合幕源物业工作总结.doc

2010年合幕源物业工作总结2010年，在华龙源实业有限公司的领导下，在辽宁合幕源物业管理有限公司全体职工的努力下，合幕源物业公司进入了寻求发展，重要而关键的一年。在竞争激烈的市场中，物业公司以“紧抓目标，千方百计服务业主，适时参与市场竞争”的经营理念，开创了一条适合辽宁合幕源物业管理有限公司发展的新路子。公司在激烈的市场竞争中不断摸索和探究,不断向前发展。在过去的一年里，有值得我们骄傲的成绩，但是也存在不少问题，现将合幕源物业2010年各项工作总结如下：一、 2010年工作总结1. 全体员工培训为了适应公司业务迅速发展，我们公司在人员方面做了大量的补充。对新招人员我们组织培训，对一部分有经验的人员，鼓励他们互相学习，明确各个人员岗位职责。主要培训内容：5月份全体员工封闭式培训三天，集中学习企业文化，进行礼仪培训，组织学习公司各项规章制度、讨论有关物业管理行业的发展，对员工进行理念灌输、知识教导、技能培训，树立员工工作信心，为行业培养专业人才。2. A区绿化建设由于原老友绿化公司工程进度滞后，年初张金柱总经理与老友绿化公司洽谈，老友绿化公司撤出风度柏林小区。通过协商，秋林绿化公司接替老友绿化公司接手风度泊林小区绿化项目，进场后由工程部全权接手各项事宜。3. “开心农场”项目为了给公司带来一定效益，创造微小的利润。园区北面6371绿化地带，被改造成可增值创收的120块菜园。“开心农场”项目于年初正式启动，佟震宇以89万元价格承包此项目。如果不开发此项目，原绿化费用应为637190元/=57.3万元，因此实际公司对“开心农场”项目总投入为89 - 57.3=31.7万元。如一块菜园出售价格为1.5万元，菜园净利润为 1201.5-31.7 149.3万元 此项目因缺少资金，工程在年底未能完工，致使销售受到一定的影响。希望总公司能继续大力支持此项目，确保销售能正常运行。4. 环境卫生的管理环境卫生方面，我们针对小区实际情况，不定期组织大扫除。并制定了严格的保洁制度，对清洁工作进行监督检查。对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。5. 小区安全防范工作 小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安工作。 加大对保安监管力度，定期对安保人员进行岗位培训、考核。2010年工作中，所管辖区域刑事案件零发生，保障了住户的正常生活秩序。6经营管理情况（1） 完善公司组织架构,各司其责，使公司能更好更快的发展物业公司为统一领导，分层管理。公司在张总的统一领导下，设置物管部，工程部，保安部。各个岗位职责明晰，一岗多责，分工协作，责权明确，灵活运作。（2） 费用收支情况（2010年412月）收入金额（元）公司拨款272500物业费68651收入合计341151支 出金额（元）员工工资（4月12月）185627物业维修（楼道声控灯、管道维修、下水管件等）3486办公费（招待费、条幅、办公用品、物管软件、工本年检、纱窗卷帘、前期餐费、水费等）20594节日活动(猪、记者费、装饰费等)7392菜园活动（种子、彩虹门、条幅、聚餐、运桌椅、菜园搭棚等）7959保安费用（冬夏装、床被褥、培训等）9313保洁用品（冬夏装、垃圾袋、垃圾车、拖布手套等消耗品等）6804机动车（车险、维修费、油费、座套垫）31232其他（热熔机、清洗剂、维修工具、梯子、办公室服装、电脑、相机、对讲机、复印机、食堂用品、办公桌椅卷柜等）37575支出合计309982二、公司经营存在的问题1. 冬季除雪遇到的问题。 由于园区面积广，冬季雪季长，除雪工作量大，为节省人员开支，提高工作效率，我司建议总公司能为我们配备一台价值4-5万元的小型铲雪车。希望总公司能大力支持我物业公司。2. 业主对物业管理工作的了解不够。住宅小区居民和业主在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判定，认为物值不符，经常带着不满意的情绪来投诉。3. 物业管理费收缴难。部分业主以不入住，房屋质量差等很多理由拒交物业管理费。他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很轻易使更多的业主效仿他们的做法，使公司造成不必要的损失，增加公司的成本。4.公司工作人员对相关业务知识，法律法规认识不到位。主要体现在工作人员在物业方面的法律法规有待加强，处理问题的方式方法单一，没有做到有礼有节。对此问题，我们在来年计划中、有具体解决方案。三、2011年工作计划1 管理制度（见附件一）2 2010年财政预算 风度柏林小区总建筑面积约为153819，明年园区将实行全封闭式管理，如按照国家标准征收物业费，每年物业费可收入约168.61万元（未售出房屋物业费为158.278万元。根据辽宁省物业管理条例第四十条 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位缴纳）。经过预算统计物业公司明年需支付：员工工资约为123万元；维修支出约为5万元；保安保洁用品约3万元；机动车费约为4.5万；办公费2万，总计137.5万元。明年物业公司净利润预算约为31万元。3 物业公司人员配备表 由于2011年园区将要全面封闭管理，我公司需要人员扩充，完善小区管理。物业应配备如下人员：类 别数量（人）工资（人/月）月工资额（元）总经理1办公室主任125002500物管部部长120002000工程部部长120002000保安部部长120002000文员115001500客服人员415006000维修人员（水暖、强电弱电、养护等）7150010500保洁人员4090036000保安形象岗613007800保安（巡逻岗、夜保）25120030000食堂人员29001800合 计901021004. 物业管理用房紧张，园区基础设施需完善。由于物业人员扩充，物业管理用房紧张。希望总公司能支持我物业公司的工作。根据辽宁省物业管理条例 第二十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建筑工程项目总建筑面积3配置物业管理用房，物业管理用房最低建筑面积标准由省建筑行政主管部门规定。建筑单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。风度泊林园区总面积153819，应配置物业管理用房462。由于垃圾用房周围道路未完工，导致垃房不能正常投入使用、园区照明灯和草坪灯设施不够完善，会所建设未完工，致使会所不能正常使用，没有完善的健身设施、老人无处健身，园区网线未能安装，D区有线电视未能安装，业主多次抱怨对此颇为不满、保安没有独立岗亭，园区各门无法站岗。希望明年这些项目都能到位，园区实行全封闭式管理。5加大物业费收缴力度；增加净利润收入，实现颗粒归仓 从明年元月1日起，园区各项设施基本完善，小区实行全封闭式管理，我公司开始收缴2011年物业费，据统计有77户业主物业费明年1月已经到期，应收缴物业费金额为60110元。6 加强对员工物业管理知识方面的培训 特别是办公室工作人员对相关物业知识，法律法规及与业主沟通方面进行深度培训，通过培训达到全面提高员工的素质，提高服务水平和业务技能，同时增强员工的忠诚度。7加强物业管理方面的知识宣传 物业管理刚刚起步，很多业主对物业管理知识不了解，甚至误解，导致物业管理工作难以进行，为了更好的开展公司今后工作和树立公司品牌形象，我们需要在今后的工作中加强这一方面的宣传。综上所述，通过建立健全公司内部管理体系，建立客户导向的市场服务意识，培养优秀的物业管理人员，是物业管理公司全面提升管理能力，培育核心竞争优势的关键步骤，只有内部规范了，才能真正做到全心全意为住户服务，使物业管理企业能在激烈的物业管理市场竞争中立于不败之地。 2010-12-18