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四、建设工程物权制度
知识框架
物权的法律特征和主要种类
土地所有权、建设用地使用权和地役权
物权的设立、变更、转让、消灭和保护
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（一）物权的法律特征
1、支配权
2、绝对权（义务主体不特定）
3、财产权
4、排他性（“一物一权”）
注：正确理解“一物一权”：所有权与他物权可以并存；用益物权和担保物权可以并存；两个担保物权可以并存；两个用益物权不能并存。
【例题】关于
2、物权的说法，正确的有（ ）。【2010】
A．所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上
B．用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上
C．国家所有土地的所有权和使用权都不能转移
D．建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权
E．两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上
【答案】ABE
（二）物权的种类
1、所有权（占有、使用、收益、处分）
2、用益物权
3、担保物权（抵押、质押、留置）
【例题】下列物权中，不属于用益物权的是（ ）【2012】
A．土地所有权
B．土地承包经营权
C．建设用地使用权
D．地役权
【答案】A
（三）土
3、地所有权、建设用地使用权和地役权
1、土地所有权：国家所有和集体所有
城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山，属于集体所有。
2、建设用地使用权
（1）建设用地使用权的设立
１）设立范围：可地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
２）设立方式：出让；划拨。（注：转让不是设立方式）
注：建设用地使用权自登记时设立；登记机构应当向使用权人发放建设用地使用权证书。
【例题】国家建设用地使用权是用益物权，可以采取（ ）方式设立。【2010】
A．出租
B．出让
4、
C．划拨
D．抵押
E．转让
【答案】BC
（2）建设用地使用权的流转、续期和消灭
1）流转：采书面形式；申请变更登记；“房随地走”。
2）续期：宅基地：自动续期；非住宅建设用地：依法办理。
3）消灭：出让人及时办理注销登记。
3、地役权（按约定设立的用益物权）
（1）地役权是用益物权，一般为有偿取得
（2）采书面形式订立
（3）地役权的产生不需要登记
（4）未登记不能对抗善意第三人。
注：地役权与相邻权的区别
【例1】甲公司与乙公司的院落相邻，甲为方便自己车辆进出，遂与乙约定：甲借用乙院的道路通行，期限20年，甲一次性支付给乙50万元补偿费。双方签订合同并办理
5、了地役权登记。2年后，甲拟定了下列方案，其中符合《物权法》规定的是（ ）【2013】
A．甲拟将全部房产所有权及土地使用权转让给丙，自己保留地役权
B．甲拟单独将地役权转让给丁物业公司
C．甲拟将房产所有权及土地使用权和地役权一并转让给丙
D．甲拟将房产所有权及土地使用权转让给丙，而将地役权转让给丁
【答案】C
（四）物权的设立、变更、转让、消灭和保护
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭
（１）登记生效（例外：国家所有权可不登记）
（２）登记与合同效力的关系：
不登记不转移物权，但不影响合同的效力；
拒绝登记要承担违约责任
【例1】根据《物权法》，当事人之间订
6、立有关设立、变更、转让和消灭不动立物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为（ ）。【2012】
A．合同自办理物权登记时生效
B．合同自成立时生效
C．未办理物权登记合同无效
D．未办理特权登记不影响合同效力
E．合同生效当然发生物权效力
【答案】BD
【例2】甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是（ ）。【2009】
A．若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少
B．甲必须收回房屋并向乙方交付
C．丙取得该房屋的所有权
D．乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任
【答案】B
2、动产交付
（1）动产自交付生效
（2）例外：船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。
小结
本节自07年《物权法》通过后每年考试分值在4分左右，物权的种类、建设用地使用权的设立、地役权、物权的设立、登记与合同效力的关系都是重要考点，其中登记与合同效力的关系是难点。
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