02
11220
98%
10945
5%
547
合计

100%
9570
说明：
a) 表中各楼盘的均价为各项目与本项目对比，同质产品目前销售实现的实收均价；
b) 表中天鹅堡二期II区均价为其入市时的实收均价；
c) 表中熙园的均价指除开TOWN HOUSE之后高层部分的实收均价；
d) 表中兰溪谷均价取小高层部分成交均价；
e) 表中天鹅堡二期Ⅰ区均价为实收均价；
f) 折算率是根据对比项目与本项目在入市时，各因素对比打分确定，其中工程展示假设达到以下要求：
l 环境工程展示到位
l 样板房、入户大堂装修完毕开放
l 外围导示系统到位
l 看楼通道系列包装到位
l 楼梯包装到位
结论：通过静态市场比较法,本项目的市场比准价格取整为9570元/平方米