小区物业管理服务费测算方案模板.doc

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某小区物业管理服务费测算方案  
一、 技术经济指标
序号
项目
技术指标
备注
1
总建筑面积
 141844.57㎡

2
住宅建筑面积
125858.85㎡
小高层: 41806.86㎡住户: 349户
多层: 84051.99㎡住户: 690户
3
商铺建筑面积
14888.95㎡

4
物业用房面积
541.53㎡

5
会所面积
356.08㎡

6
消防泵房面积
199.16㎡

7
容积率
 1.68

8
总户数
  住户1039户

9
绿化面积
 32083.7㎡

10
绿化率
 38%

11
每平方米建筑成本
 600元

                            二、 物业服务项目成本支出汇总
序号
项目
测算公式( 元/月)
元/月·平方米
1
人员工资及福利
( 月基本工资总额40150+各项福利费用总和12080.75) =52230.75元
 总建筑面积141844.57㎡
0.37
2
公共设施设备运行维护保养费
   ×40%
每平方米建筑成本600×15%                         39440.37
25年×12月

0.12
3
保洁清洁费
 清洁各项费用总和39890          = 3324.2元
12月×总建筑面积141844.57㎡
0.023
4
绿化管理维护费
绿化各项费用总和41531           = 3461.3元
12月×总建筑面积141844.57㎡
0.024
5
护管费、 消防费
各项费用总和13500               =1125元
12月×总建筑面积141844.57㎡
0.008
6
办公费
各项费用总和21800               = 1817元
12月×总建筑面积141844.57㎡
0.031
7
固定资产折旧费
固定资产总和 69051                     =0.02元
2年×12月×总建筑面积141844.57㎡
0.02
8
利润
( 以上7项总和0.595元/月·平方米) ×利润率15%
0.089
9
税费
前8项×5%
0.034
11
合计

0.728
12
电梯
[功率( 11KW) ×1.5小时×0.573元／度×30天]×11 部=3119.98元
0.263
(检测1500元／台·年+维护费用3500元/台·年)×11 部  =4583元
12月

13
生活水泵
功率( 11KW) ×24小时×0.573元／度×30天×2台=9076.32元
14
合计
12—13项总和 16779.12        
小高层建筑面积41806.86
0.4
注: 多层物业管理费: 0.728元/月·平方米; 总费用: 61189.85元/月
小高层物业管理费: 0.728元/月·平方米+电梯、 水泵分摊费用0.4元=1.128元/月·平方米; 总费用: 47158.14元/月
商铺物业管理费: [( 1至7+12至13) 总和147788.37-住宅建筑面积费用108348元/月]÷商铺建筑面积14888.95㎡=2.6元/月·每平方米; 总费用: 38711.27元/月

说明:
本物业管理服务费测算依据如下:
1.       国家计划委员会、 建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》( 计价费「1996」266号)
2.       湖北省、 武汉市有关物业管理收费的法规及条例。( 鄂价房字「1997」224号、 武价房字「 」24号、 武价房字「 」56号等)
3.       武汉市现阶段的市场价格和居民收入水平。
4.       物业大修及设备更新需动用维修基金另行计算。
5.       物业保险费另行计算。

预测说明:
1、 按小区入住达95%:
   ( 1) 多层84051.99㎡×95%×0.728元/月·平方米=35932.23元
   ( 2) 小高层41806.86㎡×95%×1.128元/月·平方米=44482.50元
   ( 3) 商铺14888.95㎡×95%×2.6元/月·平方米=36775.71元
       合计: 117190.44元
2、 按小区第一年入住400户:
  ( 1) 多层48000.㎡×0.728元/月·㎡=34944元;
  ( 2) 小高层: 5000㎡×1.128元/月·㎡=5640元;
  ( 3) 停车管理费: 120元×50辆=6000元     
       合计: 46584元 
     按现行物价局标准:
 ( 1) 按48000㎡×0.45元/月·㎡=21600元
 ( 2) 按5000㎡×0.8元/月·㎡=4000元 
 ( 3) 停车管理费: 120元×50辆=6000元              
    合计: 31600元
3、 每月人工资: 40150元
4、 人员福利: 12080.75元
5、 公共设施: 39440.37元
6、 保洁: 3304.2元
7、 绿化: 3461.3元
8、 护管: 1125元
9、 办公: 1817元
10、             折旧: 141844.57×0.02元=2836.89元
11、             利润: 141844.57×0.089元=12624.17元
12、             税: 141844.57×0.034=4822.72元
13、             不可预见费141844.57×2%=2836.89元
合计: 成本106201.34元
                                利润12624.17元
                                达到95%入住收入117190.44元
                                第一年入住400户收入46584元

按照当前情况: 社会大气侯, 地理位置因素, 都不十分理想。故对入住都会带来一定影响。结合当前该地区物业收费标准要求, 物业费远不能足小区管理需要。我们投入的人力只能是亏损经营。但我们有信心在业主不断入住阶段, 不断给小区营造美好环境, 提高内外整体形象加速入住率。
 三、 各项费用明细
1、 人员工资福利费用
( 一) 人员工资
序号
部门
人数
( 人)
工资标准
( 月薪)
总额
( 元∕月)
1
管理处
经理
1
1500
1500
2
客户服组
主管
1
1000
1000
物业管理员
2
 700
 1400
文员
 1
 700
 700
3
护管 组
 主管
1
1000
1000
队长
1
900
900
队员
25
750
18750
4
环境组部
主管
1
800
800
保洁员
14
550
7700
绿化员
2
600
1200
5
工程组
主管
1
1200
1200
6

综合维修工
5
800
4000
7
合计
55

40150

( 二) 人员福利费
序号
项目
测算依据
金额 元∕月)
元/月·平方米
1
福利费
教育经费
工资总额的1.5%
602.25

社会保险
工资总额的25%
10037.5

2
加班费
按人均月加班2天
66

3
服装费
按每人每年 300元计
1375

合计

12080.75
0.37
注: 社会保险总计为工资总额的25%, 其中医疗保险6%, 养老保险19%。

2、 公共设施设备运行维护保养费:
0.12元/月·平方米∕月

  ×40%
测算依据    每平方米建筑成本( 600 )×15%  
25年×12月
3、 保洁清洁费

序号
项目
测算
元/年
元/月
元/月·平方米
1
劳保用品
100元/人·年
5500

2
环境消杀费及清洁剂
10元/户·年
10390

3
化粪池清掏
1 元/6个月
24000

4
合计

39890
3324.2
0.023
 4、 绿化管理维护费
小区绿化面积27421㎡
序号
项目
测算依据
元/年
元/月
元/月·平方米
1
绿化工具
300元/年
300

2
劳保用品
100元/年
100

3
绿化用水
2吨/㎡; 0.50元/吨
27421

4
农药化肥
0.30元/㎡·年
8226

5
绿化补栽
0.2元/㎡·年
5484

合计

41531
3461.3
 0.024
 5、 护管维护费
序号
项目
测算依据
元/年
元/月
元/月·平方米
1
消防器材换药维护费
500元/人·年
13500

2
护管器材维修更换费

合计

13500
1125
0.008
6、 办公费用
序号
项目
测算依据
元/年
元/月
元/月·平方米
1
交通费
120元/人·年
6600

2
通讯费
180元/人·年
9900

3
办公易耗品
400元/月
4800

4
书报费
500元/年
500

合计

21800
1817
0.013
7、 固定资费用明细单
( 1) 工程维修类
序号
工具名称
数量( 单位)
价格
元/月·平方米
1
老虎钳
2把
40

2
尖嘴钳
2把
30

3
斜最钳
2把
40

4
平口起子
4把
20

5
十字起子
4把
20

6
试电笔
4把
20

7
裁纸刀片
1盒
5

8
裁纸刀
1把
10

9
手锤0.5镑
2把
20

10
手电钻
1把
150

11
锯弓
1把
20

12
万用表带钳形表
1个
200

13
三角尺
1套
5

14
内六角扳手
1套
20

15
管子钳6寸、 12寸
各1
50

16
呆扳手8-24mm
1套
50

17
锯条
1盒
5

18
卷尺
2把
20

19
绝缘胶布
10卷
20

20
生料带
5卷

5

21
铝合金架梯3M
1部
300

22
热熔器
1套
250

23
活动扳手6寸、 7寸
各2
30

24
手锤1.5、 2镑
各1
25

25
工具包
4个
40

26
电锤
1把
900

27
电钻
1把
200

28
铝合金架梯5M
1部
500

29
兆欧表
1个
300

30
钳台( 带钢架)
1个
100

 合计

3395

 ( 2) 清洁类
序号
名称
数量( 单位)
价格
元/月·平方米
1
大扫帚( 竹)
10把
40

2
撮箕( 防风撮箕5套)
10把/套
225

3
小扫帚
10把
40

4
拖把
15把
60

5
抹布
20条
60

6
玻璃刮35CM带毛头
2套
40

7
伸缩杆2.4米及4.5米
2套
100

8
水泥铲
10把
100

9
橡胶手套
5双
15

10
老虎夹
2套
44

11
水桶
10个
50

12
洗衣粉
20斤
36

13
去污粉
10盒
10

14
84消毒液
10斤
40

15
天那水
2瓶
6

16
便池刷
2个
4

17
老虎钳
1把
20

18
不锈钢保养剂
1加仑
100

19
喷壶
2个
6

20
大垃圾桶
14个
1400

21
钢丝球
20个
20

22
水管

200

合计

2616

 ( 3) 办公用品及护管类
序号
名称
数量( 单位)
价格
元/月·平方米
1
办公桌椅
5套
1500

2
电脑
2台
10000

3
打印机
1台
300

4
空调
4台
1

5
电话机
4部
400

6
文件柜
5组
1000

7
文件夹/文件架
10组
150

8
接待桌椅
2套
600

9
厨房用品
1套
1800

10
电扇
5台
600

11
对讲机
10部
14000

12
开水瓶
5个
40

13
电热水器
2台
4000

14
电热水壶
2个
100

15
手电筒( 可充电)
5个
1000

16
手提应急灯
2个
140

17
高低床
15套
1500

 18
铁锹
5把
50

19
锄头
2把
30

20
雨衣
12套
1440

21
雨鞋
12双
240

22
对讲机
10
10000

23
警棍
5
100

24
白手套
25双
50

25
消火器
20

合计

63040