房地产开发工作流程样本.doc

房地产开发工作步骤A1 项目信息搜集及过滤：1企业依据每十二个月工作计划时刻关注国土资源局土地拍卖情况，对每一块意向土地相关资料做出详实可靠分析。造价控制中心在取得土地拍卖文件后，根据计划设计指标核实出建安成本。开始市场调查（包含人口、经济情况、收入起源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。依据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提要。2财务情况分析企业财务总监依据企业现有资金及贷款能力给出分析结果3销售前估计销售企业结合土地周围实际情况做出销售前估计（调查和估计社会对项目产品需求类型）。4工程可行性研究研发中心接到造价控制中心提供可行性提要，进行工程可行性研究，看是否可行。5造价控制中心依据销售企业提供售前估计及研发做工程可行性汇报，做出项目可行性提议，报企业领导审批。A2 项目概念策划：项目可行性提议经企业领导同意后，开始做项目概念性策划。（必需时，可委托设计咨询企业签署可行性研究协议进行策划。）销售企业针对项目产品需求类型做市场调查、估计；造价控制中心做资源调查包含人口、经济情况、收入起源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做多种计划方案、户型方案对比研究。集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供多个建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金筹集、周转、投资效果计算和分析数据。依据以上数据由研发中心编写项目可行性研究汇报，报企业主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。A3 土地取得：通常经过招、拍、挂方法1、 取得中标通知书后，现场缴纳一定百分比土地定金2、 签署土地出让协议3、 在土地出让协议要求期限内缴纳土地出让金全款4、 税务局核定土地出让金契税并缴纳5、 勘查测绘院绘制项目现实状况图和定界图6、 到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积7、 持土地出让协议、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证实、定界图到国土分局办理土地证申请8、 填写申请，和四面相邻界指界盖章确定9、 到市房产交易中心测绘处重新绘制订界图10、 将上述完成资料报房产交易中心审批11、 到房产交易中心领取土地证A4 项目策划书： 取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划基础上进行具体实施策划。A5 土地预审1、 持中标通知书和现实状况地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体包含：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设计划建筑面积等内容2、 领取批复A6 项目环境评测1、 填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后要求备齐材料，填写委托书，报到环境局政务大厅（投资额一千万元以内在区环境保护局申报；投资额一千万元以上报市环境保护局）。2、 环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：3、 经初步审查后，由环评管理处出具书面通知单，决定针对该项目做汇报书或汇报表（按建筑面积通常以10万平方米为界）：4、 建设单位委托有环境资质机构编制环境影响汇报书或汇报表：5、 如做汇报书环境评定中心组织教授对该汇报书进行教授评审提出意见进行汇报书修改报评定中心进行复审（合格后）报环境保护局政务大厅受理环境保护局出具批复意见如做汇报表报环境局政务大厅受理环境保护局出具批复意见A7 建设项目选址意见书 在计划局报建大厅办理。15个工作日。申领选址意见书需提交资料：申请书及计划报建申请表、土地证实资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统1：500现实状况地形图2份（地形图标准大于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1：1000或1：现实状况地形图）。重新申领选址意见书，须提交原审查意见。领取批复资料：批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则立即和经办人联络方便立即处理，若资料存档后则不方便办理。A8 项目投资计划立案或核准商品房投资计划立案：持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。经济适用房、一般商品房投资计划核准：持项目用地预审意见、计划选址意见、项目环境测评批复、项目提议书（代可行性研究汇报）市发改委投资处办公室报件。报件以红头文形式上报，具体包含：土地位置、土地现实状况、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等；办理时限：15个工作日。A9 计划方案设计 办理单位：XX设计院 时间：25天A10 计划方案评审1、 审批部门：通常关键项目、高层建筑及临关键道路项目计划方案审批由市计划局负责，除上述以外其它项目由各区计划分局负责审批。2、 报建资料准备（1） 向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程计划方案申请表，根据申请表中注明报送资料准备报建资料，报送资料中所提到以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送附图为原件（审批完成后退还给建设单位），报建时要携带以往批文原件以备计划局查验。（2） 建设工程计划方案申请表中报送资料第1项申请书填写：申请书要写明项目位置、项目现在进展情况及将办理事项内容，项目由市计划局负责审批，向市计划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目标申请书范例：申请书及计划报建申请表 选址意见书及附图（大、中型台站工程） 相关部门审查意见 进行教授评审、社会公告项目，出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图） 报审文件及图纸：方案说明、现实状况地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份和报审文本及图纸相符电子文件（含地形图）（3） 资料准备完成后再根据建筑工程计划方案申请表中报送资料检验一遍，是否有遗漏资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。3、 携带准备好资料及报建卡到项目审批地（市计划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上报后立即和经办人联络，是否需该设计或相关审批信息，方便协调工作。5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则立即和经办人联络方便立即处理，若资料存档后则不方便办理。6、 办理时限： 15个工作日A11 计划方案审查意见书1 办理单位：计划局审批2 资料：（1）申请书及计划报建申请表 （2）选址意见书（含计划设计条件）及附图（含控制线） （3）相关部门审查意见 （4）进行教授评审、社会公告项目，出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图） （5）计划方案设计（设计说明、计划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份） （6）重新修改送审方案设计，须附原审查意见及附图 （7）和送审文本及图纸相符电子文件（三图一书）3 时间：10个工作日A12 建设用地计划许可证审批时限15个工作日。审批依据青岛市城市建设计划管理措施及相关法律法规。申领建设用地计划许可证需提交材料：1、申请书及计划报建申请表2、选址意见书（含计划设计条件）及附图（含控制线）3、相关部门审查意见进行教授评审、社会共识项目，出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）4、计划设计方案（设计说明书、计划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）5、重新修改送审方案设计，须附原审查意见及附图6、和送审文本及图纸相符电子文件（三图一书）7、申领建设用地计划许可证项目提供计划选址实测结果图2份（地形图标准大于用地界线外50米范围）。8、土地证实材料及附图。（注：1、不需审查计划方案项目，申领用地计划许可证只提交第（1）、（2）、（8）项；2、单独报审管线综合，只需提交（1）及同意计划方案审查意见和附图（计划总平面、竖向）。A13 管线综合审查意见书在市计划局办理需15个工作日。1、 申领管线综合审查意见书可同建筑工程计划方案审批同时办理，也可单独办理，若单独办理则到同一项目标上一阶段审批部门办理报建手续。2、 （1）向市计划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，根据申请表中注明报送资料准备报建资料，报送资料中所提到以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送附图为原件（审批完成后退还给建设单位），报建时要携带以往批文原件以备计划局查验。（2） 设工程计划方案申请表中报送资料第1项申请书填写：申请书要写明项目位置、项目现在进展情况及将办理事项内容，项目由市计划局负责审批，向市计划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目标申请书范例。（3） 料准备完成后再根据管线综合审查意见表中报送资料检验一遍，是否有遗漏资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。3、 带准备好资料及报建卡到项目审批地（市计划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上报后立即和经办人联络，是否需该设计或相关审批信息，方便协调工作。5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则立即和经办人联络方便立即处理，若资料存档后则不方便办理。A14 配套工程开始 由项目部安排配套工程设计单位设计，施工单位在合适时间穿插施工。 B1单体方案设计项目部和研发中心配合在XX设计院办理需20天时间B2单体方案评审在市计划局评审中心办理需15天1、 以取得计划方案评审意见后，在计划方案意见无其它审批要求情况下，通常即可办理建筑单体方案审批手续，若计划方案意见要求建筑单体方案设计进行教授审评，则先办理教授审评手续。建筑单体方案审批到同一项目标上一阶段审批部门办理报建手续。2、 向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表，根据表中报送资料要求准备相关资料，而且参考已批复计划方案审批意见要求准备相关资料，其它同A11-23、 准备好资料及报建卡到项目审批地（市计划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上报后立即和经办人联络，是否需该设计或相关审批信息，方便协调工作。5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则立即和经办人联络方便立即处理，若资料存档后则不方便办理。B3 单体方案审查意见书1、办理单位：计划局2、资料：（1）申请书及计划报建申请表 （2）选址意见书（含计划设计条件）及附图（含控制线） （3）同意计划方案审查意见书记附图（需审查计划方案项目） （4）进行教授评审、社会公告项目，出具对应教授评审意见、社会公告意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图） （5）建筑方案设计文件二套（建筑、环境、外装饰）（6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证实材料、房屋安全判定书、原同意建筑施工图、现实状况照片，未经计划验收领取房产证项目提交建筑工程计划许可证（7）建筑效果图，关键地段大型建筑同时报亮化方案效果图（8）和送审文本及图纸相符电子文件（9）高层建筑提交日照分析图及汇报书（10）重新修改送审方案设计，须提交前一次审查意见及附图3、时间：10天B4环境施工图设计项目部和研发中心配合在XX设计院办理需30天B5环境施工图审查意见1、办理单位：计划局2、资料：（1）申请书及计划报建申请表 （2）建筑工程计划许可证及附图总平面（新建项目，含计划控制线）或房地产证实材料（原有建筑） （3）环境设计施工图纸二套 （4）重新修改送审环境设计，须提交前一次审查意见及附图3、时间：10天B6地质勘察经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天B7建筑、水、电施工图经营部在XX设计院办理需30天B8消防审查意见经营部在市消防局办理需20天1、审批部门施工图消防审核在青岛市消防局办理，通常在取得建筑单体方案审批意见后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电、暖施工图设计完成后即可办理消防审核。2、报建资料准备到市消防局政务办理大厅领取申请表及委托书，所需资料见申请表并咨询相关人员有没有变动，根据报送资料要求准备资料（通常图纸最少三套，其中二套用作申领建设工程计划许可证用，计划批复后留存一套，另一套存档，另外一套用作委托质监）并将申请表及委托书盖章3、报建首先将准备好资料报至消防局政务办理大厅，由大厅转给评价中心（在消防局内）进行评价，并和消防评价中心签署委托评价协议。4、跟踪审批资料上报后立即和经办人联络，是否需修改设计或相关审批信息，方便协调工作。评价时限通常为10个工作日。5、缴费消防评价费是依据建筑面积及工程勘察设计收费标准计算设计费，评价费为设计费5%-8%，通常取5%。6、领取建筑工程消防设计评价汇报评价完成及缴费完成后，到消防评价中心领取建筑工程消防设计评价汇报，并将汇报转给设计院根据意见进行设计修改并更换原评价图纸。7、消防审批将更换图纸及评价汇报报送至消防局政务办理大厅进行审批。审批时限通常为10个工作日。8、领取批复资料审批完成后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸最少三套（除图纸目录及设计说明每页均加盖）。B9人防建筑方案经营部在人防设计院办理需5天时间B10人防审查意见经营部在人防工程处办理需5天时间B11 卫生防疫意见 在卫生防疫监督所办理。通常需要20到30天时间。报送资料：包含到工业生产、公共场所、食品生产经营、学校托幼、医疗、住宅等类建设项目须由设计单位编写卫生篇章，并在篇章上加盖设计单位印章。和相关设计图纸。B12 环境保护局意见 和环境保护相关工程需报环境保护局审批。B13 建设工程计划许可证经营部在计划局办理，需15个工作日1、审批部门申领建设工程计划许可证同一项目标上一阶段计划审批部门办理报建手续。该项手续市计划局和各区计划要求可能不一样，市计划局在受理申请后由经办部门将资料转至市计划设计评审中心进行指标审核，而计划分局则要先向市计划设计评审中心申请指标审核后才能申领建设工程计划许可证，请在办理该项手续前咨询相关部门。2、报建资料准备向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程计划技术指标审核申请表（表31）及建筑工程建筑方案设计审查申请表（表7），根据（表31）及（表7）中报送资料要求准备相关资料，而且参考已批复建筑单体方案审批意见要求准备相关资料，其它要求同A13-2。 3、报建单独报指标审核将资料报至市计划局12楼市计划设计评审中心，报评审中心项目不需报建卡，准备好资料及报建卡到项目审批地（市计划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。4、跟踪审批资料上报后立即和经办人联络，是否需该设计或相关审批信息，方便协调工作。5、缴费及领取批复意见领取指标审核批复意见时到市计划局13楼服务中心缴纳指标审核费，该费用通常按设计5%计取；拿缴费发票到评审中心领取批文；在审批过程中要和市计划设计评审中心签署山东省城市计划技术服务委托协议，该协议到市计划局13楼服务中心领取，会签完成盖完章后再送回服务中心，领取建设工程计划许可证时到市计划局13楼服务中心缴纳技术服务费，取费标准详见青岛市计划局文件相关收取建筑工程计划技术服务费通知，拿缴费发票到一楼报建大厅领取建设工程计划许可证。B14 项目排水施工图 取得管线综合审查意见，有了单体设计排水方案以后，委托有资质设计院进行排水、道路施工图设计。B15 外墙装饰审查意见书1、办理单位：区计划分局2、资料：（1）申请书及计划报建申请表 （2）外饰面材料、样品和色标 （3）建筑工程计划许可证及附图（新建建筑）或房地产证实材料及图纸（原有建筑、构筑物） （4）建筑外立面变更还应提交变更文件及附图 （5）申请建筑物（构筑物）外饰面设计图纸二套及彩色效果（6）重新修改送审外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图3、时间：7天B16 排水审查意见取得管线综合审查意见以后在市给排水管理处办理需15天1、 先委托有资质设计院进行排水施工图设计。2、 填写申请表格，附上已同意管线综合图和三套排水施工图3、 到市公用局报建大厅排水窗口报件。4、 和市排水管理处经办人联络看现场。5、 审批完成后到报建大厅领取行政许可书。B17 区外道路、排水计划许可证 场区外道路、排水等配套工程手续和施工，由青岛市房地产开发管理局办理。需项目部工作人员在缴齐配套费后催促办理。B18 施工 现场条件含有后，由项目部相关人员到市开发管理局催促施工。C1 物业企业招投标1由项目部办理完成建设工程计划许可证、计划总平面图将复印件转交客服中心；2由客服中心办理物业用房留置协议；3由项目部提供项目情况具体介绍；4客服中心制作标书；5客服中心向区物业办提出招标申请；6取得区物业办同意招标同意文件；7由品牌公关部在媒体公布物业招标公告；8客服中心持同意招标同意文件向市物业办申请抽取评标教授；9客服中心组织开标、评标工作，并确定中标企业；10客服中心在区物业办进行立案；11由中标物业企业向物价局办理价格立案。C2节点：办理物业用房留置协议一、办理时间：取得建设工程计划许可证以后二、审批部门：市物业办三、审批时限：15个工作日四、工作步骤：1、到市物业办领取青岛市物业管理用房预留协议书并填写 2、会签协议书并盖章(一式三份)3、将计划审批物业用房复印件用红笔画出范围作为协议附件4、报市物业办审批5、到市物业办指定青岛市第二公证处索取办理公证相关表格，准备办理公证用资料（公证处有明细）6、到第二公证处办理公证手续，缴纳1000元（现在标准）公证费后领取公证书。7、将公证后协议书送给市物业办8、将公证后协议书转给企业相关部门C3 选择融资银行上报融资计划 由企业财务中心依据实际情况，选择适宜银行编写融资计划，报企业董事局审批。C4 确定项目安全、质量、工期目标该节点为企业内部程序，为便于编制施工、监理招标文件，需要提前确定安全、质量、工期目标。由项目部依据项目标复杂程度结合企业要求、定额工期等各项条件，分别确定安全、质量、工期目标，并在下一步招标文件中落实。C5 全套施工图设计工作时间：2530天此时施工图设计关键是在已经同意建筑施工图基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业施工图。在取得建设工程计划许可证以后，应立即将该信息传输给设计人员，方便于其完善各专业设计，并形成节能表、建筑面积表等报送施工图审查所需其它设计文件。设计完成施工图在企业内部会审无误后，准备申报施工图审查。C6 节点：施工、监理招标一、办理时间：取得建设工程计划许可证以后二、审批部门：市建管局招标办、工程交易中心三、审批时限：招标公告审批1天，公告3天；发放招标文件1天；制作投标书20天；开标1天；开标后公告2天。四、工作步骤：1、 在施工单位合格供方名单中邀请三家或三家以上参与投标2、 委托招标代理单位，会签代理协议3、 和代理企业沟通招标要求，准备招标资料4、 审查招标公告并盖章，签署法人委托书，公布招标公告3天5、 审查招标文件并会签盖章，发放招标文件6、 投标单位制作投标书20天7、 抽取评标教授，开标1天8、 对评标结果进行公告2天9、 起草和中标单位协议，协商一致后会签盖章10、 出具中标通知书并盖章（通常一式7份）11、 将中标通知书和双方盖章协议交由代理企业办理协议立案和中标通知书立案12、 将立案中标通知书发放给中标单位C7 施工图审查和住房结构百分比核实一、办理时间：建设工程计划许可证取得后，全套施工图设计经企业会审完成并修改后。二、审批部门：市施工图审查办公室三、审批时限：20天四、工作步骤1、 到市审图办领取施工图设计文件审查申请表和青岛市新建住房结构百分比核实委托书（现在要求）填写并盖章2、 根据表内要求准备齐申报资料（表内有要求）3、 到施工图审查办公室报审4、 领取修改意见后和设计院沟通出回复意见、修改图纸，必需时和审图人员沟通5、 将修改后图纸送审图办继续审查6、 缴纳审图费，现在住房结构百分比核实不收费7、 领取施工图审查合格证和住房结构百分比核实证实（现在要求）C8 办理建筑工程施工许可证一、办理时间：房地产权证和建设工程计划许可证取得后，施工图审查合格证和住房结构百分比核实证实已经取得，人防异地建设费交费单已经领取，银行保函已经办理完成。二、审批部门：市建管局政务大厅三、工作步骤1、 在招标完成后，网上申报质量监督和施工许可证，加盖建设、施工、监理单位电子印章后上传建管局，优异行网上审批2、 提前准备法人委托书3、 督促并帮助施工单位办理安全监督报审（比较麻烦），在我们交费结束后必需办理完成，不然将影响办理施工许可证4、 准备齐办理缴费需要材料（监管局大厅有公告），原件核验，复印件加盖单位公章5、 到监管局大厅办理缴费手续，同时将人防异地建设费交费单提交给收费窗口，缴纳配套费、人防费等费用，在散装水泥窗口缴纳散装水泥基金，领取白蚁防治技术服务协议书、青岛市建设工程完工档案移交协议书盖章6、 将缴费通知书转给财务人员办理转账交费手续7、 将网上审批经过质量监督注册表和施工许可申请表用彩色打印机打印出来，准备好各自需要资料（网上、监管局大厅全部有明细）8、 在施工单位办理完成安全监督后，将缴费后应返回各联、办理质量监督、施工许可所需材料、盖章协议书一并带齐，到政务大厅同时办理质量监督、施工许可申请手续9、 工程处对申报材料进行审查，要立即联络是否看现场10、 合格后领取建筑工程施工许可证。D1 工程开工准备办理部门：各项目部办理时限：开工前20天办理步骤：1、 施工现场“三通一平”2、 搭建临时设施3、 计划施工现场部署4、 组织施工单位和监理单位进场5、 编制施工组织设计，施工进度计划（纲领）D2 测绘放线办理部门：青岛市勘查测绘院办理时限：2天工作步骤：1、 提出申请办理委托2、 提交测绘资料3、 勘查测绘院工作人员现场测绘4、 领取测绘放线汇报D3 计划验线（开挖前施工验线）办理部门：市计划局或各区计划局办理时限：2天工作步骤：1、 提出申请2、 填写工程验线统计3、 计划局现场验线并签字确定D4 面积估计绘办理部门：房地产交易中心办理时限：20天需提交资料：1、 国有土地权使用证（复印件）2、 建设工程计划许可证（复印件）3、 建筑工程施工许可证（复印件）4、 营业执照5、 法人委托书及委托人身份证6、 当地派出所门牌证实7、 物业移交协议8、 人防证实，无人防需提交异地建设证实9、 建设单位公摊证实及保温说明工作步骤：1、 交易中心测绘收件窗口收取上述资料2、 测绘处计算面积3、 领取测绘面积汇报书D5 预销售许可证办理部门：市房产交易中心办理时限：7天提交材料：1、 青岛市商品房预售登记申请表2、 国有土地使用证（复印件）3、 建设工程计划许可证（复印件）4、 施工许可证（复印件）5、 营业执照6、 法人委托书及身份证7、 估计面积表工作步骤：1、 市交易中心报批窗口收件2、 领取预售许可证D6 建设工程计划批后跟踪管理办理部门：城管执法局计划执法大队办理时限：随工程进度确定提交材料：1、建设工程计划执法监督检验表2、建设工程计划许可证，及建设工程施工许可证3、请照图工作步骤：依据工程进度达成工程标准后，检验内容：勘查测绘部门放线情况说明、 验线情况、 基0.000、首层、 平面变化层、 顶层、外装饰、配套工程、环境工程、拆除情况、计划验收情况 D7正常施工过程负责部门：项目部办理时限：随工程进度确定D8 基础立案办理部门：各项目部 质监站 勘查测绘院办理时限：7天办理步骤：1、 地基验槽（勘查测绘院 项目部）2、 基础施工（项目部）3、 基础工程验收（质监站）4、 基础工程立案（质监站）D9 开发项目手册办理部门：房地产开发管理局办理时限：7天提交资料：1、 项目手册2份2、 土地权证3、 计划许可证4、 总平面图5、 管线综合建设条件意见书1、 书面申请2、 土地权证3、 发改委投资计划4、 计划许可证5、 施工许可证6、 管线综合D10 房产项目经营许可证办理部门：房地产开发管理局办理时限：7天提交资料：1、 项目手册2、 建设条件意见书3、 书面申请D11 单体完工测量办理部门：市勘查测绘院办理时限：随工程确定需提交资料：1、 建设工程计划许可证2、 总平面图及单体施工图工作步骤：1、 提出申请2、 提交资料3、 勘查测绘院工作人员现场测绘4、 领取测绘汇报D12 计划验收办理部门：市计划局或各区计划局办理时限：10个工作日需提交资料：1、 申请书及申请表2、 建设工程计划许可证及附图3、 建设工程外装饰审查意见书4、 施工图变更申请意见书及附图5、 放线测绘资料及附图6、 单位完工测量7、 建设工程批后管理跟踪表工作步骤：1、 报送申请2、 计划局工作人员现场验收3、 领取批文D13 消防验收办理部门：青岛市消防局办理时限：10个工作日提交资料：1、 消防验收申请表2、 法人委托书3、 电气检测汇报4、 施工前消防审批意见工作步骤：1、 接收消防验收申请表2、 工作人员现场验收3、 领取批文D14 节能验收办理部门：市建委节能办办理时限：10个工作日需提交资料：1、申请表2、节能审核同意表工作步骤：1、请墙改办教授组进行验收（建设单位组织）2、领取合格证实D15市城建档案馆办理部门：青岛市城建档案馆办理时限：10个工作日提交材料：全套完工资料工作步骤：建设单位和城建档案馆签署青岛市建设工程完工档案移交协议书及工程完工档案记录表 市城建档案馆对建设项目档案进行业务监督、检验指导及跟踪服务 由建设单位组织，市城建档案馆参与对工程项目档案进行验收 审查档案合格后，由市城建档案馆签发建设工程完工验收意见书，并作为立案时档案认可文件 建设单位到城建档案馆办理移交立案材料、决算书等 城建档案馆核发山东省建设工程档案合格证D16 面积实测办理部门：房产交易中心办理时限：20天需提交材料：1、 土地证2、 建设工程计划许可证3、 建设工程施工许可证4、 营业执照5、 法人委托书及身份证6、 当地派出所门派证实7、 物业移交协议8、 预售许可证9、 完工验收立案表10、 综合验收证实工作步骤：1、 由交易中心测绘窗口收件2、 领取测绘汇报书D17 单体质监验收办理部门：市建管局质监站办理时限：3天需提交材料：1、 申请书2、 计划验收意见3、 消防验收意见4、 节能验收意见5、 工程检测小票工作步骤：1、 提交申请2、 质监站工作人员现场查验3、 质监站组长在完工验收前签字4、 填写完工验收单5、 建设单位组织完工验收D18 完工验收立案办理部门：市建管局办理时限：15天提交材料：1、 建设工程立案表2、 建设工程完工汇报3、 单体工程验收统计4、 消防验收意见5、 计划单体验收意见6、 档案馆验收意见7、 建设工程监督汇报8、 工程质量保修书，住宅质量确保书和住宅使用说明书工作步骤：1、 市建管局报建大厅立案2、 领取完工验收立案审核意见D19 售后服务中心验收办理部门：售后服务中心，各项目部1项目完工验收后，客服中心开始进行验收；2客服中心将检验结果转交项目部，由项目部安排整改；3项目部整改完成，客服中心进行复验；4客服中心接收复验合格房屋钥匙，施工单位撤离现场。D20 综合验收办理部门：市计划局办理时限：10个工作日需提交材料：1、 申请书及申请表2、 建设工程计划许可证及附图3、 建设工程环境审查意见及附图4、 单体验收意见书5、 消防验收意见书6、 综合测量文件工作步骤：1、 计划局报建大厅报文2、 领取综合验收汇报E1 开发贷款 取得建设工程计划许可证后开始申请办理，通常要到拿到施工许可证后才能取得贷款。办理时间为一到三个月。提交资料： 企业营业执照、代码证、税务登记证、贷款卡、近三年审计汇报、董事会决议、法人代表证实、授权委托书、项目可行性汇报、项目土地证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、项目投资情况证实、企业财务分析汇报、施工单位、监理单位、设计单位、资质、营业执照、业绩、及协议，土地评定汇报等。E2项目推广方案市场策划部市场营销工作步骤图编号：部门名称市场策划部步骤名称市场策划部市场营销工作步骤层次概要市场营销工作步骤销售经理市场策划部策划企业总企业项目企业广告设计企业品牌公关部责任部门A项现在期调研设想 BCDEFG1审核确定实施计划调研汇报阶段市场调研汇总意见分解方案策划书市场调研可实施分解计划项目定位广告创意、设计方案结束结 算费用控制组织实施市场策划部2策划企业3项目企业4策划企业5市场策划部6市场策划部7项目企业8广告设计企业9市场策划部10市场策划部11市场策划部12品牌公关部13品牌公关部14品牌公关部15销售经理16市场策划部市场营销工作步骤管理要求节点B1: 项现在期调研设想结合企业对新项现在期设想和项目要求，对项目进行前期市场调研工作进行设想，明确调研方向和目标。节点B5：分解方案将策划企业提交，经企业确定策划书进行阶段性和实施性分解，便于策划方案过程控制。节点B6：拟订实施计划依据分解方案，拟订月度实施计划，使方案含有操作性。节点B9：汇总意见将广告设计、创意方案月度结果汇报会上，各相关人员（包含项目企业代表、销售企业、总企业领导等）提出要求和意见汇总，然后重新拟订计划和广告创意、设计。节点B10：阶段市场调研依据企业开发项目和项目销售情况，定时进行相关性市场调研工作，并立即向企业领导层提交调研汇报，方便企业决议过程参考，依据市场主流情况，按季度向企业领导层提交市场分析汇报。节点C2：市场调研策划企业依据市场策划部提供企业要求，对新项现在期定位进行相关市场调研，并总结分析调研结果。节点C4：策划书策划企业依据调研汇报和项目企业、总企业对项目标期望要求，综合形成完整项目策划书。节点D3：项目定位依据策划企业提交调研汇报，综合市场情况和预期，和企业期望，企业领导、项目企业和销售企业和策划企业沟通后，最终确定项目标市场定位。节点D7：可实施分解计划市场策划部依据项目策划书拟订分解月度计划，然后和项目企业相关人员进行沟通，依据项目和销售具体情况，将拟订计划变成可实施方案。节点E8：广告设计、创意方案依据可实施分解计划，广告企业对项目进行广告设计、创意，并和市场策划部进行沟通，形成提报方案，经过由企业领导、项目企业和相关部门汇报会评审，经过后转入下个节点F12，未经过进入节点B6，重新调整计划。节点F12：组织实施品牌公关部依据可实施分解计划和设计方案，组织相关单位进行实施。节点F13：费用控制依据年度项目宣传费用，品牌公关部依据项目销售计划和宣传计划，分阶段性对费用进行综合控制。节点F14：结算在项目推广过程中，品牌公关部依据市场策划部提供可实施分解计划，对相关内容组织实施过程产生费用进行结算。E3 销售企业开盘准备办理部门：销售企业（见销售企业售前工作步骤）E4 签署按揭协议取得预销售许可证和开发贷款后有财务中心到贷款银行办理。E5 销售办理部门：销售企业（见销售企业工作步骤）F1物业投入使用许可证办理部门：市物业办或各区物业办办理时限：3天提交材料：1、 物业投入使用申请表2、 工程完工质量验收和计划管理验收证实3、 物业使用协议4、 前期物业管理聘用协议5、 物业管理所需配套、网点、办公用房、停车场、自行车棚等移交证实6、 垃圾清运证实或垃圾站投入使用证实7、 水电已通证实工作步骤：1、 持所需材料报物业办2、 领取物业投入使用许可证F2 前期物业介入办理部门：企业、各项目部F3工程及资料交接办理部门：各项目部F4交房办理部门：客服中心1项目完工验收后，项目部编写并制作两书，取得交易中心确实权面积，和物业企业进行小区公共部位交接，办理入住许可证；2销售企业根据项目部提供确实权面积制作交付对照表，分别转交客服中心和物业企业；3客服中心确定交付所使用场所，并进行场地安排；4客服中心制作交房公告，交由品牌公关部在媒体公布；5客服中心协调参与交付各部门，了解交付准备工作完成情况，确保各部门均能按计划进行准备；6总企业办公室负责提供交付时所需要人员、设备；