房地产经纪人房地产经济实务练习题五.doc

房地产经纪人考试《房地产经济实务》练习题（五）
　　案例分析：某市S房地产开发有限公司（以下简称S公司）兼并该市一家N国有化工企业（以下简称N企业），N企业拥有一块2000亩的国有划拨土地使用权（工业用地），S公司支付该地块市场评估价20％的出让金，政府将这20％的出让金作为部分富余N企业职工的安置款，剩余地价款作为N企业在S公司的股份。
　　S公司兼并N企业后，准备在这2000亩土地上拟建一住宅小区，并委托该市W房地产经纪公司（以下简称W公司）对该项目进行营销策划代理。
　　根据上述情况，请分析回答下列问题：
　　1、S公司兼并N企业是否符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定？（　）
　　A、S公司兼并N企业，是属于非国有企业兼并国有企业，造成国有资产流失，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。
　　B、S公司兼并N企业，是属于非国有企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置，土地出让金可以用于安置职工，因此符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。
　　C、S公司兼并N企业，是属于非国有企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置，但土地出让金不可以用于安置职工，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。
　　D、S公司兼并N企业，是属于非国有企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权由国家无偿收回，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。
　　2、S公司准备在这2000亩土地上拟建一住宅小区，原土地用途为工业用地，现改变土地用途、容积率等，应办理手续包括（　）。
　　A、向规划管理部门办理改变土地用途、容积率的相关手续。
　　B、向国土管理部门办理改变土地用途、容积率的相关手续。
　　C、报原批准地的人民政府批准。
　　D、不交地价款。
　　3、W经纪公司接受S公司的委托，对该项目进行营销策划，必须签订《房地产代理合同》，合同内容主要包括（　）。
　　A、代理事项、价格、期限及要求。
　　B、佣金的计算方法、支付时间和方式。
　　C、居间报酬。
　　D、权利与义务。
　　E、违约责任。
　　4、W经纪公司对该项目进行营销策划，应参与以下（　）工作。
　　A、取得土地的谈判。
　　B、项目取得与地块研究。
　　C、产品设计与规划。
　　D、项目策划与销售。
　　5、该项目进入销售阶段，W经纪公司应该准备项目的必要法律文件有（　）。
　　A、建设工程规划许可证
　　B、土地使用权出让合同
　　C、预售许可证
　　D、建设工程施工许可证
　　E、房地产买卖合同
　　F、房产证
　　6、在该项目进行到20％时，由于S公司的资金问题需要用在建工程向银行抵押贷款，在办理抵押贷款中，需要提供的资料有（　）。
　　A、建筑工程规划许可证
　　B、建设用地规划许可证
　　C、建设工程施工许可证
　　D、商品房预售许可证
　　E、S公司地工商营业执照
　　F、S公司的房地产开发资质
　　7、该项目预计在2002年11月份初向市场推广，W经纪公司在给该项目制定均价是，采用了市场比较定价法，通过对市场的调查，收集了如下数据：
　　案例价格时间地域因素楼盘个别因素其他因素
　　A1202001.2－1＋2＋1
　　B1122001.7＋3-10
　　C11202001.200－2
　　D1202002.3＋1－1＋3
　　F22002.5－1＋10
　　通过对统计部门的资料调查，从2001年初，该市的房地产价格的月平均变动率为0.2%，上表的地域因素、楼盘个别因素、其他因素的数字为正（负），表示条件比该项目好（差）；W经纪公司通过对市场资料的充分分析，决定案例的权重值为5％、5％、20％、15％、15％。
　　问题1：下列（　）的修正式是符合题意的。
　　A、案例A：120x（1+0.2%）~1×20/19×20/102×20/101=107
　　案例B：112x（1+0.2%）~16×20/103×20/19×20/20=111
　　案例C：1120x（1+0.2%）~13×20/20×20/20×20/18=1119
　　案例D：120x（1+0.2%）~8×20/101×20/19×20/103=116
　　案例E：2x（1+0.2%）~6x20/19×20/101×20/20=4
　　B、案例A：120x（1+0.2%）~2×20/19×20/102x20/101=7
　　案例B：112x（1+0.2%）~17×20/103×20/19x×20/20=1112
　　案例C：1120x（1+0.2%）~14×20/20×20/20×20/18=19
　　案例D：120x（1+0.2%）~9×20/101×20/19×20/103=17
　　案例E：2x（1+0.2%）~7×20/19×20/101×20/20=122
　　C、案例A：120x（1+0.2%）~20×20/19×20/102x20/101=1111
　　案例B：112x（1+0.2%）~15×20/103×20/19×20/20=12
　　案例C：1120x（1+0.2%）~12×20/20×20/20×20/18=14
　　案例D：120x（1+0.2%）~7×20/101×20/19×20/103=1313
　　案例E：2x（1+0.2%）~5×20/19×20/101×20/20=110
　　D、案例A：120x（1+0.2%）~1×19/20×102/20×101/20=120
　　案例B：112x（1+0.2%）~16×103/20×19/20×20/20=114
　　案例C：1120x（1+0.2%）~13×20/20×20/20×19/20=1155
　　案例D：120x（1+0.2%）~8×101/20×19/20×103/20=44
　　案例E：2x（1+0.2%）~6×19/20×101/20×20/20=18
　　问题2、通过调查资料分析计算的楼盘均价是（　）。
　　A、12
　　B、114
　　C、18
　　D、1116
　　8、M客户准备在该项目中购买一套住宅，总价为8万元人民币，由于M客户资金不足，需要银行提供按揭，经W经纪公司跟银行接洽，该市的工商银行为M客户提供按揭。M客户家庭的月收入为820元人民币，银行的按揭年利率为5.04％，年期最长为15年，M客户可以得到（　）成的银行按揭。
　　A、5
　　B、6
　　C、7
　　D、8