中原2010江苏无锡万健商业广场项目招商推介(74页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,前言,本项目首先要做的是,区域借势,。,这就需要认清区域价值、市场环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。,其次是确定本项目物业,发展方向,。本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统思维的过程。,最后要做到是项目,营销造势,。明确项目营销战略，通过有序的营销策略组合，全力打造本案都市综合体的市场占位，实现项目价值最大化，树立项目及开发商的品牌形象。,无锡万健商业广场,项目招商推介,PART.0,1,区域价值分析,世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级都市圈。无锡位于上海、南京一小时城市圈内，地理位置显赫。,著名的鱼米之乡，苏南模式发展基地，人均,GDP,超过,1,万美金，是长三角著名的富裕之乡。,长三角沪宁杭“同城效应”的推动，将全面带动了区域的产业布局和调整，并成为不少域内商业地产投资项目新的突破口，区域内的商业将迎来一个新的发展高峰。,项目区域理解,无锡城市映象,城北区域,城西区域,城南区域,城东区域,中心,城区,本案,本项目基地位于无锡惠山区钱桥镇，地处盛岸西路以南，新业大道以西，锡宜路以东，为,惠山区发展新兴热点板块,。,本案所处区域为城西板,定位为工业集聚区、学园集中区、安置密集区、宜居人文住区。,项目区域理解,-,城市板块划分,项目区域理解,区域消费力研究,从范围来讲，项目所在板块主要由几个乡镇组成，地块所在的,钱桥、藕塘，北端的洛社,，这是项目可以直接辐射的范围。,阳市、胡埭,等无锡西侧偏远乡镇，由于缺乏大型中心集中商业的支撑，也是未来可吸附的方向。,整个板块来看，将近有,60,万人口生活在这个区域,，,集聚了冶金、机械、纺织三大产业优势；形成了风电、光伏、汽车零部件、生命科技四大新兴产业，,年产值超过,1000,亿元，其中年产值超过千万元的私营企业超过,300,家。目前已有美国杜邦、日本神户制钢等多家世界,500,强企业落户投资。,从整体看，区域的收入贫富差距相对较大，但就收入较差的农民，其,2009,年年收入也达到了,1.35,万元，远超无锡农民平均,1,万元的年收入水平，可以说，区域还是相对富裕的。,本案,钱桥,藕塘,洛社,胡埭,阳市,项目区域理解,区域前景规划,区域,发展规划方向,主要产业,3-5,年规划,达到人口,洛社,无锡市中心城近郊卫星城镇，惠山区副中心，市区西部交通枢纽，先进制造业、现代服务业和都市休闲产业协调发展的现代化滨水城镇。,制造业、服务业,20,万,钱桥、藕塘,以发展居住、职业教育为主，工业提升层次，同时发展市场、物流及旅游业。,制造业、物流为主,18,万,阳山,以山水田园为特色，以生态农业和桃文化休闲旅游产业为主导，现代工业为辅助，一二三产业协调发展，自然、生态的综合性新市镇。,生态农业、休闲旅游业,7,万,胡埭,规划胡埭镇作为无锡市西部的一个主要城镇，是一个以工业为主导产业，以旅游和生态农业为特色的相对独立、配套完善的城镇。,工业（以无锡部分拆迁搬移为主）、旅游业,15,万,功能定位：,无锡市中心城近郊卫星城镇，惠山区副中心，市区西部交通枢纽，先进制造业、现代服务业和都市休闲产业协调发展的现代化滨水城镇。,发展目标：,充分利用现有资源优势及交通区位优势，以高素质的规模产业、高水平的地域文化展示、高质量的生态环境、高品质的物质形态环境、高效能的基础设施和高水平的规划管理为支撑的经济发达、社会发展、交通方便、环境优美的休闲城镇、产业城镇和交通枢纽。,规划结构：,规划形成“一轴、两心、四区、六片”的功能结构。“一轴”即位于洛南新城的横向发展轴线部的商业中心，是未来洛社城镇中心区的主要公共设施集中区；“两心”即洛南新城中心区和洛社镇区中心区，分别为全镇的中心和副中心；“四区”即西部工业区、石塘湾工业区、北部工业区、无锡西站物流区，是洛社镇重要的专项功能区；“六片”即洛南新城、洛社老镇区、雅西（洛社新城）、石塘湾、华圻、杨市镇区等六个集中连片的居住片区。,洛社现状及规划范围：,洛社镇是由洛社、杨市、石塘湾三镇合并组成，位于无锡市西部，规划区西与常州接壤，东至锡澄运河，北至玉祁,-,前洲新市镇边界，南与钱桥相接，用地面积为,93.45,平方公里。合并后的洛社共辖六龙社区、徐贵桥社区、运河社区、石塘湾居委会、杨市社区等,5,个居委，,32,个村委，现状总人口,15.65,万。,项目区域理解,区域重点规划,无锡火车西站物流集聚区,涉及洛社及钱桥地区，规划范围北起洛南大道，南至锡宜高速公路，西达西环线，东抵新长铁路及钱洛路，总用地面积为,5.79,平方公里。无锡火车西站物流集聚区的建设将成为无锡区域性现代物流中心建设的重要组成部分。对其的功能定位是：一个以物资配送、多式联运、现代储运、商品交易为主要服务功能的区域性物资转运中心和物资集散中心。,洛社新城,位于洛社组团的东部地区，北起运河西路，南至老,312,国道，西起新长铁路，东邻洛社镇与钱桥镇的交界的张泾河，规划用地面积约,4.38,平方公里。以精品住宅为主，集文化娱乐、名品商业为一体的水岸新城。新城以“水”为源头构架绿化体系，以发展居住为主，同时着力打造商贸文化中心，让生态和人文的理念融入水岸新城。规划用地规模,438.58,公顷，规划新城总人口,7.2,万人。,项目区域理解,区域重点规划,阳山,胡埭镇,阳山新市镇,位于无锡市主城区西南部，北与惠山区洛社新市镇毗邻，南与滨湖区胡埭镇接壤，东临钱桥地区，西接武进市洛阳镇和潘家镇，现状总用地约,36.06,平方公里，现状总人口约,4.2,万人。,功能定位：,以山水田园为特色，以生态农业和桃文化休闲旅游产业为主导，现代工业为辅助，一二三产业协调发展，自然、生态的综合性新市镇。,发展目标：,充分利用现有资源优势，创造一个生态的、田园的、宜居的、休闲的新城镇。,规划功能结构：,规划形成“两核连一轴、一轴串五片”的细胞式功能结构。“两核”即城镇中心核（阳山镇的政治、经济和文化中心）、都市农业中心核；“一轴”即以城镇中心核与都市农业中心核为主要节点，以陆墟桥公园和园区中心绿地为次节点，形成的一条视线景观轴线；“五片”即水蜜桃种植片区、桃文化片区、城镇居住片区、现代制造业和物流片区、粮食作物种植片区。,项目区域理解,区域重点规划,胡埭镇,位于无锡市主城区西部，距离无锡市中心城区约,20,公里左右。镇东北部与惠山区钱桥地区毗邻，北与惠山区阳山镇接壤，西部为武进市雪堰桥镇，其南部为马山太湖国际旅游度假区。胡埭镇总面积,45.42,平方公里，现辖一个居委会，,10,个行政村，,180,个自然村。,功能定位：,规划胡埭镇作为无锡市西部的一个主要城镇，是一个以工业为主导产业，以旅游和生态农业为特色的相对独立、配套完善的城镇。,建设规模：,规划总用地规模约,45,平方公里，其中建设用地约,22,平方公里。规划居住人口,10,万人，就业岗位,4.2,万个。,项目区域理解,区域重点规划,阳山桃文化区,以居住和旅游休闲为主导，以阳山都市农业中心为核心；核心区展现新市镇城镇风貌。总体控制山水城镇的格局、田园市镇的风貌和制宜人亲和的尺度。,功能定位,以山水田园为特色，以生态农业和桃文化休闲旅游产业为主导，现代工业为辅助，一二三产协调发展、自然、生态的综合性新市镇。,项目区域理解,区域重点规划,项目区域理解,交通条件,312,国道和,242,省道是联系钱桥板块、北塘区、崇安区和锡山区的纽带，至个区域核心车程,20,分钟以内；,锡宜高速公路从钱桥至宜兴市中心仅,40,分钟车程；,钱荣路、惠钱路、盛岸路、锡洛路和钱姚路完整了整个城西片区的交通网络；,汽车西站的投入运营，给区域带来一定的人气。,便捷的交通带来较多的人流量，从而引起消费和居住等需求。,本案,312,国道,342,省道,锡宜高速公路,盛岸西路,钱胡公路,钱威路,项目位于京杭运河南岸、惠山和舜柯山北簏，位于无锡钱桥板块，,312,国道、,342,省道、锡宜高速公路和直通无锡市区的盛岸西路贯穿全镇，交通四通八达。,区域价值小结,项目属于城西板块，辐射圈涉及钱桥、藕塘、洛社以及阳市、胡埭等区域。从规划来看，整个大区域目前还处在一个刚刚起步的阶段，各项配套不甚完善。,但是当地“庞大的人口基数”、“发达的经济”两大优势带来的区域客户对提高生活质量、改善生活品质有着迫切的需求，因此一个有影响力的，能够带动整个区域发展的中心的房产项目将是众望所归。,从交通条件来，随着大市的发展，项目的几条主干道也将给商业带来不少的人气，为项目奠定了成功的基础。,PART.02,区域商业环境分析区域商业环境,城西板块的商业现状,本案,钱桥,藕塘,洛社,胡埭,阳市,以初级的日常生活消费类商业为主，档次较低,项目：富安商业广场，,15,万方，及购物、餐饮、娱乐、娱乐、办公为一体的一站式商业广场,商业处于起步阶段，对餐饮、娱乐的缺口较大,项目：锡西商业广场,20,万方，及购物、餐饮、娱乐、娱乐、办公为一体的一站式商业广场,未有中心商业，市场对此有期望,短期未有明显竞案项目，以钱桥老街、盛岸西路沿线的自发形成的商业为主,项目区域商业,城西板块商业特性,目前钱桥板块内并无成熟的商圈，主要以街的形式存在，主要分布在,钱桥大街,和,盛岸西路,；,洛社镇有在售中的,洛城锡西商业中心广场,；,胡埭镇有在建中的,富安商业广场,，暂时还没开始销售。,锡西商业中心广场,富安商业广场,五洲国际小商品城,五洲国际装饰城,易初莲花（惠山店）,本案,白金汉爵大酒店,麦德龙超市（惠山店）,城西板块商业项目,洛城锡西商业中心广场,洛城锡西商业中心广场位于洛城黄金地段，项目内麦德龙惠山商场已开放营业，另外洛城规划的是,10,万人口的新城市，吸引的不仅是洛社新城的内部居民，还包括周边乡镇的居民，同时项目临近五洲国际装饰城、西站物流园区、新汽车西站、藕塘职教园、惠山工业产业园，发展潜力巨大。,底商面积：,50-150,，主力店面积,300-500,销售方式：可售可租，有单独街铺，也有住宅底商,租金情况：租金水平1.6-2.2,元,/,平,/,天,销售价格：一层,18000,元,/,平米,二层,9000,元,/,平米,主要业种：业种齐全，满足各种消费需求,这部分商业预计明年开业，由于规划原因，暂时签约的主要为餐饮类，其余部分等百货确定以后再决定招商细则。,锡西商业广场主力超市,麦德龙超市,麦德龙超市（惠山店）,本案,1.4,公里,锡西商业广场主力超市,麦德龙超市,锡西商业广场的麦德龙超市，是距离项目最近的大型超市卖场，距离本案,1.4,公里，车行不足,5,分即可到达本案。但是麦德龙超市主要辐射人群为洛社新城及老镇居民，为洛社新城镇中心主力卖场，但是作为本案所在的钱桥镇区来说，辐射力度较小，并且钱桥镇区无大型的超市卖场，这为本案主力超市切入市场的机会点，保证了项目充足的消费力支撑。,麦德龙直接辐射区域,本案辐射区域,规划总面积约,15,万方，一期占地面积：,57871.2,平方米，建造大卖场,1,幢（,5,层）、精品酒店,1,幢（,12,层）、,15,幢商铺（,2-3,层）；以体验式消费和高档餐饮休闲娱乐为特色，创新打造江南与欧风交融的国际化,SHOPPING MALL,，一站式水岸风情商业街，融汇生态人文、旅游度假、特色餐饮、休闲娱乐、精品购物等强大功能。,周边成熟住区，提供稳定家庭消费群体；胡埭工业园及藕塘职教园更带来年轻强大的中坚的消费群体；,15,万方的恢宏规模更辐射整个滨湖；太湖十八湾，近在咫尺的阖闾古城，将复制灵山的成功辉煌，更带来巨大旅游群体，商业前景不可估量。,城西板块商业项目,富安商业广场,富安商业广场以主要服务胡埭本镇居民，打造胡埭新镇中心商业体，前期销售良好，目前处在招商阶段。与项目存在较远距离，在消费客群上无实质性冲突。,城西板块商业项目,五洲国际小商品城,基本信息：,五洲国际小商品城总建筑面积约,100,万平方米，集品牌展示、产品交易、仓储物流、信息流通、商务办公、现代服务等于一体，荟萃潮流饰品、日用百货、文体休闲、精品服饰、精品家纺等商品种类，填补城西小商品市场空白，整合升级无锡老市场，打造一个辐射长三角的现代化、集约化、品牌化的“一站式”小商品集散基地和博览交易中心。,五洲国际小商品城，为无锡超百万平米的商业大盘，其强力造势手段已经把项目所处盛案板块炒熟，这个项目带来了便利，虽然在销售上，为本案的竞品项目，但是产业链上却截然不同，五洲为大型专业市场，而本案为休闲,MALL,，不会分流项目的消费力，并且其大规模的经营业主以及客户会给项目带来强大的消费人群，促进项目经营火爆。,项目区域商业,白金汉爵大酒店,3,公里,白金汉爵大酒店,本案,项目临近商业项目,白金汉爵大酒店,无锡白金汉爵大酒店，为,五星级大酒店,，位于无锡市的西北角，南邻城市主干道盛岸西路，东临会岸路，风格古典高贵、典雅简洁的建筑巍然而立，为西大门的标志性建筑。此酒店与本案同在盛案西路上，,距离本案,3,公里距离，车行大概,5,分钟左右。,酒店开业时间,2008,年,12,月,8,日，楼高,5,层，共有客房总数,213,间（套）。,无锡白金汉爵大酒店位于无锡市的北塘区，酒店一楼设有阳明美食超市；二、三楼有顶级尊贵包厢，及一个能同时容纳,500,人就餐的超豪华宴会厅；另有装修典雅时尚的客房，时尚前卫,KTV,包厢、屋顶建有户外网球场。,本案,5.1,公里,项目临近商业项目,易初莲花,项目临近商业项目,易初莲花,项目,5,公里范围内，目前主要以社区商业、生活配套为主，与本案形成主要竞争关系的商业体只有,2.45,万易初爱莲惠山店。从项目至此超市开车需要,9,分钟，不行将近半小时，所以一旦项目主力超市开业，必将截留钱桥镇上以及附近小区的居民来此消费。,盛岸西路,钱桥大街,项目所处区域钱桥镇商业现状分析,本案,项目周边商业现状分析,钱桥大街商业情况,底商面积：,15-100,，主力店面积,300-500,销售方式：租赁为主，主要集中在钱桥大街,租金情况：租金水平,1.0-1.8,元,/,平,/,天,空 置 率：总共,100,家左右,基本无空置,主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，但档次较低,从钱桥大街业态比可以看出，服装和餐饮占据了,57%,的大头，但是现有的商业档次较低，娱乐休闲的业态较少，受区域内居民素质及需求限制，,建议本项目的业态以中档的商业为主，增加部分,KTV,、足浴等娱乐休闲类业态，以提高周边居民的生活档次。,现有商业主要集中在以钱桥大街为主体的商业老街，成带状分布，基本为传统业态，档次较低，以满足钱桥镇上居民基本生活为主，娱乐休闲业态极少，钱桥人消费到万达广场或市中心的较多。,项目周边商业现状分析,盛岸西路商业老街,现有商业主要集中在以盛岸西路为主体的商业老街，玉泉街和盛岸花园底商交叉，基本为传统业态，档次有中档和低档，以满足盛岸花园等住宅小区的居民基本生活为主。,底商面积：,20-100,，主力店面积,300-500,销售方式：租赁为主，主要集中在玉泉街和盛岸花园底商,租金情况：租金水平,1.2-2.0,元,/,平,/,天,空置率5%,，总共,200,家左右,空置,10,家左右,主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，娱乐休闲类较少,从盛岸西路业态比可以看出，服装和餐饮占据了,65%,的大头，另外超市和农贸市场是居民生活必须的，但是缺少较高档次的商业，且娱乐休闲的业态较少，建议本项目的业态以中档的商业为主，增加部分,KTV,、足浴等娱乐休闲类业态，以提高周边居民的生活档次。,项目周边商业现状分析,项目周边,小范围内商业物业概况,项目周边并,无大型的商业市场,，主要为社区商业，表现形式以底商为主，以满足小区居民的生活需要，现主要居住区：晴山蓝城、洋溪人家、盛岸花园、乐泉花园、玉泉花园。,这部分体量大概在,10,万平米左右，居住人群大概在,6,万人左右。,洋,溪,人,家,晴山蓝城,周边人口密集地,盛岸花园,乐泉花园,玉泉花园,晴山蓝城,乐泉花园,洋溪人家,盛岸花园,1,期,玉泉花园,盛岸花园,3,期,本案,小结,区域商业现状：,从业态来看，以服装和低级餐饮为主，品牌基本以二线为主,从体量来看，现有的成型商业体量在,40-50,万之间，后续,3-5,年内预计还将增加,60,万平米左右,从产品来看，正在由传统的沿街散铺向集中式的商业发展，但是在钱桥区域暂缺集中式的中心商业,区域消费现状：,众多私营业主构成了中高端的消费需求在区域内得不到释放，特别是特色餐饮与娱乐业,从人口构成来看，区域按照规划，在,3-5,年内可以形成的人群规模在,60,万左右，相对于区域现有的商业体量，后期对商业的需求相当大,区域商业空间巨大，但是需要注意的是突破的方向在于把握好业态的升级、以及有效的结合区域经济特点，,满足百姓需求的超市、百货；满足私营业主的特色餐饮、娱乐业,是不错的方向。,PART.03,项目概述及分析,项目产品解读,地块现状分析,项目西侧,项目南侧,项目东侧,地块整体较为规整，大致呈现,300*400,的布局，西南侧有一块内凹地形，现为工厂，后期规划作为住宅小区；,整体地块坡度较缓，无明显高压线和其他建筑，作为荒地，相对拆迁成本较低；,北侧紧靠连通东西的主干道,盛岸路，南侧有条小水系，后期可考虑有效利用；,现场来看已经开始施工，估计上市时间为,2011,年底或,2012,年。,项目产品解读,项目周边环境,基地北侧为五洲国际装饰城、五洲国际小商品城，装饰城规划,70,万平米，主要业态为家居、装饰；小商品城规划,100,万平米，主要为各类小商品。,基地东侧为规划中的新汽车西站，原汽车西站线路经营方向主要是宜兴、安徽、苏北等地，目前日均发送客流在,3000,人次左右，最高峰日发送量可达,l,万人次；规划中的钢铁交易电子中心大厦，将成为无锡大宗钢铁电子交易中心。,基地西侧为公交调度总站,盛岸公交停车场，主要线路有,56,路、,60,路、,70,路、,85,路、,102,路、,138,路；安置小区,洋溪人家，目前大概有,1000,多户。,基地南侧为工厂企业，主要有,2,个上规模的企业，无锡钱桥轧辊有限公司和无锡飞马锅炉设备厂，其他为小型制造类企业，不过此处由于城市规划将建设成为住宅小区。,S,W,片区优势，项目所在的城西区域被重点规划,交通便捷，有利于项目人流、车流的导入，营造商业氛围；,本案规模较大，具备营造区域大型商业设施的条件，具备很强的可塑空间；,区域内大量工业及消费力旺盛的本地居民为本案提供了消费支撑。,片区商业尚处萌芽状态，商业实体整体形象差,区域内常驻人口不足，项目销售仍需从全市挖掘,本案所处区域认知度极低，市场培育期长，给后期招商带来很大难度；,受区域传统商业影响，要聚集稳定的客户群体，必将提高运营和推广成本；,O,SO,战略：,发挥优势，利用机会,WO,战略：,利用机会，克服弱点,区域稀缺商业中心的现状带来的机会；,无锡经济发展快，居民生活水平提高,钱桥缺乏高档次商业项目,打造区域标杆商业，并辐射住宅,项目本身应有十足的品质感，超越现有项目。,增强商业的强势感召力，吸引钱桥及北,塘的双向客源。,以富有个性的主题性消费，带动项目其他业态的迅速火爆。,T,ST,战略：,利用优势，回避威胁,WT,战略：,减小弱点，回避威胁,长期的市场供需缺口导致区域部分客户的外流；,项目区域内已成商圈辐射力成为项目销售阻力,周边大盘自有配套商业,利用区域资源及商业优势全面提升项目,品质，与周边项目明显区隔，规避价格,优势的丧失带来的威胁。,将政府对该区域规划的利好放大到最大，并以商业价值营造区域亮点。,通过合理建筑规划布局和人流的引导弱化钢材厂的影响；,以丰富的产品线和合理的推售留住本属于该区域的客源；,定位思考,矩阵分析,PART.04,项目营销定位及业态规划,项目定位,思考脉络,行业老大,领导者,市场的先驱者,引领市场走势,垄断市场,非行业老大，中大规模市场,挑战者,努力改变市场形象,强调产品差异,建立自身标准,次,/,非主流市场,追随者,借助已有市场,企图以小克大,以价格为自身优势,敏锐的机会主义者,补缺者,寻找市场空白,挖掘潜在客户,挖掘市场需求,我们要做钱桥第一个商业综合体、以此辐射整个无锡西城区！,无锡西城商业的前哨第一站,钱桥镇城市商业的补缺者,项目定位,市场定位,综合性消费中心,数据关键词：项目总建：,19.7175,万方（商业：,76402,，,SOHO,办公,/,公寓：,64213,）,万健商业广场,区域内的行业老大,建立自身标准后改变区域行业标准,敏锐的机会主意者,挖掘市场需求，填补市场空白,区位关键词：无锡西城、钱桥镇中心,区域核心城市商业综合体,在完善城镇都市生活配套的同时，辐射整个城西区域，形成以项目中心的大型商业辐射商圈。,项目定位,整体形象定位,定位关键词：无锡西城、钱桥、第一个商业综合体、两个中心原则、两个第一法则、一个突破,西城商业领跑者,万健商业广场,西城商业市场的新起点,钱桥商业中心区,西城第一个多业态综合体,提升城市配套商业档次,无锡西城,首席,生活休闲,Mall,在完善城镇生活配套的同时，突破原有城市商业的束缚，以老镇为起点、新城为动力，以钱桥为中心、辐射整个无锡西城区的区域商业领跑者。,钱桥镇上的居民、政府官员,周边商业私营业主及个体老板,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,藕塘职教园师生,藕塘、洛社等周边镇区居民,五洲专业市场商务客户及汽车西站往来客户,因项目主体吸引而来的流动客户群,本项目客户主要来源于本镇居住人口及政府官员，然后为北边专业市场的经营户，以及藕塘职教园的广大师生为项目后期主要争取消费对象。,项目定位,项目消费群体界定,当前消费者界定,目前区域内的消费者主要是钱桥镇居民、以及项目周边商业私营业主及个体老板，和藕塘职教园广大师生消费群体。,分析：,09,年钱桥镇农民人均纯收入,1.35,万元，而全市农民人均纯收入,1.1,万元，明显高于全市平均水平。,其次，项目周边商业项目私营业主及个体老板，他们有着比较雄厚的经济实力和经济来源，消费能力较高。,项目定位,目标消费市场档次预测,结论：综上所述，目前区域内的消费者属于全市中高端人群，人均收入都接近或高于全市平均水平，消费力较高，因此，建议本案的功能业态定位在中高档次。,差异化定位,目的性消费解析,市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，,消费者多为逛街的随机性消费；,项目通过,“,餐饮、休闲娱乐,”,的集中性主题营造，,成为一个独特的目的性消费区域；,目的性消费有利于吸引大量的回头客；,目的性消费有利于迅速打开项目的市场认知；,有利于区别于其他商圈商业，吸引特定消费人群，形成本案固定消费群体。,功能业态定位,差异化定位,路在灯火阑珊处,-,面对百货市中心的绝对统治地位，无锡人逛街根深蒂固的市心情节。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势。,路在：,“,主题商业目的性消费,”,，即：,集中性大型，以,“,餐,饮、休闲娱乐,”,为鲜明主题，辅助,“,大型卖场、购物、品牌专卖,”形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费巨无霸。,功能业态定位,差异化定位,项目业态规划（一）,紧扣,：,“主题商业目的性消费”,，我们建议项目意向业态构成为：,大卖场,+,大型休闲娱乐主力店（电影院、电玩等）,+3-5,家大型主力餐饮（,200,平方以上）,+,休闲娱乐,+,精品零售,客流引擎,+,留客引擎,+,利润引擎,地下一层主要意向商家为大型卖场及其附属店。,各组团功能即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为休闲娱乐设施。,小建筑载体多分割部分主要做为零售业态使用。,合围广场中心,3,栋大体量建筑，高度聚集餐饮业即休闲娱乐业态，利于营造整体气氛。,电影院、,KTV,等功能性很强的商家分布于各主要建筑载体的,3,楼，充分实现多楼层价值最大化。,业态布局原则,业态布局,业态比例建议,业态,面积（大约）,比例,餐饮业,20000,20%,精品零售,40000,40%,大卖场,25000,2,5%,休闲娱乐,15000,15%,合计,100000,100.00%,一般业态面积需求比例,业态,平均面积,浮动修正值,零售、百货业,80,80,餐饮美食业,250,150,休闲娱乐业,300,500,具体业态分布,地下一层,业态布局：大卖场，大型超市,意向面积：,15000-20000,平方米,布局位置：地下一层为主,意向品牌：,大卖场及附属店,地上一层,业态布局：大卖场入口及附属店，,精品零售店，餐饮,面积：大卖场及附属店,（根据谈判协议，不多于,2500,平方米）,精品零售店：,15000-16000,平方米,餐饮：,7500,平方米,底层餐饮主要是以冷餐饮、面包房、咖,啡等休闲餐饮为主。充分发挥冷餐饮承,租能力高，租期短，调整容易的优势凸,现底层高端价值。,大卖场,入口,精品零售,餐饮,餐饮,具体业态分布,具体业态分布,意向招商对象（中原长期合作伙伴）,冷餐饮,意向招商对象（中原长期合作伙伴）,冷餐饮,业态组合与分布,地上二层,业态布局：大型休闲娱乐，精品零售店，餐饮,面积：,休闲娱乐（包括游艺城，电玩，美容，健身等）：,3000,平方米左右,精品零售店（含电子消费广场）：,15000-16000,平方米,(,电子消费广场建议,2500,平方米）,餐饮：,10000,平方米,（以大型热餐饮为主，建议有,3-5,家,1000-1500,平方,米大型主力餐饮）,精品零售,餐饮,+,娱乐,餐饮,+,娱乐,餐饮,+,娱乐,意向招商对象（中原长期合作伙伴）,休闲娱乐、大型餐饮,业态组合与分布,地上二层,业态布局：电影院，精品零售店，休闲娱乐，餐饮,面积：,休闲娱乐（电影院，,SPA,书局等）：,6500,平方米,精品零售店：,8000-10000,平方米,餐饮：,1000,平方米（主要考虑部分大型餐饮需多层面布置）,精品零售,KTV,SPA,书局,KTV,SPA,书局,影院,意向招商对象（中原长期合作伙伴）,休闲娱乐（大型）,主流商家经营分析,业态,商家,面积,楼层,零售,奥特莱斯,5000,1F2F,宏图三胞,2500,2F3F,Inbase,1000,1F2F,Vero moda,80,1F,贝拉维拉,250,1F,餐饮,KFC,200,1F,Pizza Hut,500,1F2F,Papa!John,300,1F,蓝蛙西餐厅,300,1F2F,red,音乐餐厅,800,1F2F,一茶一座,200,1F,乐天小厨,300,1F2F,莎莱娜意大利餐厅,300,1F2F,休闲,遊歌量贩式卡拉,OK,1200,3F4F,上影星汇影城,1000,3F,蓝玛专业男子,SPA,1000,4F,玉泉湖足浴,600,3F,从,商家品质,来说，各业态的主流商家品质均为,中高档,，切合其商业定位。,从各主流商家对于,商业选址,要求来看：,大型零售业偏好,1F3F,整体经营，小型零售业则要求在底层人流旺盛处,餐饮业偏好,1F,或者,1F2F,连租经营,休闲业偏好,3F,以上位置,从各主流商家对于,商业面积,要求来看：,大型零售业偏好,2000,平方米以上，小型零售业偏好,150,平方米以下,餐饮业偏好,300500,面积段,休闲业普遍在,1000,平方米以上。,项目业态规划（二）,业态占比（非主力店区域）,餐饮：大型餐饮、连锁餐饮、特色美食、普通品牌,娱乐：桌球室、棋牌室、电子游戏房、量贩式,KTV,休闲：美容美发、,SPA,、茶吧、咖啡厅、足疗保健,品牌：服饰、鞋帽、箱包、皮具,其他：银行、药品、移动营业厅、,主力店规划建议,1,2,3,临近主干道和项目次入口，建议规划休闲娱乐会所，如,KTV,大型夜总会等,位于主干道交叉口以及项目主入口，临靠汽车西站建议设置数目广场及大型酒店,位于项目底端，南邻住宅小区，建议设置大型超市卖场，吸引人流，带动周边散铺,品牌购物,特色餐饮,特色餐饮,特色餐饮,特色餐饮,品味休闲,品味,休闲,KFC,生活配套,主力娱乐会所,主题商场,超市大卖场,家居配饰,儿童娱乐,商业一层业态规划建议,商业二层业态规划,品牌购物,主题会所,酒店宴会厅,超市卖场,餐饮美食,品味休闲,儿童娱乐,生活配套,酒店式公寓,商业三层业态规划建议,餐饮美食,主题会所,酒店宴会厅,品牌影院,餐饮美食,餐饮美食,号楼位于项目的北侧，临近主干道，且群楼都为集中式,3F,商业，故建议为商务办公,号楼靠近汽车西站及主干道，北临五洲大型专业市场，故建议为酒店,、,号楼位于项目的南侧，靠近住宅小区，且楼下商业为,1F,底商，故建议为酒店式公寓,业态规划一：商务办公规划建议,号楼位于项目的北侧，临近主干道，且群楼都为集中式,3F,商业，故建议为商务办公,号楼靠近汽车西站及主干道，北临五洲大型专业市场，故建议为酒店,、号楼位于项目的南侧，靠近住宅小区，且楼下商业为,1F,底商，故建议为酒店式公寓,SOHO,办公功能布局建议,SOHO,产品形式,居家公寓,酒店式公寓,商务公寓,SOHO,产品形态研究,功能定位,开发条件,是否成熟,居家公寓,无明显要求,是,酒店式公寓,商业、商务发达区域或休闲渡假区域,否,商务公寓,商务办公环境成熟,否,鉴于本案,SOHO,体量较大，功能需求有差异，且由三栋塔楼构成，考虑降低开发风险，提高产品利润空间，建议可对每一栋赋予特定功能定位,开发顺序：,居家公寓,酒店式公寓,商务公寓,SOHO,产品规划建议,HOTEL,定位：,根据酒店目标客户定位，可分为商务型酒店、旅游度假酒店、主题特色酒店等。,商务型酒店依托于项目所在区域的商务环境（地段、交通、配套）,旅游度假酒店依托于项目的自然资源环境（旅游度假区）,主题特色酒店依托项目自身的建筑规划、主题特色和经营资源。,酒店规划建议,酒店定位：,在规划设计之前，做好酒店定位研究（市场可行性、核心竞争力），落实酒店品牌以及经营管理公司（委托管理、加盟自营或股份合作）。,规划设计：,酒店管理公司参与规划设计，量身订制。,后期运作：,星级酒店几乎没有分零出售，一般都留作资产经营或者打包整体销售（包括金融产品）。,酒店规划建议,THANKS FOR,YOUR ATTENTION,