房地产行业预售之审计计划.pdf

1/6 房地产行业预售之审计计划 房地产行业预售之审计计划 销售阶段收入业务流程包括但不限于以下审计子项：销售阶段收入业务流程包括但不限于以下审计子项：?楼盘预售程序审查（包括收取定金/诚意金、签署认购书、商品房买卖合同及特别客户优惠等 程序之审查）楼盘预售程序审查（包括收取定金/诚意金、签署认购书、商品房买卖合同及特别客户优惠等 程序之审查）?收取楼价款程序之审查 收取楼价款程序之审查?楼价单及相关信用政策批核程序审查 销售阶段成本支出业务流程包括但不限于以下审计子项：楼价单及相关信用政策批核程序审查 销售阶段成本支出业务流程包括但不限于以下审计子项：?日常销售费用支出签批程序之审查 日常销售费用支出签批程序之审查?销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标、议价定判审查 销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标、议价定判审查?销售代理、推广活动及其他物料供货商管理层签批程序之审查 销售代理、推广活动及其他物料供货商管理层签批程序之审查 2/6 提供文件清单：提供文件清单：?销售部门组织和人员架构图 销售部门组织和人员架构图?书面之销售政策（包括楼价单、信用政策、销售折扣、销售操作流程）书面之销售政策（包括楼价单、信用政策、销售折扣、销售操作流程）?相关审批流程（包括楼价单之建立及更新审批流程、优惠折扣之申请及复核流程、签署认购书之管理层审批流程、签署商品房买卖合同之订立及审批流程）相关审批流程（包括楼价单之建立及更新审批流程、优惠折扣之申请及复核流程、签署认购书之管理层审批流程、签署商品房买卖合同之订立及审批流程）?日常销售费用支出之文件（包括水、电、煤及什费，销售部门之固定资产折旧、交际费、看楼车租赁费、销售人员餐费及交通补贴等）日常销售费用支出之文件（包括水、电、煤及什费，销售部门之固定资产折旧、交际费、看楼车租赁费、销售人员餐费及交通补贴等）?销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之招标、议价定判之流程 销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之招标、议价定判之流程?销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之签批程序之流程 销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之签批程序之流程?广告、推广活动及其他物料之预算金额明细列表（如有）广告、推广活动及其他物料之预算金额明细列表（如有）?广告、推广活动及其他物料之支出详细账单 广告、推广活动及其他物料之支出详细账单?竞价销售软件系统中的销售数据 竞价销售软件系统中的销售数据 3/6 收入业务审计程序 序号 审计内容 审计目的 审计步骤 收入业务审计程序 序号 审计内容 审计目的 审计步骤 1 销售程序审查 审查整个销售流程是否按照最高管理层批核之既定销售流程执行，以及是否有足够之监控程序 a)了解及审核销售相关程序，并编制相关之流程图 b)，即于销售现场与客服人员一同进行整个销售流程 2 收取定金/诚意金之审查 a)审查客户收取的定金发票之内容填写是否正确 b)当客户申请退还定金时，该申请是否经过有效之审批权限人批准 a)了解收取与退还定金之程序，并编制相关之流程图，核对退还定金之审批权限是否正确 b)抽取 50%之定金发票，检查定金发票之内容填写是否正确 3 楼盘预售程序审查 签署认购书之审查 a)认购单是否经过销售经理或其授权人的签批 b)盖“公章”前，有无事先填写公章使用登记表 c)认购书 是否经过客务经理/其授权人确认及签批并盖“公章”a)了解签署认购单之程序，并编制相关之流程图 b)与销售部及客服部负责同事了解及讨论签署 认购单 之程序，以确定销售及客服人员清晰该流程 c)与销售现场实况抽查，即进行 4/6 4 签署商品房买卖合同之审查 a)与客户签订之合同是否出现违反法律、法规之无效条款 b)签订之商品房买卖合同是否出现未经审批权限人批准之现象 c)是否有相关授权人复核已签订之商品房买卖合同 d)盖“公章”前，有无事先填写公章使用登记表 e)商品房买卖合同 之成交价与相关之 楼价单是否一致 a)了解签署商品房买卖合同之程序，并编制相关之流程图 b)抽查商品房买卖合同，以确定合同之条款未出现违反法律、法规之无效条款 c)抽查商品房买卖合同，以确定相关之销售交易及买卖合同均获最高管理层授权之人士签批 d)在竞价销售软件系统中下载有关之销售数据，与商品房买卖合同 核对，以确定系统内之数据的完整性及准确性 e)抽查核对 商品房买卖合同 之成交价与相关之 楼价单之内容 5 特别客户提供优惠之审查 a)审查客户是否符合特别客户的条件 b)提供之优惠是否符合已审核之信用政策 a)逐一检查特别客户签署之商品房买卖合同,确实其真实性及金额的准确性 b)核对特别客户提供之优惠政策是否已获最高管理层之签批 6 收取楼价款程序之审查 a)楼价款是否及时到达公司账户及数额之正确性 b)按揭贷款客户各期楼款入账情况 c)收取之楼价款与会计记录是否一致 d)楼价款文件与银行存款记录是否一致 e)完税凭证的开具情况 a)了解及审核收取楼价款之流程，并编制相关之流程图 b)与出纳部及会计部主管讨论及了解其部门在楼款收取记录及会计记账程序之监控系统 c)审阅有关 楼价款 文件及银行存款记录，以确定有关 楼价款之真实性及准确性 d)实地了解及抽样审查有关收取 楼价款 及会计记账之程序 e)检查完税凭证是否连续编号 f)核对完税凭证之金额与会计记录之金额 5/6 7 楼价单审查 a)楼价单的审批权限是否符合规定 b)审查是否出现“时效已过”的楼价单或特殊时段的”优惠政策过期”却仍在执行之现象 c)楼价单是否超越授权人的折扣审批权限 d)根据市场实际行情制定之楼价单是否有上报适当之管理层审批 e)楼价单之实际生效日期及时间 f)出现已售单元之价格较楼价单之底价较低时，是否有足够之签批程序 a)了解及审核制订楼价单及签批之程序，并编制相关之流程图 b)查看已获最高管理层签批之楼价单之面价、底价情况 c)审查楼价单之实际生效日期及时间 d)审阅销售部提供之单位所有底价及面价价单之数据，并审查相关单位之成交价，以确定成交价与已签批之面价是否相符 e)审阅商品房买卖合同之成交价与相关之楼价单，以确定所有出售单元之价格均已获最高管理层签批 f)向销售经理了解当成交价低于楼价单之价格时，是否制订了相关之审批流程 8 楼价单及相关信用政策批核程序审查 信用政策管理层签批之审查 a)信用政策的制订是否已获最高管理层之签批 b)客户得到之折扣等优惠是否符合已签批之信用政策 a)向销售经理了解制订信用政策之程序，并编制相关之流程图 b)查看信用政策文件是否已获最高管理层确认及签署 c)审阅商品房买卖合同之成交价与相关之信用折扣 原版文件下载地址:中国工程咨与审计群217530564 Word版文件来自:中国工程咨与审计群217530564中国工程咨与审计群217530564 6/6 成本支出业务审计程序 序号 审计内容 审计目的 审计步骤 成本支出业务审计程序 序号 审计内容 审计目的 审计步骤 1 日常销售费用支出签批程序之审查 a)确认日常销售费用支出的真实性及合理性，是否取得合法、有效之支持文件 b)确认日常销售费用支出已获相关管理层签批 c)确认所有的销售费用支出分类恰当，均已计入公司适当的会计账户 a)与销售人员及会计人员了解日常销售费用的用途，管理层签批之程序等相关信息 b)审阅日常销售费用的会计账户及其支持文件 c)核对现金日记账与银行存款日记账相关账户及管理费用账户 d)选择重要或异常的销售费用，检查该项费用的开支标准是否符合有关规定，是否与销售有关，计算是否正确，支持文件是否合法、会计处理是否正确等 2 销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标、议价定判审查 a)是否按照管理层签批之既定程序招投标 b)开标及议价时，是否邀请其他部门同事参与见证 c)物料之供货商有无出现重复中标现象，且中标价非为最低价 a)了解销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标程序，并编制相关流程图 b)是否有正式之招标、评标（如有）、定判记录 c)检查开标记录是否有其他部门同事签署确认 d)与销售经理了解，物料供货商之招标程序，及中标情况 3 销售代理、推广活动及其他物料供货商管理层签批程序之审查 a)是否制订推广活动等预算，且已获最高管理层签批 b)是否出现未经管理层同意签批 c)是否管理层同意之前已执行等违规现象 a)计算预算与实际费用之差额，分析出现该差额之原因 b)审阅管理层签批之文件 c)审阅相关文件之内容及运行时间 原版文件下载地址:中国工程咨与审计群217530564 Word版文件来自:中国工程咨与审计群217530564中国工程咨与审计群217530564