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1、 工 程 咨 询 资 格 证 书 编号：工咨甲 10120060058 郧县2014年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 编号：2013-HBZX-048 二〇一三年八月 郧县2014年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 编号：2013-HBZX-048 编制
2、单位：北京中设泛华工程咨询有限公司 资质等级：工咨甲 10120060058 法人代表： 总 经 理： 许文发 闫宪春 教授 高级工程师 项目负责人：赵周杰 编制组成员：吴菜芳 工程师 工程师 殷 斌 工程师 审 审 核 定 人：杨晓春 人：闫宪春 注册咨询工程师 高级工程师 二○一三年八月 郧县
3、2014 年国有工矿棚户区改造项目 目 录 可行性研究报告 第一章 总 论 ............................................................................... 1 1.1 项目简述 ................................................................................. 1 1.2 可行性研究报告编制的依据、原则和内容 ....
4、 1 1.3 项目建设概况 ......................................................................... 3 1.4 结论简述 ............................................................................... 10 第二章 项目背景及运作模式 ....................................................... 11 2.1 项目
5、提出的背景 ................................................................... 11 2.2 棚户区现状概况 ................................................................... 13 2.3 项目运作模式 ....................................................................... 17 第三章 项目建设的必要性 ............................
6、 19 3.1 项目建设是保障和改善民生的需要 ................................... 19 3.2 项目建设是促进社会和谐的需要 ....................................... 19 3.3 项目建设是构建资源节约型、环境友好型社会的需要 .... 20 3.4 项目建设是推进区域城镇化建设的需要 ............................ 21 第四章 需求分析及拟建规模 ....................
7、 22 4.1 需求分析 ............................................................................... 22 4.2 拟建规模 ............................................................................... 23 第五章 建设地点及建设条件 ..................................................
8、 25 5.1 建设地点 ............................................................................... 25 5.2 建设条件 ............................................................................... 27 第六章 项目规划及建设内容 ....................................................... 32 6.1 项目规划 ........
9、 32 6.2 建设规模 ............................................................................... 33 6.3 建设内容 ............................................................................... 33 i 郧县 2014 年国有工矿棚
10、户区改造项目 可行性研究报告 6.4 主要技术指标及参数 ........................................................... 34 第七章 建筑工程 .......................................................................... 36 7.1 建筑方案 .............................................................................. 36
11、 7.2 结构方案 .............................................................................. 39 第八章 公用工程 .......................................................................... 43 8.1 给、排水 ............................................................................... 43 8.2 供配电 .......
12、 47 8.3 弱电设计 ............................................................................... 51 8.4 消防设计 ............................................................................... 54 8.5 太阳能热水系统设计 ..........
13、 57 8.6 无障碍设计说明 ................................................................... 57 8.7 景观设计 ............................................................................... 58 第九章 环保、节能节水 ...............................................
14、 60 9.1 环境保护 .............................................................................. 60 9.2 地质灾害影响分析 .............................................................. 62 9.3 特殊环境影响分析 .............................................................. 62 9.4 建筑节能设计与措施 ..
15、 62 第十章 项目招投标、管理和实施进度计划 ................................ 67 10.1 项目招投标 ........................................................................ 67 10.2 项目管理 ..........................................................................
16、 70 10.3 项目工程实施进度安排 .................................................... 71 第十一章 投资估算及资金来源 ................................................... 73 11.1 投资估算的依据 ................................................................. 73 11.2 基础数据 ...........................................
17、 74 11.3 估算编制方法 ..................................................................... 75 第十二章 保障措施 ................................................... 73 11.1 投资估算的依据 ................................................................. 73 11.2 基础数据 ...
18、 74 11.3 估算编制方法 ..................................................................... 75 ii 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 11.4 工程投资估算 .................................................
19、 76 11.5 资金筹措 ............................................................................. 76 第十二章 社会效益分析 .............................................................. 77 12.1 社会影响正面分析 ............................................................. 77 12.2 社会影响负面
20、分析 ............................................................. 78 12.3 项目社会互适性分析 ......................................................... 78 12.4 社会评价结论 ..................................................................... 79 第十三章 社会稳定风险分析 ...........................................
21、 81 13.1 编制依据 ............................................................................. 81 13.2 社会稳定风险识别 ............................................................. 82 13.3 风险评估及初步风险评价等级判断 ................................. 85 13.4 落实措施后预期风险等级 ........................
22、 89 13.5 风险分析结论 ..................................................................... 90 第十四章 结论与建议 .................................................................. 94 14.1 结论 ....................................................................................
23、 94 14.2 建议 ..................................................................................... 95 附表: 建设投资估算表 附件: 1.规划选址意见函、土地预审意见、规划区外证明 2.建设用地证明 3.环评批复 4 固定资产投资项目节能审查意见 iii 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 5.到省住建厅规划处办理的项目选址
24、意见书（办理中） 6.抗震设防审查意见 7.棚户区拆迁工作计划、改造拆迁花名册、改造项目征收协议 8.改造项目建设计划 9.企业法人营业执照、 10.项目单位的基本情况 11.改造资金的筹措及落实情况（配套资金的承诺函、投资计划申报表、 建设单位资金存款证明、职工筹款协议） 12.提供拆迁户数与拆迁面积的证明文件（改造征收证明） 13.当地企改或国资部门对企业国有属性和职工身份的认定意见 14.项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明 15.中央投资 IMO 文件 附图: 1.竖向图 2.日照分
25、析图 3.总平面布置图 4.标准层平面图 5.正立面图 6.剖面图 第一章 总则 1.1 项目简述 项目名称：郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 建设单位：十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司 法人代表：王德志 注册资本：壹亿元整 建设性质：新建 建设地点：郧县城关武阳岭（A07 地块和 A06 部分地块） 建 设 期：36 个月（2014 年 1 月～2016 年 12 月） 建设规模：项目位于郧县城关武阳岭的 A07 地块和 A
26、06 部分地块， 规划总占地面积 83394.64 ㎡，项目净用地面积 76894.64 ㎡；其中 A06 部分地块 34703.38 ㎡，A07 部分地块 42191.26 ㎡（扣除预留廉租房用 地面积 6500 ㎡）。总建筑面积 140000.20 ㎡，拟建房屋 1564 套，其中 A06 部分地块建筑面积 51416.64 ㎡，拟建房屋 576 套（2 套共 178.90 ㎡作为物业及配套用房）；A07 部分地块建筑面积 88583.56 ㎡（含地下 建筑面积 390.52 ㎡），拟建房屋 988 套（2 套共 178.28 ㎡作为物业及 配套用
27、房）。 项目总投资为 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元； 工程建设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。 1.2 可行性研究报告编制的依据、原则和内容 1.2.1 编制的依据 (1)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 1 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 (2)《关于做好 2014 年新建廉租住房和国有工矿棚户区改造项目 储备与编报工作的通知》鄂发改投资[2013]339 号 (3)《
28、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建 保[2010]56 号 (4)《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保 [2009]295 号 (5)《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》 建保[2010]58 号 (6)《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划（纲要)》 (7)相关标准和规范 (8)湖北省工程建设造价信息 (9)湖北省颁布的相关定额和费用指标 (10)建设单位提供的相关资料 (11)业主委托编制可研报告的委托合同 1.2.2 编制的原则 （1）以人为本，依法推进
29、改造项目的确定和安置方案的制订， 要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正， 以争取绝大多数群众支持和理解。严格执行国家有关法律法规的规定， 维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办 实。 （2）统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、 综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理 等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区 建设。 （3）坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及 2 郧县 2014 年
30、国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小 区，真正使居住区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。 （4）采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广 新技术、新工艺、新材料和新设备。居住区采用的设计、设备、材料、 要做到先进、可靠、经济、合理。 1.2.3 可行性研究的内容 项目研究的主要内容为：项目建设的必要性，需求分析及建设规 模，建设地点及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境、 节能，项目实施进度，投资估算与资金筹措等，社会效益评价，社会
31、 稳定风险评估。 1.3 项目建设概况 1.3.1 项目概况 十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司本项目的建设单位。本国有 企业棚户区改造项目涉及到郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家企业，这 8 家企业的基本情况如下： （1）湖北梨花村酒业股份有限公司。成立于 1974 年 8 月，公司 位于郧县城关镇城北东路 9 号，原酒酿造基地位于鄂、豫、陕三省交 界处郧县大柳乡杨家村。公司经营占地 54000 平方米，拥有固定资产 1300 万元，注册资金 500 万元，是一家白酒、果酒生产企业。公司有 员工 450 人，年产白酒能
32、力 10000 吨，木瓜酒 2000 吨。随着改革的发 展，公司先后几易其名，由郧县国营曲酒厂——湖北梨花村酒厂—— 十堰白泉酒业公司，2008 年 4 月正式更名为湖北梨花村酒业股份有限 公司，后因资不抵债依法宣布破产清算。棚户区职工住房建于 70 年代， 属土木和砖木结构平房，因集中连片，设施简陋，住房拥挤，陈旧破 3 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 烂，年久失修均成危房。拆迁 109 户。 （2）运王汽车改装厂。企业前身是郧阳石棉矿，1978 年转产与二 汽
33、配套生产汽车配件并更名为郧县汽配三厂，1986 年 5 月郧县机械工 业局转体又合并于郧县机械电子工业公司。1994 年郧县机械电子工业 公司与市新雅公司严格履行合资公司。在册职工 95 人。资产总额 317.31 万元，负债总额 560.78 万元。现已因资不抵债依法宣布破产清 算。棚户区职工住房建于 70 年代，属土木和砖木结构平房，陈旧破烂， 年久失修均成危房。拆迁 14 户。 （3）郧县包装印刷工业公司。始建于 1988 年，位于郧县杨溪红 桥村 8 组。注册资金 842 万元。主要生产品种涵盖各种商品包装（如： 食品、化妆品、药品、保健
34、品）其他塑料制品业，画册、海报、礼品 袋、礼品盒、精工裱盒等。后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清 算。棚户区职工住房建于 80 年代，属土木和砖木结构平房，年久失修 均成危房。拆迁 224 户。 （4）郧阳绿松石开发总公司。郧县绿松石矿成立于 1954 年 10 月， 位于郧县鲍峡镇云盖寺村一组，主要经营绿松石的采掘、加工与销售。 有职工 306 人，其中退休 256 人，下岗 150 人。资产 1430 万，负债 1960 万，2005 年 11 月 1 日因资源枯竭、资不抵债宣告破产。棚户区职工属 土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁
35、 110 户。 （5）湖北省郧阳造纸厂。郧阳造纸厂成立于 1967 年 3 月，经营 机制纸及加工制造、销售。位于郧县汉江大桥南路 1 号，以有八十余 年历史的民丰集团公司（前身民丰造纸厂）为主发起人，将其与主营 产品生产相关的最精良资产进行重组改制，于 1967 年 3 月正式创立公 司目前占地面积 382424 平方米，建筑面积为 84985 平方米，拥有造纸 4 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 生产线 14 条，以及与之相配套的供水、产汽、发电、机加工维修制造、
36、 造纸污水处理等辅助设施。主要产品卫生纸、书写纸、凸板纸等三大 类 23 个品种。1995 年被评为湖北省质量效益 A 级乡镇企业；1996 年 被评为上缴税金突出贡献单位；1997 年被列入全市重点调度管理的十 大乡镇企业行列。后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清算。棚户 区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。 拆迁 472 户。 （6）郧县汉江水泥有限责任公司。位于郧县城关东郊谭家湾境内， 公司始建于 1992 年 5 月，前身为郧阳金牛集团水泥厂，1998 年 3 月更 名为郧县汉江水泥厂，2001 年 10 月改
37、制成立郧县汉江水泥有限责任公 司，注册资本 1173 万元，资产总额 6769 万元，流动资金 416 万元， 固定资产 4503 万元，净资产 4502 万元，占地面积 64795 平方米，年 设计生产能力 60 万吨，有职工 316 人。企业员工 95%以上均来自农村， 在集团工作期间无住房，均在集团建设的简易棚居住，且分布散乱， 居住环境差，居民住户 350 余户，1200 多人，人均居住面积均小于 15 平方米，这与社会发展，构建文明和谐人居环境极不协调。拟通过本 次棚户区改造补助 219 户。 （7）湖北兴升科技发展有限公司。创建于 1
38、994 年，是一家专业 从事铸造毛坯和机械加工产品生产和销售的企业（建有一条年产 1 万 吨的覆膜砂铸造毛坯生产线），也是东风汽车公司协作配套厂家。占地 面积 48000 平方米，建筑面积 28000 平方米，总资产 8000 万元，职工 300 余人，其中工程技术人员 120 余人。公司主要生产和销售的产品有： 汽车零部件系列产品年产 60 万件、企业自主研制开发的有知识产权的、 可替代国外进口的氮气弹簧总成系列产品年产 10 万套和年产铸造毛坯 5 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报
39、告 一万吨的生产能力。公司年可完成工业总产值 10000 万元，销售收入 8000 万元，利税 600 万元。现因资不抵债依法宣告破产清算。棚户区 职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆 迁 196 户。 （8）十堰凯琦铸造有限公司。前身为郧阳汽车零件铸造厂，始建 于 1951 年，是以生产汽车零部件毛坯为主的专业化铸造生产企业，是 鄂西北（十堰）地区建成最早、规模最大的骨干工业企业，属中国铸 造协会会员单位，企业于 2001 年实施民营化改制，2005 年被列入湖北 省重点中小企业，2007 年被评定为十
40、堰市高新技术企业，并被湖北省 科技厅列入“五个一百工程”用高新技术改造传统产业示范企业。公 司现有员工 600 余人，近五年来年累计吸纳、安置下岗再就业职工 500 余人次。现因资不抵债依法宣告破产清算。棚户区职工住房年代久远， 属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 216 户。 以上共计 8 家企业，共有拆迁 1560 户。 这 8 家国有企业职工生活住房大多建于 50～90 年代初，地理位置 偏僻，离城区较远，条件艰苦，大多为简易工棚（房屋建筑总面积为 67085.06 平方米），经过几十年的风雨洗涮，大部分房屋已经成为危房 基
41、本无法居住，房屋随时可能倒塌，安全隐患大。 由于上述企业大多已经倒闭和财力有限，加之棚户区居民年龄普 遍偏大，缺少谋生技能，有的甚至还患有不同程度的职业病，这些家 庭普遍经济困难，仅仅依靠自身力量无法从根本上解决职工的住房问 题，需要政府部门帮助支持实施国有工矿棚户区改造。 本次棚户区改造范围为郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业 职工居住棚户区，采用异地选址安置，新住宅地址位于郧县城关武阳 6 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 岭。规划总用地面积 83394.
42、64 ㎡，拟用地为平地，局部为坡地，南临 坡地，东、西、北两面均为居民区。计划拆除棚户区住房面积为 67085.06 平方米。 本工程拟新建 34 栋 6 层住宅，8 栋 16 层住宅。 项目净用地面积 76894.64 平方米（115.34 亩），房屋（还建房+ 物业用房）建筑面积 140000.20 平方米，共建房屋 1564 套（其中 4 套 用于物业管理和配电用房）。套型结构为二室二厅。 1.3.2 指导思想 规划设计坚持“以人为本”与可持续发展的原则，把居民对居住 环境，居住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，注重处 理
43、好人-自然环境-住宅建设之间的关系，实现人与自然环境的和谐相 处。 （1）考虑住户的经济能力，注重小区功能配置，明显提高居住水 平。 棚户区改造新建小区应按照规划要求，确保基础设施配套齐全。 配置物业管理，保证供电、供水、排水，搞好硬化、绿化、亮化，做 到物业管理规范有效，道路畅通，环境整洁。 （2）坚持以人为本和生态环境保护 坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划 的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑还建居民的人口 比例，生活习惯等客观要求，考虑配套设施的可达性、便捷性及舒适 性，做到以人为本，为人
44、服务。在满足日照、采光和通风的基础上， 着重进行绿地规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，为居民的 身心健康提供良好的环境条件。 （3）坚持可持续发展 7 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 可行性研究报告 坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵 活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停 车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控， 微观可调。 1.3.3 主要建设规模和内容 （1）建设规模：总建筑面积 140000
45、20 ㎡，拟建房屋 1564 套， 其中 A06 部分地块建筑面积 51416.64 ㎡，拟建房屋 576 套（2 套共 178.90 ㎡作为物业及配套用房），项目建筑密度 24.69％，容积率 1.48， 绿化率 36.1％，机动车停车位 108；A07 部分地块建筑面积 88583.56 ㎡（其中地下建筑面积 390.52 ㎡不计容），拟建房屋 988 套（2 套共 178.28 ㎡作为物业及配套用房），项目建筑密度 20.75％，容积率 2.09， 绿化率 32.8％，机动车停车位 96 个。 （2）建设内容：本工程拟新建 34 栋 6 层住宅
46、层高 3.0m），8 栋 16 层住宅（层高 3.0m）。并配套建设配电所、给排水、供配电、道路、 绿化等基础设施。 1.3.4 项目建设单位 项目建设单位为十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司。 1.3.5 项目总投资及资金来源 （1）项目总投资 项目总投资为 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元； 工程建设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。 （2）资金来源 项目建设资金来源：本项目总投资 26700.22 万元，其中职工共出 资 18455.22 万元；申请国家扶持资金
47、 2028 万元（每户 1.3 万元计算）； 郧县人民政府配套资金 1300 万元；十堰郧阳惠民住房投资开发有限公 8 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 司出资 4917 万元。 1.3.6 项目主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表 1-1。 可行性研究报告 表 1-1 主要技术经济指标汇总表
48、 9 序号 指 标 名 称 单位 数据 备 注 1 规划总用地面积 ㎡ 83394.64 （125.09 亩） （A06 地块）：34703.38 ㎡ （A07 地块）：48691.26 ㎡ 1.1 净用地 ㎡ 76894.64 （115.34 亩） （A06 地块）：34703.38 ㎡ （A07 地块）：42191.26 ㎡ 1.2 预留廉租房用地 （A07 地块） ㎡ 6500 2 总建筑面积 ㎡ 140000.20 （A06 地块）：5141
49、6.64 （A07 地块）：88583.56 2.1 地上建筑面积 ㎡ 139609.68 （1） 住宅建筑面积 ㎡ 139252.50 （A06 地块）：51237.74 （A07 地块）：88014.76 （2） 物业管理及其他用房 ㎡ 357.18 （A06 地块）：178.90 （A07 地块）：178.28 2.2 地下建筑面积 ㎡ 390.52 （A07 地块）：390.52 3 建筑占地面积 ㎡ 17322.68 （A06 地块）：8569.44 （A07 地块）：8753.24 4 绿化占地面积 ㎡ 26366
50、65 （A06 地块）：12527.92 （A07 地块）：13838.73 5 停车场与道路占地面积 ㎡ 28755.15 （A06 地块）：12365.006 （A07 地块）：16390.146 6 总套数 套 1564 （A06 地块）：576 （A07 地块）：988 6.1 住宅 套 1560 （A06 地块）：574 （A07 地块）：986 6.2 物业管理及活动、设备 用房 套 4 （A06 地块）：2 （A07 地块）：2 7 建筑密度 ％ 24.69 A06 地块 20.75 A07 地块 8 容积
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