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1、 专业+服务 创造地产新价值 铺位划分与编号建议 一、郑州市在售项目分析 从商业规模、销售模式、商铺面积、销售价格、业态规划等几个方面，对目前郑州市在售的商业项目进行分析，通过分析最终可以从中得到借鉴，为新长城项目商业商铺的合理规划及分割找到依据。 （一）、在售项目重点信息统计表 项目名称 商业规模 销售模式 商铺面积 销售价格 业态规划 备注 中国元通纺织城
2、 约10万㎡ 即返3年24% 40年经营权 一二层连体卖 街铺80-200㎡ 内铺43㎡ 街铺4530元/㎡ 内铺3328元/㎡ 共四个区，分别为A区棉布区B区韩国城C区面料、辅料D区床上用品。 郑上路与西四环交汇处，建筑面积45万平方，一期共1300多个铺位 帝湖王府 约3万㎡ 70年产权（不详） 街铺:20㎡ 内铺: 20-25㎡ 街铺11000元/㎡ 内铺9000元/㎡ 一层以服饰、化妆品餐饮为主，二层以家世界超市为主，三层以健身房为主 位于航海路与桐柏路交叉口，占地3110亩的大型住宅小区，建立一个城市中的小城市。 凯旋门 约2.8㎡ 2年包
3、租返17% 50年产权 100-1000㎡ 7000-15000元/㎡ 1楼2楼，银行、通讯、大型餐饮、一体化的洗浴娱乐中心；3楼电玩城、足疗、茶艺厅；4楼5楼办公空间（证券、期货、金融、大中型公司）；6楼健身房会议室 位于陇海路与桐柏路交叉口 紫金城 约1.6万㎡ 产权式销售10年返租90%签租约 10-200㎡ 以10-20㎡左右的铺居多 街铺24000元/㎡ 内铺12000元/㎡ 二楼7000元/㎡ 1-2楼精品百货.3.4楼超市 本项目位于管城区紫荆山路与东里路交叉口。是一个集住宅、写字楼、商业为一体的综合项目 宝龙城市广场 约20万㎡ 不包租（只拿
4、出30%的面积销售，其余只租不售） 40-120㎡为主 1F-1.9~2.9万元 2F-1.2~1.8万元 3F-0.7~0.8万元 集旅游,娱乐,游乐,文化,美食,休闲,运动,酒店式公寓,互动购物等功能为一体 位于郑东新区农业东路与九如路交汇处的一个纯商业的综合大型SHOPPINGMALL 天旺广场 约6.6万㎡ 50%首付即返3年24% 1F：50-100㎡ 2F：100-200㎡ 3/4F：200-2000㎡ 1F-1.3~1.6万元 2F-0.8~1.0万元 3F-0.7~0.8万元 世纪华联已经入驻 天明路与东风路交汇处DEMALL 郑州国贸中
5、心 约10万㎡ （只拿出40%销售，其余只租不售） 10-30㎡为主 50-60㎡为辅 1F-2.0~3.5万元 2F-1.2~1.8万元 将现代化的街区概念与SHOPPINGMALL融会贯通的复合形业态 农业路花园路交汇处 大上海 10万㎡以上 60年产权5年返租前3年8%后2年9%得铺率50% 15-80㎡ 15-20㎡小面积铺为主 步行街部分则稍大50-80为主 1F-1.8~3.0万元 2F-1.2~1.8万元 3F-0.7~1.6万元 复合业态 太康路与人民路交汇处 （二）、共同特征 1. 大多数项目是3-5年的短期返租的产权式销售模
6、式，回报率8-9%；其中，紫金城10年长期返租、宝龙未采取返租的模式； 2. 多数项目铺位的面积是在10-60㎡之间，特别是中型或大型项目的面积划得更小，如郑州国际中心，大上海；中国元通纺织城作为专业市场，则铺位面积划得稍大些，凯旋门的整体商业规模小，铺位面积划分得稍大； 3. 除规划为专业大市场外，一层的商铺的价格均在1万元/㎡以上，大型项目一层的销售均价在2万左右，甚至更高； （三）、分析结论 商业上规模的项目，铺位面积划分较小，销售单价较高，相对总价低，短期返租再次降低投资门槛儿，“只租不售部分”与“销售部分”的比值大于1（租售比大于1，大上海除外）。 9 二、商铺划分建议
7、 商铺的划分最终是以招商实现、销售实现、经营实现为目标的。以总平面的设计图为基础分割铺位，除客流动向和通透性外，招商实现和经营实现要求的关键在于铺位的灵活组合，销售实现要求的关键在于降低投资门槛。遂，同致行在铺位划分上可以总结得出面积和通道两方面的关键性建议。 （一）、基本原则 1. 招商、销售、经营一次性得以实现。即铺位的的划分即满足招商和销售的需求，又满足后期进场装修和经营的需要； 2. 不规则位置的铺位划分要尽可能规则分割。即尽可能地减少不规则商铺的出现； 3. 铺位组合的灵活性。即分割好的铺位及整体可以满足招商、销售、经营各个阶段不同目标客户群的不同要求； （
8、二）、具体的建议 Ø 建筑面积建议 根据前期调研，客户可承受的投资总价在10-20万元之间居多，需求面积一大多在20-40㎡，因为此铺面可以灵活组合，同致行建议在单铺申报产权允许的面积范围内，单铺的面积以“划小”为原则，建筑面积划分建议如下： 内铺面积划分成16～50㎡之间; 临街铺面积划分成24～80㎡之间; Ø 通道建议 因为此次铺位产品定位是实铺性质，不管铺位的面积怎样小，铺位怎样自由组合，人流通道的位置和宽度是一成不变的，在后期的装修及经营中都是适用的，所以要特别注意通道的通透性，人流的导向性；在此基础上，同致行建议主辅通道的宽度如下： 主通道宽度在2.8～3
9、0m 辅通道的宽度在1.8～2.0m 三、商铺编号建议 （一）、商业铺位编号的基本原则 ² 简单易记 ² 便于价格表的编制 ² 便于销售掌控 ² 便于投资者认知 （二）、长城康桥华城商业铺位编号 1 、“底商”商业铺位的编号说明 底商的铺位编号 = ‘楼号’+‘分层分区字母’+‘三位数的铺位号码’ 例如：9A001=9+A+001；即，9号楼“底商”一层铺位A区的第1号商铺； 9C008=9+C+008；即，9号楼“底商”二层铺位C区的第8号商铺； 1）．由于在前期和现行的销售顾问解说中，已经将住宅、公寓、写字楼统一称为“1#楼、2#楼
10、……8#楼、9#楼、10#楼”，所以在此部分“底商”商业编号中将延续这一说法，符合商业铺位编号的基本原则； 2）．分层分区字母的用法：因为此次商铺的划分属于实铺划分，相对于每一层商铺的数量相对少，所以在这里可以指定字母“A”和“B”表示底商的一层，字母“C”和“D”表示底商的二层，以此类推；即每一层的分区最多以两个字母表示，最少以一个字母表示，以便于符合铺位编号的基本原则； 3）．在三位数的铺位号码中，凡逢“4”时则舍掉此号，延用下一个号码； 2 、独立街铺编号说明 独立街铺编号 = ‘JP’ +‘分层分区字母’+‘三位数的铺位号码’ 例：JPB088=JP+B+088；即，独立街铺的一层B区第88号商铺； JPC188=JP+C+188；即，独立街铺的二层C区第188号商铺； 1）．“JP”为“街铺”拼音的首字母组合； 2）．同上； 3）．同上； （三）、长城康桥花园商业铺位编号 与华城的“底商”商业铺位的编号说明相同 注:9#楼\10#楼\16#楼\\17#楼具体的铺位编号见附件中 CAD图 同致行郑州项目组2006年6月6日
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