2010年造价工程师《案例分析》重点习题.doc

背景：
　　某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案，经筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。有关专家决定从五个方面 (分别以F1-F5表示)对不同方案的功能进行评价，并对各功能的重要性达成以下共识：F2和F3同样重要，F4和F5同样重要，F1相对于F4很重要， F1相对于F2较重要;此后，各专家对该四个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表2-11。
　　根据造价工程师估算，A、B、C、D四个方案的单方造价分别为1420、1230、1150、1360元/㎡。
　　表2-11方案功能得分
功能
方案功能得分
A
B
C
D
F1
9
10
9
8
F2
10
10
8
9
F3
9
9
10
9
F4
8
8
8
7
F5
9
7
9
6
　　问题：
　　1.计算各功能的权重。
　　2.用价值指数法选择最佳设计方案。
　　答案：
　　问题1：
　　解：根据背景资料所给出的相对重要程度条件，计算各功能权重。
　　本案例没有直接给出各项功能指标的权重，要根据给出的各功能因素重要性之间的关系，采用0-4评分法予以计算确定。按0-4评分法的规定，两个功能因素比较时，其相对重要程度有以下三种基本情况：
　　(1)很重要的功能因素得4分，另一很不重要的功能因素得0分;
　　(2)较重要的功能因素得3分，另一较不重要的功能因素得1分;
　　(3)同样重要或基本同样重要时，则两个功能因素各得2分。
　　根据题给条件对这五个指标进行重要性排序为：F1>F2=F3>F4=F5，再利用0-4法计算各项功能指标的权重，计算结果见表2-12。
　　表2-12功能权重计算表

F1
F2
F3
F4
F5
得分
权重
F1
×
3
3
4
4
14
14/40=0.350
F2
1
×
2
3
3
9
9/40=0.225
F3
1
2
×
3
3
9
9/40=0.225
F4
0
1
1
×
2
4
4/40=0.100
F5
0
1
1
2
×
4
4/40=0.100
合计
40
1.000
　　问题2：
　　解：分别计算各方案的功能指数、成本指数、价值指数如下：
　　1.功能指数
　　将各方案的各功能得分分别与该功能的权重相乘，然后汇总即为该方案的功能加权得分，各方案的功能加权得分为：
　　WA=9×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+9×0.100=9.125
　　WB=10×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+7×0.100=9.275
　　WC=9×0.350+8×0.225+10×0.225+8×0.100+9×0.100=8.900
　　WD=8×0.350+9×0.225+9×0.225+7×0.100+6×0.100=8.150
　　各方案功能的总加权得分为W=WA+WB+WC+WD=9.125+9.275+8.900+8.150=35.45
　　因此，各方案的功能指数为：
　　FA=9.125/35.45=0.257
　　FB=9.275/35.45=0.262
　　FC=8.900/35.45=0.251
　　FD=8.150/35.45=0.230
　　2.各方案的成本指数
　　各方案的成本指数为：
　　CA=1420/(1420+1230+1150+1360)=1420/5160=0.275
　　CB=1230/5160=0.238
　　CC=1150/5160=0.223
　　CD=1360/5160=0.264
　　3.各方案的价值指数
　　各方案的价值指数为：
　　VA=FA/CA=0.257/0.275=0.935
　　VB=FB/CB=0.262/0.238=1.101
　　VC=FC/CC=0.251/0.223=1.126
　　VD=FD/CD=0.230/0.264=0.871
　　由于C方案的价值指数最大，所以C方案为最佳方案。

背景：
　　某六层单元式住宅共54户，建筑面积为3949.62㎡。原设计方案为砖混结构，内、外墙均为240mm砖墙。现拟定的新方案为内浇外砌结构， 外墙做法不变，内墙采用C20钢筋混凝土浇筑。新方案内横墙厚为140mm，内纵墙厚为160mm，其他部位的做法、选材及建筑标准与原方案相同。
　　两方案各项指标见表2-1。
　　表2-1设计方案指标对比表
设计方案　
建筑面积（m2）　
使用面积（m2）　
概算总额（元）
砖混结构　
3 949.62　
2 797.20　
4 163 789.00　
内浇外砌结构　
3 949.62　
2 881.98　
4 300 342.00　
　　问题：
　　1.请计算两方案如下技术经济指标：
　　(1)两方案建筑面积、使用面积单方造价各为多少?每平方米差价多少?
　　(2)新方案每户增加使用面积多少平方米?多投入多少元?
　　2.若作为商品房，按使用面积单方售价5647.96元出售，两方案的总售价相差多少?
　　3.若作为商品房，按建筑面积单方售价4000元出售，两方案折合使用面积单方售价各为多少元?相差多少?
　　答案：
　　问题1：
　　解：1.两方案的建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价见表2-2。
方案　
建筑面积　
使用面积　
单方造价
（元/m2）　
差价
（元/m2）　
单方造价
（元/m2）　
差价
（元/m2）　
砖混结构　
4163789/3949.62
=1054.23　
34.57

4163789/2797.20
=1488.56

3.59　
内浇外砌结构　
4300342/3949.62
=1088.80

4300342/2881.98
=1492.15　
　　表2-2建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价计算表
　　注：单方造价=概算总额/建筑面积;或：单方造价=概算总额/使用面积
　　由表2-2可知，按单方建筑面积计算，新方案比原方案每平方米高出34.57元;而按单方使用面积计算，新方案则比原方案高出3.59元。
　　2.每户平均增加的使用面积为：(2881.98-2797.20)/54=1.57(㎡)
　　每户多投入：(4300342-4163789)/54=2528.76(元)
　　折合每平方米使用面积单价为：2528.76/1.57=1610.68(元/㎡)
　　计算结果是每户增加使用面积1.57㎡，每户多投入2528.76元。
　　问题2：
　　解：若作为商品房按使用面积单方售价5647.96元出售，则
　　总销售差价=2881.98×5647.96-2797.20×5647.96
　　=478834(元)
　　总销售额差率=478834/(2797.20×5647.96)=3.03%
　　问题3：
　　解：若作为商品房按建筑面积单方售价4000元出售，则两方案的总售价均为：
　　3949.62×4000=15798480(元)
　　折合成使用面积单方售价：
　　砖混结构方案：单方售价=15798480/2797.20=5647.96(元/㎡)
　　内浇外砌结构方案：单方售价=15798480/2881.98=5481.81(元/㎡)
　　在保持销售总额不变的前提下，按使用面积计算，两方案
　　单方售价差额=5647.96–5481.81=166.15(元/㎡)
　　单方售价差率=166.15/5647.96=2.94%