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1、案例分析完整版：苏州新城邻⾥中⼼ 第⼀篇：开创邻⾥中⼼的先河 引⾔ 新加坡探索多年的邻⾥中⼼建设，不仅妥善解决了居民⽣活质量与城市环境之间的若⼲问题，⽽且对社会经济发展和居 民素质提⾼起到保障作⽤，⼴受好评的同时被诸多国家效仿。 邻⾥中⼼是最早从新加坡引⼊的社区服务商业概念 是指新加坡在3000-6000户居民中 设⽴⼀个功能⽐较齐全的商业、服务、娱乐中⼼ ▼新加坡第⼀乐⼴场(邻⾥中⼼成功的代表作) 我国的邻⾥中⼼概念在苏州⼯业园区⾸次引进 新城邻⾥中⼼是引进其概念⽽规划的第⼀家 今天我们就来与您⼀同分享 国内“第⼀家”邻⾥
2、中⼼——苏州新城邻⾥中⼼ 项⽬概况分析 01 |项⽬区位 新城邻⾥中⼼位于现代⼤道和星海街的交界处 现代⼤道和星海街均为城市主⼲道 双向车道，中间设有绿化隔离带 ▼ 02 | 交通条件 星海街上及现代⼤道上 设有新城邻⾥中⼼公交站 均可直达新城邻⾥中⼼门⼝ ▼星海街上的公交车站 ▼现代⼤道上的公交车站 除了公交线路以外 项⽬周边还有⼤量的⾃⾏车租⽤点位 ⽅便居民出⾏与来邻⾥中⼼消费 ▼⾦鸡湖西地区公共⾃⾏车点位分布 ▼周边公交站点及租赁⾃⾏车站 03 | 项⽬所在商圈
3、 ⾦鸡湖商圈是苏州⼯业园区最成熟的居住中⼼ 周边以传统商业为主 ▼ 项⽬建筑情况 新城邻⾥中⼼的建筑 只运⽤了⽅形和圆形两种元素 项⽬建筑外观&特⾊ 01 | 外⽴⾯展⽰ 新城邻⾥中⼼的外⽴⾯设计 基本以涂料和⽯材等建材为主 多层的建筑展⽰了其区别于传统沿街店铺的品牌形象 ▼ 清⼀⾊的外表摆放了⼴告牌 展⽰了商业的信息 ▼ 02 | 建筑连接⽅式 新城邻⾥中⼼由⼀座4层半的开放式建筑和 ⼀座2层的附楼组成 两座建筑由长桥相连 ▼ 长桥上集中布
4、置了⾯对⾯两排(10余个) 统⼀造型的街铺组成了⼩型街市 ▼ 03 | 楼梯间玻璃幕墙 楼梯间⽤玻璃做外墙 既解决了内部采光问题 ⼜在外⽴⾯上形成了丰富的虚实对⽐ 丰富了建筑体块的层次感 ▼ ▼幕墙内部楼梯 内部展⽰&景观绿化 01 | 中庭及内部空间展⽰ 内部建筑设计简约⼤⽓ 虽不⾼端，但符合邻⾥中⼼的定位 以实⽤为准 ▼新城邻⾥中⼼中庭 中庭⼲净明快的垂吊物点缀了商场的艺术感 02 | 内部景观绿化 新城邻⾥中⼼的公共绿地 地处建筑密度很⾼的综合居住区内
5、 以将近邻⾥中⼼三分之⼀的⽤地 作为消费者游览、观赏、休憩之地 为园内的主要功能区，位于项⽬的中⼼部位 ▼ 幼⼉园和⼩学校设于北边缘 临⽔且安静的独⽴地段 绿地庭院还起到了两者与商业区分隔的作⽤ ▼ 03 | 商场导视系统 以LOGO和楼层指⽰牌为主 也有导向性指⽰牌 ▼绿地⼴场上的⽅向性导视牌 ▼邻⾥⽣鲜导视牌 ▼电梯⼝导视牌&顶部导视牌 邻⾥中⼼的规模虽⼩ 只⾯对500-1000⽶范围的居住市民 但是商业的导视系统完善，便利消费者 04 | 内部景观⼩品展⽰
6、 ▼商场⼀⾓的⾦鱼池&休憩座椅 ▼商场内部的休憩座椅 ⼈性化的设施配置到位 说明以⼈为本的理念落到了实处 作为我国⾸家“邻⾥中⼼” 区位/交通条件优越 业态配置满⾜周边居民⽇常需求 新城邻⾥中⼼的外⽴⾯设计 基本以涂料和⽯材等现代建材为主 给予⼴告牌极⼤的展⽰空间和突出效果 充分展⽰了其区别于传统沿街店铺的品牌形象 玻璃幕墙&长廊街铺 体现了建筑设计的实⽤性较强 导视系统清晰、明了 景观⼩品及内部设计简约⼤⽅ 邻⾥中⼼虽⼩，服务理念是⼤ 下期将继续为⼤家分享 苏州新城邻⾥中⼼的整体布局和业
7、态规划特⾊分析 第⼆篇：以⼈为本，服务⾄上 引⾔ 邻⾥中⼼系列产品集聚⼈⽓的能⼒较强，统⼀规划，有序发展，不仅将配套服务集中⼀起，⽽且通过统⼀规划和管理， 使各业态间互动，发挥出各⾃的品牌效应。 消费客群&项⽬定位 01 | 项⽬消费客群 新城邻⾥中⼼位于苏州⼯业园区 新城邻⾥中⼼位于苏州⼯业园区 区域内居民的基本商业消费内容是⽣活消费 随着苏州⼯业园区的不断发展 项⽬周边积累了相当数量的外籍员⼯ 办公⼈群、住宅居民等⼈群 此类⼈群的消费⼒和购买⼒ 远远⾼于其他区域的消费⼈群 ▼ 02 |项⽬定位
8、区域⼀站式“社区型”⽣活邻⾥新中⼼ 风格定位 现代主义风格 惠民利民便民 注重“服务性”的⽣活零售 有品牌⽂化的⽣活中⼼ 功能定位 满⾜周边居民⽇常⽣活消费和基本配套服务 ⽅圆1公⾥8000户居民 年龄段(3-60岁)，以青少年和中⽼年为主 业态定位 ⽣活零售+餐饮+娱乐+完善的⽣活配套服务 消费客群&项⽬定位 01 | 项⽬周边消费客群 新城邻⾥中⼼周边以居民区为主 其完善的⽣活配套，成为周边⼩区消费的⾸选地 下⾯的12项基础服务业种(经营内容) 是苏州邻⾥中⼼必备的特⾊ 是苏州邻⾥中⼼必备的特⾊
9、⽣活配套服务功能占据了重要地位 这也是其它社区商业开发所要重视的服务业种 具有⾼参考性 ▼ 02 |项⽬商业形态 由⼀座四层半的开放式建筑 以及⼀座两层的副楼组成 ▼ ▼新城⼤厦与邻⾥中⼼直接连接 03 | 车位配⽐ 车位共计150余个 平均车位配⽐约0.71个/百㎡ ▼ ▼停车场&员⼯⾃⾏车棚实景图 项⽬内/外部动线分析 外部动线 新城邻⾥中⼼外部的车流动线共有三条 分别位于城市主⼲道现代⼤道 次⼲道星海街以及⽀马路上 其中现代⼤道和星海街⼊⼝为项⽬车流主
10、⼊⼝ ▼ 项⽬外部的⼈流⼊⼝动线也有三条 其中主要以现代⼤道和星海街⼈流⼊⼝为主 项⽬整体业态分析 ▼ ▼客流主次⼊⼝照⽚ ⼈流动线与车流动线交叉分⼝ 实现项⽬整体的⼈车分流 且项⽬外部的客流动线清晰 利于消费客群的导⼊ 内部动线 ▼垂直动线数量较多且位于显眼位置
11、 ▼垂直动线实景照⽚ 整体上看，新城邻⾥中⼼的服务业态⽐重最⼤ 配套服务占⽐较多 凸显了社区商业服务功能的核⼼地位 ▼各区域业态业种配置⽐例 按商家数量计算 零售36%，餐饮业17% 休闲娱乐6%，服务配套41% 按经营⾯积计算 零售24%，餐饮业15% 休闲娱乐7%，服务配套54% ▼ ▼各区域楼层主题业态分布 >>>> 附楼 零售和餐饮在⾯积及数量占⽐均为50% 内部设置的邻⾥⽣鲜超市和特⾊餐饮均分 即可满⾜周边居民基本⽣活需求 ⼜能够扩充邻⾥中⼼的⽣活服
12、务功能 ▼ ▼邻⾥⽣鲜超市实景展⽰ >>>> F1层 F1的业态以零售为主，数量占⽐51% ▼ 楼层主题是⽣活必需品 整个细分业种的组合 也围绕基本⽣活消费的业态定位 ▼F1层平⾯布局 >>>> F2层 F2的业态以零售购物为主，数量占⽐70% 打造邻⾥中⼼的时尚购物氛围 打造邻⾥中⼼的时尚购物氛围 作为社区配套商业 以⽣活⽤品、家纺家居为主 配合了餐饮和休闲娱乐 充分体现了便民利民的宗旨 ▼F2层平⾯布局 >>>> F3层 F3
13、的主题为休闲娱乐 但是由于是社区配套，服务配套数量占⽐达86% 基本以社区型公共健⾝运动为主 ▼ 开设了跆拳道社和⽂化中⼼ 配合配套的阅览室 形成了良好的⽂化休闲氛围 ▼F3层平⾯布局 >>>> F4层 按商铺数量计算， F4层全部为服务配套类 ▼ 设⽴了⾦融、教育培训和医疗机构 突出了邻⾥中⼼以社区配套 服务居民为宗旨的建设⽬标 ▼ 作为引进新加坡的经营模式开发的第⼀个邻⾥中⼼ 主要服务于所在社区居民的⽣活消费 邻⾥中⼼的业种配置以基本⽣活服务为主 深受周边消费者欢迎
14、给⽼百姓带来最⼤的实惠与⽅便 拉近了商业经营者与居民之间的距离 因⽽具有很强的⽣命⼒ 第三篇：现代商业启⽰录 引⾔ 新城邻⾥中⼼作为国内⾸家“邻⾥中⼼”，得到中新两国政府⼀致肯定，成为苏州⼯业园区借鉴新加坡公共管理经验的成 功典范之⼀，以⼈为本、服务⾄上的商业理念值得学习。 优势1 社区商业开发模式的成功案例 苏州新城邻⾥中⼼是国有资产全⼒打造的苏州第⼀个邻⾥中⼼社区商业项⽬。 邻⾥中⼼的经营范围从“油盐酱醋茶”到“⾐⾷住⾏闲娱”，它的消费客群主要服务于⾦鸡湖西商圈项⽬附近区域⼯业园区内 的居民，然后向周边辐射。 ▼主要服务于⾦鸡湖西
15、商圈 新城邻⾥中⼼的建成开业，标志着苏州邻⾥中⼼公司借鉴新加坡公共管理经验的实践成功⾛出第⼀步。 优势2 业态配置满⾜周边社区居民需求 第⼀：配置12项基础服务内容，包括⽣鲜超市、超市、⽂化⽤品/书店、图书馆、餐饮、药店、美容美发、洗⾐、修 理、银⾏、通讯、邮政、社区卫⽣服务中⼼、⽂化活动中⼼。 ▼项⽬内部业态业种配置齐全 第⼆：根据社区⽣活需要配置⽂体内容。如蒙特梭利早教中⼼、益多少⼉英语、童元堂中医⼩⼉推拿、全星珉跆拳道 等。 ▼贴近社区⽣活需要的业种配置 第三：结合现代⼈的消费和休闲需要，设⽴了多层次、多品种的配套设施。如：世
16、界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味 第三：结合现代⼈的消费和休闲需要，设⽴了多层次、多品种的配套设施。如：世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味 等。 ▼符合现代⼈需求的餐饮配置 新城邻⾥中⼼⾸试社区商业集中式的布局，改变了以往传统型分散底商环境杂乱与噪声，改善了⼈居环境和城市⾯貌， 营造出⼀种和谐发展的商业氛围，受到所在社区居民的认同。 启⽰1 中国式邻⾥中⼼的⾯积2.5万㎡为宜 邻⾥中⼼的⼀般要求： 配置标准：按2万⼈组团配置⼀个邻⾥中⼼的标准规划，⼀般周边有5、 6个住宅⼩区，辐射直径为0.5公⾥(主商圈) -1 公⾥(次商圈)。 ▼新城
17、邻⾥中⼼周边社区 ⾯积：每个邻⾥中⼼平均建筑⾯积约2.5万㎡； 建筑形态：与社区分离的独⽴建筑； 与居民区距离：周边住宅⼩区居民⼀般步⾏10-15分钟就能到达邻⾥中⼼； ▼项⽬商业建筑形态 总体定位：集基本服务、商业服务以及公益服务等多种服务功能于⼀体的新型社区商业； 业态配⽐：基本业态-购物、休闲娱乐、餐饮、社区服务；服务业为主导(80%)，其中40%-50%为餐饮业； 服务理念：以12项基本服务为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意； 服务内涵：综合性、全⽅位、多功能、各层次； 从以上邻⾥中⼼的配置要求与商业服务功能上看，主要是满⾜
18、周边⼈群⽇常⽣活消费与服务需求，服务于周边2-3万⼈ ⼝，所以，所需⾯积不⽤很⼤。 很多开发商做项⽬贪⼤。商业是需要有⼈来消费的，邻⾥中⼼的辐射圈就在1公⾥范围之内。⾯积规模⼤了，没有这么 多商家愿意进⼊，就会出现空铺、死铺。 启⽰2 服务范围与消费内容特⾊鲜明 邻⾥中⼼四⼤特⾊： 第⼀：构成⼀套家庭住宅使⽤功能延伸体系，邻⾥中⼼内部的业态业种配置作为家庭的延伸，满⾜消费者的各种需求。 第⼆：把⽇常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，⼜满⾜了⼈们多样化的需求、提⾼了社 区居民的⽣活质量和城市的环境质量。 第三：服务对象以住宅⼩区居民的
19、⽇常⽣活为主，⽇常服务在社区内即可完成。 第四：为社区居民提供⽣活配套、⽂化体育等多种服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提 供了诸多的就业机会。 ▼服务对象以周边社区居民为主 社区卫⽣所、社区⽂化中⼼，⽣鲜店及超市商场是对于社区居民⽽⾔，是基本的⽣活消费需求。出门⼀次，办成多件事 情，对消费者⽽⾔，⼗分便利！ 所以做邻⾥中⼼社区商业，必须以⼈为本、以居住⼈群为中⼼，全部设施必须紧紧围绕⼈们在居家附近寻求⽣活、⽂化 交流的需要来设定。 启⽰3 满⾜消费者需求的商业具有⽣命⼒ 邻⾥中⼼受政府规划调控，是政府调控下的商业⾏为，
20、其运营有既定模式。 开发模式：以⾃持为主，销售少量商铺，甚⾄不销售。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租⾦吸引经营者。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 必备业种：邻⾥中⼼的12项必备业种为⽣鲜店、超市、餐饮店、药店、⽂化⽤品店、美容美发店、洗⾐店、维修点、银 ⾏、邮政、卫⽣所、社区活动中⼼。 邻⾥中⼼为⽼百姓的⽣活服务的必备业种配置，是深受居民消费者欢迎的举措，给⽼百姓带来最⼤的实惠与⽅便，拉近 了商业经营者与居民之间的距离，因⽽具有很强的⽣命⼒。 -END- 统计数据截⽌到2016年底 转载须知 转载时后台回复“转载”⼆字 18年商业地产咨询策划经历 想要了解苏州新城邻⾥中⼼的更多⼲货内容 公司地址：上海市静安区⼴中路788号秋实楼903室
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