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1、抚顺市立项调研报告 前 言 1 调研目的 本次抚顺市调研目的在于充足详实地了解和掌握该市的商业信息、商业现状以及商场的具体资料，为公司此后布局抚顺市做好充足的前期准备工作。 通过细致的走访与调研，制作我公司开发商业地产的可行性调研报告，为公司进一步运作提供参考。 2 调研时间 2023年10月21日-10月22日 3 调研人员 蔡金亮 舒畅 4 信息来源 前期网络查找 实地走访 实地测量 走访政府职能部门 与相关人员攀谈 5 调研区域 抚顺市 6 调研对象 抚顺市重要商圈、商场及商场内商户、商业地产；地下可开发项目。
2、 7 调研内容 拟定调研抚顺市抚顺步行街商圈内的14个商场；周边门店，形成报告。 8 信息整理 蔡金亮 舒畅 9 本调研小组工作理念 我们的调研理念是：准确、客观、真实、全面。 目 录 一、结识抚顺 2 二、抚顺市综述 3 1 自然情况 2 经济情况 三、抚顺市步行街商圈 5 1 解放路地下商场 2 抚
3、顺地下商场 3 商海大厦 4 抚顺三联商场 5 财富上场 6中兴时代广场 7抚顺百货大楼 8罕王商场 9丹霞购物中心 四、人和商业抚顺市可开发调研报告 38 五、调研综述 52 一、结识抚顺 抚顺是中国举足轻重的以重工业为主、门类齐全的综合性工业城市，现简介一下抚顺的基本情况，以便间接了解一下调研目的。 区划及位置：中国辽宁省的东部，距省会沈阳市45公里，全市辖四区（新抚区、望花区、东洲区、顺城区）三县（清原县
4、新宾县、抚顺县）。全市部面积675平方公里。 人口情况：抚顺是多民族杂散居地区，民族总数为34个，其中少数民族33个。在全市总人口中，汉族占72.51％,少数民族占27.49％。人口最多的少数民族有：满族、朝鲜族、回族、蒙古族、锡伯族。目前全市总人口227万人，其中市区人员140万人，是全国31个特大城市之一。 二、抚顺市综述（信息来源抚顺市记录年鉴2023年实际数据） 抚顺市自然状况 抚顺是一座历史悠久的古城。据考证，抚顺地区人迹历史达702023。“抚顺是清王朝发祥地。162023，努尔哈赤在抚顺所辖新宾满族自治县的赫图阿拉称汗，自此拉开了中国清朝的历史序幕。民国时期设立了
5、抚顺市。中华人民共和国成立以后，抚顺成为中国以重工业为主、门类齐全的综合性工业城市。 1、地理位置：抚顺位于辽宁省东部，地处中温带，属大陆性季风气候，市区位于浑河冲积平原上，三面环山，是一座带状城市。 抚顺地理位置优越，东与吉林省接壤，西距省会沈阳市45公里，北与铁岭毗邻，南与本溪相望。距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口海港200公里，距大连海港400公里，均有高速公路和铁路相连，交通十分便利。 2、面积、人口情况：抚顺市总面积为11272.1平方公里，其中市区面积为713.6平方公里。全市总人口为226万人，其中市区为141万人，三县为82.6万人。 3、自然资源：抚顺有金属、非金
6、属、煤矿3大类矿产资源34种。矿产有煤、铁、铜、锌、铅、金、银、镍、铂、钯、硫化铁矿及云母、油母页岩、蛭石、硅石、草炭、建筑材料、建筑装饰材料、水泥和石灰原料等 5、劳动与就业情况：2023末全市社会从业人员总量达成14.2万人，比上年增长25.1%。 6、商业数字： 2023社会消费品零售总额完毕235. 6亿元，增长16.5%。日用工业品类零售额25，07亿元，住宿和餐饮业零售额39.8亿元，增长34.8%。 7、抚顺市人均收支情况 城市人均支配收入：10809元/年；支出：8031元/年。 农村人均纯收入6121元/年。支出;3407元/年；。 三、抚顺市步行街商圈调研报告
7、 （抚顺）市（步行街）商圈调研报告 调研城市 抚顺市 消费理念 抚顺人在消费理念方面重要有两个特性： 1、基本工薪层（重要指普通员工、工厂职工）：上述人群个人收入虽然相对稳定，但仅能应付平常支出，因此其存在“以收定支”的重要消费思想，上述人群重要指月收入在2023元以下人群； 2、月收入超过2023元人群：这类人群重要是公司小领导、公司骨干员工、经商者及公务员等公司人群。由于这部分人群在社会上经历的多，有相应的社会经验，同时也具有再创业能力，其思想要比第一类人前卫许多，他们可以花明天的钱，也就是提前消费理念人群。但这些人并不占据主流。 小结：本地人重要以中低档次为主。在
8、平常消费中，重要为温饱型。个别富裕群体，在追求奢侈品方面，重要以去外地购物为主。 消费习惯 本地居民的年收入比较少，贫富差异较大,其民族习惯重要消费为食品方面。 调研商圈 抚顺市步行街街商圈 商圈形成时间 步行街商圈，其于90年代初期即有商业在此经营。但真正形成规模是在1995至1996年间，使得步行街商圈进入了新的商业氛围。从而也可以将其形成时间介定在1995年，但是现在由于政府的改造，商圈的全盛期以不在。 商圈内重要商业项目名称 中兴时代广场、抚顺百货大楼、丹霞购物中心、大商商业城、罕王百货、美美百货、韩国精品百货商场、华沙地下商场、解放路地下商场、抚顺地下商场、商海大厦、
9、三联鞋城、财富商场 商圈所处位置 地理位置范围 西三街至东三街 商圈规模 商圈占地面积 约35万平方米 经营面积 约23万平方米 客流状况 商圈中流通并实际进入各商场日均约3万人次 商圈品类构成 服装门店占40% 百货4%；其他商品占4%。 货品来源 该商圈货品重要来源于沈阳五爱、北京、广州、杭州、福建、深圳等地； 商圈业态构成 零售商场 中兴时代广场、抚顺百货大楼、丹霞、大商商业城、罕王百货、美美百货、韩国精品百货商场、华沙地下商场、解放路地下商场、抚顺地下商场、商海大厦、三联鞋城、财富商场 商圈定位 批发市场 无 零售商场 百货业态：中高档；
10、 非百货业态：以中档为主，部分商场区域经营商品为中低档，如解放路地下商场、时尚地下等。 商圈内商户数量 批发 市场 无 零售 商场 14户，其中大型百货商场为7户 门市 182户，其中服饰70家,占总数的38％餐饮占总数的19％ 商圈销售辐射区域 抚顺本地及周边县 商圈重要交通情况 重要铁路/公路 抚顺南站、抚顺市公交中转站 公交路线 西一路站台；1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808 中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49 消费因素 商圈内货品时尚、前卫、休闲符合年轻人的审美观点；
11、商圈内商场经营品项齐全，可选择性高。 商圈 综述 抚顺市步行街商圈是形成时间较早，历史较为悠久的商圈之一。位于抚顺市新抚区，数年来以民族文化为发展基础逐渐发展成为如今现代化的成熟商圈。 步行街商圈共有大型商场7家，知名度较高的有：抚顺百货大楼、罕王商场、大商商业城。商圈内存在很多来自浙江的商业理念，许多浙江籍商户或投资商在商圈内作经济支柱。 商场内各知名商场都具有较大规模，但都存在经营特色不突出，经营模式过于相似的现象。商场普遍存在消费者忠诚度不高的问题。由于商场缺少核心竞争力，常致市场新成立一家商场就会导致此外一家经营不善的商场倒闭的现象发生。 在此后的发展中，如步行街商圈能趋向
12、于发展为特色商城，鼓励商场经营出自己的特色，逐渐形成规范的经营管理模式，可连续的稳步向前发展。另一方面，鼓励商圈内商场提高自身的经营管理水平，吸纳高素质管理人才进入商场管理层，普遍提高经营者以及普通员工的专业素质，才可为将来商圈的稳步发展奠定基础。 1 抚顺市（商海大厦）商场调研报告 商场名称 商海大厦 商场地址 电话/网站 抚顺市新抚区东四路7-5号 公司性质 民营合资 工作人员 董事长兼总经理：于永海、总书记兼副总经理：朴相国、副总经理：李静 成立时间 1995年8月21日 从属关系 抚顺上海大厦有限公司 商场规模 建筑面积 10300㎡ 营业
13、时间 地下：9：00-21：00；地上1-6层：9：00-20：00 经营方式 租赁兼联营 经营区划 商场共七层 负一层（租赁）：餐饮、电玩城、大头贴 一层（租赁）：药店、饰品、珠宝、化妆品、糕点、数码产品、手机卖场 越层（联营）：鞋 二层（联营）：纹胸、内衣、箱包、淑女装、钟表 三层（联营）：淑女装、成淑女装、女裤、毛衫、女士配饰 四层（联营）：男式正装、商务装、休闲装、男裤、男式衬衫 五楼（租赁）：牛仔装、外贸流行女装、美容院 六楼（租赁）：童装、儿童用品、发廊 经营特色 该商场环境好、设施全、规模大，货品档次为中低档。 货品来源 广东、上海、杭州、北京、
14、沈阳 重要辐射区域 抚顺市及周边县 商场重要消费人群特性 消费人群层次 中青年人及儿童 消费因素 满足平常生活、观光购物需求 经营档次 中低档 地理位置及交通状况 该商场位于抚顺市步行街最繁华路段，周边商圈以中档百货业态构成，地理位置优越，交通便利。 附近公交线路： 西一路站台；1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808 中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49 合作方式 租赁兼联营 主流户型 一层：1.2米柜台,五层：12㎡-16㎡，六层：10㎡-17㎡ 租赁情况 门市租金：一层202
15、3元/月.柜台缴费方式为年缴，五层233元/月-350元/月（分位置）缴费方式为年缴，六层：180元/月缴费方式为季缴。有进场好处费：20230-50000不等，更名费：1500元；进场费;1500;电费：1.1元/度，税含在租金里。 经营者构成 商户成分 经销商、代理商 商场综述: 该商场位于步行街繁华地段，商场在2023年进行了翻新，商户与商场的合作方式为租赁与联营相结合的方式，一、五、六层为租赁、二、三、四层为联营。卖场内所有所销售服务人员均统一着装，商品档次较低。一层有一家手机卖场，整体客流量较大，二至六层客流量逐层递减；五层外贸服饰价格相对较高，客流稀少，部分业户呈维持状态
16、经营；六层童装、玩具价格相对较低，属于低档货品，但客流量少。五、六层虽属租赁卖场，但设有收银台，其目的是为了部分顾客以刷卡方式消费而设。由于商场客流量小，经营业户总体对商场评价一般，部分业户对商场管理、服务不满意 2抚顺市（步行街）商圈（解放路地下商场）商场调研报告 商场名称 解放路地下商场 商场地址 电话/网站 解放路7号 公司性质 国有 公司法人 宋守贵（人防办主任） 成立时间 1989年 从属关系 抚顺市人防办 商场规模 建筑面积 9000㎡（查砖计算所得） 营业时间 9：00-17：00 经营方式 零售 经营区划
17、 负一层：童装、男装、女装、化妆品、箱包、针织 经营特色 环境好、设施全、规模大、品牌多位于中山路繁华地段 货品来源 沈阳五爱、北京 重要辐射区域 整个内抚顺市县 商场重要消费人群特性 消费人群层次 中低等收入人群 消费因素 价格低廉 经营档次 中低档 地理位置及交通状况 该商场位于抚顺市解放路繁华地段，周边以百货业态构成，地理位置优越，交通便利。 1路、2路、808路、19路、805路、605路、603路、5路、504路、503路、502路、41路、39路、33路、32路、17路区间、13路、4路、35路、34路 合作方式 租赁 档口数量/户型 品牌总数
18、 360户 主流户型(套内面积)及该户型档口数量 主流户型重要以：1.2米柜台、6㎡、8㎡、12㎡ 销售情况 销售面积 无 买断方式 无买断 租赁情况 原始租金：131--250元/天/㎡， 其他收费项目及收费标准 商场协议：一年一签， 好处费：35000元 税费：国税200元地税95元 更名费：500元 押金：6000元（不做给退） 经营者构成 商户成分 本地中年人 商场综述: 解放路地下商场位于解放路7-5号与步行街隔路相望，该商场市抚顺市较早的商场之一，成立于1989年从属于抚顺市人防办。商场重要经营服装、箱包、饰品、化妆品、童装。商场经营的货品档
19、次为中低档重要面向中低消费人群。商场内部设施简陋但是在抚顺市已很有知名度，商场的客流和经营氛围较好。商场如要得到更大的发展要在经营品项，营业规模、商场管理等方面加强。 3抚顺市（步行街）商圈（财富商场）商场调研报告 商场名称 财富商场 商场地址 电话/网站 抚顺市新抚区步行街 公司性质 国有 公司法人 孙道义（商业局局长） 成立时间 2023年 商场规模 营业面积 17000㎡ 营业时间 9：00---19：00 经营方式 零售 经营区划 楼层 经营品项 一层 男装、女装、饰品、门店 二层 格子铺 三层 服装、饰品、美甲、化妆品、
20、 四层 女装、饰品、小针织 经营特色 品类单一、价格低廉、可议价 货品来源 沈阳五爱、北京大红门、广州 重要辐射区域 抚顺市 商场重要消费人群特性 消费人群层次 中低等收入人群 消费因素 价格低廉、观光。 经营档次 中低档 物流情况 业户自行运送货品 地理位置及交通状况 西一路站台；1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808 中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49 合作方式 租赁 档口数量 /户型 档口总数 98户 主流户型(套内面积)及该户型档口数量 楼层 档口数
21、 主流户型（㎡） 一层 20 12、14 二层 23 格子铺 三层 40 1.2米柜台、14、18 四层 15 10、12、 销售情况 销售面积 无 买断方式 无买断 租赁情况 1F：258-306元/月.㎡ 3F：150-180元/月.㎡ 4F：116元/月.㎡ 其他收费项目及收费标准 租金：按协议期，协议一年一签； 国税、地税、商场管理费包含在租金里 。经营者构成 商户成分 个体经营 商户籍贯 重要为本地人 商场综述: 财富商场三四层开业一年多，一二层将在本月23号正式营
22、业，在抚顺市的知名度不高，货品以中低档为主，吸引中低档消费群体，虽然在不断发展，但是商场的整体规划和招商均存在问题。该商场经营品项单一重要为女装和饰品，商场软硬件设施较差。商场若想更好的发展必须重新规划商场，丰富商场品项，做好宣传，加大商场设施投入，引用专业的团队运营商场 4 抚顺市（步行街）商圈（罕王商场）商场调研报告 商场名称 罕王商场 商场地址 电话/网站 抚顺市新抚区东四路15号 公司性质 私营 公司法人 杨敏 成立时间 2023年9月28日 从属关系 抚顺罕王实业集团有限公司。 商场规模 营业面积 30000㎡ 营业时间 9：00—21：00
23、 经营方式 扣点 经营区划 F1：手机卖场、数码产品、茶、珠宝、超市 F2: 鞋品、箱包、内衣、毛衫 F3: 女装、女裤、裘皮、羽绒服、商务男装、男裤、衬衫 F4: 体育用品、名品运动、少淑装、休闲装 F5： 童装、家电、运动器材、工艺品 经营特色 商场以中高档商品为主，商场重要经营职业服饰及商务休闲服饰，商品品类齐全，大多为国内外知名品牌，重要品牌： 皮鞋皮具：皮尔卡丹、美国骆驼、都彭等 男装：皮尔卡丹、凯撒、罗马世家、圣大保罗、JEEP等 女装、内衣：米兰、爱慕等 家电：索尼、松下、飞利浦等 重要辐射区域 抚顺市区及周边有消费水平较高的消费者 商场重
24、要消费人群特性 消费人群层次 中高档消费群体 消费因素 自用、送人 经营档次 中高档 地理位置及交通状况 抚顺罕王商场位于抚顺市新抚区东四路15号，地处抚顺市最繁华的商业中心，南临抚顺东四路商业景观步行街 西一路站台；1、2、4、5、13、、15、17、19、30、32、35、39、801、808 中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49 合作方式 扣点 商场综述: 抚顺罕王商场位于抚顺市新抚区东四路15号，地处抚顺市最繁华的商业中心，南临抚顺东四路商业景观步行街，北临东一路十几条公交车站聚合处，地理位置十分优越，交通极为便利，其前身曾是九
25、十年代初连续三年济身全国商业零售公司100强的抚顺商场，现从属于辽宁省“十佳明星民营公司”之一的抚顺罕王实业集团有限公司。 抚顺罕王商场楼层布局为：地下一层为罕王天天好超市，首层经营副食、金店珠宝、化妆品、鞋帽箱包、手机照材、钟表小电等，二层经营男士服装服饰、少女装，三层经营淑女装、针织内衣、皮衣羽绒、家居床品等，四层名店运动城及保龄球馆，五层经营运动休闲服装服饰、工艺品、儿童用品、厨具小家电、美容院等，六层迪莱特欢斗园，八层为台球、乒乓球馆。 5 抚顺市（步行街）商圈（丹霞购物中心）商场调研报告 商场名称 丹霞购物中心 商场地址 电话/网站 步行街西四路十二号 公司性质
26、 私营 成立时间 2023年 从属关系 丹霞服饰有限公司 商场规模 营业面积 10000㎡ 营业时间 9：30—18：30 经营方式 联营 经营区划 F1：名媛精品馆 F2: 职业名品馆 F3: 时尚魅力馆 F4: 优雅淑女馆 F5：瑜伽馆、会员区 经营特色 商场重要经营精品女装 重要辐射区域 抚顺市及周边 商场重要消费人群特性 消费人群层次 中高档消费群体 消费因素 自用、送人 经营档次 中高档 地理位置及交通状况 抚顺丹霞购物中心位于抚顺市繁华的商业步行街西四路十二号 附近公交线路：西一路站台；1、2、4、5、13、、15、
27、17、19、30、32、35、39、801、808 中央大街站台：3、6、7、17、19、21、22、31、34、49 合作方式 扣点 商场综述: 丹霞国务广场座落于抚顺市繁华地段位于女装街与步行街交汇处，丹霞购物中心与2023年开业至今已成为女装街较有名气的品牌，该商场重要经营女装是女士购物的天堂，该商场商品大多为国内外知名品牌， 商场虽然以名牌为主，但是其面向的客流较单一。重要面向成熟中年人，这使得商场的客流较单一，商场如要得到更好的发展要调整经营品项加大宣传力度。 6 抚顺市（步行街）商圈（抚顺地下商场）商场调研报告 商场名称 抚顺地下商场 商场地址 电话/网
28、站 抚顺市步行街 电话：- 公司性质 国有制 成立时间 1989年9月 从属关系 抚顺市人防办 商场规模 建筑面积 7800㎡ 营业面积 4700㎡ 营业时间 9：00—16：30 经营方式 零售 经营区划 楼层 户数 经营品项 B1 637 鞋、针织、饰品、箱包、男女服装 经营特色 该商场只有负一层：重要经营的品项有鞋、针织、饰品、箱包、小家电等，经营方式是租赁，商户进货渠道是北京和沈阳，实力差的商户重要从沈阳的五爱市场和南塔进货，有实力的业户重要是从北京大红门和动物园，货品档次为中档，比较适合中低薪消费群体。 货品来源 北京、沈阳
29、 重要辐射区域 抚顺市区及周边区县消费水平中低的消费者 商场重要消费人群特性 消费人群层次 中低档消费群体 消费因素 自用、送人 经营档次 中低档 地理位置及交通状况 位于东四路繁华商业街的抚顺地下商场。 附近公交线路：公交车有1、2、3、21、49、808、805路公交车等 合作方式 租赁 档口数量/户型 档口总数 637户 主流户型 楼层／户型分类 中岛户型 主力户型 -1F 8-12㎡ 10-20㎡ 租金情况 楼层 租金 -1F 139-145/月·㎡ 其他收费细则 转兑费：1万-一万二 税费：320元/月 经营者
30、构成 商户成分 经销商 代理商 商户籍贯 本地人居多 优劣势分析 硬件方面 优势： 1、地理位置优越 2、烟感、防火喷淋、监控设备齐全 3、三部扶梯、7个防火通道，方便顾客购物 4、货品价格低廉 劣势： 1、商场内没有防火安全指示图 2、商场装修简陋设备陈旧没有空调 3、商场内格局分化不清楚 软件方面 优势： 1、商场经营时间久，有稳定的客源 劣势： 1、 商场内无工作人员巡场 2、无宣传活动 商场综述: 位于东四路繁华商业街的抚顺地下商场，是抚顺市人防办在人防工程平战结合方针的指导下，运用大型人防工程开发创办的。商场营业面积4700平方米，首开
31、抚顺市机关事业单位创办商场的先河，人称“老地下”。 依托优越的地理位置，在相称长的一个时期，商场曾经发明过繁荣和辉煌。由于商场管理制度落后管理人员素质不强，商场的经营状况从高峰滑落到低谷，从繁荣走进了萧条，虽然更换了一些硬件设施，但是由于货品档次上不去，所以流失了大量的客流。 7抚顺市（步行街）商圈（抚顺三联商场）商场调研报告 商场名称 抚顺三联商场 商场地址 电话/网站 抚顺市新抚区西四路3号 电话： 董事长 王世德 成立时间 1989年9月 商场规模 建筑面积 6000㎡ 使用面积 3600㎡ 营业时间 9：00—17：30 经营方式
32、零售 经营区划 楼层 户数 经营品项 1F 21 男女皮鞋 2F 86 男女服装、休闲装 3F 97 男女服装、童装、床品 4F 20 运动服装、运动鞋 经营特色 该商场共四层：一层重要经营的品项是男女皮鞋，经营方式是租赁，商户进货渠道是北京和沈阳南塔、温州，货品档次为中档，比较适合低薪消费群体。二层三层重要以男女服装为主，货品档次偏低重要针对周边区县的消费人群.四层重要经营三四线的运动品牌。 货品来源 北京、沈阳、温州 重要辐射区域 抚顺市周边区县 商场重要消费人群特性 消费人群层次 中低档消费群体 消费因素 自用、送人 经营档次
33、 中低档 合作方式 租赁 档口数量/户型 档口总数 224户 主流户型 楼层／户型分类 中岛户型 主力户型 1F 5-8㎡ 6-10㎡ 2F 6-12㎡ 8-16㎡ 3F 6-14㎡ 8-20㎡ 4F 8-16㎡ 8-20㎡ 租金情况 楼层 租金 转兑费 1F 350-380元/月·㎡ 30000元 2F 260-300元/月·㎡ 15000元 3F 180-210元/月·㎡ 7000元 4F 140-170元/月·㎡ 无 其他收费细则 管理费：130元/月 经营者构成 商户成分 经销商 代理商 商户
34、籍贯 本地人居多 商场综述: 抚顺三联商场，位于抚顺市新抚区步行街中心位置。该商场共四层，一层三联鞋城，货品档次为中档，以沈阳南塔和北京的皮鞋为主。二层、三层经营男女服装，货品档次偏低，重要吸引周边区县的低消费人群，四楼经营三四线运动品牌。由于该商场经营二十年之久，所以商场硬件设施（空调）消防设备（防火喷淋、烟感）管理制度（无管理人员在岗）等方面较差。由于该商场经营货品价格低廉，仍受低消费人群的爱慕。 8抚顺市市（步行街）商圈（中兴时代广场）商场调研报告 商场名称 中兴时代广场 商场地址 电话/网站 抚顺市西一路站前广场 电话： 常务副总经理 王毅 成立时间 2
35、023年1月19日 从属关系 沈阳中兴商业大厦 商场规模 建筑面积 60000㎡ 营业时间 9：00—20：00 经营方式 扣点 经营区划 -2F：停车场 -1F：大型综合超市 F1: 化妆品、金饰品 F2: 皮具、箱包、鞋帽 F3: 精品女装 F4： 男装、少淑女装 F5： 针织用品、运动休闲用品 F6；通讯、儿童用品、风味广场 经营特色 商场以中高档商品为主，商场重要经营职业服饰及商务休闲服饰，商品品类齐全，大多为国内外知名品牌，重要品牌： 名表：劳力士、浪琴、万宝龙等 皮鞋皮具：皮尔卡丹、美国骆驼、都彭等 男装：皮尔卡丹、凯撒、罗马世家
36、圣大保罗、JEEP等 女装、内衣：米兰、爱慕等 家电：索尼、松下、飞利浦等 重要辐射区域 抚顺市区及周边有消费水平较高的消费者 商场重要消费人群特性 消费人群层次 中高档消费群体 消费因素 自用、送人 经营档次 中高档 地理位置及交通状况 位于新抚区西一路的抚顺中兴时代广场 附近公交线路：等 合作方式 扣点 商场综述: 位于新抚区西一路的抚顺中兴时代广场总建筑面积6万余平方米。其中商业面积3.8万平方米，商务公寓2.2万平方米，总投资3.7亿元，是抚顺迄今为止投资最大的单体商业建筑。中兴抚顺时代广场是中兴上市公司全资子公司，位于抚顺站前广场的黄金地段，建筑
37、面积4.4万平方米，是集购物、休闲、餐饮为一体的大型、现代化、综合性百货零售商场。共汇集国内外1000余个知名品牌，经营16大类10万余种商品 9 抚顺市（步行街）商圈（大商商业城）商场调研报告 商场名称 抚顺大商集团商业城 商场地址 电话/网站 抚顺市新抚区解放路16号 电话： 公司性质 国有与集体联营 公司总经理 张平 成立时间 1992年12月31日 从属关系 辽宁省抚顺市商贸委 商场规模 建筑面积 22023㎡ 营业时间 9：00—21：00 经营方式 扣点 经营区划 B1：超市、副食品 1F：仕女名品馆、靴、鞋名品馆 2F：
38、流行少女馆 3F：绅士淑女馆 4F：运动休闲馆 5F：针织内衣馆、家居生活馆 经营特色 抚顺商业城是抚顺市首座时尚精品购物商城，主张“时尚、青春、活力、享受新生活”，在本地引导消费、引领时尚，是新型现代流行百货店。... 货品来源 广州，北京、浙江，上海、福建、温州 重要辐射区域 抚顺市区及周边县 商场重要消费人群特性 消费人群层次 20-60岁不等，有适合不同人群的品项定位。 消费因素 自用、送人 经营档次 中档 地理位置及交通状况 大商集团抚顺商业城坐落于抚顺市西四路商业区中心，与火车站、抚顺长途客运站、交通枢纽站相毗邻，地址为抚顺市新抚区解放路16号
39、 附近公交线路：1、2、13、17、19、21、22、33、34、49、801、808、502、605等 合作方式 租赁加扣点 经营者构成 商户成分 加盟商、代理商 商户籍贯 本地人居多 商场综述: 大商集团抚顺商业城坐落于抚顺市西四路商业区中心，与火车站、抚顺长途客运站、交通枢纽站相毗邻，地址为抚顺市新抚区解放路16号，1992年12月31日开业，公司原名为抚顺市食品总公司，2023年6月19日加盟大商集团，2023年12月30日正式对外试营业，现有建筑面积2.2万平方米，营业面积2万平方米，经营商品品种1.7万种。2023年3月11日举行了开业庆典典礼。加盟大商集团
40、后，抚顺商业城经营业绩连年攀升，渐入佳境。大商集团抚顺商业城是抚顺首座时尚精品购物商城，是新型的现代百货店，整体经营定位是：流行百货业态，时尚、青春、活力、享受新生活。在满足生活需求的同时，定位在引导消费、引领时尚、领导潮流，是社会潮流的载体，城市生活的橱窗。 10抚顺市（步行街）商圈（抚顺百货大楼）商场调研报告 商场名称 抚顺百货大楼 商场地址 电话/网站 抚顺市新抚区东一路4号 公司性质 股份制 公司法人 徐驰 成立时间 1998年6月 从属关系 大连商场股份有限公司 商场规模 建筑面积 23700㎡ 营业时间 9：00—21：00 经营方
41、式 扣点 经营区划 -1F：超市 F1： 化妆品、药品、副食品、食品、小百货、烟酒 F2: 女装、靴鞋、服装熨烫、牵裤脚、皮鞋维修 F3: 金店、珠宝、钟表眼镜、工艺品、针织、男装、皮装、裘皮、少淑装 F4: 运动装、休闲装 F5： 家电、手机、数码、家居生活用品、通讯收费服务台 F6：儿童用品、床上用品 F7：金宝贝、美甲、美莉莎咖啡馆、施华洛·奇摄影馆、美容院 经营特色 抚顺百货大楼为中高档次的百货联营商场，商场重要品牌男装女装、化妆品、黄金珠宝、内衣、儿童用品等，商品品类齐全，购物环境优雅，商品特色主打“差异、价格”牌：即有部分国际和国内知名品牌初次进驻呼市
42、市场；一部分北京的知名品牌进驻抚顺市；坚持平价销售原则。 重要辐射区域 抚顺市区及周边有消费水平较高的消费者 商场重要消费人群特性 消费人群层次 中高档消费群体 消费因素 自用、送人 经营档次 中高档 地理位置及交通状况 地处抚顺市步行街最繁华路段 附近公交线路：1、2、13、17、19、21、22、33、34、49、801、808、502、605等 合作方式 扣点 商场综述: 抚顺百货大楼,她位于抚顺市中心商业黄金旺地，与抚顺南站火车站相毗邻，她兴建于1958年10月，1960年竣工，1961年4月7日正式开业。现有经营面积2.6万平方米，经营商品品种2万余种
43、1998年7月22日加盟大商集团，实现了产权制度的改革；2023年6月19日组建了以抚顺百货大楼为核心店的大商集团的第一个地区性集团——大商抚顺集团。目前，已拥有涉及抚顺新玛特、抚顺商业城、抚顺商贸大厦、铁岭新玛特、抚顺将军超市、抚顺东洲超市、抚顺虎台超市、抚顺北站超市、抚顺清原商场和抚顺顺城超市在内的11家店铺。全国商业服务业先进公司、省诚信单位、省精神文明楷模单位、省商业系统先进单位、省连续十四年守协议重信用公司、省卫生模范单位、市商业名牌公司等荣誉称号。 四、抚顺市可开发项目调研报告 （抚顺）市可开发项目调研报告 调研人 蔡金亮、舒畅 调研时间 2023年10月21日-
44、10月22日 调研报告内容 信息来源 项目名称 抚顺市西三街至东三街路段可开发项目 分析 项目地址 位于市级商业中心——抚顺市步行街、解放路部分（西一路口至西七路口）、中央大街段及其副街段组成。 实地走访 可开发面积（单层建筑面积） 步行街主街：无步道板。 解放路：步道板西侧5.7—12.6米东侧5米 中央大街：宽18米，中央大街与步行街交汇处过街通道长31米宽：8米 西一街：无步道板，面积：步行街副街：无步道板， 实地测量 项目信息 长度(主干道) 1步行街： 1400米 2西一街（西一路至西七路）：230米 3步行街副街（西一路至西七路）：278米
45、 4解放路（西一路至西五路）： 168米 实地测量 宽度(主干道) 1步行街： 22.3--24.3米 2西一街： 14.3米 3步行街副街：13米 4解放路：14.1米 绿化带宽度 无绿化带 实地调研 城市轻轨 2023年7月通车，票价17元全程47.5公里每日8个班次 项目所处商圈的商业规划 1、项目所处抚顺市最繁华的商业区域； 2、在抚顺市的第十一个五年规划里，核心商圈即为抚顺市步行街商圈 3、抚顺市步行街商圈为抚顺市唯一商圈 项目所处商圈的人防工程规划 经与抚顺市人防办沟通征询得出以下信息： 抚顺市目前有二处用做经营的地下人防工程，一解放
46、路的解放路地下商场；二步行街的抚顺地下商业街。均由人防办直管。 注：步行街的华沙地下商场立即要搬迁未做具体调研 抚顺市人防办主任刘宋守贵电话话： 办公室 副主任于长江电话： 项目周边门市租金/买断价格 项目周边门市租金/买断价格对比表 街道名称 原始租金元/月㎡ 买断价格元/㎡ 步行街 195—771 60000—100000 西一路 80—310 20230—50000 东一路 200—500 40000—80000 实地调研 项目周边物流状况 商圈内未发现货站中心，由于地处繁华商业街，以百货和门店业态为主，均为零售，无批发份额，因而无货站或物
47、流公司。 实地调研 商圈客流量 商圈中流通并实际进入各商场日均约2万人次 调研所得 消费者档次 中低至中高档消费 根据商圈定位分析 交通状况 西一路站台；1路、2路、4路、5路、13路、15路、17路、19路、30路、32路、35路、39路、801路、808路 中央大街站台：3路、6路、7路、17路、19路、21路、22路、31路、34路、49路均可到达。 实地调研 选址因素 1、项目所在地的中山西路步行街商圈是抚顺市重点建设的市级商业中心。 2、项目所拟定的步行街、解放路（部分路段）、西一街、步行街副街的道路面情况适合建设地下商业街。 3、项目所在地无地铁规划
48、 4、项目周边商业项目现状，本项目的建设将对该商圈提档升级，丰富业态，得到政府的支持和商户的欢迎。 实地调研 选定街道 因素 抚顺步行街立项因素： A：为整个商圈的核心地带，由后附数据表可以看出，该路段聚 集众多商场（罕王商场、金汇广场、商海大厦、丹霞购物中心、大商商业城、美美百货、中兴时代广场、抚顺三联商场、财富广场、鹏达运动）高档写字楼、酒店、各类专业店、专卖店，客流量巨大、商业气氛极浓。 B：该路段的物业标准为机动车路宽23m、步道宽3 m -12 m，本小组认为适宜地下商业项目的布局规划。 C：可与该商圈形成客流、经营模式的互补，利于我项目招商、运营。 步行街（西
49、三街至东三街）立项因素： 坐落于抚顺最繁华的步行街商业圈、商场众多，临近相对已成规模批发市场，极具人气。 实地走访 综合分析 1步行街路面情况 附表1： 步行街商业数据 业态名称 分布数量 占比（%） 餐饮 34 18.7% 服饰 49 26.9% 商场 14 7.7% 银行 10 5.5% 珠宝 3 1.6% 宾馆 5 2.7% 体育 10 5.5% 美容美发 8 4.4% 药店 3 1.6% 食品 2 1.1% 茶艺 1 0.5% 眼镜店 11 6% 歌舞厅 1 0.5% 网吧
50、3 1.6% 饰品 5 2.7% 皮草 2 1.1% 台球 1 0.5% 通信 2 1.1% 音像制品 1 0.5% 复印社 3 1.6% 其他 14 7.7% 合计 182 100% 2项目路面情况 西一街、步行街 解 放 路 PS:温州商会情况：任温州商会会长、正泰集团抚顺正泰电气有限公司总经理——张健化介绍：在抚顺市共有约万左右温州人经商。涉及领域涉及：矿产、房地产开发、零售百货、餐饮业等重要行业。在温州商会登记的温州公司及其他本地合作公司300家左右，商会在本地重要职能是:为抚顺市政府在温州招商引资及帮助温州各公
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