合同担保有哪些注意的方式.docx

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合同担保有哪些注意的、方式
　　担保方式主要有抵押、质押、留置、定金四种，这四种担保方式中，留置是法定担保方式，即债权人依照法律规定行使留置权，无需当事人之间约定。其他四种担保方式需由当事人之间约定，是协议的担保方式。本文为大家介绍了这四种担保方式的含义、担保防卫等内容，仅作参考。
　　合同担保方式——抵押
　　抵押，是指债务人或者第三人不转移对抵押财产(包括动产和不动产)的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
　　抵押的内容
　　一、可抵押的财产
　　(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
　　(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
　　(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;
　　(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;
　　(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
　　(六)依法可以抵押的其他财产。
　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
　　二、一物可同时抵押多次吗?
　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
　　财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
　　三、土地抵押和房屋抵押
　　(一)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　(二)以出让方式(包括招标、投标和挂牌)取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
　　(三)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
　　四、下列财产不得抵押：
　　(一)土地所有权;
　　(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但1.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。2. 乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。这两条除外;
　　(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
　　(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
　　(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
　　(六)依法不得抵押的其他财产。
　　抵押合同
　　一、抵押合同
　　应当以书面形式订立抵押合同。
　　二、抵押合同应当包括以下内容：
　　(一)被担保的主债权种类、数额;
　　(二)债务人履行债务的期限;
　　(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;
　　(四)抵押担保的范围;
　　(五)当事人认为需要约定的其他事项。
　　抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
　　三、抵押合同的禁止条款：
　　在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
　　四、以下列财产抵押的，抵押合同自登记之日起生效：
　　(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的;
　　(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的;
　　(三)以林木抵押的;
　　(四)以航空器、船舶、车辆抵押的;
　　五)以企业的设备和其他动产抵押的。
　　五、办理抵押物登记的部门如下：
　　(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;
　　(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;
　　(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
　　(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;
　　(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
　　六、以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
　　如当事人希望办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
　　七、办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：
　　(一)主合同和抵押合同;
　　(二)抵押物的所有权或者使用权证书。
　　抵押担保内容
　　一、抵押担保的范围
　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
　　二、抵押与出租
　　抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
　　三、抵押与转让
　　抵押期间，抵押人转让已办理登记的(注意是已办理登记的)抵押物的，应当通知抵押权人(债权人)并告知受让人转让物已经抵押的情况;
　　抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。
　　四、抵押权转让
　　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
　　五、抵押权与债权
　　抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
　　六、抵押权的实现
　　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
　　七、抵押权实现的顺序
　　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
　　(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;
　　(二)抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第(一)项规定清偿;未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
　　八、房地产抵押合同
　　城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
　　依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
　　九、拍卖划拨土地
　　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
　　十、追偿
　　为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
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