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1、正商·蔚蓝港湾项目3月营销方案审批单 项目名称 正商·__蔚蓝港湾_________ 上月总结 大定目标金额 3500万 实际大定金额 2764元 超额或差距 -780万 签约目标金额 3500万 实际签约金额 5318884元 超额或差距 -2968万 回款目标金额 万 实际回款金额 8882262元 超额或差距 -1112万 营销费用预算 6.91万 营销费用实际支出 5.5419万 透支或盈余 1.3681万 本月计划 大定目标金额 4000万 签约目标金额 4000万 回款目标金额 万 本月费用预算 （上月实际回款
2、额*0.6%）=5.328万 本月费用预算支出计划 媒体类 物料制作 户外 活动类 日常办公类 其它 累计 7.5 8.37 0.54 0.786 2.35 0.2 19.746 恒辉案场 正商销售对接 财务中心 营销中心 营销总监 副总裁 总 裁 正商.蔚蓝港湾项目 3月营销实施方案 目 录 （一）、上月营销费用支出明细 （二）、剩下房源统计及本月主推房源统计 （三）、3月份销售目标 （四）、3月份营销策略 （五）、月度营销实施计划 （六）、费
3、用预算 一、 上月营销费用支出明细（截止2月24日） 费用类别 单项 费用预算 实际支出 媒体类 短信 0.9万 0.15 万 物料类 单页、户型预算单 2万元 1.821万元 渠道类 派单 1.26万元 1.3 万元 活动类 活动物料 0.2万元 户外 舞台背景 0.1万元 0.0209万元 日常办公类 水电 0.1万元 2.55万元 房租 2.25万元 其它 不可预见费 0.1 累计 6.91万元 5.5419 注：上述费用单项，只列出两个单项作为示
4、意，实际支出情况结合“费用类别”增、减费用单项，明细每项费用支出。 二、房源统计及本月主推房源 已清盘 A座共104套；其中 43平米26套 81平米26套 94平米26套 115平米26套 余2套,1F76.56平米 余13 套，其中12套保留 余11套，其中 复式115.23平米5套1F67.64平米6套 余7套；其中5套复式115.91平米 1F2套68.20平米 余2套复式108.43平米 已清盘 已清盘 已清盘 余1套 2F样板房 74.72平米 已清盘 已清盘 已清盘 余1套样板房4F 94.9平米 已清盘 余2套；其中
5、1套复式108.43平米 2F1套99.04平米 2F1套103.49平米 B座共56套；其中 43平米17套 81平米4套 94平米20套 115平米23套 B座 A座 18#楼 余27套其中55、56平米 1套； 38、39平米，30套；44平米，4套 余21套；其中55平米 1套； 38、39平米，26套； 1、整体房源统计 建筑形态 楼栋 总套数 剩下房源情况 已售房源情况 多层 剩下套数 剩下面积 实收均价 实收金额 已售套数 已售面积 已售均价 已售总价 1# 54 1 74.72 5760.81 4
6、30448 51 3773 5019 18935629 2# 54 54 4007 5109 20473520 3# 84 84 6279 5050 31708310 10# 42 2 216.86 4751.01 1030304 40 3874 5510 21346395 11# 96 24 982.5 5604.45 5506372 72 3631 5200 18884038 16# 36 6 647.98 4927.1 31
7、92663 30 2097 5532 11599576 18# 96 35 1415.48 5868.76 8307109 61 3126 5220 16317307 6# 36 2 153.12 6602.31 1010946 34 2849 5296 15090263 7# 36 13 1044.65 5959.2 6225279 23 1958 5393 10561227 8# 60 11 981.99 5512.69 5413404 49 3560 5320 1
8、8940878 17# 42 2 207.47 5623.28 1166661 40 3864 5705 22043908 小计 636 96 5724.77 5639.21 32283185 538 39019 5277 小高层 5# 88 0 88 6044 4611 27869342 9# 88 1 94.9 4712.64 447230 87 5949 4514 26850972 12# 88 0 88 5898 4621
9、27253916 15# 88 0 88 6033 4754 28680214 19# 75 0 75 5219 4529 23639596 20# 88 0 88 7138 4602 32844969 21# 88 0 88 7131 4781 34095586 22#B 104 52 4380.01 4936.76 21623047 52 4316 4766 20568279 小计 707 53 4474
10、91 4932 22070276 654 47727 4647 总计 1343 149 10199.68 5328.94 54353461 1192 86746 4931 2、本月主推房源 22#B座剩下房源，多层剩下现房 （1）主推房源一：22#剩下房源 3月份，22#共104套房源，现在销售52套，基础上全部是开盘销售，后期因为没有预售许可证，相关22#推广工作停顿了下来，销售进度缓慢，现在22#已售房源基础是西北户、东北户和东南低楼层房源，因为相对单价较低，对用户吸引力较大，剩下西南户，南1、南2等户型设计全部很好，相对
11、比而言用户对户型抗性较小，接下来我们销售关键就是22#剩下房源。 22#B座 楼层 单元 一单元 北1 西北 西南 南1 南2 东南 东北 北2 户型 一室 两室 三室 两室（小三房） 两室（小三房） 三室 两室 一室 13F 面积 43.00 81.71 94.46 115.59 43.00 12F 面积 43.00 115.59 94.46 94.46 43.00 11F 面积 43.00 115.59 94.46 1
12、15.59 43.00 10F 面积 43.00 115.59 115.59 43.00 9F 面积 43.00 115.59 94.46 94.46 43.00 8F 面积 43.00 115.59 94.46 7F 面积 115.59 94.46 6F 面积 43.00 115.59 94.46 5F 面积 115.59 94.46
13、 94.46 4F 面积 115.59 94.46 94.46 115.59 43.00 3F 面积 43.00 94.46 94.46 43.00 2F 面积 115.59 94.46 94.46 115.59 1F 面积 43.00 81.71 94.46 94.46 （2）主推房源二：11#和18# 11#和18#是现在现房剩下比较多楼栋，截止2月23日，11#剩下24套，1
14、8#剩下35套，而且所剩房源中56套全部是朝北38-45平米小户型，这两种户型得房率很高，即使面积小，不过户型含有可塑性，功效性比较强，尤其齐礼岩拆迁以后，周围城市村庄房租猛涨，这更凸显了这类小户型投资价值。 （3）待清盘房源： 6#仅余两套一层房源，估计在3月份能够实现6#清盘。 10#剩下两套顶层复式房源，房源位置和户型全部很好，估计在三月份能够实现清盘 17#剩下两套房源，其中二层1套，顶层复式1套，估计在三月份能够实现清盘 7#当初保留了一个单元，所以剩下房源较多，估计在三月份销售10套房源。 蔚蓝港湾6#房源表 方位 单元 东三单元 东二单元
15、 东一单元 西 东 西 东 西 东 6层户型 复式 复式 复式 复式 复式 复式 六层 面积 1-5层户型 二室一厅 二室一厅 二室一厅 二室一厅 二室一厅 二室一厅 五层 面积 四层 面积 76.42 三层 面积 76.42 76.42 二层 面积 76.42 76.42 一层 面积 76.56 76.56 76.56
16、 10号楼 单元 东三单元 东二单元 东一单元 6跃 楼层 西户 西南户 东南户 东户 西户 西南户 东南户 东户 西户 西南户 东南户 东户 户型 二室二厅 顶层复式 顶层复式 二室二厅 二室二厅 顶层复式 顶层复式 二室二厅 二室二厅 顶层复式 顶层复式 二室二厅 面积 ###### ###### 方位 西户 东户 西户 东户 西户 东户 5F 户型 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 面
17、积 4F 面积 3F 面积 2F 面积 1F 面积 17号楼 单元 东三单元 东二单元 东一单元 西 西南 东南 东 西 西南 东南 东 西 西南 东南 东 户型 二室 复式 复式 二室 二室 复式 复式 二室 二室 复式 复式 二室 面积 ######
18、 西户 东户 西户 东户 西户 东户 户型 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 5F 面积 4F 面积 3F 面积 2F 面积 99.04 1F 面积 (4)22#A座开盘活动 为了蔚蓝港湾早日清盘，在3月1日开始对22#认筹，在3月13日进行开盘。在3月份使蔚蓝港湾剩下资源得到最大化销售。为清盘工作做好前期准备。
19、 三、3月份销售目标 1、总体目标：签约 120套。 协议金额 4000 万 回款目标： 万 2、目标分解（时间分解、人员分解、和营销支撑点） 3月上旬销售目标： 2500 万 3月中下旬销售目标： 1500 万 10名置业顾问， 400 万/人 四、3月份营销策略 1、未售房源分析： 1）小高层现房截止2月23日共剩下房源1套94m2样板间外，其它小高层全部售罄。 2）22#B座东北户和西北户基础清盘，剩下房源关键为南1、南2、西南，北1、北2.南1、南2及西南户关键是当初相对东北和西北户价位较高，后续引导不足。 3）两房剩下
20、关键房源是7#、8#、16#。累计33套。其中7#楼剩下13套，7#三单元为当初保留房源。8#剩下11套，其中一层房源6套，顶层房源5套。16#剩下6套，其中5套是顶层房源。伴随房源逐步降低，这类房源应该不是销售难点。 4)多层小户型59套，其中56套是朝北小户型，之前南户和北户价格差不大，小户型用户首选南户。 2、本月营销策略处理之道 1)从3月1日开始对蔚蓝港湾二期小高层开始认筹活动，其它房源正常销售。3月中旬22#开盘，以最快用户抢占用户资源。 2) 3月份以22#销售工作作为销售关键，配合其它现房房源清盘销售。 机会点分析： 1）现在现房剩下
21、比较多房源仍然是集中在小户型，不过伴随齐礼闫及周围城市村庄拆迁，后河卢等城市村庄房租直线走高，这给我们小户型销售发明了一个比很好机遇，我们剩下房源基础上全部在38-45平米之间，相对于租房一族是首选房源。另外春节刚过，很多年轻人经过和家里商议基础确定购房意向。 三月份推广工作要向这部分用户群体倾斜，争取小户型快速清盘。 2）现在周围竞争楼盘不少，不过现房小区却不多，这也是我们楼盘一大卖点。 3)现在郑州市场多层房源和小高层房源极度稀缺，这类房源高得房率，居住舒适度高等优势正在逐步被用户认可。 3、以何种营销策略实现销售目标 3月份营销节点： 3月1日
22、3月13日 3月31日 剩下房源清盘工作 22#A/B座开盘 22#A/B座开始认筹，多层现房同时销售，10#17# 主推房源：22#B/A座剩下房源 专题： 蔚蓝港湾22#楼VIP会员全城招募 双气低密度小高层 中心城区 航海路工人路 BRT旁 首付低，低月供，高收益。品质地产，品质体验， BRT/地铁5号线近在咫尺。 5分钟城市生活圈，尽享城市生活 最高优惠：1元 主推房源：11#、18#多层小户型 专题：
23、 双气多层公寓清盘倒计时 新春购房特惠 首付压力小，月供低，高收益。品质地产，品质体验， BRT/地铁5号线近在咫尺。 5分钟城市生活圈，尽享城市生活 中心城区、低密度豪景多层，正商地产巨擘之作！ 五、营销实施计划 推广实施 ⑴派单计划 派单要求： 平均天天30人，依据销售节点机动调配 派发时间段：3月1日——3月15日 3月21日——3月28日 派单数量： 3月1日——3月15日 派单30万份，派单人员630人次； 3月16日——3月28日 派单30万份，派单人员630人次； 共 计：60万份单页（其中A3纸2
24、0万份，A4纸40万份， 0.10元/份*20万 +0.066元/份*40万份+0.215元/份*20万份=4.64万），派单人次840. 费 用：单页印刷4.64万元；派单工资3.73万元 ①、单页派发标准： 派发范围以航海路为南界，向北、东、西三个方向延展5公里，形成一个导向圈，引导用户看房流向； 1.项目周围世纪联华、华润万家、新玛特等关键大型商业中心也是派发关键地点； 项目所在区域内城中村后河芦黄冈寺、写字楼、专业市场（如万客来、中陆物流）、银行营业网点等； 2.主干道、次干道上临街商铺； 3.春节前期利用用户放假购物契机，对商场、步行街、超市关键
25、派单区域，（二七商圈、碧沙岗商圈、大学路商圈） 对相对稳定派单人员进行培训，派单同时要有简单销讲。 嵩山路长江路 兴华街中原路 嵩山路航海路 淮南街航海路 嵩山路淮河路 淮南街淮河路 嵩山路陇海路 工人路淮河路 嵩山路中原路 工人路伊河路 嵩山路建设路 工人路陇海路 大学路长江路 工人路颍河路 大学路淮河路（升龙国际、丹尼斯） 工人路中原路 大学路航海路 工人路建设路（六场门口） 大学路陇海路 工人路段 大学路中原路 嵩山路段 桐柏路航海路 兴华街段 桐柏路淮河路 大学路段 桐柏路陇海路（中原新城门口） 淮河路段 桐柏路中原路 文化
26、宫路段 兴华街长江路 桐柏路段 兴华街航海路 陇海路段 兴华街淮河路 帝湖花园升龙国际中心 兴华街陇海路 中原新城 嵩山路淮河路西建材市场 桐淮小学 化工市场 淮河路小学 华中食品城 伊河路小学 鞋城 喜多家 全部是村庄 ⑵平面推广计划 售楼部舞台背景随时更换，新单页设计工作。 ⑶短信计划 1）针对二七区、中原区和蔚蓝港湾、颍河、恒辉其它案场来访、来电用户资源 2）部分俱乐部或商场组员，VIP会员等集中发送。 时 间 对象 数量 单价 总价 3月1日 恒辉企业资源 5万条 0.05元 3.5万
27、元 3月3日 短信企业资源 3万条 3月6日 恒辉企业资源 5万条 0.05元 3月7日 车友会资源会所、超市、商场会员、西区话费在200元以上用户（短信企业提供资源） 3万条 0.05元 3月9日 恒辉企业资源 5万 3月11日 尾号连号用户资源 6万 0.05元 0.05元 3月12日 短信企业用户资源 6万 0.05元 3月13日 中间号码是0371用户资源 6万 0.05元 3月14日 消费金额在100元以上用户资源 6万 0.05元 3月16日 西区用户资源 3万 0.05元 3月
28、19日 车友会资源会所、超市、商场会员、西区话费在200元以上用户（短信企业提供资源） 3万 0.05元 3月21日 恒辉企业资源 2万 0.05元 3月25日 消费金额在100元以上用户资源 3万 0.05元 3月26日 短信企业提供优质号段资源 3万 0.05元 3月28日 恒辉企业资源 2万 0.05元 3月29日 短信企业提供优质号段资源 4万 0.05元 3月30日 短信企业提供优质号段资源 5万 0.05元 累计：70万 （4）活动计划： 3月13日蔚蓝港湾22#A/B座开盘， 名称 估计费用 备注 广
29、场舞台演出 4000元 开盘当日 舞台背景 300元 表现开盘信息 彩虹门 80*7=560元 连续一周 开盘礼品 50元*60=3000 累计：0.786万 （5）利用网路媒体： 天涯网等地产论坛网相关蔚蓝港湾项目情况发帖，以雷人语录宣传正面效果，引发公众关注，增加项目标影响力或认知度。估计费用5000元。 在新浪、网易等网络上发表相关蔚蓝港湾具体信息，而且立即更新。 城市广播。汽车调频，针对蔚蓝清盘信息进行宣传。 (6)其它媒体推广： 小区内部吊旗、条幅等小区内张贴悬挂；售楼部内准备鲜花，点心等提升项目档次，增强案场气氛。 六、相关案场销售
30、组织; 1)打造金牌小组 经过分小组，使团体内部时时有竞争，时时有压力，冲刺任务时伴随物质奖罚，平时要灌输荣誉意识，维护作为销售人尊严，另外这么销售组织也有利于为企业培养人才。 2）清盘动员会 给置业顾问灌输清盘意识，力保蔚蓝港湾项目在4月底之前清盘。让快销、狂销成为一个常态，让团体感到哪天销售不好或停滞不前就是不正常，排除一切困难或心理障碍，顺利实现蔚蓝港湾清盘工作。 七、费用预算明细 费用类别 单项 费用预算 累计 媒体类 短信 7万 7万元 网络 0.5万 0.5万元 物料类 单页 4.64万 4.64万元 渠道类 派单 3.73万 3.73万元 活动类 活动物料 0.786万 0.786万元 户外 跨街广告 0.54万 0.54万 日常办公类 水电 0.1万 2.35万元 房租 2.25万 其它 不可预见费 0.2万 0.2万元 累计 19.746万元
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