1、
房地产项目开发流程图(五大证）
土地来源
项目可行性研究任务的确定
明确项目论证的性质、目的
制定项目论证计划方案
资料汇总
项目论证分析
讨论并决策
经济分析
财务分析
市场分析
技术分析
项目科研和决策控制程序
项目开发前期工作准备
通过土地招、拍、挂方式获取土地
土地投标中标
通 知 书
市政府会议纪要
编制项目建议书
办理选址意见书（市规划局）
办理拆迁红线（市规划局用地科）
办理拆迁许可证（市房管局）
进行拆迁安置及征地（拆迁公司）
办理初步规划方案审批手续
办理用地规划许可证（市规划局）
办理国有土地使用证（市国土局）
2、
策划方案定位
规划设计委托或
招 标
进行规划方案设计
方案评审
控制性详规方案报规划审批
单体方案报审
（规划局）
勘察单位委托或招标
地质勘察审查
进行单体施工图设计
进行地质勘察
建筑规划条件
项目区位
市场需求
经济环境
征地费用
规划费用
招投标费用
建安费用
小区配套费用
城市配套集资费
销售费用
财务、管理
不可预见费
利 润
地理位置
四周范围
市政条件
价 位
动迁安置补偿费用
动迁管理费用
勘察费用
设计费用
配套工程设计费用
质量监督费用
档案、图审费用
环境工程费用
3、
项目规划方案及设计流程
施工招投标
（项目管理部）
办理安全监督
(建设局)
建设工程
规划许可证
.规划局
组织施工放样
办理质量监督
（建设局）
完成三通一平
（项目部）
建筑工程
施工许可证（建设局）
项目施工阶段流程
组织工程施工
工程桩基
进场施工
组织图纸会审和设计交底
做好开工
报告
桩基静载
检测
审核施工
组织设计
土方开挖
验 槽
桩基动测
基础施工
测绘院验线
基础验收
办理商品房预售许可证（销 售 部）
上部主体施工
主体封顶
中间结构验收
拆 架
商品房买卖合同银行按揭手续办
4、理
（销售部）
建筑工程初验
办理项目报建
(建设局)
监理公司确定
测绘院预放样
办理排污水手续
办理环保手续
办理临时用水手续
办理临时用电手续
施工图审查
（审图公司）
消防审核
（市消防支队）
人防审核
（市人防办）
环保审批手续
（环保局）
涉外建审手续
航空高度影响审核
（空军）
物业前期介入
建筑工程竣工验收（施工单位）
消防验收
施工单位
建设单位项 目部
规划竣工测绘成 果
项目部
人 防
安全局无线电空 军
等相关职能部门验收
室外管网、景观、绿化配套工 程
施 工
规划验收
环保验收
备案
归档
验收并移交
营销部或物业
交 房
用户土地证、产权证的协助办理
工程档案归档
施工单位
监理档案归档.
监理单位
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