工矿棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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工程咨询资格证书编号：工咨甲 10120060058 郧县2014年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告编号：2013-HBZX-048 二〇一三年八月郧县2014年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告编号：2013-HBZX-048 编制单位：北京中设泛华工程咨询有限公司资质等级：工咨甲 10120060058 法人代表：总经理：许文发闫宪春教授高级工程师项目负责人：赵周杰编制组成员：吴菜芳工程师工程师殷斌工程师审审核定人：杨晓春人：闫宪春注册咨询工程师高级工程师二○一三年八月郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目目录可行性研究报告第一章总论 ............................................................................... 1 1.1 项目简述 ................................................................................. 1 1.2 可行性研究报告编制的依据、原则和内容 .......................... 1 1.3 项目建设概况 ......................................................................... 3 1.4 结论简述 ............................................................................... 10 第二章项目背景及运作模式 ....................................................... 11 2.1 项目提出的背景 ................................................................... 11 2.2 棚户区现状概况 ................................................................... 13 2.3 项目运作模式 ....................................................................... 17 第三章项目建设的必要性 .......................................................... 19 3.1 项目建设是保障和改善民生的需要 ................................... 19 3.2 项目建设是促进社会和谐的需要 ....................................... 19 3.3 项目建设是构建资源节约型、环境友好型社会的需要 .... 20 3.4 项目建设是推进区域城镇化建设的需要 ............................ 21 第四章需求分析及拟建规模 ....................................................... 22 4.1 需求分析 ............................................................................... 22 4.2 拟建规模 ............................................................................... 23 第五章建设地点及建设条件 ....................................................... 25 5.1 建设地点 ............................................................................... 25 5.2 建设条件 ............................................................................... 27 第六章项目规划及建设内容 ....................................................... 32 6.1 项目规划 ............................................................................... 32 6.2 建设规模 ............................................................................... 33 6.3 建设内容 ............................................................................... 33 i 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告 6.4 主要技术指标及参数 ........................................................... 34 第七章建筑工程 .......................................................................... 36 7.1 建筑方案 .............................................................................. 36 7.2 结构方案 .............................................................................. 39 第八章公用工程 .......................................................................... 43 8.1 给、排水 ............................................................................... 43 8.2 供配电 ................................................................................... 47 8.3 弱电设计 ............................................................................... 51 8.4 消防设计 ............................................................................... 54 8.5 太阳能热水系统设计 ........................................................... 57 8.6 无障碍设计说明 ................................................................... 57 8.7 景观设计 ............................................................................... 58 第九章环保、节能节水 .............................................................. 60 9.1 环境保护 .............................................................................. 60 9.2 地质灾害影响分析 .............................................................. 62 9.3 特殊环境影响分析 .............................................................. 62 9.4 建筑节能设计与措施 .......................................................... 62 第十章项目招投标、管理和实施进度计划 ................................ 67 10.1 项目招投标 ........................................................................ 67 10.2 项目管理 ............................................................................ 70 10.3 项目工程实施进度安排 .................................................... 71 第十一章投资估算及资金来源 ................................................... 73 11.1 投资估算的依据 ................................................................. 73 11.2 基础数据 ............................................................................. 74 11.3 估算编制方法 ..................................................................... 75 第十二章保障措施 ................................................... 73 11.1 投资估算的依据 ................................................................. 73 11.2 基础数据 ............................................................................. 74 11.3 估算编制方法 ..................................................................... 75 ii 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告 11.4 工程投资估算 ..................................................................... 76 11.5 资金筹措 ............................................................................. 76 第十二章社会效益分析 .............................................................. 77 12.1 社会影响正面分析 ............................................................. 77 12.2 社会影响负面分析 ............................................................. 78 12.3 项目社会互适性分析 ......................................................... 78 12.4 社会评价结论 ..................................................................... 79 第十三章社会稳定风险分析 ..................................................... 81 13.1 编制依据 ............................................................................. 81 13.2 社会稳定风险识别 ............................................................. 82 13.3 风险评估及初步风险评价等级判断 ................................. 85 13.4 落实措施后预期风险等级 ................................................. 89 13.5 风险分析结论 ..................................................................... 90 第十四章结论与建议 .................................................................. 94 14.1 结论 ..................................................................................... 94 14.2 建议 ..................................................................................... 95 附表: 建设投资估算表附件: 1.规划选址意见函、土地预审意见、规划区外证明 2.建设用地证明 3.环评批复 4 固定资产投资项目节能审查意见 iii 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告 5.到省住建厅规划处办理的项目选址意见书（办理中） 6.抗震设防审查意见 7.棚户区拆迁工作计划、改造拆迁花名册、改造项目征收协议 8.改造项目建设计划 9.企业法人营业执照、 10.项目单位的基本情况 11.改造资金的筹措及落实情况（配套资金的承诺函、投资计划申报表、建设单位资金存款证明、职工筹款协议） 12.提供拆迁户数与拆迁面积的证明文件（改造征收证明） 13.当地企改或国资部门对企业国有属性和职工身份的认定意见 14.项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明 15.中央投资 IMO 文件附图: 1.竖向图 2.日照分析图 3.总平面布置图 4.标准层平面图 5.正立面图 6.剖面图第一章总则 1.1 项目简述项目名称：郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目建设单位：十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司法人代表：王德志注册资本：壹亿元整建设性质：新建建设地点：郧县城关武阳岭（A07 地块和 A06 部分地块）建设期：36 个月（2014 年 1 月～2016 年 12 月）建设规模：项目位于郧县城关武阳岭的 A07 地块和 A06 部分地块，规划总占地面积 83394.64 ㎡，项目净用地面积 76894.64 ㎡；其中 A06 部分地块 34703.38 ㎡，A07 部分地块 42191.26 ㎡（扣除预留廉租房用地面积 6500 ㎡）。总建筑面积 140000.20 ㎡，拟建房屋 1564 套，其中 A06 部分地块建筑面积 51416.64 ㎡，拟建房屋 576 套（2 套共 178.90 ㎡作为物业及配套用房）；A07 部分地块建筑面积 88583.56 ㎡（含地下建筑面积 390.52 ㎡），拟建房屋 988 套（2 套共 178.28 ㎡作为物业及配套用房）。项目总投资为 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元；工程建设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。 1.2 可行性研究报告编制的依据、原则和内容 1.2.1 编制的依据 (1)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 1 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告 (2)《关于做好 2014 年新建廉租住房和国有工矿棚户区改造项目储备与编报工作的通知》鄂发改投资[2013]339 号 (3)《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建保[2010]56 号 (4)《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保 [2009]295 号 (5)《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》建保[2010]58 号 (6)《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划（纲要)》 (7)相关标准和规范 (8)湖北省工程建设造价信息 (9)湖北省颁布的相关定额和费用指标 (10)建设单位提供的相关资料 (11)业主委托编制可研报告的委托合同 1.2.2 编制的原则（1）以人为本，依法推进。改造项目的确定和安置方案的制订，要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正，以争取绝大多数群众支持和理解。严格执行国家有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办实。（2）统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区建设。（3）坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及 2 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小区，真正使居住区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。（4）采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。居住区采用的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。 1.2.3 可行性研究的内容项目研究的主要内容为：项目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地点及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境、节能，项目实施进度，投资估算与资金筹措等，社会效益评价，社会稳定风险评估。 1.3 项目建设概况 1.3.1 项目概况十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司本项目的建设单位。本国有企业棚户区改造项目涉及到郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家企业，这 8 家企业的基本情况如下：（1）湖北梨花村酒业股份有限公司。成立于 1974 年 8 月，公司位于郧县城关镇城北东路 9 号，原酒酿造基地位于鄂、豫、陕三省交界处郧县大柳乡杨家村。公司经营占地 54000 平方米，拥有固定资产 1300 万元，注册资金 500 万元，是一家白酒、果酒生产企业。公司有员工 450 人，年产白酒能力 10000 吨，木瓜酒 2000 吨。随着改革的发展，公司先后几易其名，由郧县国营曲酒厂——湖北梨花村酒厂—— 十堰白泉酒业公司，2008 年 4 月正式更名为湖北梨花村酒业股份有限公司，后因资不抵债依法宣布破产清算。棚户区职工住房建于 70 年代，属土木和砖木结构平房，因集中连片，设施简陋，住房拥挤，陈旧破 3 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告烂，年久失修均成危房。拆迁 109 户。（2）运王汽车改装厂。企业前身是郧阳石棉矿，1978 年转产与二汽配套生产汽车配件并更名为郧县汽配三厂，1986 年 5 月郧县机械工业局转体又合并于郧县机械电子工业公司。1994 年郧县机械电子工业公司与市新雅公司严格履行合资公司。在册职工 95 人。资产总额 317.31 万元，负债总额 560.78 万元。现已因资不抵债依法宣布破产清算。棚户区职工住房建于 70 年代，属土木和砖木结构平房，陈旧破烂，年久失修均成危房。拆迁 14 户。（3）郧县包装印刷工业公司。始建于 1988 年，位于郧县杨溪红桥村 8 组。注册资金 842 万元。主要生产品种涵盖各种商品包装（如：食品、化妆品、药品、保健品）其他塑料制品业，画册、海报、礼品袋、礼品盒、精工裱盒等。后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清算。棚户区职工住房建于 80 年代，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 224 户。（4）郧阳绿松石开发总公司。郧县绿松石矿成立于 1954 年 10 月，位于郧县鲍峡镇云盖寺村一组，主要经营绿松石的采掘、加工与销售。有职工 306 人，其中退休 256 人，下岗 150 人。资产 1430 万，负债 1960 万，2005 年 11 月 1 日因资源枯竭、资不抵债宣告破产。棚户区职工属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 110 户。（5）湖北省郧阳造纸厂。郧阳造纸厂成立于 1967 年 3 月，经营机制纸及加工制造、销售。位于郧县汉江大桥南路 1 号，以有八十余年历史的民丰集团公司（前身民丰造纸厂）为主发起人，将其与主营产品生产相关的最精良资产进行重组改制，于 1967 年 3 月正式创立公司目前占地面积 382424 平方米，建筑面积为 84985 平方米，拥有造纸 4 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告生产线 14 条，以及与之相配套的供水、产汽、发电、机加工维修制造、造纸污水处理等辅助设施。主要产品卫生纸、书写纸、凸板纸等三大类 23 个品种。1995 年被评为湖北省质量效益 A 级乡镇企业；1996 年被评为上缴税金突出贡献单位；1997 年被列入全市重点调度管理的十大乡镇企业行列。后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清算。棚户区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 472 户。（6）郧县汉江水泥有限责任公司。位于郧县城关东郊谭家湾境内，公司始建于 1992 年 5 月，前身为郧阳金牛集团水泥厂，1998 年 3 月更名为郧县汉江水泥厂，2001 年 10 月改制成立郧县汉江水泥有限责任公司，注册资本 1173 万元，资产总额 6769 万元，流动资金 416 万元，固定资产 4503 万元，净资产 4502 万元，占地面积 64795 平方米，年设计生产能力 60 万吨，有职工 316 人。企业员工 95%以上均来自农村，在集团工作期间无住房，均在集团建设的简易棚居住，且分布散乱，居住环境差，居民住户 350 余户，1200 多人，人均居住面积均小于 15 平方米，这与社会发展，构建文明和谐人居环境极不协调。拟通过本次棚户区改造补助 219 户。（7）湖北兴升科技发展有限公司。创建于 1994 年，是一家专业从事铸造毛坯和机械加工产品生产和销售的企业（建有一条年产 1 万吨的覆膜砂铸造毛坯生产线），也是东风汽车公司协作配套厂家。占地面积 48000 平方米，建筑面积 28000 平方米，总资产 8000 万元，职工 300 余人，其中工程技术人员 120 余人。公司主要生产和销售的产品有：汽车零部件系列产品年产 60 万件、企业自主研制开发的有知识产权的、可替代国外进口的氮气弹簧总成系列产品年产 10 万套和年产铸造毛坯 5 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告一万吨的生产能力。公司年可完成工业总产值 10000 万元，销售收入 8000 万元，利税 600 万元。现因资不抵债依法宣告破产清算。棚户区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 196 户。（8）十堰凯琦铸造有限公司。前身为郧阳汽车零件铸造厂，始建于 1951 年，是以生产汽车零部件毛坯为主的专业化铸造生产企业，是鄂西北（十堰）地区建成最早、规模最大的骨干工业企业，属中国铸造协会会员单位，企业于 2001 年实施民营化改制，2005 年被列入湖北省重点中小企业，2007 年被评定为十堰市高新技术企业，并被湖北省科技厅列入“五个一百工程”用高新技术改造传统产业示范企业。公司现有员工 600 余人，近五年来年累计吸纳、安置下岗再就业职工 500 余人次。现因资不抵债依法宣告破产清算。棚户区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 216 户。以上共计 8 家企业，共有拆迁 1560 户。这 8 家国有企业职工生活住房大多建于 50～90 年代初，地理位置偏僻，离城区较远，条件艰苦，大多为简易工棚（房屋建筑总面积为 67085.06 平方米），经过几十年的风雨洗涮，大部分房屋已经成为危房基本无法居住，房屋随时可能倒塌，安全隐患大。由于上述企业大多已经倒闭和财力有限，加之棚户区居民年龄普遍偏大，缺少谋生技能，有的甚至还患有不同程度的职业病，这些家庭普遍经济困难，仅仅依靠自身力量无法从根本上解决职工的住房问题，需要政府部门帮助支持实施国有工矿棚户区改造。本次棚户区改造范围为郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业职工居住棚户区，采用异地选址安置，新住宅地址位于郧县城关武阳 6 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告岭。规划总用地面积 83394.64 ㎡，拟用地为平地，局部为坡地，南临坡地，东、西、北两面均为居民区。计划拆除棚户区住房面积为 67085.06 平方米。本工程拟新建 34 栋 6 层住宅，8 栋 16 层住宅。项目净用地面积 76894.64 平方米（115.34 亩），房屋（还建房+ 物业用房）建筑面积 140000.20 平方米，共建房屋 1564 套（其中 4 套用于物业管理和配电用房）。套型结构为二室二厅。 1.3.2 指导思想规划设计坚持“以人为本”与可持续发展的原则，把居民对居住环境，居住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，注重处理好人-自然环境-住宅建设之间的关系，实现人与自然环境的和谐相处。（1）考虑住户的经济能力，注重小区功能配置，明显提高居住水平。棚户区改造新建小区应按照规划要求，确保基础设施配套齐全。配置物业管理，保证供电、供水、排水，搞好硬化、绿化、亮化，做到物业管理规范有效，道路畅通，环境整洁。（2）坚持以人为本和生态环境保护坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑还建居民的人口比例，生活习惯等客观要求，考虑配套设施的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，为居民的身心健康提供良好的环境条件。（3）坚持可持续发展 7 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。 1.3.3 主要建设规模和内容（1）建设规模：总建筑面积 140000.20 ㎡，拟建房屋 1564 套，其中 A06 部分地块建筑面积 51416.64 ㎡，拟建房屋 576 套（2 套共 178.90 ㎡作为物业及配套用房），项目建筑密度 24.69％，容积率 1.48，绿化率 36.1％，机动车停车位 108；A07 部分地块建筑面积 88583.56 ㎡（其中地下建筑面积 390.52 ㎡不计容），拟建房屋 988 套（2 套共 178.28 ㎡作为物业及配套用房），项目建筑密度 20.75％，容积率 2.09，绿化率 32.8％，机动车停车位 96 个。（2）建设内容：本工程拟新建 34 栋 6 层住宅（层高 3.0m），8 栋 16 层住宅（层高 3.0m）。并配套建设配电所、给排水、供配电、道路、绿化等基础设施。 1.3.4 项目建设单位项目建设单位为十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司。 1.3.5 项目总投资及资金来源（1）项目总投资项目总投资为 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元；工程建设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。（2）资金来源项目建设资金来源：本项目总投资 26700.22 万元，其中职工共出资 18455.22 万元；申请国家扶持资金 2028 万元（每户 1.3 万元计算）；郧县人民政府配套资金 1300 万元；十堰郧阳惠民住房投资开发有限公 8 郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目司出资 4917 万元。 1.3.6 项目主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表 1-1。可行性研究报告表 1-1 主要技术经济指标汇总表 9 序号指标名称单位数据备注 1 规划总用地面积㎡ 83394.64 （125.09 亩）（A06 地块）：34703.38 ㎡（A07 地块）：48691.26 ㎡ 1.1 净用地㎡ 76894.64 （115.34 亩）（A06 地块）：34703.38 ㎡（A07 地块）：42191.26 ㎡ 1.2 预留廉租房用地（A07 地块）㎡ 6500 2 总建筑面积㎡ 140000.20 （A06 地块）：51416.64 （A07 地块）：88583.56 2.1 地上建筑面积㎡ 139609.68 （1）住宅建筑面积㎡ 139252.50 （A06 地块）：51237.74 （A07 地块）：88014.76 （2）物业管理及其他用房㎡ 357.18 （A06 地块）：178.90 （A07 地块）：178.28 2.2 地下建筑面积㎡ 390.52 （A07 地块）：390.52 3 建筑占地面积㎡ 17322.68 （A06 地块）：8569.44 （A07 地块）：8753.24 4 绿化占地面积㎡ 26366.65 （A06 地块）：12527.92 （A07 地块）：13838.73 5 停车场与道路占地面积㎡ 28755.15 （A06 地块）：12365.006 （A07 地块）：16390.146 6 总套数套 1564 （A06 地块）：576 （A07 地块）：988 6.1 住宅套 1560 （A06 地块）：574 （A07 地块）：986 6.2 物业管理及活动、设备用房套 4 （A06 地块）：2 （A07 地块）：2 7 建筑密度％ 24.69 A06 地块 20.75 A07 地块 8 容积

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