房产质量手册2（over）.docx

5．5附录A 公 司 组 织 机 构 图

总 经 理

管 理 者 代 表

副 总 经 理
总 经 理 助 理
总 工 程 师

办公室
营销部
财务部
技术部
项
目
策划部
工程管理部

采
供部
预决算部

序号
标准
章节号
管理要素名称
职 责 承 担 部 门
总
经
理
管

代
总工程师
总经理助理
副总经理
项目策划部
技
术
部
工程
管理
部
采
供
部
办
公
室
营
销
部
1
4．1
质量管理体系总要求
●
○
○
○
○
○
○
○
2
4．2
文件要求
○
○
○
○
○
○
●
○
3
5．1
管理承诺
●
○
○
○
○
○
○
○
4
5．2
以顾客为关注焦点
●
○
○
○
○
○
○
●
5
5．3
质量方针
●
○
○
○
○
○
○
○
6
5．4
策划

●
●
○
○
○
○
○
7
5．5
职责、权限与沟通
●
○
○
○
○
○
○
○
8
5．6
管理评审
●
○
○
○
○
○
○
○
9
6．1
资源提供
●

○

10
6．2
人力资源
○
○
○
○
○

●
○
11
6．3
基础设施
●

○

12
6．4
工作环境

○

●

13
7．1
产品实现的策划

●
○
●
○

14
7．2
与顾客有关的过程
○
○
○

○

●
15
7．3
设计和开发

○
●
○

16
7．4
采购

●
○
○
●

17
7．5
生产和服务的提供

○
●
○

○
18
7．6
监视和测量装置的控制

○
●
○

19
8．1
测量、分析和改进总则
●
○

○

20
8．2．1
顾客满意

○

○
●
21
8．2．2
内部审核
○
●
○
○
○
○
○
○
22
8．2．3
过程的监视和测量

●
●
○
●
○
○
○
23
8．2．4
产品的监视和测量

○
○
○
●
○

24
8．3
不合格品的控制

○

○
●
○

○
25
8.4-8.5
数据分析和改进
○
●
○
○
●
○
○
○
5.5附录B 质量管理体系管理职责分配表
注:“●”表示主要职责部门，“○”表示相关职责部门
5.5附录C
职 责 和 权 限
公司的领导层和职能部门在质量管理体系中的职责和权限规定
1． 总经理
1．1 制定并批准公司的质量方针和质量目标，领导建立、实施并保持质量管理体系，提供适当和充分的资源，确保质量管理体系持续有效运行。
1．2 决定公司组织机构设置，规定各职能部门和有关人员职责、权限和相互关系，任免各部门经理和有关职能人员。有权对公司各级人员进行奖惩。
1．3 批准质量手册、程序文件和其他公司级文件，主持管理评审，领导质量管理体系运行和改进，检查和督促职能部门履行职责，考核其业绩，对公司的房产质量和服务质量负全责。
1．4 进行质量意识和法制意识教育，履行公司的法律义务，负责实现公司对顾客的承诺和法律法规要求，不断增强顾客满意。
1． 5处理顾客的重要质量信息和重大投诉，维护公司信誉，承担公司的社会责任。
1．6 任命管理者代表，并规定其相应职责，赋于充分的权限，支持其促进质量管理体系有效运行，持续得到改进、完善。
1．7规划公司的发展，提高公司经营水平、房产质量水平，维持公司一定的经营效益，推动公司不断进步发展。
2．副总经理
2．1负责分管部门的领导工作，监督、考核下属部门履行规定职责。
2．2协助总经理，切实贯彻质量方针，推动质量管理体系的效运行、持续改进，努力实现质量目标，不断增强顾客满意。
2．3当好总经理助手，积极参谋策划，促进质量管理体系不断完善和公司进步、发展。
2．4承担并完成总经理委托或交办的有关质量的工作任务。
3．管理者代表
3．1组织策划确保按GB/T19001—2000 idt ISO9001—2000 《质量管理体系 要求》标准建立、实施并保持质量管理体系，促进其有效运行和持续改进。
3．2 组织质量管理体系内部审核，向总经理报告质量管理体系运行业绩和改进的需求；对不符合项纠正措施的验证进行跟踪审核。
3．3 严格贯彻质量方针，检查、督促、协调各部门履行职责，执行质量管理体系文件，确保质量管理体系正常运行。
3．4 及时获得并传达法律法规要求和顾客要求的新信息，确保整个公司内部提高满足顾客要求的意识。
3．5 协助总经理开展管理评审，跟踪评审决定。
3．6负责质量管理体系有关的事宜的外部联络，完成职能具体工作。
4．总工程师
4．1负责分管部门的业务指导工作，贯彻房地产业各种行业规范、设计规范及有关标准。
4．2主持开发策划、项目策划、参与质量方针，质量目标的制订。
4．3审定或审核项目的技术方案，批准项目设计任务书，主持规划、方案、设计各阶段的评审。
4．4处理或协调处理设计和施工中的技术问题。
4．5审核竣工验收条件，批准竣工验收申请报告。
5．项目策划部经理
5．1根据公司的经营方针、项目计划，具体组织各种类型开发的策划，识别开发过程，按过程要求主持编制各阶段的输入 文件，组织各种委托或招标设计，投标设计及评审工作。
5．2组织内部设计评审或委托及招标设计的审核评审，中标后各阶段的专项策划，并组织评审。
5．3负责开发项目策划各阶段的报批，各种政府规定的许可证的获取（如建设用地规划许可证、建设用地许可证书，建设工程规划许可证、土地使用权证、建设项目用地使用权出让合同，土地使用权转让合同），确保开发项目的合法性，规范性。
5．4负责选择、评定合格的外包合作方（供方），组织投标竞标活动，控制、评价中标方的合作过程的实现。
5．5参与项目开发各阶段的论证、评审、验收工作。
6．技术部经理
6．1组织各类开发项目技术论证分析或提出项目开发的技术方案。
6．2负责项目工程的委托勘察及设计及外来设计图的审核认可。
6．3组织处理或组织协调处理项目实施全过程的技术问题、贯彻技术方针、政策。
6．4负责编制采购文件和采购计划，监督供方的技术能力。
7工程管理部
7．1负责编制项目工程施工方案，组织施工招标、评标；
7．2负责施工过程的监控，选择施工监理供方、监督施工质量、施工安全等重大工作；
7．3协调参与施工各方的关系，衔接接口，监督施工现场，确保施工现场有序、受控；
7．4策划施工前期准备、创造施工现场条件，协助有关部门做好项目前期准备（拆迁地上、空中障碍等工作）；
7．5组织工程各类竣工验收并监督各项配套工程和工作圆满完成。
7．6归集工程项目归档资料，按要求及时归档或移交。
7．7保持已竣工验收建筑成果（房产）完好，维护其质量、按规定及时转移或交付。
8．办公室主任
8．1负责组织质量手册、程序文件的编制，督促职能部门编制相关的质量管理体系文件，为形成质量管理体系文件做好组织协调工作。
8．2负责组织质量管理体系文件的控制和管理，确保质量管理体系文件的正确性和有效性。
8．3指导质量管理体系运行记录的控制和管理，确保运行记录能及时归集、整理、收藏、存档和利用。
8．4负责公司员工的岗位培训管理工作，编制培训计划，并组织实施。管理人事和培训活动，评价培训效果，保存培训活动记录。
8．5协助开展质量管理体系内部审核和管理评审，分析质量管理体系改进机会。
8．6负责质量管理的宣传教育和职责考核工作，统计质量业绩。
9．采供部经理
9．1负责选择、评定合格供方（物资）和对供方的控制、评价信息反馈，建立供方档案。
9．2组织有效采购，确保采购物资符合规定要求，监督施工单位的采购控制。
9．3管理顾客提供的财产，维护其质量。
9．4领导原辅材料仓库的管理及采购物资的管理。
10．营销部经理
10．1组织营销策划、控制销售过程。
10．2组织销售合同评审和管理，负责待交付房产的管理和防护。
10．3负责与顾客的沟通，处理顾客的信息反馈和质量投诉，监视和测量顾客的满意度。
10．4负责市场调查，了解顾客需求和期望，征询顾客意见，提高顾客满意度。
10．5组织售前售后服务活动。落实物业管理，消除顾客后顾之忧。
11其他职能部门经理
11．1在总经理或主管副总经理的领导下，贯彻质量方针，努力实现质量目标，确保质量管理体系在本部门有效运行，保持运行记录，提供客观证据。
11．2根据质量管理体系职责分配的安排和文件规定运行内容，切实开展各项具体工作，并主动纠正运中的问题或采取纠正措施。
各职能部门的具体工作、相关人员的岗位工作不详细列入，详见各类人员岗位工作分工规定。

4．2．1 附录
程 序 文 件 清 单
1、 Q2/YFK—4.2.3—2003《文件控制程序》
2、 Q2/YFK—4.2.4—2003《记录控制程序》
3、 Q2/YFK—5.6—2003《管理评审程序》
4、 Q2/YFK—7.1—2003《立项开发策划程序》
5、 Q2/YFK—7.2.2—2003《合同评审程序》
6、 Q2/YFK—7.4—1—2003《房产物资采购控制程序》
7、 Q2/YFK—7.4—2—2003《服务采购控制程序》
8、 Q2/YFK—7.4—3—2003《设计外包控制程序》
9、 Q2/YFK—7.4—4—2003《招标控制程序》
10、 Q2/YFK—7.5—1—2003《施工过程监督控制程序》
11、 Q2/YFK—7.5—2—2003《营销策划和服务控制程序》
12、 Q2/YFK—8.2.2—2003《内部审核程序》
13、 Q2/YFK—8.2.4—2003《房产、工程质量控制程序》
14、 Q2/YFK—8.3—2003《不合格品控制程序》
15、 Q2/YFK—8.5.2—2003《纠正措施程序》
16、 Q2/YFK—8.5.3—2003《预防措施程序》

房地产开发项目手册
7.1附录 房地产开发过程流程图

施工准备
施工实施
销售策划策划策划
单位、单项验收
项目建议书
施工许可证
施工方案审核
预售报批
技术、市政勘察
装饰等
前期准备（拆迁、安置落实政策等）

招 标 及 分 包 审 核、质 监 注 册
设计招标
施工招标
施工图设计
质监注册
监理招标
委托设计
审批
方案/初步设计
土地中标
项目中标
论证、审核、批准
四通一平、施工准备督查
建设工程许可证
直接、简接控制
预售许可证
产品交付
销售实现
预售实施
项目投标开发
售后服务书
顾客满意
产权转移
管理转移
综合验收
中间验收
建设用地规划许可证
开发项目建设条件意见书
用 地 申 请
土地投标开发告
征地
建设项目用地使用权出让合同
土地使用权转让合同
建设用地许可证书
规 划 设 计
报批
委托设计
论证、报批
可行性研究报告
委托设计
潜在顾客市场调研
投

资

计

划
规划开发
评审、报批立项