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1、5．5附录A 公 司 组 织 机 构 图 总 经 理 管 理 者 代 表 副 总 经 理 总 经 理 助 理 总 工 程 师 办公室 营销部 财务部 技术部 项 目 策划部 工程管理部 采 供部 预决算部 序号 标准 章节号 管理要素名称 职 责 承 担 部 门 总 经 理 管 代 总工程师 总经理助理 副总经理 项目策划部 技 术 部
2、 工程 管理 部 采 供 部 办 公 室 营 销 部 1 4．1 质量管理体系总要求 ● ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 2 4．2 文件要求 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ● ○ 3 5．1 管理承诺 ● ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 4 5．2 以顾客为关注焦点 ● ○ ○ ○ ○ ○ ○ ● 5 5．3 质量方针 ● ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 6 5．4 策划 ● ● ○ ○ ○ ○ ○ 7 5．5 职责、权限与沟通 ● ○ ○
3、 ○ ○ ○ ○ ○ 8 5．6 管理评审 ● ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 9 6．1 资源提供 ● ○ 10 6．2 人力资源 ○ ○ ○ ○ ○ ● ○ 11 6．3 基础设施 ● ○ 12 6．4 工作环境 ○ ● 13 7．1 产品实现的策划 ● ○ ● ○ 14 7．2 与顾客有关的过程 ○ ○ ○ ○ ● 15 7．3 设计和开发 ○ ● ○
4、 16 7．4 采购 ● ○ ○ ● 17 7．5 生产和服务的提供 ○ ● ○ ○ 18 7．6 监视和测量装置的控制 ○ ● ○ 19 8．1 测量、分析和改进总则 ● ○ ○ 20 8．2．1 顾客满意 ○ ○ ● 21 8．2．2 内部审核 ○ ● ○ ○ ○ ○ ○ ○ 22 8．2．3 过程的监视和测量 ● ● ○ ● ○ ○ ○ 23 8．2．4 产品的监视和测量 ○
5、 ○ ○ ● ○ 24 8．3 不合格品的控制 ○ ○ ● ○ ○ 25 8.4-8.5 数据分析和改进 ○ ● ○ ○ ● ○ ○ ○ 5.5附录B 质量管理体系管理职责分配表 注:“●”表示主要职责部门，“○”表示相关职责部门 5.5附录C 职 责 和 权 限 公司的领导层和职能部门在质量管理体系中的职责和权限规定 1． 总经理 1．1 制定并批准公司的质量方针和质量目标，领导建立、实施并保持质量管理体系，提供适当和充分的资源，确保质量管理体系持续有效运行。 1．2 决定公司组织
6、机构设置，规定各职能部门和有关人员职责、权限和相互关系，任免各部门经理和有关职能人员。有权对公司各级人员进行奖惩。 1．3 批准质量手册、程序文件和其他公司级文件，主持管理评审，领导质量管理体系运行和改进，检查和督促职能部门履行职责，考核其业绩，对公司的房产质量和服务质量负全责。 1．4 进行质量意识和法制意识教育，履行公司的法律义务，负责实现公司对顾客的承诺和法律法规要求，不断增强顾客满意。 1． 5处理顾客的重要质量信息和重大投诉，维护公司信誉，承担公司的社会责任。 1．6 任命管理者代表，并规定其相应职责，赋于充分的权限，支持其促进质量管理体系有效运行，持续得到改进、完善。 1
7、．7规划公司的发展，提高公司经营水平、房产质量水平，维持公司一定的经营效益，推动公司不断进步发展。 2．副总经理 2．1负责分管部门的领导工作，监督、考核下属部门履行规定职责。 2．2协助总经理，切实贯彻质量方针，推动质量管理体系的效运行、持续改进，努力实现质量目标，不断增强顾客满意。 2．3当好总经理助手，积极参谋策划，促进质量管理体系不断完善和公司进步、发展。 2．4承担并完成总经理委托或交办的有关质量的工作任务。 3．管理者代表 3．1组织策划确保按GB/T19001—2000 idt ISO9001—2000 《质量管理体系 要求》标准建立、实施并保持质量管理体系，促进
8、其有效运行和持续改进。 3．2 组织质量管理体系内部审核，向总经理报告质量管理体系运行业绩和改进的需求；对不符合项纠正措施的验证进行跟踪审核。 3．3 严格贯彻质量方针，检查、督促、协调各部门履行职责，执行质量管理体系文件，确保质量管理体系正常运行。 3．4 及时获得并传达法律法规要求和顾客要求的新信息，确保整个公司内部提高满足顾客要求的意识。 3．5 协助总经理开展管理评审，跟踪评审决定。 3．6负责质量管理体系有关的事宜的外部联络，完成职能具体工作。 4．总工程师 4．1负责分管部门的业务指导工作，贯彻房地产业各种行业规范、设计规范及有关标准。 4．2主持开发策划、项目策划
9、参与质量方针，质量目标的制订。 4．3审定或审核项目的技术方案，批准项目设计任务书，主持规划、方案、设计各阶段的评审。 4．4处理或协调处理设计和施工中的技术问题。 4．5审核竣工验收条件，批准竣工验收申请报告。 5．项目策划部经理 5．1根据公司的经营方针、项目计划，具体组织各种类型开发的策划，识别开发过程，按过程要求主持编制各阶段的输入 文件，组织各种委托或招标设计，投标设计及评审工作。 5．2组织内部设计评审或委托及招标设计的审核评审，中标后各阶段的专项策划，并组织评审。 5．3负责开发项目策划各阶段的报批，各种政府规定的许可证的获取（如建设用地规划许可证、建设用地许可证
10、书，建设工程规划许可证、土地使用权证、建设项目用地使用权出让合同，土地使用权转让合同），确保开发项目的合法性，规范性。 5．4负责选择、评定合格的外包合作方（供方），组织投标竞标活动，控制、评价中标方的合作过程的实现。 5．5参与项目开发各阶段的论证、评审、验收工作。 6．技术部经理 6．1组织各类开发项目技术论证分析或提出项目开发的技术方案。 6．2负责项目工程的委托勘察及设计及外来设计图的审核认可。 6．3组织处理或组织协调处理项目实施全过程的技术问题、贯彻技术方针、政策。 6．4负责编制采购文件和采购计划，监督供方的技术能力。 7工程管理部 7．1负责编制项目工程施工方
11、案，组织施工招标、评标； 7．2负责施工过程的监控，选择施工监理供方、监督施工质量、施工安全等重大工作； 7．3协调参与施工各方的关系，衔接接口，监督施工现场，确保施工现场有序、受控； 7．4策划施工前期准备、创造施工现场条件，协助有关部门做好项目前期准备（拆迁地上、空中障碍等工作）； 7．5组织工程各类竣工验收并监督各项配套工程和工作圆满完成。 7．6归集工程项目归档资料，按要求及时归档或移交。 7．7保持已竣工验收建筑成果（房产）完好，维护其质量、按规定及时转移或交付。 8．办公室主任 8．1负责组织质量手册、程序文件的编制，督促职能部门编制相关的质量管理体系文件，为形成质
12、量管理体系文件做好组织协调工作。 8．2负责组织质量管理体系文件的控制和管理，确保质量管理体系文件的正确性和有效性。 8．3指导质量管理体系运行记录的控制和管理，确保运行记录能及时归集、整理、收藏、存档和利用。 8．4负责公司员工的岗位培训管理工作，编制培训计划，并组织实施。管理人事和培训活动，评价培训效果，保存培训活动记录。 8．5协助开展质量管理体系内部审核和管理评审，分析质量管理体系改进机会。 8．6负责质量管理的宣传教育和职责考核工作，统计质量业绩。 9．采供部经理 9．1负责选择、评定合格供方（物资）和对供方的控制、评价信息反馈，建立供方档案。 9．2组织有效采购，确
13、保采购物资符合规定要求，监督施工单位的采购控制。 9．3管理顾客提供的财产，维护其质量。 9．4领导原辅材料仓库的管理及采购物资的管理。 10．营销部经理 10．1组织营销策划、控制销售过程。 10．2组织销售合同评审和管理，负责待交付房产的管理和防护。 10．3负责与顾客的沟通，处理顾客的信息反馈和质量投诉，监视和测量顾客的满意度。 10．4负责市场调查，了解顾客需求和期望，征询顾客意见，提高顾客满意度。 10．5组织售前售后服务活动。落实物业管理，消除顾客后顾之忧。 11其他职能部门经理 11．1在总经理或主管副总经理的领导下，贯彻质量方针，努力实现质量目标，确保质量管
14、理体系在本部门有效运行，保持运行记录，提供客观证据。 11．2根据质量管理体系职责分配的安排和文件规定运行内容，切实开展各项具体工作，并主动纠正运中的问题或采取纠正措施。 各职能部门的具体工作、相关人员的岗位工作不详细列入，详见各类人员岗位工作分工规定。 4．2．1 附录 程 序 文 件 清 单 1、 Q2/YFK—4.2.3—2003《文件控制程序》 2、 Q2/YFK—4.2.4—2003《记录控制程序》 3、 Q2/YFK—5.6—2003《管理评审程序》 4、 Q2/YFK—7.1—2003《立项开发策划程序》 5、 Q2/YFK—7.2.2—200
15、3《合同评审程序》 6、 Q2/YFK—7.4—1—2003《房产物资采购控制程序》 7、 Q2/YFK—7.4—2—2003《服务采购控制程序》 8、 Q2/YFK—7.4—3—2003《设计外包控制程序》 9、 Q2/YFK—7.4—4—2003《招标控制程序》 10、 Q2/YFK—7.5—1—2003《施工过程监督控制程序》 11、 Q2/YFK—7.5—2—2003《营销策划和服务控制程序》 12、 Q2/YFK—8.2.2—2003《内部审核程序》 13、 Q2/YFK—8.2.4—2003《房产、工程质量控制程序》 14、 Q2/YFK—8.3—2003《不合格
16、品控制程序》 15、 Q2/YFK—8.5.2—2003《纠正措施程序》 16、 Q2/YFK—8.5.3—2003《预防措施程序》 房地产开发项目手册 7.1附录 房地产开发过程流程图 施工准备 施工实施 销售策划策划策划 单位、单项验收 项目建议书 施工许可证 施工方案审核 预售报批 技术、市政勘察 装饰等 前期准备（拆迁、安置落实政策等） 招 标 及 分 包 审 核、质 监 注 册 设计招标 施工招标 施工图设计 质监注册 监理招标 委托设计 审批
17、 方案/初步设计 土地中标 项目中标 论证、审核、批准 四通一平、施工准备督查 建设工程许可证 直接、简接控制 预售许可证 产品交付 销售实现 预售实施 项目投标开发 售后服务书 顾客满意 产权转移 管理转移 综合验收 中间验收 建设用地规划许可证 开发项目建设条件意见书 用 地 申 请 土地投标开发告 征地 建设项目用地使用权出让合同 土地使用权转让合同 建设用地许可证书 规 划 设 计 报批 委托设计 论证、报批 可行性研究报告 委托设计 潜在顾客市场调研 投 资 计 划 规划开发 评审、报批立项
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