房地产经纪人房地产经济实务练习题五.doc

房地产经纪人考试房地产经济实务练习题（五）案例分析：某市S房地产开发有限公司（以下简称S公司）兼并该市一家N国有化工企业（以下简称N企业），N企业拥有一块2000亩的国有划拨土地使用权（工业用地），S公司支付该地块市场评估价20的出让金，政府将这20的出让金作为部分富余N企业职工的安置款，剩余地价款作为N企业在S公司的股份。S公司兼并N企业后，准备在这2000亩土地上拟建一住宅小区，并委托该市W房地产经纪公司（以下简称W公司）对该项目进行营销策划代理。根据上述情况，请分析回答下列问题：1、S公司兼并N企业是否符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定？（）A、S公司兼并N企业，是属于非国有企业兼并国有企业，造成国有资产流失，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。B、S公司兼并N企业，是属于非国有企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置，土地出让金可以用于安置职工，因此符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。C、S公司兼并N企业，是属于非国有企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置，但土地出让金不可以用于安置职工，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。D、S公司兼并N企业，是属于非国有企业兼并国有企业，企业改制涉及的划拨土地使用权由国家无偿收回，因此不符合国家对国企改革中划拨土地使用权处置的有关规定。2、S公司准备在这2000亩土地上拟建一住宅小区，原土地用途为工业用地，现改变土地用途、容积率等，应办理手续包括（）。A、向规划管理部门办理改变土地用途、容积率的相关手续。B、向国土管理部门办理改变土地用途、容积率的相关手续。C、报原批准地的人民政府批准。D、不交地价款。3、W经纪公司接受S公司的委托，对该项目进行营销策划，必须签订房地产代理合同，合同内容主要包括（）。A、代理事项、价格、期限及要求。B、佣金的计算方法、支付时间和方式。C、居间报酬。D、权利与义务。E、违约责任。4、W经纪公司对该项目进行营销策划，应参与以下（）工作。A、取得土地的谈判。B、项目取得与地块研究。C、产品设计与规划。D、项目策划与销售。5、该项目进入销售阶段，W经纪公司应该准备项目的必要法律文件有（）。A、建设工程规划许可证B、土地使用权出让合同C、预售许可证D、建设工程施工许可证E、房地产买卖合同F、房产证6、在该项目进行到20时，由于S公司的资金问题需要用在建工程向银行抵押贷款，在办理抵押贷款中，需要提供的资料有（）。A、建筑工程规划许可证B、建设用地规划许可证C、建设工程施工许可证D、商品房预售许可证E、S公司地工商营业执照F、S公司的房地产开发资质7、该项目预计在2002年11月份初向市场推广，W经纪公司在给该项目制定均价是，采用了市场比较定价法，通过对市场的调查，收集了如下数据：案例价格时间地域因素楼盘个别因素其他因素A1202001.2121B1122001.73-10C11202001.2002D1202002.3113F22002.5110通过对统计部门的资料调查，从2001年初，该市的房地产价格的月平均变动率为0.2%，上表的地域因素、楼盘个别因素、其他因素的数字为正（负），表示条件比该项目好（差）；W经纪公司通过对市场资料的充分分析，决定案例的权重值为5、5、20、15、15。问题1：下列（）的修正式是符合题意的。A、案例A：120x（1+0.2%）120/1920/10220/101=107案例B：112x（1+0.2%）1620/10320/1920/20=111案例C：1120x（1+0.2%）1320/2020/2020/18=1119案例D：120x（1+0.2%）820/10120/1920/103=116案例E：2x（1+0.2%）6x20/1920/10120/20=4B、案例A：120x（1+0.2%）220/1920/102x20/101=7案例B：112x（1+0.2%）1720/10320/19x20/20=1112案例C：1120x（1+0.2%）1420/2020/2020/18=19案例D：120x（1+0.2%）920/10120/1920/103=17案例E：2x（1+0.2%）720/1920/10120/20=122C、案例A：120x（1+0.2%）2020/1920/102x20/101=1111案例B：112x（1+0.2%）1520/10320/1920/20=12案例C：1120x（1+0.2%）1220/2020/2020/18=14案例D：120x（1+0.2%）720/10120/1920/103=1313案例E：2x（1+0.2%）520/1920/10120/20=110D、案例A：120x（1+0.2%）119/20102/20101/20=120案例B：112x（1+0.2%）16103/2019/2020/20=114案例C：1120x（1+0.2%）1320/2020/2019/20=1155案例D：120x（1+0.2%）8101/2019/20103/20=44案例E：2x（1+0.2%）619/20101/2020/20=18问题2、通过调查资料分析计算的楼盘均价是（）。A、12B、114C、18D、11168、M客户准备在该项目中购买一套住宅，总价为8万元人民币，由于M客户资金不足，需要银行提供按揭，经W经纪公司跟银行接洽，该市的工商银行为M客户提供按揭。M客户家庭的月收入为820元人民币，银行的按揭年利率为5.04，年期最长为15年，M客户可以得到（）成的银行按揭。A、5B、6C、7D、8