合幕源物业工作总结.doc

2010年合幕源物业工作总结
2010年，在华龙源实业有限公司的领导下，在辽宁合幕源物业管理有限公司全体职工的努力下，合幕源物业公司进入了寻求发展，重要而关键的一年。在竞争激烈的市场中，物业公司以“紧抓目标，千方百计服务业主，适时参与市场竞争”的经营理念，开创了一条适合辽宁合幕源物业管理有限公司发展的新路子。公司在激烈的市场竞争中不断摸索和探究,不断向前发展。
在过去的一年里，有值得我们骄傲的成绩，但是也存在不少问题，现将合幕源物业2010年各项工作总结如下：
一、 2010年工作总结
1. 全体员工培训
为了适应公司业务迅速发展，我们公司在人员方面做了大量的补充。对新招人员我们组织培训，对一部分有经验的人员，鼓励他们互相学习，明确各个人员岗位职责。
主要培训内容：5月份全体员工封闭式培训三天，集中学习企业文化，进行礼仪培训，组织学习公司各项规章制度、讨论有关物业管理行业的发展，对员工进行理念灌输、知识教导、技能培训，树立员工工作信心，为行业培养专业人才。
2. A区绿化建设
由于原老友绿化公司工程进度滞后，年初张金柱总经理与老友绿化公司洽谈，老友绿化公司撤出风度柏林小区。通过协商，秋林绿化公司接替老友绿化公司接手风度泊林小区绿化项目，进场后由工程部全权接手各项事宜。
3. “开心农场”项目
为了给公司带来一定效益，创造微小的利润。园区北面6371㎡绿化地带，被改造成可增值创收的120块菜园。“开心农场”项目于年初正式启动，佟震宇以89万元价格承包此项目。如果不开发此项目，原绿化费用应为6371㎡×90元/㎡=57.3万元，因此实际公司对“开心农场”项目总投入为89 - 57.3=31.7万元。如一块菜园出售价格为1.5万元，菜园净利润为 120×1.5-31.7 ≈ 149.3万元
此项目因缺少资金，工程在年底未能完工，致使销售受到一定的影响。希望总公司能继续大力支持此项目，确保销售能正常运行。
4. 环境卫生的管理
环境卫生方面，我们针对小区实际情况，不定期组织大扫除。并制定了严格的保洁制度，对清洁工作进行监督检查。对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
5. 小区安全防范工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主
提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安工作。
加大对保安监管力度，定期对安保人员进行岗位培训、考核。
2010年工作中，所管辖区域刑事案件零发生，保障了住户的正常生活秩序。
6．经营管理情况
（1） 完善公司组织架构,各司其责，使公司能更好更快的发展
物业公司为统一领导，分层管理。公司在张总的统一领导下，设置物管部，工程部，保安部。各个岗位职责明晰，一岗多责，分工协作，责权明确，灵活运作。
（2） 费用收支情况（2010年4—12月）
收入
金额（元）
公司拨款
272500
物业费
68651
收入合计
341151

支 出
金额（元）
员工工资
（4月—12月）
185627
物业维修
（楼道声控灯、管道维修、下水管件等）
3486
办公费
（招待费、条幅、办公用品、物管软件、工本年检、纱窗卷帘、前期餐费、水费等）
20594
节日活动
(猪、记者费、装饰费等)
7392
菜园活动
（种子、彩虹门、条幅、聚餐、运桌椅、菜园搭棚等）
7959
保安费用
（冬夏装、床被褥、培训等）
9313
保洁用品
（冬夏装、垃圾袋、垃圾车、拖布手套等消耗品等）
6804
机动车
（车险、维修费、油费、座套垫）
31232
其他
（热熔机、清洗剂、维修工具、梯子、办公室服装、电脑、相机、对讲机、复印机、食堂用品、办公桌椅卷柜等）
37575
支出合计
309982
二、公司经营存在的问题
1. 冬季除雪遇到的问题。 由于园区面积广，冬季雪季长，除雪工作量大，为节省人员开支，提高工作效率，我司建议总公司能为我们配备一台价值4-5万元的小型铲雪车。希望总公司能大力支持我物业公司。
2. 业主对物业管理工作的了解不够。住宅小区居民和业主在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判定，认为物值不符，经常带着不满意的情绪来投诉。
3. 物业管理费收缴难。部分业主以不入住，房屋质量差等很多理由拒交物业管理费。他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很轻易使更多的业主效仿他们的做法，使公司造成不必要的损失，增加公司的成本。
4.公司工作人员对相关业务知识，法律法规认识不到位。主要体现在工作人员在物业方面的法律法规有待加强，处理问题的方式方法单一，没有做到有礼有节。对此问题，我们在来年计划中、有具体解决方案。
三、2011年工作计划
1． 管理制度（见附件一）
2． 2010年财政预算
风度柏林小区总建筑面积约为153819㎡，明年园区将实行全封闭式管理，如按照国家标准征收物业费，每年物业费可收入约168.61万元（未售出房屋物业费为158.278万元。根据《辽宁省物业管理条例》第四十条 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位缴纳）。
经过预算统计物业公司明年需支付：员工工资约为123万元；维修支出约为5万元；保安保洁用品约3万元；机动车费约为4.5万；办公费2万，总计137.5万元。明年物业公司净利润预算约为31万元。
3． 物业公司人员配备表 由于2011年园区将要全面封闭管理，
我公司需要人员扩充，完善小区管理物业应配备如下人员：
类 别
数量（人）
工资（人/月）
月工资额（元）
总经理
1

办公室主任
1
2500
2500
物管部部长
1
2000
2000
工程部部长
1
2000
2000
保安部部长
1
2000
2000
文员
1
1500
1500
客服人员
4
1500
6000
维修人员（水暖、强电弱电、养护等）
7
1500
10500
保洁人员
40
900
36000
保安形象岗
6
1300
7800
保安（巡逻岗、夜保）
25
1200
30000
食堂人员
2
900
1800
合 计
90

102100
4. 物业管理用房紧张，园区基础设施需完善。由于物业人员扩充，物业管理用房紧张。希望总公司能支持我物业公司的工作。根据《辽宁省物业管理条例》 第二十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建筑工程项目总建筑面积3‰配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建筑行政主管部门规定。建筑单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。风度泊林园区总面积153819㎡，应配置物业管理用房462㎡。由于垃圾用房周围道路未完工，导致垃房不能正常投入使用、园区照明灯和草坪灯设施不够完善，会所建设未完工，致使会所不能正常使用，没有完善的健身设施、老人无处健身，园区网线未能安装，D区有线电视未能安装，业主多次抱怨对此颇为不满、保安没有独立岗亭，园区各门无法站岗。希望明年这些项目都能到位，园区实行全封闭式管理。
5．加大物业费收缴力度；增加净利润收入，实现颗粒归仓 从明年元月1日起，园区各项设施基本完善，小区实行全封闭式管理，我公司开始收缴2011年物业费，据统计有77户业主物业费明年1月已经到期，应收缴物业费金额为60110元。
6． 加强对员工物业管理知识方面的培训 特别是办公室工作人员对相关物业知识，法律法规及与业主沟通方面进行深度培训，通过培训达到全面提高员工的素质，提高服务水平和业务技能，同时增强员工的忠诚度。
7．加强物业管理方面的知识宣传 物业管理刚刚起步，很多业主对物业管理知识不了解，甚至误解，导致物业管理工作难以进行，为了更好的开展公司今后工作和树立公司品牌形象，我们需要在今后的工作中加强这一方面的宣传。
综上所述，通过建立健全公司内部管理体系，建立客户导向的市场服务意识，培养优秀的物业管理人员，是物业管理公司全面提升管理能力，培育核心竞争优势的关键步骤，只有内部规范了，才能真正做到全心全意为住户服务，使物业管理企业能在激烈的物业管理市场竞争中立于不败之地。
2010-12-18