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开店调查手册 二零一三年九月附表1： 各 城 市 评 分 对 比 表调查人： 姚瑶、吕梦洁 调查日期： 年12 月 1 日序号城市名称消费品零售额(亿元)市区人口(万人)面积（平方公里）市区人口密度(人/平方公里)GDP增加率人均收入（元）商品房本行业业态情况综合评价（分）销售面积(万平米)在建面积(万平米)均价（元）数量(家)卖场总数量（个）卖场总面积（平米）1合肥237251745.71134165828.3%25434757.687100.411152上海3150014006340.529318%16683624.632774.0521412253北京7702.8.616410.5495238%156381440121096274天津390093211919.72452716.5%114671661.6948108025235深圳2251.821035778510%27596170.4130984.892161828备注：打分标准 序号项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注1消费品零售额100亿元3分7商品房均价1000元2分2市区人口1000万20分8连锁竞争对手数量家-3分3市区人口密度1万人/平方公里3分9单体竞争对手数量家-0.5分4人均收入5000元3分10卖场数量3个-0.5分5商品房销售面积100万平米2分11卖场总面积1万平米-0.5分6商品房在建面积100万平米2分附表2： 城市基础情况数据城市名称： 合肥市 调查人：姚瑶、吕梦洁调查项目：交通情况 调查日期： 年12 月 1 日 调查项目数量总里程（公里）年载客数（人）占比（%）备注市区公交线路（条）114178060225万60%自行车保有量（辆）60万5%出租车保有量（辆）1.2万10%有轨交通线路（条）19109.7没有参考数据，在建机动车保有量（辆）100万25%机动车私车保有量（辆）60万此项调查结果取得关键从电脑上各大网站上取得附表3： 城市基础情况数据城市名称： 合肥市 调查项目：未来竞争对手 调查人：姚瑶、吕梦洁 调查日期： 年 12 月 日 序号卖场名称营业面积（平米）年营业额（亿元）每平米年营业额（元/平米）经 营 品 类（产品结构）主力价格定位1国购广场8万151875000“一站式”模型，集购物、休闲、餐饮、大型超市为一体购物：300以上2合肥大唐国际购物广场8万78750商业购物中心、休闲娱乐、大型家俱建材城等购物：200以上3步行街百盛购物中心3.5万14400000集购物、办公、娱乐为一体购物：300以上4万达广场7030百货商品100元以上5明珠广场7010百货商品100元以上6百大CBD3.510百货商品100元以上附表4： 城市基础情况数据城市名称： 合肥市 调查人：姚瑶、吕梦洁调查项目：平面媒体对比 调查日期： 年12 月 1 日序号媒体名称发行量发行方法发行时间去年广告收入（万元）1新安晚报70万份定点派送售卖1993-1-1400002安徽日报25.9定点派送售卖1952-6-10003时报江淮24定点派送售卖19934合肥晚报45定点派送售卖1957-4-1附表5：心连心超市情况调查表年12月1日 星期日 调查时间自10点至16点天气情况晴 气温超市名称：心连心超市地理位置：安徽水利水电职业技术学院面积：约220平米经营门类：水果蔬菜、通常食品、日用杂货、日用百货等周六、日客流量：25人/时停车场面积：无硬件设施：收银台、电脑、货架、散装柜台、岛柜、空调等外观照片：调研人签字：姚瑶、吕梦洁附表6： 城市（区县）基础情况数据汇总表城市名称：安徽合肥 调查人：吕梦洁 姚瑶 调查日期： 年 12 月 1 日 序号调查项目单位数量序号调查项目单位数量1总人口万人74625市区家庭户数户155.282市区人口万人45726户均人数人331624岁万人27827去年结婚数量对6643942535岁万人24628城市总面积万平方公里1134153660岁万人17629市区面积万平方公里10006城镇从业人员万人16530市区人口密度人/平方公里6587私营企业从业人员万人15631本行业零售总额亿元8中国生产总值亿元410032市区本行业零售商家9固定资产投资总额亿元400033本行业大型卖场数量个10消费品零售额亿元129034市区本行业大型卖场总面积万平米11GDP增加率%16.535大型卖场每平米年产出万元12人均GDP元4876836 店（本行业其它业态零售商）数量家13人均收入元1200-150037 店（本行业其它业态零售商）数量家14商品房在建面积万平米38A类商圈底商租金平米/天15商品房均价元3800-400039B类商圈底商租金平米/天16公交线路条11340C类商圈底商租金平米/天17公交线路运行总里程公里41地方报纸家18年运载量人42地方广播电台家1019出租车保有量辆6400-6600地方电视台家20机动车保有量辆9300021私车保有量辆9000022自行车保有量辆23有轨交通条24有轨交通运行总里程公里 第二部分 竞争环境及消费者调查评定附表1： 竞争店调查表年12月1日 星期日 调查时间自10点至16点天气情况晴 气温店名：娇娇花店具体地址：水院生活服务中心楼层分布：一楼营业面积：50平方米人员总数：2人硬件环境：货架、电脑、电话等停车场面积：无办公情况：通常类型：专营 开业日期：9月15日经营品种：盆栽、花草等经营方法：零售销售额度：200 元/日客 流 情 况客流量(人次)车流量（辆）10时分至11时0分3人11时分至12时分7人12时分至13时分10人时分至时分成交量早晨（笔）下午（笔）10时分至11时分311时分至12时分312时分至13时分4时分至时分内部设施： 空调 手扶梯 直梯 货梯 卫生间 IC电话 吸烟处 休息区 快餐区 消防设施环境卫生： 优 良 中 差停车场： 平方米 车位卖场外气氛： 较热烈 通常 冷清宣传特色： 传单、指示牌店内外促销活动： 打折服务特色： 真诚解答用户问题和养花技巧仓储及运输情况： 立即供货调研人签字: 姚瑶、吕梦洁 附表2： 目标用户群调查（ 2 公里之内）调查人： 姚瑶、吕梦洁 调查时间： 12月1日 项目区域主力消费群（年纪结构）公里内目标消费人数公里内人均收入公里内商品房均价月可支配收入日常出行方法购物时间段期望零售业态学校内部18岁-22岁1万人800800元800步行、公交11点-13点17点-23点百货超市学校外部30岁-60岁5千人1500-25005000元1000-步行、公交11点-13点17点-21点百货超市 第三部分 商圈调查和分析1、商圈示意图4、商圈调查表(最少两个)商圈名称:水院周围商圈商圈结构： “井”字形结构 三角形结构 十字形结构 平行线结构 直线结构 商圈性质城市中商圈地位一级商圈 二级商圈 三级商圈 四级商圈商圈等级关键商圈 次级商圈 边缘商圈商圈属性商业区 娱乐区 金融商务区 综合区 住宅区 旅游区 特殊区商圈生命周期形成期 成长久 成熟期 衰退期 商圈基础设施建设绿化环境好 通常 差物业环境好 通常 差道路基础建设好 通常 差休息区建设好 通常 差商圈购置力评定商圈购置力评定(目标商品消费客单价)50元-100元 100元 50元商圈目标客流量5000人/天以上(日常) 6000人/天以上 (周末)常住住户数消费能力高 中 低商圈易达性公交站: 1个 公交线路：28路停车场：0个 地铁： 有 无所在主干道路长：200米左右主干道是否通畅交通良好 通常 差店前人行道宽：2米人行道是否通畅交通良好 通常 差商圈主力店:5家，分别是：水院生活服务中心、你我她饭店、舍得酒楼、世纪华联超市、地下铁商圈品牌店：3家，分别是：特步、城市丽人、小丽人商圈大型购物/休闲/娱乐场所：4家，分别是：动力KTV、世纪华联、地下铁、水院生活服务中心本行业品牌店：0家 关键有：竞争店：1家 关键有：娇娇花店5、商圈评分表考评中项考评小项维度得分标准最终得分考评中项中项权重小项3分2分1分得分综合得分商圈业态13%商圈等级关键商圈次级商圈边缘商圈16.5商圈属性商业区娱乐区、综合区、旅游区住宅区、金融区、特殊区1商圈生命周期成长久和成熟期形成期衰退期2商圈基础设施建设好通常差2商圈购置力评定52%商圈潜在客群消费能力高中低3462目标客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人3预估目标商品消费客单价100元以上50100元50元以下2商圈易达性6%公交线路或停车站多于3个2个1个13.6主干道是否通畅良好通常2商圈人行道是否通畅通畅通常3商圈主干道长100200米靠近100米或200300米其它范围2商圈主干道宽36米左右靠近4米其它范围1商业气氛28%商圈主力店2家以上1家无322.4商圈品牌店2家以上1家无3大型购物休闲娱乐场所2家以上1家无3同业竞争店定位情况同定位品牌店不一样定位品牌店通常店1商圈内同业竞争情况35个2或68个8家1 水院 商圈得分=综合得分=6.5+46.2+3.6+22.4=78.7 , 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 6、商圈示意图7、商圈调查表商圈名称:新安人家周围商圈结构： “井”字形结构 三角形结构 十字形结构 平行线结构 直线结构 商圈性质城市中商圈地位一级商圈 二级商圈 三级商圈 四级商圈商圈等级关键商圈 次级商圈 边缘商圈商圈属性商业区 娱乐区 金融商务区 综合区 住宅区 旅游区 特殊区商圈生命周期形成期 成长久 成熟期 衰退期 商圈基础设施建设绿化环境好 通常 差物业环境好 通常 差道路基础建设好 通常 差休息区建设好 通常 差商圈购置力评定商圈购置力评定(目标商品消费客单价)50元-100元 100元 50元商圈目标客流量人/天以上(日常) 3000人/天以上 (周末)常住住户数消费能力高 中 低商圈易达性公交站: 1个 公交线路：28路停车场：0个 地铁： 有 无所在主干道路长：200米左右主干道是否通畅交通良好 通常 差店前人行道宽：2米人行道是否通畅交通良好 通常 差商圈主力店:2家，分别是： 新安人家酒楼、华联超市商圈品牌店：0家，分别是： 商圈大型购物/休闲/娱乐场所：1家，分别是：华联超市 本行业品牌店：0家 关键有：竞争店：0家 关键有： 8、商圈评分表考评中项考评小项维度得分标准最终得分考评中项中项权重小项3分2分1分得分综合得分商圈业态13%商圈等级关键商圈次级商圈边缘商圈15.4商圈属性商业区娱乐区、综合区、旅游区住宅区、金融区、特殊区1商圈生命周期成长久和成熟期形成期衰退期2商圈基础设施建设好通常差1商圈购置力评定52%商圈潜在客群消费能力高中低117.3目标客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人1预估目标商品消费客单价100元以上50100元50元以下2商圈易达性6%公交线路或停车站多于3个2个1个13.6主干道是否通畅良好通常2商圈人行道是否通畅通畅通常3商圈主干道长100200米靠近100米或200300米其它范围2商圈主干道宽36米左右靠近4米其它范围1商业气氛28%商圈主力店2家以上1家无314.9商圈品牌店2家以上1家无1大型购物休闲娱乐场所2家以上1家无2同业竞争店定位情况同定位品牌店不一样定位品牌店通常店1商圈内同业竞争情况35个2或68个8家1 新安人家周围 商圈得分=综合得分=5.4+17.3+3.6+14.9=41.2 , 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 依据我们对商圈进行评分能够看出，水院周围商圈得分78.7分，新安人家周围商圈得分41.2分，所以我们选择商圈是水院周围商圈。 第四部分 店址便利性评定附表1： 合肥市心连心目标店调查表一、目标店基础情况：1、地址： 瑶海区合马路安徽水利水电职业技术学院东门 2、建筑面积 220 平方米，使用面积 220 平方米主体结构： 框架结构 砖混结构 简易结构3、租赁楼层分布 1-2 层，层高 9米 4、正门朝向 共青路 路 主干道路名称 共青路 5、房产性质 固定 临建 租赁 自行开发 初谈租金 4 元/ 天平方米4.2元/ 年平方米另附： 1、目标店所处区域具体位置图（可用当地交通地图局布复印，A4纸）备注：二、目标店内部现有情况商城部位基础条件备 注结构户外广告店外招牌停车场无外墙有天棚无地面大理石地面柱距20米内墙有楼梯有入口有楼梯电动扶梯无货梯无客梯无步行梯有空调主机有末端设备无风口 风管有新风系统配置暖气有通信电话有电视系统无监控系统有网络宽带和无线网消防消防控制中心消防喷淋系统有消防供电系统无消防电话 广播无消防分区 疏散通道有消防疏散指示有防火卷帘无供电供配电标准有动力配电有照明配电有备用电源有消防电源有给排水给水系统有排水系统有化粪池 沉淀池无通风系统有卫生间有三、 目标店外部情况： 交通流量统计表交通流量统计年12月1日 星期日 调查时间自至天气情况晴 气温方向时间数量行人自行车南至北10时0分至10时5分4东至西10时10分至10时15分6至时分至时分至时分至时分至时分至时分私家车辆南至北10时0分至10时5分2东至西10时10分至10时15分3至时分至时分至时分至时分至时分至时分公交车出租车东门10时0分至10时5分7至时分至时分至时分至时分至时分至时分至时分至时分填表人签字： 姚瑶、吕梦洁 店面客流量调查表【预期店】日期11月29日星期六天气晴所属门市店面名称心连心超市店面积220平方米店面地址安徽水利水电职业技术学院调查时间段时间段店门前过往人数（调查目标用户群）进店人数（正在营业中店面）调查人签字10:0011:005015吕梦洁 姚瑶11:0112:0013020吕梦洁 姚瑶12:0113:007018吕梦洁 姚瑶13:0114:004020吕梦洁 姚瑶14:0115:005623吕梦洁 姚瑶15:0116:00 3016吕梦洁 姚瑶16:0117:008010吕梦洁 姚瑶17:0118:0014734吕梦洁 姚瑶18:0119:0013023吕梦洁 姚瑶19:0120:007621吕梦洁 姚瑶20:0121:003710吕梦洁 姚瑶21:0122:00190吕梦洁 姚瑶总计人数865210吕梦洁 姚瑶会员累计人数0进店率=210/865*100%=24.2%备注：1.每个时间段调查完成，调查人员必需签字确定。2.未开店时间段，即使没有数据也请不要删除，以空格形式表现为未开店。3.选定目标消费群，目测门前过往人群属性，仅统计目标人群（如女性、18-45岁之间），4.进店率=进店累计人数/门店过往总人数 客流量统计表：四、其它1、 是否有地铁站连接 有 没有 2、 消费者购物方法私家车 公交车 自行车 步行3、 自然、人为地理障碍山脉 桥梁 铁路 没有4、 是否有不一样商业行业企业（如有，请注明企业名称）饮食业： 你我她酒楼、舍得酒楼、茗仙阁 服务业： 自由风剪发店 娱乐业： 动力KTV 邮电业、银行业： 中国邮政、徽商银行 5、 是否有同业态门店（如有，请注明卖场名称）有 没有 名称 娇娇花屋 2、店铺平面及周围示意图（可附店内相片、沿街店可附街道图片、店中店可附楼层图片） 心连心超市 周围街道示意图 绘图人：_李萌萌_ 周围街道示意图/楼层示意图： 店铺内部示意图：店铺内部平面图绘制需标注：门头：长、宽、高门口：尺寸（假如玻璃门则需注明门是内推式，还是外拉式，如有卷闸门等则需在图上标明），店前概况（店前台阶、广告招牌位置、门前障碍物或休息区等）室内：（1）尺寸，店铺形状 （2）是否有立柱及立柱尺寸（宽度、厚度）（3）店面是否规则，不规则必需在图纸上尽可能表现出来并要带有文字说明。（4）室内净高是否能满足边柜+灯箱高度（260cm），可标注计划位置。 （5）假如店内存在立柱，对于要拆除立柱或墙体，则必需确定其是否是承重墙，如是则不能拆除。 绘图人：李萌萌备注：没有实物可不绘制3、店址调查表（沿街店）预期店所属分企业：无预期店位置：安徽水利水电职业技术学院性质：直营 加盟 其它店租26400元 转让费200元 其它费元店使用情况：空屋 使用 可迁入时间：未定 店铺营业时间：从 9 时0分- 22时0分周围店铺租金情况：1、元/年(共 平方米); 2、元/年(共 平方米)店面物业条件店面面积：平方米店面尺寸：面宽12米 纵深3米 店高3米店招尺寸：寛5米 高0.9米店面形状：U形 A形 C形 N形 其它形状橱窗：无店门朝向：东（方向）； 外开 内开店面功效性：储藏 展示 试镜店面利用率：80%（百分比）；有没有死角：有个 无防火方法：好 通常 差店面柱墙：有4个 无店周围物业条件店招可视距离：2米店前分布：停车空地 斑马线 公交站 地铁站 路公交（地铁）店前台阶：有阶 无店前障碍物：无 有 关键是：绿化带门口休闲凳：无 有 距店米门口路灯：无 有 距店3米广告灯箱位：有个 无门口公交站：无 有 距店米临店聚人气大店：有4个 无店面所处位置：进口 中心 交叉口 拐角店面所处: 阳街 阴街; 店面人行道宽2米店前目标人流量:300人/天,人流高峰从17时10分-21时0分临近同业经营方向：同定位品牌 高级定位品牌 低级定位品牌 通常品牌5、店址评分表（沿街店）考评中项考评小项维度得分标准最终得分考评项目中项权重项目3分2分1分等级得分综合得分店面可视性24%店招可视距离25M之外可看到1525M内看到15M内看到111.4店面面积（）25351525或3640403店面开间宽度(30)3.5M以上33.5M以上3M以下1店内空间高度2.83.5M2.52.8M或3.53.8M3.8M2应光性整个空间自然光照充足小部分区域自然光照不足大部分区域自然光照不足1店面进深度5-6米3-5米或6-8米其它范围2橱窗（展示和通透性）2个1个无1空间效果7%店面柱墙（影响布局）无有37功效性便于展示等零售功效少部分不适合展示等功效3形状利用效果无死角1个死角多个死角3店面可靠近性15%交通易达性无护栏，近公交站和斑马线无护栏，远公交站和斑马线街道末端，远公交站和斑马线16.6道路结构宽8米-10米宽68米或1012米其它范围1障碍物店前无障碍物，无台阶店前无障碍物，有台阶店前有障碍物，有台阶2店铺立地效果54%店铺在街道位置1/32/3处靠近1/3或靠近2/3处其它位置245街道有没有聚客点多个聚客点1个聚客点无聚客点3客流主体靠近店面一侧是不是2店铺分流情况没有分流分流极少分流较多3项目加分项目加分项目加分项目加分广告灯箱位店面朝南门口有没有休闲坐凳街道店面风格统一度1路灯距店面近距离（店面直接收益）1店门许可外开1防火方法适当1店面处于拐角位置1备注：符合加分标准每个项目加1分，店铺便利性得分=综合得分+加分,综合得分=100*权重*小项评定得分之和/小项满分之和 心连心 位置目标店便利性得分为：11.4+7+6.6+45+5=75第四部分 成本收入分析1、成本收入预算表门店规模()220商品平均售价100元天天平均消费人数20客单价70元/人总投资 223700 元加盟费0确保金0装修费 7 万元设施设备费 万元店内空调10000收银系统货架1500水电装潢60000桌椅其它设备500 万元店外招牌700备用金万元5000房租/年 70000 总收入元计划营业额/日81.9【日销售收入 = 目标客流量进店率成交率客单价】元计划营业额/月2459.688毛利（月）元月营业毛利1475.8128【按60%毛利率】营运费（月）元职员薪酬0物业水电费75税务杂费200促销广告费500纯利（月）元月纯利700.8【纯利=毛利-营运费用】纯利（年）元年纯利6307.2投资回报期【投资回报期=总投资/年利润】盈亏平衡点【盈亏平衡点=固定成本/(Y折销售-变动费率)】现金平衡点【现金平衡点=盈亏平衡点-不需要现金支付摊销和折旧】备注1、商品若考虑下列情况以此为标准，假定8折销售，跌价准备根据月销售收入5%准备，促销费和广告费全部根据月销售收入3%核准，装修费按2年摊销；设备按5年折旧。店面机会成本不予考虑。2、确保金通常按要求在协议期满后退还，不需要计入损益，即不计入盈亏平衡计算。3、每个月需支付固定成本包含：加盟摊销、装修摊销、设备折旧、物业水电费、房租、工资等总和 每个月可变成本和销量相关，可变成本包含：商品成本（商品打折需计入）、产品跌价、广告促销、扣点分成、销售分成（通常作为职员奖金），其中，变动费率=平均可变成本/平均售价4、计算盈亏平衡及现金平衡意义：每个月/天保持盈亏平衡表示回收期内能收回全部投资，没有利润；每个月/天保持现金平衡表示能保持店铺正常运行，无需注入新资金，但收不回投资，更没有利润。和计划营业额比较可得出开业后是否需要增加投资及是否能保本。5、可在盈亏/平衡点计算中加上保险系数，比如提升30%，使得预估量算更为稳妥。