重庆江北区某地块可行性分析.doc

重庆江北区**地块可行性分析
一、整体市场简析
1、整体市场年供应量超过1000万平方米，但中低档住宅需求亦十分旺盛，供求基本能保持平衡，近期龙湖·水晶郦城放号受到热烈追捧。
2、市场竞争日趋激烈，外地房地产大鳄相继进入重庆，九龙仓、和黄、华润、英皇、瑞安国际、香江国际、珠江实业、中房集团……
3、住宅开发逐渐向大盘化转变，除传统的强势品牌龙湖外，去年推出的融侨半岛占地达到3000亩，今年推出的天骄美茵河谷达到1000亩，而新进的外地房地产大鳄，拿地一拿就是少则几百亩，多则几千亩。
4、整体房价水平极低，去年市场整体成交均价为2200元每平方米左右。
5、整体购买力的低下和市场竞争的激烈，决定了短期内重庆整体房价向上空间不大。
6、近郊居住仍未被市场广泛接受，虽有龙湖的热卖，但亦仅龙湖而已，总体来讲，与广州相比还有比较大的差距；估计将在连贯市区与机场的轻轨3号线进行实质性建设后，方会带动机场沿线近郊居住的热潮。
7、市场投资意欲旺盛，20万左右的投资性物业广受欢迎，但其中酒店公寓受较多中小开发商跟进，加之用家市场的不明朗，估计酒店公寓市场在未来一两年内将面临极大风险。
8、重庆并未形成强势的商务中心，也少有综合质素极高的写字楼，而经济发展大势的良好又决定了写字楼市场的极速膨胀，故估计高质素写字楼在未来几年将受到极大的追捧；但要注意的是，重庆公司还没有普遍形成买写字楼自用的习惯，而做为投资来讲，总价的高企又成为极大的障碍。

9、商业市场组团格局十分明显，决定了商业地产的开发将严重受滞于所处位置；而规划的无序又造成众多的开发商非理性跟进商业物业的开发（据说重庆目前有好几家原做住宅的开发商都要向商业地产进军）；而开发经营水平的相对低下以及返租回报的不理性，估计未来两三年内亦将极大地挫败投资者的信心。
10、消费者主要来自于主城区原住居民，估计超过6成，另有2成左右为来自周边乡县的生意人，2成左右为来自在渝工作的外地籍白领。
11、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。
二、地块SWOT分析
1、地块背景资料
位置：江北区与五桂路交界处
占地：136亩（另旁边有38亩为废弃水泥预制厂，可一并拿下）
用地性质：商住
规划容积率：4.5（商务建筑不超过11万M2，住宅建筑不超过30万M2）
市政配套情况：管线目前在300米外，估计接入需自行解决
地块业主：**有限公司
出让意向：合作开发，固定回报建筑面积500元/M2
2、地块自身及周边环境状况
（1）优势
A、地块地处去年新通快速干线**东侧，距黄花园大桥约1000米，距解放碑约3000米，沿**约2公里外有新建之王家沱大桥贯通南岸，另距机场约20分钟车程。
B、地块东侧即为规划中的占地3.4平方公里的重庆未来“陆家嘴”，近
期政府已确定初步规划设计方案并于报上公布，政府计划将于2020年全面建成“重庆陆家嘴”，估计年内将正式启动全面改造江北城的工作，届时区域将成为市场关注的一大焦点，如项目快速启动将占尽先机。
C、地块东距长江约1500米，两个小山堡上之建筑可远望长江；而周边现大部分为自然环境带；就连**对面目前亦为一块自然绿化空地，越过此空地即为占地1000亩的龙头寺森林公园。故地块居住环境价值极高。
D、地块周边目前已有南方上格林、江南山水、金科丽苑、天赐丽景等楼盘，居住氛围浓厚。而江北也亦成为整个重庆市场比较集中的中高档住宅区，区域形象较为清晰。
（2）劣势
A、地块南高北低。南部为两个小山堡夹一小溪沟，高出约10米，北部以一条自然小溪沟为界，约低出**约15米。如此复杂之地形地貌，将给规划设计带来相当的难度，估计较难形成高密度住宅群；同时重庆市场不太接受进入小区后便走下坡路，故低于**的地块较难处理；另复杂的地形地貌，亦将大幅增加建设成本。
B、地块周边目前市政配套和生活配套严重不足，不仅市政管线在300米外，而且地块周边2000米内无超市、高档酒楼、公建学校等，而且只有很少的一两路公交车经过五桂路至江北城。
3、区域竞争状况
（1）、南方上格林
与本地块同处**，距本地块200米，由重庆老牌房地产开发企业南方集团开发，占地343亩，总建38万平方米，中档纯住宅小区，约2500户，自建有小学，目前在售B组团，全为小高层，分别有11、15和18层，规划中的C
组团以别墅为主（估计为TOWNHOUSE）。
A组团均价2600元/M2，B组团均价2750元/M2（毛坯房），均按套内面积计价
B组团户型以117M2平层和125M2、138M2跃式单位为主。
A组团已交付使用，售出70%；B组团7月26日正式开售，销售情况不理想；据初步判断，销售不理想的原因多源自营销上的问题，如南方集团的低调，项目炒作的缺乏，地盘形象（园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置）低下等。
（2）、江南山水
地处五黄路南段，距黄花园大桥2000米
占地约6000平方米，临街排楼，首三层为商业铺面，其余为住宅，共380户，中低档起价1800元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米，去年已开售，目前售出70%左右。
（3）、金科丽苑
地处五黄路江南山水对面，占地60-70亩，临街排楼，首三层为商业铺面，总建面约20万M2，共1688户，中档住宅社区，二期起价2400元/M2（套内面积，毛坯房），以80-120平方米为主力户型，商铺首层8000元/M2，二、三层4000元/M2 ，二期去月5月开售，目前已售完，并即将全面交付使用。
（4）、天赐丽景
地处五黄路南段，距黄花园大桥2500米，占地15000平方米，三栋22层高层，总建面约8万M2，中低档住宅起价2180元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米，7月20日正式开售，目前售出30%左右。
三、定位建议
1、市场定位

坡地高尚住宅（参考广州山水庭苑）
2、产品定位
小高层（带电梯，以一梯两户为主，平均15层）
3、户型配比初步设想
以130-150M2的跃式单位为主力户型，配合少量110-130M2的平层和200M2左右的顶层复式，以江景、山景、园景和整体质素全面超越南方上格林。
4、目标客户群定位——中产阶级
（1）、金领一族（房地产业、摩托车工业及外资驻渝机构高级管理人员）
（2）、政府机关中高级干部
（3）、本地中等商业经营户（餐饮、服装、休闲娱乐等）
（4）、乡县豪客
（5）、价格定位（按套内面积计）
跃式和平层均价3000元/M2，总价控制在50万以内；复式均价4000元/M2，总价控制在100万以内。
参考依据：
南方上格林B组团均价2750元/M2（平均15层，毛坯房）
龙湖·水晶郦城2680元/M2起价（18层和31层，毛坯房）
汇景台·君临天下洋房均价3300元/M2（12层，毛坯房）
5、风险评估
（1）、市场机会
A、重庆房地产正处于腾飞初期,是进入重庆市场的好时机。
B、江北新城“重庆未来陆家嘴”以及连通一岛两岸交通的规划,以及重庆加紧CBD地区的规划与建设等对项目是重大利好。

C、项目地块位于五里店地段，距解放碑不到4公里，向东可望长江之宽阔轻灵，也可远眺南山之巍峨多姿，向西可望1000龙头寺公园之葱郁林木。视野极其开阔，居住环境价值极高。
D、**的建成通车，及今年开始的五桂路扩建，将激活地块的开发价值。
E、重庆经济的迅速腾飞培育了一大批本地中产阶级，为项目储备了大量的目标客户。
F、奥园的品牌号召力和人才优势，为项目赢取市场奠定了极其坚实的基础。
G、重庆购房者对居住环境的越来越关注，花园式小区成为近两年购房置业者的主流选择。
H、重庆交通大环境的混乱，及基于山水城市而造成的难于根本改善的现实，令重庆购房者至今年尚未完全接受郊区居住的概念。
I、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。
（2）、市场威胁
A、重庆整体房价水平的低迷，及项目周边楼盘的低价政策对项目营销形成一定的压力。
B、项目近50米的高差给规划设计带来了一定的难度，也增加了项目建设的成本。
C、高收入层的增长有限，赶不上高档楼盘的供应增长；目标客户群体的相对单一和薄弱，可能拖长项目资金回收周期。
四、成效益分析
1、规划设计指标预设
注：以下数据均为拿下旁边38亩为基础，理由是这38亩地形相对平坦，
而且临五桂路，是地块连通五桂路的必经之地。据庆业人员说他们可出面一并拿下，故从规模效应出发，建议一并拿下，统一开发。
占地：174亩，11.6万平方米
建筑密度：22%
容积率：3.08
绿化率：50%
总建筑面积：35.7万平方米（平均15层，全部首层架空）
住宅面积：33万平方米（其中套内面积约28.05万平方米）
商业面积：1万平方米（五桂路临街）
配套面积：1.7万平方米
总户数：约2000户
预计开发周期：3.5年
2、成本效益分析
（1）、收入预估
住宅：33万×85%×3000元/M2（套内面积均价）=841500万
商铺：1万×6000元=6000万
合计90150万
（2）、成本预估
建安成本（包括土建、水电、消防、外墙装饰、公共部分装修等）：
1100元/M2×35.7万=39270万
园林道路成本：350元/M2×11.6万×78%=3166.8万
市政配套成本：180元/M2×35.7万=6426万（此部分有待与政府勾兑，因目前市政管网未到地块）
会所设备设施：1000万
各种报建报批手续及相关行政取费：500万
管理成本：30万/月×48月=1440万
财务成本：39270万×5%=1963.5万
土地成本：500元/M2×35.7万=17850万
营销成本：95760万×4%=3830.4万
营业税：95760万×5.75%=5506.2万
共计74027万（单方套内面积成本2548元/M2）
（3）、利润预估
销售100%——
总利润：90150-74027=16123万
成本利润率：16123/74027=21%
销售90%——
总收入：90150×90%=81135万
总支出：74027-（90150-81135）×（4%+5.75%）=73148万
总利润：81135-73148=7987万
成本利润率：7987/73148=10%
销售80%——
总收入：90150×80%=72120万
总支出：74027-（90150-72120）×（4%+5.75%）=72269万
总利润：72120-72269= 亏149万
结论：
如能将土地成本压到按建筑面积计算的400元/M2左右，并包含地块内高压线的搬迁费用和市政配套费，则本项目开发风险应该不大，我司完全可以进入。