中原2010江苏无锡万健商业广场项目招商推介(74页).ppt

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MALL,，一站式水岸风情商业街，融汇生态人文、旅游度假、特色餐饮、休闲娱乐、精品购物等强大功能。,周边成熟住区，提供稳定家庭消费群体；胡埭工业园及藕塘职教园更带来年轻强大的中坚的消费群体；,15,万方的恢宏规模更辐射整个滨湖；太湖十八湾，近在咫尺的阖闾古城，将复制灵山的成功辉煌，更带来巨大旅游群体，商业前景不可估量。,城西板块商业项目,富安商业广场,富安商业广场以主要服务胡埭本镇居民，打造胡埭新镇中心商业体，前期销售良好，目前处在招商阶段。与项目存在较远距离，在消费客群上无实质性冲突。,城西板块商业项目,五洲国际小商品城,基本信息：,五洲国际小商品城总建筑面积约,100,万平方米，集品牌展示、产品交易、仓储物流、信息流通、商务办公、现代服务等于一体，荟萃潮流饰品、日用百货、文体休闲、精品服饰、精品家纺等商品种类，填补城西小商品市场空白，整合升级无锡老市场，打造一个辐射长三角的现代化、集约化、品牌化的“一站式”小商品集散基地和博览交易中心。,五洲国际小商品城，为无锡超百万平米的商业大盘，其强力造势手段已经把项目所处盛案板块炒熟，这个项目带来了便利，虽然在销售上，为本案的竞品项目，但是产业链上却截然不同，五洲为大型专业市场，而本案为休闲,MALL,，不会分流项目的消费力，并且其大规模的经营业主以及客户会给项目带来强大的消费人群，促进项目经营火爆。,项目区域商业,白金汉爵大酒店,3,公里,白金汉爵大酒店,本案,项目临近商业项目,白金汉爵大酒店,无锡白金汉爵大酒店，为,五星级大酒店,，位于无锡市的西北角，南邻城市主干道盛岸西路，东临会岸路，风格古典高贵、典雅简洁的建筑巍然而立，为西大门的标志性建筑。此酒店与本案同在盛案西路上，,距离本案,3,公里距离，车行大概,5,分钟左右。,酒店开业时间,2008,年,12,月,8,日，楼高,5,层，共有客房总数,213,间（套）。,无锡白金汉爵大酒店位于无锡市的北塘区，酒店一楼设有阳明美食超市；二、三楼有顶级尊贵包厢，及一个能同时容纳,500,人就餐的超豪华宴会厅；另有装修典雅时尚的客房，时尚前卫,KTV,包厢、屋顶建有户外网球场。,本案,5.1,公里,项目临近商业项目,易初莲花,项目临近商业项目,易初莲花,项目,5,公里范围内，目前主要以社区商业、生活配套为主，与本案形成主要竞争关系的商业体只有,2.45,万易初爱莲惠山店。从项目至此超市开车需要,9,分钟，不行将近半小时，所以一旦项目主力超市开业，必将截留钱桥镇上以及附近小区的居民来此消费。,盛岸西路,钱桥大街,项目所处区域钱桥镇商业现状分析,本案,项目周边商业现状分析,钱桥大街商业情况,底商面积：,15-100,，主力店面积,300-500,销售方式：租赁为主，主要集中在钱桥大街,租金情况：租金水平,1.0-1.8,元,/,平,/,天,空 置 率：总共,100,家左右,基本无空置,主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，但档次较低,从钱桥大街业态比可以看出，服装和餐饮占据了,57%,的大头，但是现有的商业档次较低，娱乐休闲的业态较少，受区域内居民素质及需求限制，,建议本项目的业态以中档的商业为主，增加部分,KTV,、足浴等娱乐休闲类业态，以提高周边居民的生活档次。,现有商业主要集中在以钱桥大街为主体的商业老街，成带状分布，基本为传统业态，档次较低，以满足钱桥镇上居民基本生活为主，娱乐休闲业态极少，钱桥人消费到万达广场或市中心的较多。,项目周边商业现状分析,盛岸西路商业老街,现有商业主要集中在以盛岸西路为主体的商业老街，玉泉街和盛岸花园底商交叉，基本为传统业态，档次有中档和低档，以满足盛岸花园等住宅小区的居民基本生活为主。,底商面积：,20-100,，主力店面积,300-500,销售方式：租赁为主，主要集中在玉泉街和盛岸花园底商,租金情况：租金水平,1.2-2.0,元,/,平,/,天,空置率：,5%,，总共,200,家左右,空置,10,家左右,主要业种：业种齐全，满足基本生活需求，娱乐休闲类较少,从盛岸西路业态比可以看出，服装和餐饮占据了,65%,的大头，另外超市和农贸市场是居民生活必须的，但是缺少较高档次的商业，且娱乐休闲的业态较少，建议本项目的业态以中档的商业为主，增加部分,KTV,、足浴等娱乐休闲类业态，以提高周边居民的生活档次。,项目周边商业现状分析,项目周边,小范围内商业物业概况,项目周边并,无大型的商业市场,，主要为社区商业，表现形式以底商为主，以满足小区居民的生活需要，现主要居住区：晴山蓝城、洋溪人家、盛岸花园、乐泉花园、玉泉花园。,这部分体量大概在,10,万平米左右，居住人群大概在,6,万人左右。,洋,溪,人,家,晴山蓝城,周边人口密集地,盛岸花园,乐泉花园,玉泉花园,晴山蓝城,乐泉花园,洋溪人家,盛岸花园,1,期,玉泉花园,盛岸花园,3,期,本案,小结,区域商业现状：,从业态来看，以服装和低级餐饮为主，品牌基本以二线为主,从体量来看，现有的成型商业体量在,40-50,万之间，后续,3-5,年内预计还将增加,60,万平米左右,从产品来看，正在由传统的沿街散铺向集中式的商业发展，但是在钱桥区域暂缺集中式的中心商业,区域消费现状：,众多私营业主构成了中高端的消费需求在区域内得不到释放，特别是特色餐饮与娱乐业,从人口构成来看，区域按照规划，在,3-5,年内可以形成的人群规模在,60,万左右，相对于区域现有的商业体量，后期对商业的需求相当大,区域商业空间巨大，但是需要注意的是突破的方向在于把握好业态的升级、以及有效的结合区域经济特点，,满足百姓需求的超市、百货；满足私营业主的特色餐饮、娱乐业,是不错的方向。,PART.03,项目概述及分析,项目产品解读,地块现状分析,项目西侧,项目南侧,项目东侧,地块整体较为规整，大致呈现,300*400,的布局，西南侧有一块内凹地形，现为工厂，后期规划作为住宅小区；,整体地块坡度较缓，无明显高压线和其他建筑，作为荒地，相对拆迁成本较低；,北侧紧靠连通东西的主干道,盛岸路，南侧有条小水系，后期可考虑有效利用；,现场来看已经开始施工，估计上市时间为,2011,年底或,2012,年。,项目产品解读,项目周边环境,基地北侧为五洲国际装饰城、五洲国际小商品城，装饰城规划,70,万平米，主要业态为家居、装饰；小商品城规划,100,万平米，主要为各类小商品。,基地东侧为规划中的新汽车西站，原汽车西站线路经营方向主要是宜兴、安徽、苏北等地，目前日均发送客流在,3000,人次左右，最高峰日发送量可达,l,万人次；规划中的钢铁交易电子中心大厦，将成为无锡大宗钢铁电子交易中心。,基地西侧为公交调度总站,盛岸公交停车场，主要线路有,56,路、,60,路、,70,路、,85,路、,102,路、,138,路；安置小区,洋溪人家，目前大概有,1000,多户。,基地南侧为工厂企业，主要有,2,个上规模的企业，无锡钱桥轧辊有限公司和无锡飞马锅炉设备厂，其他为小型制造类企业，不过此处由于城市规划将建设成为住宅小区。,S,W,片区优势，项目所在的城西区域被重点规划,交通便捷，有利于项目人流、车流的导入，营造商业氛围；,本案规模较大，具备营造区域大型商业设施的条件，具备很强的可塑空间；,区域内大量工业及消费力旺盛的本地居民为本案提供了消费支撑。,片区商业尚处萌芽状态，商业实体整体形象差,区域内常驻人口不足，项目销售仍需从全市挖掘,本案所处区域认知度极低，市场培育期长，给后期招商带来很大难度；,受区域传统商业影响，要聚集稳定的客户群体，必将提高运营和推广成本；,O,SO,战略：,发挥优势，利用机会,WO,战略：,利用机会，克服弱点,区域稀缺商业中心的现状带来的机会；,无锡经济发展快，居民生活水平提高,钱桥缺乏高档次商业项目,打造区域标杆商业，并辐射住宅,项目本身应有十足的品质感，超越现有项目。,增强商业的强势感召力，吸引钱桥及北,塘的双向客源。,以富有个性的主题性消费，带动项目其他业态的迅速火爆。,T,ST,战略：,利用优势，回避威胁,WT,战略：,减小弱点，回避威胁,长期的市场供需缺口导致区域部分客户的外流；,项目区域内已成商圈辐射力成为项目销售阻力,周边大盘自有配套商业,利用区域资源及商业优势全面提升项目,品质，与周边项目明显区隔，规避价格,优势的丧失带来的威胁。,将政府对该区域规划的利好放大到最大，并以商业价值营造区域亮点。,通过合理建筑规划布局和人流的引导弱化钢材厂的影响；,以丰富的产品线和合理的推售留住本属于该区域的客源；,定位思考,矩阵分析,PART.04,项目营销定位及业态规划,项目定位,思考脉络,行业老大,领导者,市场的先驱者,引领市场走势,垄断市场,非行业老大，中大规模市场,挑战者,努力改变市场形象,强调产品差异,建立自身标准,次,/,非主流市场,追随者,借助已有市场,企图以小克大,以价格为自身优势,敏锐的机会主义者,补缺者,寻找市场空白,挖掘潜在客户,挖掘市场需求,我们要做钱桥第一个商业综合体、以此辐射整个无锡西城区！,无锡西城商业的前哨第一站,钱桥镇城市商业的补缺者,项目定位,市场定位,综合性消费中心,数据关键词：项目总建：,19.7175,万方（商业：,76402,，,SOHO,办公,/,公寓：,64213,）,万健商业广场,区域内的行业老大,建立自身标准后改变区域行业标准,敏锐的机会主意者,挖掘市场需求，填补市场空白,区位关键词：无锡西城、钱桥镇中心,区域核心城市商业综合体,在完善城镇都市生活配套的同时，辐射整个城西区域，形成以项目中心的大型商业辐射商圈。,项目定位,整体形象定位,定位关键词：无锡西城、钱桥、第一个商业综合体、两个中心原则、两个第一法则、一个突破,西城商业领跑者,万健商业广场,西城商业市场的新起点,钱桥商业中心区,西城第一个多业态综合体,提升城市配套商业档次,无锡西城,首席,生活休闲,Mall,在完善城镇生活配套的同时，突破原有城市商业的束缚，以老镇为起点、新城为动力，以钱桥为中心、辐射整个无锡西城区的区域商业领跑者。,钱桥镇上的居民、政府官员,周边商业私营业主及个体老板,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,藕塘职教园师生,藕塘、洛社等周边镇区居民,五洲专业市场商务客户及汽车西站往来客户,因项目主体吸引而来的流动客户群,本项目客户主要来源于本镇居住人口及政府官员，然后为北边专业市场的经营户，以及藕塘职教园的广大师生为项目后期主要争取消费对象。,项目定位,项目消费群体界定,当前消费者界定,目前区域内的消费者主要是钱桥镇居民、以及项目周边商业私营业主及个体老板，和藕塘职教园广大师生消费群体。,分析：,09,年钱桥镇农民人均纯收入,1.35,万元，而全市农民人均纯收入,1.1,万元，明显高于全市平均水平。,其次，项目周边商业项目私营业主及个体老板，他们有着比较雄厚的经济实力和经济来源，消费能力较高。,项目定位,目标消费市场档次预测,结论：综上所述，目前区域内的消费者属于全市中高端人群，人均收入都接近或高于全市平均水平，消费力较高，因此，建议本案的功能业态定位在中高档次。,差异化定位,目的性消费解析,市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，,消费者多为逛街的随机性消费；,项目通过,“,餐饮、休闲娱乐,”,的集中性主题营造，,成为一个独特的目的性消费区域；,目的性消费有利于吸引大量的回头客；,目的性消费有利于迅速打开项目的市场认知；,有利于区别于其他商圈商业，吸引特定消费人群，形成本案固定消费群体。,功能业态定位,差异化定位,路在灯火阑珊处,-,面对百货市中心的绝对统治地位，无锡人逛街根深蒂固的市心情节。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势。,路在：,“,主题商业目的性消费,”,，即：,集中性大型，以,“,餐,饮、休闲娱乐,”,为鲜明主题，辅助,“,大型卖场、购物、品牌专卖,”,，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费巨无霸。,功能业态定位,差异化定位,项目业态规划（一）,紧扣,：,“主题商业目的性消费”,，我们建议项目意向业态构成为：,大卖场,+,大型休闲娱乐主力店（电影院、电玩等）,+3-5,家大型主力餐饮（,200,平方以上）,+,休闲娱乐,+,精品零售,客流引擎,+,留客引擎,+,利润引擎,地下一层主要意向商家为大型卖场及其附属店。,各组团功能即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为休闲娱乐设施。,小建筑载体多分割部分主要做为零售业态使用。,合围广场中心,3,栋大体量建筑，高度聚集餐饮业即休闲娱乐业态，利于营造整体气氛。,电影院、,KTV,等功能性很强的商家分布于各主要建筑载体的,3,楼，充分实现多楼层价值最大化。,业态布局原则,业态布局,业态比例建议,业态,面积（大约）,比例,餐饮业,20000,20%,精品零售,40000,40%,大卖场,25000,2,5%,休闲娱乐,15000,15%,合计,100000,100.00%,一般业态面积需求比例,业态,平均面积,浮动修正值,零售、百货业,80,80,餐饮美食业,250,150,休闲娱乐业,300,500,具体业态分布,地下一层,业态布局：大卖场，大型超市,意向面积：,15000-20000,平方米,布局位置：地下一层为主,意向品牌：,大卖场及附属店,地上一层,业态布局：大卖场入口及附属店，,精品零售店，餐饮,面积：大卖场及附属店,（根据谈判协议，不多于,2500,平方米）,精品零售店：,15000-16000,平方米,餐饮：,7500,平方米,底层餐饮主要是以冷餐饮、面包房、咖,啡等休闲餐饮为主。充分发挥冷餐饮承,租能力高，租期短，调整容易的优势凸,现底层高端价值。,大卖场,入口,精品零售,餐饮,餐饮,具体业态分布,具体业态分布,意向招商对象（中原长期合作伙伴）,冷餐饮,意向招商对象（中原长期合作伙伴）,冷餐饮,业态组合与分布,地上二层,业态布局：大型休闲娱乐，精品零售店，餐饮,面积：,休闲娱乐（包括游艺城，电玩，美容，健身等）：,3000,平方米左右,精品零售店（含电子消费广场）：,15000-16000,平方米,(,电子消费广场建议,2500,平方米）,餐饮：,10000,平方米,（以大型热餐饮为主，建议有,3-5,家,1000-1500,平方,米大型主力餐饮）,精品零售,餐饮,+,娱乐,餐饮,+,娱乐,餐饮,+,娱乐,意向招商对象（中原长期合作伙伴）,休闲娱乐、大型餐饮,业态组合与分布,地上二层,业态布局：电影院，精品零售店，休闲娱乐，餐饮,面积：,休闲娱乐（电影院，,SPA,书局等）：,6500,平方米,精品零售店：,8000-10000,平方米,餐饮：,1000,平方米（主要考虑部分大型餐饮需多层面布置）,精品零售,KTV,SPA,书局,KTV,SPA,书局,影院,意向招商对象（中原长期合作伙伴）,休闲娱乐（大型）,主流商家经营分析,业态,商家,面积,楼层,零售,奥特莱斯,5000,1F2F,宏图三胞,2500,2F3F,Inbase,1000,1F2F,Vero moda,80,1F,贝拉维拉,250,1F,餐饮,KFC,200,1F,Pizza Hut,500,1F2F,Papa!John,300,1F,蓝蛙西餐厅,300,1F2F,red,音乐餐厅,800,1F2F,一茶一座,200,1F,乐天小厨,300,1F2F,莎莱娜意大利餐厅,300,1F2F,休闲,遊歌量贩式卡拉,OK,1200,3F4F,上影星汇影城,1000,3F,蓝玛专业男子,SPA,1000,4F,玉泉湖足浴,600,3F,从,商家品质,来说，各业态的主流商家品质均为,中高档,，切合其商业定位。,从各主流商家对于,商业选址,要求来看：,大型零售业偏好,1F3F,整体经营，小型零售业则要求在底层人流旺盛处,餐饮业偏好,1F,或者,1F2F,连租经营,休闲业偏好,3F,以上位置,从各主流商家对于,商业面积,要求来看：,大型零售业偏好,2000,平方米以上，小型零售业偏好,150,平方米以下,餐饮业偏好,300500,面积段,休闲业普遍在,1000,平方米以上。,项目业态规划（二）,业态占比（非主力店区域）,餐饮：大型餐饮、连锁餐饮、特色美食、普通品牌,娱乐：桌球室、棋牌室、电子游戏房、量贩式,KTV,休闲：美容美发、,SPA,、茶吧、咖啡厅、足疗保健,品牌：服饰、鞋帽、箱包、皮具,其他：银行、药品、移动营业厅、,主力店规划建议,1,2,3,临近主干道和项目次入口，建议规划休闲娱乐会所，如,KTV,大型夜总会等,位于主干道交叉口以及项目主入口，临靠汽车西站建议设置数目广场及大型酒店,位于项目底端，南邻住宅小区，建议设置大型超市卖场，吸引人流，带动周边散铺,品牌购物,特色餐饮,特色餐饮,特色餐饮,特色餐饮,品味休闲,品味,休闲,KFC,生活配套,主力娱乐会所,主题商场,超市大卖场,家居配饰,儿童娱乐,商业一层业态规划建议,商业二层业态规划,品牌购物,主题会所,酒店宴会厅,超市卖场,餐饮美食,品味休闲,儿童娱乐,生活配套,酒店式公寓,商业三层业态规划建议,餐饮美食,主题会所,酒店宴会厅,品牌影院,餐饮美食,餐饮美食,号楼位于项目的北侧，临近主干道，且群楼都为集中式,3F,商业，故建议为商务办公,号楼靠近汽车西站及主干道，北临五洲大型专业市场，故建议为酒店,、,号楼位于项目的南侧，靠近住宅小区，且楼下商业为,1F,底商，故建议为酒店式公寓,业态规划一：商务办公规划建议,号楼位于项目的北侧，临近主干道，且群楼都为集中式,3F,商业，故建议为商务办公,号楼靠近汽车西站及主干道，北临五洲大型专业市场，故建议为酒店,、号楼位于项目的南侧，靠近住宅小区，且楼下商业为,1F,底商，故建议为酒店式公寓,SOHO,办公功能布局建议,SOHO,产品形式,居家公寓,酒店式公寓,商务公寓,SOHO,产品形态研究,功能定位,开发条件,是否成熟,居家公寓,无明显要求,是,酒店式公寓,商业、商务发达区域或休闲渡假区域,否,商务公寓,商务办公环境成熟,否,鉴于本案,SOHO,体量较大，功能需求有差异，且由三栋塔楼构成，考虑降低开发风险，提高产品利润空间，建议可对每一栋赋予特定功能定位,开发顺序：,居家公寓,酒店式公寓,商务公寓,SOHO,产品规划建议,HOTEL,定位：,根据酒店目标客户定位，可分为商务型酒店、旅游度假酒店、主题特色酒店等。,商务型酒店依托于项目所在区域的商务环境（地段、交通、配套）,旅游度假酒店依托于项目的自然资源环境（旅游度假区）,主题特色酒店依托项目自身的建筑规划、主题特色和经营资源。,酒店规划建议,酒店定位：,在规划设计之前，做好酒店定位研究（市场可行性、核心竞争力），落实酒店品牌以及经营管理公司（委托管理、加盟自营或股份合作）。,规划设计：,酒店管理公司参与规划设计，量身订制。,后期运作：,星级酒店几乎没有分零出售，一般都留作资产经营或者打包整体销售（包括金融产品）。,酒店规划建议,THANKS FOR,YOUR ATTENTION,