房地产开发工作流程样本.doc

房地产开发工作步骤
A1 项目信息搜集及过滤：
1企业依据每十二个月工作计划时刻关注国土资源局土地拍卖情况，对每一块意向土地相关资料做出详实可靠分析。造价控制中心在取得土地拍卖文件后，根据计划设计指标核实出建安成本。开始市场调查（包含人口、经济情况、收入起源、交通运输、生活设施、风俗习惯等）。依据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提要。
2财务情况分析
企业财务总监依据企业现有资金及贷款能力给出分析结果
3销售前估计
销售企业结合土地周围实际情况做出销售前估计（调查和估计社会对项目产品需求类型）。
4工程可行性研究
研发中心接到造价控制中心提供可行性提要，进行工程可行性研究，看是否可行。
5造价控制中心依据销售企业提供售前估计及研发做工程可行性汇报，做出项目可行性提议，报企业领导审批。
A2 项目概念策划：
项目可行性提议经企业领导同意后，开始做项目概念性策划。（必需时，可委托设计咨询企业签署可行性研究协议进行策划。）销售企业针对项目产品需求类型做市场调查、估计；造价控制中心做资源调查包含人口、经济情况、收入起源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中心做多种计划方案、户型方案对比研究。
集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供多个建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金筹集、周转、投资效果计算和分析数据。依据以上数据由研发中心编写项目可行性研究汇报，报企业主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。
A3 土地取得：通常经过招、拍、挂方法
1、 取得中标通知书后，现场缴纳一定百分比土地定金
2、 签署土地出让协议
3、 在土地出让协议要求期限内缴纳土地出让金全款
4、 税务局核定土地出让金契税并缴纳
5、 勘查测绘院绘制项目现实状况图和定界图
6、 到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积
7、 持土地出让协议、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证实、定界图到国土分局办理土地证申请
8、 填写申请，和四面相邻界指界盖章确定
9、 到市房产交易中心测绘处重新绘制订界图
10、 将上述完成资料报房产交易中心审批
11、 到房产交易中心领取土地证
A4 项目策划书：
取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划基础上进行具体实施策划。
A5 土地预审
1、 持中标通知书和现实状况地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体包含：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设计划建筑面积等内容
2、 领取批复
A6 项目环境评测
1、 填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后要求备齐材料，填写委托书，报到环境局政务大厅（投资额一千万元以内在区环境保护局申报；投资额一千万元以上报市环境保护局）。
2、 环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：
3、 经初步审查后，由环评管理处出具书面通知单，决定针对该项目做汇报书或汇报表（按建筑面积通常以10万平方米为界）：
4、 建设单位委托有环境资质机构编制环境影响汇报书或汇报表：
5、 ①如做汇报书→环境评定中心组织教授对该汇报书进行教授评审→提出意见进行汇报书修改→报评定中心进行复审→（合格后）报环境保护局政务大厅受理→环境保护局出具批复意见
②如做汇报表→报环境局政务大厅受理→环境保护局出具批复意见
A7 建设项目选址意见书
在计划局报建大厅办理。15个工作日。
申领《选址意见书》需提交资料：申请书及计划报建申请表、、土地证实资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统1：500现实状况地形图2份（地形图标准大于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1：1000或1：现实状况地形图）。重新申领《选址意见书》，须提交原审查意见。
领取批复资料：批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则立即和经办人联络方便立即处理，若资料存档后则不方便办理。
A8 项目投资计划立案或核准
商品房投资计划立案：持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。
经济适用房、一般商品房投资计划核准：持项目用地预审意见、计划选址意见、项目环境测评批复、项目提议书（代可行性研究汇报）市发改委投资处办公室报件。
报件以红头文形式上报，具体包含：土地位置、土地现实状况、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等；办理时限：15个工作日。
A9 计划方案设计
① 办理单位：XX设计院
② 时间：25天
A10 计划方案评审
1、 审批部门：通常关键项目、高层建筑及临关键道路项目计划方案审批由市计划局负责，除上述以外其它项目由各区计划分局负责审批。
2、 报建资料准备
（1） 向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程计划方案申请表，根据申请表中注明报送资料准备报建资料，报送资料中所提到以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送附图为原件（审批完成后退还给建设单位），报建时要携带以往批文原件以备计划局查验。
（2） 建设工程计划方案申请表中报送资料第1项申请书填写：申请书要写明项目位置、项目现在进展情况及将办理事项内容，项目由市计划局负责审批，向市计划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目标申请书范例：
①申请书及计划报建申请表
②《选址意见书》及附图（大、中型台站工程）
③相关部门审查意见
④进行教授评审、社会公告项目，出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
⑤报审文件及图纸：方案说明、现实状况地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份
⑥和报审文本及图纸相符电子文件（含地形图）
（3） 资料准备完成后再根据建筑工程计划方案申请表中报送资料检验一遍，是否有遗漏资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。
3、 携带准备好资料及报建卡到项目审批地（市计划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、 资料上报后立即和经办人联络，是否需该设计或相关审批信息，方便协调工作。
5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则立即和经办人联络方便立即处理，若资料存档后则不方便办理。
6、 办理时限： 15个工作日
A11 计划方案审查意见书
1 办理单位：计划局审批
2 资料：（1）申请书及计划报建申请表
（2）《选址意见书》（含计划设计条件）及附图（含控制线）
（3）相关部门审查意见
（4）进行教授评审、社会公告项目，出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
（5）计划方案设计（设计说明、计划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）
（6）重新修改送审方案设计，须附原审查意见及附图
（7）和送审文本及图纸相符电子文件（三图一书）
3 时间：10个工作日
A12 建设用地计划许可证
审批时限15个工作日。审批依据《青岛市城市建设计划管理措施》及相关法律法规。申领《建设用地计划许可证》需提交材料：
1、申请书及计划报建申请表
2、《选址意见书》（含计划设计条件）及附图（含控制线）
3、相关部门审查意见
进行教授评审、社会共识项目，出具对应教授评审、社会公告意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
4、计划设计方案（设计说明书、计划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）
5、重新修改送审方案设计，须附原审查意见及附图
6、和送审文本及图纸相符电子文件（三图一书）
7、申领《建设用地计划许可证》项目提供计划选址实测结果图2份（地形图标准大于用地界线外50米范围）。
8、土地证实材料及附图。
（注：1、不需审查计划方案项目，申领用地计划许可证只提交第（1）、（2）、（8）项；2、单独报审管线综合，只需提交（1）及同意计划方案审查意见和附图（计划总平面、竖向））。
A13 管线综合审查意见书
在市计划局办理需15个工作日。
1、 申领《管线综合审查意见书》可同建筑工程计划方案审批同时办理，也可单独办理，若单独办理则到同一项目标上一阶段审批部门办理报建手续。
2、 （1）向市计划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，根据申请表中注明报送资料准备报建资料，报送资料中所提到以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送附图为原件（审批完成后退还给建设单位），报建时要携带以往批文原件以备计划局查验。
（2） 设工程计划方案申请表中报送资料第1项申请书填写：申请书要写明项目位置、项目现在进展情况及将办理事项内容，项目由市计划局负责审批，向市计划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目标申请书范例。
（3） 料准备完成后再根据管线综合审查意见表中报送资料检验一遍，是否有遗漏资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。
3、 带准备好资料及报建卡到项目审批地（市计划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、 资料上报后立即和经办人联络，是否需该设计或相关审批信息，方便协调工作。
5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则立即和经办人联络方便立即处理，若资料存档后则不方便办理。
A14 配套工程开始
由项目部安排配套工程设计单位设计，施工单位在合适时间穿插施工。
B1单体方案设计
项目部和研发中心配合在XX设计院办理需20天时间
B2单体方案评审
在市计划局评审中心办理需15天
1、 以取得计划方案评审意见后，在计划方案意见无其它审批要求情况下，通常即可办理建筑单体方案审批手续，若计划方案意见要求建筑单体方案设计进行教授审评，则先办理教授审评手续。建筑单体方案审批到同一项目标上一阶段审批部门办理报建手续。
2、 向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表，根据表中报送资料要求准备相关资料，而且参考已批复计划方案审批意见要求准备相关资料，其它同A11-2
3、 准备好资料及报建卡到项目审批地（市计划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、 资料上报后立即和经办人联络，是否需该设计或相关审批信息，方便协调工作。
5、 批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检验批复图纸是否盖好审批章及当初报建时附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则立即和经办人联络方便立即处理，若资料存档后则不方便办理。
B3 单体方案审查意见书
1、办理单位：计划局
2、资料：（1）申请书及计划报建申请表
（2）《选址意见书》（含计划设计条件）及附图（含控制线）
（3）同意计划方案审查意见书记附图（需审查计划方案
项目）
（4）进行教授评审、社会公告项目，出具对应教授评审意见、社会公告意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
（5）建筑方案设计文件二套（建筑、环境、外装饰）
（6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证实材料、房屋安全判定书、原同意建筑施工图、现实状况照片，未经计划验收领取房产证项目提交《建筑工程计划许可证》
（7）建筑效果图，关键地段大型建筑同时报亮化方案效果图
（8）和送审文本及图纸相符电子文件
（9）高层建筑提交日照分析图及汇报书
（10）重新修改送审方案设计，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：10天
B4环境施工图设计
项目部和研发中心配合在XX设计院办理需30天
B5环境施工图审查意见
1、办理单位：计划局
2、资料：
（1）申请书及计划报建申请表
（2）《建筑工程计划许可证》及附图总平面（新建项目，含计划控制线）或房地产证实材料（原有建筑）
（3）环境设计施工图纸二套
（4）重新修改送审环境设计，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：10天
B6地质勘察
经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天
B7建筑、水、电施工图
经营部在XX设计院办理需30天
B8消防审查意见
经营部在市消防局办理需20天
1、审批部门
施工图消防审核在青岛市消防局办理，通常在取得建筑单体方案审批意见后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电、暖施工图设计完成后即可办理消防审核。
2、报建资料准备
到市消防局政务办理大厅领取申请表及委托书，所需资料见申请表并咨询相关人员有没有变动，根据报送资料要求准备资料（通常图纸最少三套，其中二套用作申领《建设工程计划许可证》用，计划批复后留存一套，另一套存档，另外一套用作委托质监）并将申请表及委托书盖章
3、报建
首先将准备好资料报至消防局政务办理大厅，由大厅转给评价中心（在消防局内）进行评价，并和消防评价中心签署委托评价协议。
4、跟踪审批
资料上报后立即和经办人联络，是否需修改设计或相关审批信息，方便协调工作。评价时限通常为10个工作日。
5、缴费
消防评价费是依据建筑面积及工程勘察设计收费标准计算设计费，评价费为设计费5%-8%，通常取5%。
6、领取建筑工程消防设计评价汇报
评价完成及缴费完成后，到消防评价中心领取建筑工程消防设计评价汇报，并将汇报转给设计院根据意见进行设计修改并更换原评价图纸。
7、消防审批
将更换图纸及评价汇报报送至消防局政务办理大厅进行审批。审批时限通常为10个工作日。
8、领取批复资料
审批完成后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸最少三套（除图纸目录及设计说明每页均加盖）。
B9人防建筑方案
经营部在人防设计院办理需5天时间
B10人防审查意见
经营部在人防工程处办理需5天时间
B11 卫生防疫意见
在卫生防疫监督所办理。通常需要20到30天时间。
报送资料：包含到工业生产、公共场所、食品生产经营、学校托幼、医疗、住宅等类建设项目须由设计单位编写卫生篇章，并在篇章上加盖设计单位印章。和相关设计图纸。
B12 环境保护局意见
和环境保护相关工程需报环境保护局审批。
B13 建设工程计划许可证
经营部在计划局办理，需15个工作日
1、审批部门
申领《建设工程计划许可证》同一项目标上一阶段计划审批部门办理报建手续。该项手续市计划局和各区计划要求可能不一样，市计划局在受理申请后由经办部门将资料转至市计划设计评审中心进行指标审核，而计划分局则要先向市计划设计评审中心申请指标审核后才能申领《建设工程计划许可证》，请在办理该项手续前咨询相关部门。
2、报建资料准备
向市计划局及各区分局报建大厅索取建筑工程计划技术指标审核申请表（表31）及建筑工程建筑方案设计审查申请表（表7），根据（表31）及（表7）中报送资料要求准备相关资料，而且参考已批复建筑单体方案审批意见要求准备相关资料，其它要求同A13-2。
3、报建
单独报指标审核将资料报至市计划局12楼市计划设计评审中心，报评审中心项目不需报建卡，准备好资料及报建卡到项目审批地（市计划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、跟踪审批
资料上报后立即和经办人联络，是否需该设计或相关审批信息，方便协调工作。
5、缴费及领取批复意见
领取指标审核批复意见时到市计划局13楼服务中心缴纳指标审核费，该费用通常按设计5%计取；拿缴费发票到评审中心领取批文；在审批过程中要和市计划设计评审中心签署《山东省城市计划技术服务委托协议》，该协议到市计划局13楼服务中心领取，会签完成盖完章后再送回服务中心，领取《建设工程计划许可证》时到市计划局13楼服务中心缴纳技术服务费，取费标准详见青岛市计划局文件《相关收取建筑工程计划技术服务费通知》，拿缴费发票到一楼报建大厅领取《建设工程计划许可证》。
B14 项目排水施工图
取得管线综合审查意见，有了单体设计排水方案以后，委托有资质设计院进行排水、道路施工图设计。
B15 外墙装饰审查意见书
1、办理单位：区计划分局
2、资料：
（1）申请书及计划报建申请表
（2）外饰面材料、样品和色标
（3）《建筑工程计划许可证》及附图（新建建筑）或房地产证实材料及图纸（原有建筑、构筑物）
（4）建筑外立面变更还应提交变更文件及附图
（5）申请建筑物（构筑物）外饰面设计图纸二套及彩色效果
（6）重新修改送审外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：7天
B16 排水审查意见
取得管线综合审查意见以后在市给排水管理处办理需15天
1、 先委托有资质设计院进行排水施工图设计。
2、 填写申请表格，附上已同意管线综合图和三套排水施工图
3、 到市公用局报建大厅排水窗口报件。
4、 和市排水管理处经办人联络看现场。
5、 审批完成后到报建大厅领取行政许可书。
B17 区外道路、排水计划许可证
场区外道路、排水等配套工程手续和施工，由青岛市房地产开发管理局办理。需项目部工作人员在缴齐配套费后催促办理。
B18 施工
现场条件含有后，由项目部相关人员到市开发管理局催促施工。
C1 物业企业招投标
1由项目部办理完成建设工程计划许可证、计划总平面图将复印件转交客服中心；
2由客服中心办理物业用房留置协议；
3由项目部提供项目情况具体介绍；
4客服中心制作标书；
5客服中心向区物业办提出招标申请；
6取得区物业办同意招标同意文件；
7由品牌公关部在媒体公布物业招标公告；
8客服中心持同意招标同意文件向市物业办申请抽取评标教授；
9客服中心组织开标、评标工作，并确定中标企业；
10客服中心在区物业办进行立案；
11由中标物业企业向物价局办理价格立案。
C2节点：办理物业用房留置协议
一、办理时间：取得《建设工程计划许可证》以后
二、审批部门：市物业办
三、审批时限：15个工作日
四、工作步骤：
1、到市物业办领取《青岛市物业管理用房预留协议书》并填写
2、会签协议书并盖章(一式三份)
3、将计划审批物业用房复印件用红笔画出范围作为协议附件
4、报市物业办审批
5、到市物业办指定青岛市第二公证处索取办理公证相关表格，准备办理公证用资料（公证处有明细）
6、到第二公证处办理公证手续，缴纳1000元（现在标准）公证费后领取公证书。
7、将公证后协议书送给市物业办
8、将公证后协议书转给企业相关部门
C3 选择融资银行上报融资计划
由企业财务中心依据实际情况，选择适宜银行编写融资计划，报企业董事局审批。
C4 确定项目安全、质量、工期目标
该节点为企业内部程序，为便于编制施工、监理招标文件，需要提前确定安全、质量、工期目标。由项目部依据项目标复杂程度结合企业要求、定额工期等各项条件，分别确定安全、质量、工期目标，并在下一步招标文件中落实。
C5 全套施工图设计
工作时间：25—30天
此时施工图设计关键是在已经同意建筑施工图基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业施工图。在取得《建设工程计划许可证》以后，应立即将该信息传输给设计人员，方便于其完善各专业设计，并形成《节能表》、《建筑面积表》等报送施工图审查所需其它设计文件。设计完成施工图在企业内部会审无误后，准备申报施工图审查。
C6 节点：施工、监理招标
一、办理时间：取得《建设工程计划许可证》以后
二、审批部门：市建管局招标办、工程交易中心
三、审批时限：招标公告审批1天，公告3天；发放招标文件1天；制作投标书20天；开标1天；开标后公告2天。
四、工作步骤：
1、 在施工单位合格供方名单中邀请三家或三家以上参与投标
2、 委托招标代理单位，会签代理协议
3、 和代理企业沟通招标要求，准备招标资料
4、 审查招标公告并盖章，签署法人委托书，公布招标公告3天
5、 审查招标文件并会签盖章，发放招标文件
6、 投标单位制作投标书20天
7、 抽取评标教授，开标1天
8、 对评标结果进行公告2天
9、 起草和中标单位协议，协商一致后会签盖章
10、 出具中标通知书并盖章（通常一式7份）
11、 将中标通知书和双方盖章协议交由代理企业办理协议立案和中标通知书立案
12、 将立案中标通知书发放给中标单位
C7 施工图审查和住房结构百分比核实
一、办理时间：《建设工程计划许可证》取得后，全套施工图设计经企业会审完成并修改后。
二、审批部门：市施工图审查办公室
三、审批时限：20天
四、工作步骤
1、 到市审图办领取《施工图设计文件审查申请表》和《青岛市新建住房结构百分比核实委托书》（现在要求）填写并盖章
2、 根据表内要求准备齐申报资料（表内有要求）
3、 到施工图审查办公室报审
4、 领取修改意见后和设计院沟通出回复意见、修改图纸，必需时和审图人员沟通
5、 将修改后图纸送审图办继续审查
6、 缴纳审图费，现在住房结构百分比核实不收费
7、 领取《施工图审查合格证》和《住房结构百分比核实证实》（现在要求）
C8 办理《建筑工程施工许可证》
一、办理时间：《房地产权证》和《建设工程计划许可证》取得后，施工图审查合格证和住房结构百分比核实证实已经取得，《人防异地建设费交费单》已经领取，银行保函已经办理完成。
二、审批部门：市建管局政务大厅
三、工作步骤
1、 在招标完成后，网上申报质量监督和施工许可证，加盖建设、施工、监理单位电子印章后上传建管局，优异行网上审批
2、 提前准备法人委托书
3、 督促并帮助施工单位办理安全监督报审（比较麻烦），在我们交费结束后必需办理完成，不然将影响办理施工许可证
4、 准备齐办理缴费需要材料（监管局大厅有公告），原件核验，复印件加盖单位公章
5、 到监管局大厅办理缴费手续，同时将《人防异地建设费交费单》提交给收费窗口，缴纳配套费、人防费等费用，在散装水泥窗口缴纳散装水泥基金，领取《白蚁防治技术服务协议书》、《青岛市建设工程完工档案移交协议书》盖章
6、 将缴费通知书转给财务人员办理转账交费手续
7、 将网上审批经过质量监督注册表和施工许可申请表用彩色打印机打印出来，准备好各自需要资料（网上、监管局大厅全部有明细）
8、 在施工单位办理完成安全监督后，将缴费后应返回各联、办理质量监督、施工许可所需材料、盖章协议书一并带齐，到政务大厅同时办理质量监督、施工许可申请手续
9、 工程处对申报材料进行审查，要立即联络是否看现场
10、 合格后领取《建筑工程施工许可证》。
D1 工程开工准备
办理部门：各项目部
办理时限：开工前20天
办理步骤：
1、 施工现场“三通一平”
2、 搭建临时设施
3、 计划施工现场部署
4、 组织施工单位和监理单位进场
5、 编制施工组织设计，施工进度计划（纲领）
D2 测绘放线
办理部门：青岛市勘查测绘院
办理时限：2天
工作步骤：
1、 提出申请办理委托
2、 提交测绘资料
3、 勘查测绘院工作人员现场测绘
4、 领取测绘放线汇报
D3 计划验线（开挖前施工验线）
办理部门：市计划局或各区计划局
办理时限：2天
工作步骤：
1、 提出申请
2、 填写工程验线统计
3、 计划局现场验线并签字确定
D4 面积估计绘
办理部门：房地产交易中心
办理时限：20天
需提交资料：
1、 国有土地权使用证（复印件）
2、 建设工程计划许可证（复印件）
3、 建筑工程施工许可证（复印件）
4、 营业执照
5、 法人委托书及委托人身份证
6、 当地派出所门牌证实
7、 物业移交协议
8、 人防证实，无人防需提交异地建设证实
9、 建设单位公摊证实及保温说明
工作步骤：
1、 交易中心测绘收件窗口收取上述资料
2、 测绘处计算面积
3、 领取测绘面积汇报书
D5 预销售许可证
办理部门：市房产交易中心
办理时限：7天
提交材料：
1、 青岛市商品房预售登记申请表
2、 国有土地使用证（复印件）
3、 建设工程计划许可证（复印件）
4、 施工许可证（复印件）
5、 营业执照
6、 法人委托书及身份证
7、 估计面积表
工作步骤：
1、 市交易中心报批窗口收件
2、 领取预售许可证
D6 建设工程计划批后跟踪管理
办理部门：城管执法局计划执法大队
办理时限：随工程进度确定
提交材料：
1、《建设工程计划执法监督检验表》
2、建设工程计划许可证，及建设工程施工许可证
3、请照图
工作步骤：依据工程进度达成工程标准后，检验内容：勘查测
绘部门放线情况说明、 验线情况、 基0.000、首层、 平面变
化层、 顶层、外装饰、配套工程、环境工程、拆除情况、
计划验收情况
D7正常施工过程
负责部门：项目部
办理时限：随工程进度确定
D8 基础立案
办理部门：各项目部 质监站 勘查测绘院
办理时限：7天
办理步骤：
1、 地基验槽（勘查测绘院 项目部）
2、 基础施工（项目部）
3、 基础工程验收（质监站）
4、 基础工程立案（质监站）
D9 开发项目手册
办理部门：房地产开发管理局
办理时限：7天
提交资料：
1、 项目手册2份
2、 土地权证
3、 计划许可证
4、 总平面图
5、 管线综合
建设条件意见书
1、 书面申请
2、 土地权证
3、 发改委投资计划
4、 计划许可证
5、 施工许可证
6、 管线综合
D10 房产项目经营许可证
办理部门：房地产开发管理局
办理时限：7天
提交资料：
1、 项目手册
2、 建设条件意见书
3、 书面申请
D11 单体完工测量
办理部门：市勘查测绘院
办理时限：随工程确定
需提交资料：
1、 建设工程计划许可证
2、 总平面图及单体施工图
工作步骤：
1、 提出申请
2、 提交资料
3、 勘查测绘院工作人员现场测绘
4、 领取测绘汇报
D12 计划验收
办理部门：市计划局或各区计划局
办理时限：10个工作日
需提交资料：
1、 申请书及申请表
2、 《建设工程计划许可证》及附图
3、 建设工程外装饰审查意见书
4、 施工图变更申请意见书及附图
5、 放线测绘资料及附图
6、 单位完工测量
7、 《建设工程批后管理跟踪表》
工作步骤：
1、 报送申请
2、 计划局工作人员现场验收
3、 领取批文
D13 消防验收
办理部门：青岛市消防局
办理时限：10个工作日
提交资料：
1、 消防验收申请表
2、 法人委托书
3、 电气检测汇报
4、 施工前消防审批意见
工作步骤：
1、 接收消防验收申请表
2、 工作人员现场验收
3、 领取批文
D14 节能验收
办理部门：市建委节能办
办理时限：10个工作日
需提交资料：
1、申请表
2、节能审核同意表
工作步骤：
1、请墙改办教授组进行验收（建设单位组织）
2、领取合格证实
D15市城建档案馆
办理部门：青岛市城建档案馆
办理时限：10个工作日
提交材料：全套完工资料
工作步骤：
建设单位和城建档案馆签署《青岛市建设工程完工档案移交协议书》及《工程完工档案记录表》 市城建档案馆对建设项目档案进行业务监督、检验指导及跟踪服务 由建设单位组织，市城建档案馆参与对工程项目档案进行验收 审查档案合格后，由市城建档案馆签发《建设工程完工验收意见书》，并作为立案时档案认可文件 建设单位到城建档案馆办理移交立案材料、决算书等 城建档案馆核发《山东省建设工程档案合格证》
D16 面积实测
办理部门：房产交易中心
办理时限：20天
需提交材料：
1、 土地证
2、 建设工程计划许可证
3、 建设工程施工许可证
4、 营业执照
5、 法人委托书及身份证
6、 当地派出所门派证实
7、 物业移交协议
8、 预售许可证
9、 完工验收立案表
10、 综合验收证实
工作步骤：
1、 由交易中心测绘窗口收件
2、 领取测绘汇报书
D17 单体质监验收
办理部门：市建管局质监站
办理时限：3天
需提交材料：
1、 申请书
2、 计划验收意见
3、 消防验收意见
4、 节能验收意见
5、 工程检测小票
工作步骤：
1、 提交申请
2、 质监站工作人员现场查验
3、 质监站组长在完工验收前签字
4、 填写完工验收单
5、 建设单位组织完工验收
D18 完工验收立案
办理部门：市建管局
办理时限：15天
提交材料：
1、 建设工程立案表
2、 建设工程完工汇报
3、 单体工程验收统计
4、 消防验收意见
5、 计划单体验收意见
6、 档案馆验收意见
7、 建设工程监督汇报
8、 《工程质量保修书》，《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》
工作步骤：
1、 市建管局报建大厅立案
2、 领取完工验收立案审核意见
D19 售后服务中心验收
办理部门：售后服务中心，各项目部
1项目完工验收后，客服中心开始进行验收；
2客服中心将检验结果转交项目部，由项目部安排整改；
3项目部整改完成，客服中心进行复验；
4客服中心接收复验合格房屋钥匙，施工单位撤离现场。
D20 综合验收
办理部门：市计划局
办理时限：10个工作日
需提交材料：
1、 申请书及申请表
2、 《建设工程计划许可证》及附图
3、 建设工程环境审查意见及附图
4、 单体验收意见书
5、 消防验收意见书
6、 综合测量文件
工作步骤：
1、 计划局报建大厅报文
2、 领取综合验收汇报
E1 开发贷款
取得《建设工程计划许可证》后开始申请办理，通常要到拿到《施工许可证》后才能取得贷款。办理时间为一到三个月。
提交资料：
企业营业执照、代码证、税务登记证、贷款卡、近三年审计汇报、董事会决议、法人代表证实、授权委托书、项目可行性汇报、项目土地证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、项目投资情况证实、企业财务分析汇报、施工单位、监理单位、设计单位、资质、营业执照、业绩、及协议，土地评定汇报等。

E2项目推广方案
市场策划部市场营销工作步骤图
编号：
部门名称
市场策划部
步骤名称
市场策划部市场营销工作步骤
层次

概要
市场营销工作步骤
销售经理
市场策划部
策划企业
总企业项目企业
广告设计企业
品牌公关部
责任部门
A
项现在期调研设想

B
C
D
E
F
G
1
审核

确定实施计划

调研汇报
阶段市场调研
汇总意见
分解方案

策划书

市场调研

可实施分解计划
项目定位

广告创意、设计方案

结束

结 算

费用控制

组织实施

市场策划部
2
策划企业
3
项目企业
4
策划企业
5
市场策划部
6
市场策划部
7
项目企业
8
广告设计企业
9
市场策划部
10
市场策划部
11
市场策划部
12
品牌公关部
13
品牌公关部
14
品牌公关部
15
销售经理
16

市场策划部市场营销工作步骤管理要求
节点B1: 项现在期调研设想——结合企业对新项现在期设想和项目要求，对项目进行前期市场调研工作进行设想，明确调研方向和目标。
节点B5：分解方案——将策划企业提交，经企业确定策划书进行阶段性和实施性分解，便于策划方案过程控制。
节点B6：拟订实施计划——依据分解方案，拟订月度实施计划，使方案含有操作性。
节点B9：汇总意见——将广告设计、创意方案月度结果汇报会上，各相关人员（包含项目企业代表、销售企业、总企业领导等）提出要求和意见汇总，然后重新拟订计划和广告创意、设计。
节点B10：阶段市场调研——依据企业开发项目和项目销售情况，定时进行相关性市场调研工作，并立即向企业领导层提交调研汇报，方便企业决议过程参考，依据市场主流情况，按季度向企业领导层提交市场分析汇报。
节点C2：市场调研——策划企业依据市场策划部提供企业要求，对新项现在期定位进行相关市场调研，并总结分析调研结果。
节点C4：策划书——策划企业依据调研汇报和项目企业、总企业对项目标期望要求，综合形成完整项目策划书。
节点D3：项目定位——依据策划企业提交调研汇报，综合市场情况和预期，和企业期望，企业领导、项目企业和销售企业和策划企业沟通后，最终确定项目标市场定位。
节点D7：可实施分解计划——市场策划部依据项目策划书拟订分解月度计划，然后和项目企业相关人员进行沟通，依据项目和销售具体情况，将拟订计划变成可实施方案。
节点E8：广告设计、创意方案——依据可实施分解计划，广告企业对项目进行广告设计、创意，并和市场策划部进行沟通，形成提报方案，经过由企业领导、项目企业和相关部门汇报会评审，经过后转入下个节点F12，未经过进入节点B6，重新调整计划。
节点F12：组织实施——品牌公关部依据可实施分解计划和设计方案，组织相关单位进行实施。
节点F13：费用控制——依据年度项目宣传费用，品牌公关部依据项目销售计划和宣传计划，分阶段性对费用进行综合控制。
节点F14：结算——在项目推广过程中，品牌公关部依据市场策划部提供可实施分解计划，对相关内容组织实施过程产生费用进行结算。
E3 销售企业开盘准备
办理部门：销售企业（见销售企业售前工作步骤）
E4 签署按揭协议
取得预销售许可证和开发贷款后有财务中心到贷款银行办理。
E5 销售
办理部门：销售企业（见销售企业工作步骤）
F1物业投入使用许可证
办理部门：市物业办或各区物业办
办理时限：3天
提交材料：
1、 物业投入使用申请表
2、 工程完工质量验收和计划管理验收证实
3、 物业使用协议
4、 前期物业管理聘用协议
5、 物业管理所需配套、网点、办公用房、停车场、自行车棚等移交证实
6、 垃圾清运证实或垃圾站投入使用证实
7、 水电已通证实
工作步骤：
1、 持所需材料报物业办
2、 领取物业投入使用许可证
F2 前期物业介入
办理部门：企业、各项目部
F3工程及资料交接
办理部门：各项目部
F4交房
办理部门：客服中心
1项目完工验收后，项目部编写并制作《两书》，取得交易中心确实权面积，和物业企业进行小区公共部位交接，办理《入住许可证》；
2销售企业根据项目部提供确实权面积制作《交付对照表》，分别转交客服中心和物业企业；
3客服中心确定交付所使用场所，并进行场地安排；
4客服中心制作《交房公告》，交由品牌公关部在媒体公布；
5客服中心协调参与交付各部门，了解交付准备工作完成情况，确保各部门均能按计划进行准备；
6总企业办公室负责提供交付时所需要人员、设备；