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铺位划分与编号建议
一、郑州市在售项目分析
从商业规模、销售模式、商铺面积、销售价格、业态规划等几个方面，对目前郑州市在售的商业项目进行分析，通过分析最终可以从中得到借鉴，为新长城项目商业商铺的合理规划及分割找到依据。
（一）、在售项目重点信息统计表
项目名称
商业规模
销售模式
商铺面积
销售价格
业态规划
备注
中国元通纺织城
约10万㎡
即返3年24%
40年经营权
一二层连体卖
街铺80-200㎡
内铺43㎡
街铺4530元/㎡
内铺3328元/㎡
共四个区，分别为A区棉布区B区韩国城C区面料、辅料D区床上用品。
郑上路与西四环交汇处，建筑面积45万平方，一期共1300多个铺位
帝湖王府
约3万㎡
70年产权（不详）
街铺:20㎡
内铺: 20-25㎡
街铺11000元/㎡
内铺9000元/㎡
一层以服饰、化妆品餐饮为主，二层以家世界超市为主，三层以健身房为主
位于航海路与桐柏路交叉口，占地3110亩的大型住宅小区，建立一个城市中的小城市。
凯旋门
约2.8㎡
2年包租返17%
50年产权
100-1000㎡
7000-15000元/㎡
1楼2楼，银行、通讯、大型餐饮、一体化的洗浴娱乐中心；3楼电玩城、足疗、茶艺厅；4楼5楼办公空间（证券、期货、金融、大中型公司）；6楼健身房会议室
位于陇海路与桐柏路交叉口
紫金城
约1.6万㎡
产权式销售10年返租90%签租约
10-200㎡
以10-20㎡左右的铺居多
街铺24000元/㎡
内铺12000元/㎡
二楼7000元/㎡
1-2楼精品百货.3.4楼超市
本项目位于管城区紫荆山路与东里路交叉口。是一个集住宅、写字楼、商业为一体的综合项目
宝龙城市广场
约20万㎡
不包租（只拿出30%的面积销售，其余只租不售）
40-120㎡为主
1F-1.9~2.9万元
2F-1.2~1.8万元
3F-0.7~0.8万元
集旅游,娱乐,游乐,文化,美食,休闲,运动,酒店式公寓,互动购物等功能为一体
位于郑东新区农业东路与九如路交汇处的一个纯商业的综合大型SHOPPINGMALL
天旺广场
约6.6万㎡
50%首付即返3年24%
1F：50-100㎡
2F：100-200㎡
3/4F：200-2000㎡
1F-1.3~1.6万元
2F-0.8~1.0万元
3F-0.7~0.8万元
世纪华联已经入驻
天明路与东风路交汇处DEMALL
郑州国贸中心
约10万㎡
（只拿出40%销售，其余只租不售）
10-30㎡为主
50-60㎡为辅
1F-2.0~3.5万元
2F-1.2~1.8万元
将现代化的街区概念与SHOPPINGMALL融会贯通的复合形业态
农业路花园路交汇处
大上海
10万㎡以上
60年产权5年返租前3年8%后2年9%得铺率50%
15-80㎡
15-20㎡小面积铺为主
步行街部分则稍大50-80为主
1F-1.8~3.0万元
2F-1.2~1.8万元
3F-0.7~1.6万元
复合业态
太康路与人民路交汇处
（二）、共同特征
1. 大多数项目是3-5年的短期返租的产权式销售模式，回报率8-9%；其中，紫金城10年长期返租、宝龙未采取返租的模式；
2. 多数项目铺位的面积是在10-60㎡之间，特别是中型或大型项目的面积划得更小，如郑州国际中心，大上海；中国元通纺织城作为专业市场，则铺位面积划得稍大些，凯旋门的整体商业规模小，铺位面积划分得稍大；
3. 除规划为专业大市场外，一层的商铺的价格均在1万元/㎡以上，大型项目一层的销售均价在2万左右，甚至更高；
（三）、分析结论
商业上规模的项目，铺位面积划分较小，销售单价较高，相对总价低，短期返租再次降低投资门槛儿，“只租不售部分”与“销售部分”的比值大于1（租售比大于1，大上海除外）。
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二、商铺划分建议
商铺的划分最终是以招商实现、销售实现、经营实现为目标的。以总平面的设计图为基础分割铺位，除客流动向和通透性外，招商实现和经营实现要求的关键在于铺位的灵活组合，销售实现要求的关键在于降低投资门槛。遂，同致行在铺位划分上可以总结得出面积和通道两方面的关键性建议。
（一）、基本原则
1. 招商、销售、经营一次性得以实现。即铺位的的划分即满足招商和销售的需求，又满足后期进场装修和经营的需要；
2. 不规则位置的铺位划分要尽可能规则分割。即尽可能地减少不规则商铺的出现；
3. 铺位组合的灵活性。即分割好的铺位及整体可以满足招商、销售、经营各个阶段不同目标客户群的不同要求；
（二）、具体的建议
Ø 建筑面积建议
根据前期调研，客户可承受的投资总价在10-20万元之间居多，需求面积一大多在20-40㎡，因为此铺面可以灵活组合，同致行建议在单铺申报产权允许的面积范围内，单铺的面积以“划小”为原则，建筑面积划分建议如下：
内铺面积划分成16～50㎡之间;
临街铺面积划分成24～80㎡之间;
Ø 通道建议
因为此次铺位产品定位是实铺性质，不管铺位的面积怎样小，铺位怎样自由组合，人流通道的位置和宽度是一成不变的，在后期的装修及经营中都是适用的，所以要特别注意通道的通透性，人流的导向性；在此基础上，同致行建议主辅通道的宽度如下：
主通道宽度在2.8～3.0m
辅通道的宽度在1.8～2.0m
三、商铺编号建议
（一）、商业铺位编号的基本原则
² 简单易记
² 便于价格表的编制
² 便于销售掌控
² 便于投资者认知
（二）、长城康桥华城商业铺位编号
1 、“底商”商业铺位的编号说明
底商的铺位编号 =
‘楼号’+‘分层分区字母’+‘三位数的铺位号码’
例如：9A001=9+A+001；即，9号楼“底商”一层铺位A区的第1号商铺；
9C008=9+C+008；即，9号楼“底商”二层铺位C区的第8号商铺；
1）．由于在前期和现行的销售顾问解说中，已经将住宅、公寓、写字楼统一称为“1#楼、2#楼、……8#楼、9#楼、10#楼”，所以在此部分“底商”商业编号中将延续这一说法，符合商业铺位编号的基本原则；
2）．分层分区字母的用法：因为此次商铺的划分属于实铺划分，相对于每一层商铺的数量相对少，所以在这里可以指定字母“A”和“B”表示底商的一层，字母“C”和“D”表示底商的二层，以此类推；即每一层的分区最多以两个字母表示，最少以一个字母表示，以便于符合铺位编号的基本原则；
3）．在三位数的铺位号码中，凡逢“4”时则舍掉此号，延用下一个号码；
2 、独立街铺编号说明
独立街铺编号 =
‘JP’ +‘分层分区字母’+‘三位数的铺位号码’
例：JPB088=JP+B+088；即，独立街铺的一层B区第88号商铺；
JPC188=JP+C+188；即，独立街铺的二层C区第188号商铺；
1）．“JP”为“街铺”拼音的首字母组合；
2）．同上；
3）．同上；
（三）、长城康桥花园商业铺位编号
与华城的“底商”商业铺位的编号说明相同
注:9#楼\10#楼\16#楼\\17#楼具体的铺位编号见附件中 CAD图 同致行郑州项目组2006年6月6日
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